當前農村集體建設用地流轉主要的模式
轉權讓利。即將集體建設用地所有權先轉為國有，并補辦國有土地出讓或租賃手續，收取的土地收益大部分返還集體經濟組織。浙江寧波、溫州，山東威海，江蘇常州、昆山等地采取了這種模式。其核心內容是“同種產權、同一市場”，不管規劃區內還是規劃區外都嚴禁集體建設用地不經過征用直接入市流轉，不再保留集體土地所有權，強調政府在土地出讓市場的主體地位。
保權讓利。以土地所有權與土地使用權分離為原則,在保留其集體建設用地所有權不變的基礎上，按照一定程序允許土地在符合規劃的條件下進行流轉，土地收益大部分留給集體經濟組織的流轉模式。該模式的核心是“兩種產權、同一市場、統一管理”。江蘇蘇州、無錫，安徽蕪湖等地采用了這種模式。
規劃區內轉權讓利，規劃區外保權讓利。對規劃區內和規劃區外區別對待，規劃區內的集體建設用地采用傳統的征地模式，即“轉權讓利”模式；而規劃區外的集體建設用地則直接入市流轉，即“保權讓利”。浙江杭州市等地采用這種模式。
關于建立農村集體建設用地流轉市場體系的六點建議
完善農村集體建設用地產權制度。產權的明確界定是農村集體建設用地流轉的前提。從各地實踐經驗看，應主要從明晰所有權歸屬、完善產權結構和推進土地確權登記發證3個方面，來完善集體建設用地產權。一是農村集體經濟組織所有應作為集體建設用地所有權歸屬的主要形式；二是在堅持農村集體土地所有制的前提下，明晰占有、使用、收益、處置等各項權能，賦予農村集體所有權主體以出讓、租賃、入股、抵押等方式處置集體建設用地使用權的權利，賦予集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押、繼承的權能；三是加強集體土地產權確權、登記、頒證，確認產權主體。
合理界定集體建設用地流轉范圍。城中村及規劃區外的現有存量集體建設用地中，依法取得用于工礦倉儲、商服用途并符合規劃可轉為經營性用途的其他建設用地，可明確為集體經營性建設用地。建設項目確需使用集體農用地的，除政府按規定征收的土地外，符合規劃安排可轉為集體建設用地的，在依法辦理轉用等相關手續后，可明確為集體建設用地。
建立集體建設用地市場交易管理制度，探索完善城鄉統一的建設用地市場運行機制。一是完善集體建設用地流轉價格形成機制，逐步建立與城鎮建設用地定級估價體系相銜接的集體建設用地價格評估體系，通過市場機制決定土地價格。二是按照探索建立城鄉統一建設用地市場的要求，依據國有建設用地市場交易管理制度，修改完善形成適用于集體建設用地入市的市場規則。三是完善集體建設用地交易機制。明確集體建設用地入市應在統一規范的土地有形市場以公開、公平、公正的方式進行，改革完善集體經營性建設用地使用權登記管理制度，切實保障供需雙方合法權益。
健全農村集體建設用地入市收益分配制度。探索建立兼顧國家、集體、個人土地增值收益分配機制。按照“初次分配基于產權、二次分配政府參與”的原則,總結農村集體建設用地流轉試點經驗,出臺和試行農村集體建設用地有償使用收益分配辦法，形成合理有序收入分配格局。
完善政府調控、服務、監管職能，探索形成城鄉統一建設用地市場的管理制度體系。一是按照更好發揮政府作用、正確履行政府職能的要求，健全政府土地市場管理制度。二是改革流轉市場服務機制，構建完備的集體建設用地交易信息網絡。建立適應農村集體建設用地入市的投資管理制度，引導商業銀行和其他金融機構按照商業原則，為農村集體建設用地提供與國有建設用地同等的金融服務。三是建立適應農村集體土地所有權特征的建設用地開發利用監管制度，切實加強政府監管集體建設用地供應和利用的職能。
健全和完善農村集體建設用地流轉相關稅收制度。城鄉土地市場體系建設,“同權”是根本。但在此過程中,國家的稅收政策也應進行相應的調整,使農村集體建設用地和國有建設用地負擔相同的稅費，實行集體與國有建設用地統一的稅收制度。現階段我國與土地相關的稅種除耕地占用稅外,均未將農村集體建設用地全部或者部分納入征稅范圍,包括城鎮土地使用權稅、土地增值稅和契稅等。所以，要探索集體土地所有權主體承擔納稅義務的途徑。
（作者供職于國土資源部土地整治中心）
中國鄉村發現網轉自：中國土地
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