深圳城中村“農(nóng)民房”迎來政策利好。該市擬在2020年前引導(dǎo)百萬套城中村“農(nóng)民房”開展規(guī)?；赓U經(jīng)營，除了擱置房屋產(chǎn)權(quán)不合法爭議，還將增加公共服務(wù)配套，制定消防及質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。
8月28日晚間，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（下稱深圳規(guī)土委）發(fā)布了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見（征求意見稿）》及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案（征求意見稿）》，提出引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位指的是深圳上千家社區(qū)股份有限公司。政府鼓勵各村股份公司自行組建社區(qū)住房租賃公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)，開展規(guī)?；\(yùn)營。2020年前，這些企業(yè)將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)。
深圳提出，允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”建筑，用于住房租賃經(jīng)營，并納入住房租賃合同備案管理，但前提是要符合規(guī)劃、消防、安全和環(huán)保政策。
深圳提出“農(nóng)民房”規(guī)模化租賃，政策精神與8月28日國土部和住建部發(fā)布的試點(diǎn)政策一致。此次試點(diǎn)提出，全國13個熱點(diǎn)城市村集體可利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。（詳見財(cái)新網(wǎng)報(bào)道“穩(wěn)房價(jià)再出大招13個熱點(diǎn)城市村集體可蓋租賃房給新市民）
深圳的特殊性在于，當(dāng)?shù)赝恋厝鎸?shí)現(xiàn)國有化，已沒有集體建設(shè)用地。但由于“統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)”歷史遺留問題，建設(shè)在國有土地上的“農(nóng)民房”由原村民繼續(xù)控制，大量違建房屋向市場出租。
“統(tǒng)征”指的是1992年深圳把特區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市國有土地，“統(tǒng)轉(zhuǎn)”為2004年深圳將全部關(guān)外農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。但由于補(bǔ)償不到位及農(nóng)民搶時(shí)間“種房保地”，大量歷史遺留違法建筑存在至今，處置問題牽涉各方利益難以解決。
深圳2010年完成了農(nóng)村城市化歷史遺留問題違法建筑信息普查統(tǒng)計(jì)。其結(jié)果顯示，歷史遺留違法建筑總量為35.7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，而生活在違法建筑里面的外來人口多達(dá)700萬人，占當(dāng)時(shí)全市總?cè)丝诘囊话搿＿@意味著，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際擔(dān)負(fù)深圳半數(shù)人口的公共服務(wù)及社會治理。
規(guī)土委在8月28日晚間同期發(fā)布的政策說明中提到：目前深圳市城中村租賃住房供應(yīng)約占總租賃住房的七成。城中村歷史遺留問題需要創(chuàng)新解決，以盤活存量租賃資源。
租賃市場上的房屋分為兩類：有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋，采取登記的方式；另一類無法提供合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋，采用備案方式。事實(shí)上，從2003年實(shí)踐至今，深圳對房屋租賃市場實(shí)施管理時(shí)，均采取“以房管人”的思路，出租人只要提交租賃合同書即可備案，產(chǎn)權(quán)爭議不予深究。
《深圳新土改》一書記載了經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁在深圳進(jìn)行土改調(diào)查的研究成果，相關(guān)數(shù)據(jù)來源于官方。數(shù)據(jù)顯示，2012年5月底與2006年同期相比，6年間深圳出租房屋總面積翻一番，但登記面積減少55.73%，備案面積增加達(dá)266.21%。其中私房登記面積增加了35%，備案面積增加了757.6%。這意味著，6年間深圳新增租賃房屋中，未合法取得房屋合法產(chǎn)權(quán)的私房租賃面積上升至原來的七倍。
深圳規(guī)土委表示，在備案前提下，深圳提出增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。只要有備案、符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房，將匹配與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，承租人可以辦理居住證明、子女上學(xué)等。
深圳農(nóng)民房普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。一位長租公寓負(fù)責(zé)人曾告訴財(cái)新記者，城中村非常密集，樓宇建筑沒有辦法完成消防所需環(huán)形通道。他們不敢使用廣深城中村農(nóng)民房做公寓，深圳規(guī)土委稱，將制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。
深圳稱，今年底深圳各區(qū)政府、新區(qū)管委會應(yīng)至少要組織開展一項(xiàng)城中村規(guī)模化租賃試點(diǎn)工作。
規(guī)土委此次圍繞租賃住房發(fā)布文件，還提出多個重點(diǎn)任務(wù)，包括2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業(yè)。“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，這些企業(yè)還應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展市場化租賃業(yè)務(wù)。
深圳還明確：從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20％的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：財(cái)新網(wǎng) 2017年08月29日
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