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歐陽捷:農(nóng)村宅基地入市宜早不宜遲

[ 作者:歐陽捷  文章來源:中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)  點(diǎn)擊數(shù): 更新時(shí)間:2017-03-06 錄入:王惠敏 ]

大家好,歐陽有話說又和大家見面了。

上個月,在央視火爆的《中國詩詞大會》上,才女武亦姝以 “七月在野,八月在宇,九月在戶,十月蟋蟀入我床下” 艷驚四座,這幾句出自《詩經(jīng)》的詩詞,描繪了“阡陌交通、雞犬相聞”的鄉(xiāng)野生活情趣,令人魂?duì)繅衾@。

去年7月,歐陽有話說做了一期關(guān)于民宿經(jīng)濟(jì)的節(jié)目,叫做“這些房子,是怎樣成為他們的搖錢樹的?”

在這期節(jié)目里,我們講了一個觀點(diǎn),那就是:沒有文化的民宿是沒有持久生命力的。

農(nóng)村住房可以買賣嗎?

我們可以想象一下,等我們退休了以后,到農(nóng)村去買一間老房子,做一些古色古香的裝修裝飾,一半自住,一半作為客房,房前屋后種點(diǎn)蔬菜水果、養(yǎng)點(diǎn)雞鴨魚蝦,在那里,我們可以與來民宿旅游的客人,圍繞著爐火,小酌一杯梅子酒,吃著自制的當(dāng)?shù)仫L(fēng)味小吃,講述當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史風(fēng)情,還可以演繹回顧中國經(jīng)濟(jì)社會和房地產(chǎn)的興衰與典故,這是多么富有詩情畫意,也是真正的有文化、有內(nèi)涵的民宿經(jīng)濟(jì)啊。

可是,有關(guān)部門說了,城里人不能到農(nóng)村購買宅基地。

"農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。"

城市人“有花有草有庭院”的鄉(xiāng)村養(yǎng)老夢一時(shí)間成了隔世之愿,不少人士更是叩問:放開宅基地流轉(zhuǎn),咋就這么難呢?

農(nóng)村人可以到城市來買房子,這叫做城鎮(zhèn)化。農(nóng)村人離開農(nóng)村了、城鎮(zhèn)化了,留在農(nóng)村里的年久失修的房子和閑置的宅基地還有什么意義呢?

我們看到,一方面,農(nóng)村人口以每年1000多萬人的速度進(jìn)入城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)房地產(chǎn)如火如荼,每年以人均新增1.5平米的速度快速建設(shè)住房,也有很大一批農(nóng)民購買了城鎮(zhèn)住房,另一方面,農(nóng)村人還在以每年人均1平米的速度建造農(nóng)村住房,這至少部分說明了,農(nóng)民對城鎮(zhèn)化的信心是不足的。

城鎮(zhèn)化的核心是讓農(nóng)民獲得資本

為什么沒有信心呢?因?yàn)檗r(nóng)民城鎮(zhèn)化有“3+1”的痛點(diǎn),沒有充分的就業(yè)機(jī)會,沒有公平的子女教育待遇,沒有完善的社會保障,最重要的是沒有進(jìn)城落戶的資本。

一方面農(nóng)村宅基地和住房大量空置,浪費(fèi)和糟蹋了農(nóng)民僅有的一點(diǎn)點(diǎn)資產(chǎn),另一方面,這些資產(chǎn)卻不能有效置換,變成農(nóng)民進(jìn)城安居樂業(yè)的資本。

如果宅基地可以變成商品又會怎樣?政府、城里人都可以用市場價(jià)格購買,對于農(nóng)民來說,這是幫助他們致富,獲得城鎮(zhèn)化的資本。

但是,現(xiàn)在的宅基地只能在農(nóng)村集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn),這是什么意思呢?意思是說:只能是村里的人買村里人的房子,可是農(nóng)民有自己的房子還要去買別人的房子嗎?如果農(nóng)村人有錢了,不鼓勵他們?nèi)コ抢镔I房反而要讓他們在村里再買房子,這現(xiàn)實(shí)嗎?我們一邊要農(nóng)民城鎮(zhèn)化,一邊又讓農(nóng)民只能在村里面流轉(zhuǎn)宅基地和住房,這不是自相矛盾的嗎?

如果宅基地及農(nóng)村住房不能流轉(zhuǎn),成了農(nóng)民的“沉睡資產(chǎn)”,也就成了農(nóng)民的巨大包袱,就等于把農(nóng)民束縛在農(nóng)村,農(nóng)民一輩子都不可能致富。而且農(nóng)民生了孩子,還要繼續(xù)分配宅基地,農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工,村里還要保留宅基地,農(nóng)村宅基地的占用不是越來越少而是越來越多,農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)將越來越大。

放開流轉(zhuǎn)可行嗎?

如果我們大膽放寬農(nóng)村宅基地及住房的流轉(zhuǎn),允許城市人到農(nóng)村購買宅基地和住房,不僅可以激活農(nóng)民的沉睡資產(chǎn),而且可以使農(nóng)民獲得現(xiàn)實(shí)收益。

國土資源部不動產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉介紹,全國共有宅基地2.5億宗。假設(shè)每年有1%發(fā)生流轉(zhuǎn),就有250萬宗。如果每宗宅基地和住房售價(jià)20萬元,就是5000億元。農(nóng)民兌現(xiàn)5000億元的巨大財(cái)富,其中哪怕只有一半投入城市,也會對城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場帶來巨大需求。如果城里人購買宅基地和農(nóng)村住宅再花費(fèi)5萬元修繕改造,也有1250億元的投資,將帶動建材、裝修、家電等行業(yè)增長,還能促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

如果大城市的老年人能夠到農(nóng)村居住,不僅可以降低養(yǎng)老成本,而且可以把大城市的住房讓給年輕人,哪怕只是出租,也可以增加大城市的住房供應(yīng),給瘋漲的房價(jià)降降溫。

放開流轉(zhuǎn)之爭

既然放開宅基地流轉(zhuǎn)有這么多好處,為什么政府卻還是慎之又慎呢?

一些官員認(rèn)為,宅基地作為農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn),是保障農(nóng)民“安身立命”之本。如果農(nóng)民不能在城鎮(zhèn)里落下根兒的時(shí)候,還有農(nóng)村的命根子在。

也有官員認(rèn)為,農(nóng)村的宅基地是保障性住房的產(chǎn)物,并非商品。如果農(nóng)村宅基地不是商品,就等于不承認(rèn)農(nóng)民擁有宅基地的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)的改革就是空談。假如農(nóng)民不能融入城鎮(zhèn)、只能回到農(nóng)村,其實(shí)就是政府的城鎮(zhèn)化政策出了問題或者政策實(shí)施出了問題。如果我們一定要保留宅基地的話,其實(shí)就是政府對城鎮(zhèn)化、對農(nóng)民致富也沒有信心。

但是,越來越多的農(nóng)民已經(jīng)走出農(nóng)村,外出打工收入成為農(nóng)民家庭的主要經(jīng)濟(jì)來源,“新農(nóng)合”也已經(jīng)基本覆蓋全國農(nóng)民,農(nóng)民抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力得到了增強(qiáng)。不少在城市務(wù)工的農(nóng)民不僅有能力、而且有意愿購買城鎮(zhèn)住房。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的調(diào)查發(fā)現(xiàn),縣城里的農(nóng)民購房意愿高達(dá)60-80%,對于他們來說,買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),農(nóng)民要實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”不用再一味依賴宅基地。如果宅基地及農(nóng)村住房能夠流轉(zhuǎn),將讓農(nóng)民真正獲得財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)和支配權(quán),實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收富裕。

放開而非放任

當(dāng)然,農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),并不意味著放任自流,而是要真真切切以農(nóng)民利益為核心,從制度頂層設(shè)計(jì)入手,逐步推進(jìn)。

第一步當(dāng)然是確權(quán),明確農(nóng)民的宅基地及農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán),并防止農(nóng)村宅基地的無限擴(kuò)大。

第二步是調(diào)整法律關(guān)系,修改已經(jīng)將近20年的、1999年發(fā)布的國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,允許宅基地及農(nóng)民住房的市場化流轉(zhuǎn),也可以規(guī)定農(nóng)村集體組織、同村居民、政府享受宅基地優(yōu)先轉(zhuǎn)讓政策,以及宅基地“入股”農(nóng)村經(jīng)營合作社等多種選擇。

第三步,對宅基地及農(nóng)村住房的轉(zhuǎn)讓收益劃分用途,包括集體收益分成,限定部分收益用于社會保障統(tǒng)籌,以避免農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益的非正常流失。

詩人艾青有一句詩“為什么我的眼里常含淚水?因?yàn)槲覍@土地愛得深沉”。

要讓農(nóng)民的眼里不再常含淚水,就要把他們從這片土地上解放出來,讓他們享受現(xiàn)代化與城市化的文明成果。要讓這片土地變成可以流轉(zhuǎn)的財(cái)富而不是包袱,才能讓農(nóng)民獲得徹底的改變與自由。

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:作者的頭條號


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