“自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進北京周邊中小城鎮的發展才是解決居住問題之道，這就需要軌道交通的完善。”——李鐵
高房價、交通擁堵等問題成為每個生活在大城市中的人共同面臨的問題。近日，中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵接受了新京報記者的專訪。李鐵認為，北京房價不會降，13億人口在撐著房價，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進一步支撐北京房價。而對于近期多地興起的特色小鎮熱，李鐵也有他的擔心和提示，要“避免打特色小鎮的名義搞房地產開發”。
“全國13.7億人支撐北京房價”
新京報：怎么看今年以來北京房價的漲勢？
李鐵：北京的房價是不可能降的，因為北京可以輻射到全國，是全國13.7億人口在撐著北京的房價，除此之外還有海外人口。
而且，只要中國經濟增長，高收入人口就會增加，這些人置業首選自然是一線城市，這是一種規律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房價就下不來。
和有700萬人口的香港比較，來自全中國全世界的富人都在香港買房，所以它的房價很高，這其中大多是全球華人的富人，這些華人也會轉移到公共服務水平相對較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現在也在控制他們的購房資格，但是不等于永遠能夠控制他們購買住房的資格。
北京的房價不可能降的主要原因，是因為它的公共服務優越性遠遠高于中國其他城市。而且現在北京的房價僅僅是香港房價的1/2.5，即使中國經濟增長放緩了，北京的房價也不會降下來。因為只要經濟繼續增長，中高收入人口就會增加，還是會推動北京的房價升高。
新京報：所以你傾向于認為北京房價其實沒有泡沫？
李鐵：對。只要中國經濟增長，就會有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。
高收入人群擔心貨幣貶值而不愿意把錢存到銀行；直接投資中小企業等實體經濟的市場環境尚不完善，而投股票風險高還需要長時間的技術操作，因此土地、房子是最穩定的投資選擇。
因此自然資源好或者公共服務好的城市就成為投資房地產的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產價格未來還會有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。
新京報：最近政府推出自住房商品房、公租房，對穩定房價會起到一定作用嗎？
李鐵：首先要看這些自住型商品房能不能滿足需求。
第二，目前的自住型商品房還是優先戶籍人口，即使是戶籍人口也有著強大的購買能力，而北京市提供給戶籍人口的中低檔住房并不多。何況現在北京約有2150萬常住人口，加上流動人口的話實際每天在北京的人口還會更多。
第三，新建公租房的選擇空間很多已經到了六環外，而六環外由于要限制外來人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場需求。
所以公租房的出現一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經濟問題而是社會問題。政府調整房價、限制購房來穩定房價上漲，實際是平衡社會輿論，但是既不能解決北京主城區未來房價上漲的趨勢，同時又沒有及時采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著兩難。
新京報：那么中低收入人群的住房問題如何解決？
李鐵：不要想象中低收入人群能通過政府壓低價格在主城區買到一套理想的住房，那種時代已經過去了。如果這樣做等于給享受這類住房的人送錢。
最好的辦法是促進北京周邊中小城鎮的發展，通過周邊中小城鎮的發展來疏解主城區的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房價飆高以及政府公共服務和基礎設施供給不足等矛盾得到緩解。
“只有小鎮發展才能形成產業聚集”
新京報：你最近警示說，避免打“特色小鎮”名義搞房地產開發，為什么會有這樣的擔憂？
李鐵：我們現在注意到，很多地方在學習特色小鎮經驗的時候，先把房地產商引進去以產業園模式來發展特色小鎮，這違背了有關領導當初調研并鼓勵特色小鎮發展的初衷。
特色小鎮依賴于特色小產業，這些產業的經營主體每年的收入不是很高，但能滿足創業的基本需求。
產業基地本該是在低成本的條件下形成的，例如國際上像比爾蓋茨、喬布斯當年都是在一個廢舊的車庫開始創業。在高成本的條件下創業對于大多數創業者來說幾乎不可能的。
只有到小鎮發展才能通過低成本形成產業聚集，形成發展特色。大城市發展不了的原因是初始成本過高。小城鎮的管理成本、消費成本低，收入的標準低，所以有利于創業。這個規律也符合產業聚集的規律。而按照房地產商開發的模式，則會大大抬高成本，不可能形成特色產業和經營人才的聚集。
另一方面，把房地產商引入以后，這些做特色小產業的人很有可能就會轉向做房產投資。
新京報：本來特色小鎮是服務于實體經濟的，但現在變味了？
李鐵：一般特色小鎮要發展幾年十幾年才能形成規模，現在兩三年就想打造出一個特色小鎮的樣子，把它變成新一輪的政績工程。實際上所有三四線城市都是按照這種軌跡發展的，先招商、補償地產，然后發展地產，導致現在三四線房產都存在嚴重積壓。
現在在這些地方拿地成本高了，價格也升值了，房子賣不出去，于是就打著“特色小鎮”的旗號到新的地方再繁衍一輪新的地產。我覺得這樣下去結果恐怕不會像預期得那么好。
■ 同題問答
黑科技是人類想象不到的科技
新京報：2017年你最看好哪項黑科技呢？
李鐵：黑科技應該是人類想象不到的科技，但華為小米都推出很多創新，都很有意思，還有什么是人類想不到的呢？你說阿法狗算不算黑科技呢？
新京報：假設2017年你去創業會做什么？
李鐵：我現在就在創業。做智慧城市研發，和智慧城市系統化的應用。雖然我不是作為一個企業家去創業，但現在的研究和過去相比有很大變化。
(采寫記者 劉素宏 實習生 楊凌)
李鐵系中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家
中國鄉村發現網轉自：新京報
(掃一掃，更多精彩內容！)
