“自住型商品房、公租房并不能完全解決住房需求，促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展才是解決居住問(wèn)題之道，這就需要軌道交通的完善。”——李鐵
高房?jī)r(jià)、交通擁堵等問(wèn)題成為每個(gè)生活在大城市中的人共同面臨的問(wèn)題。近日，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵接受了新京報(bào)記者的專(zhuān)訪(fǎng)。李鐵認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)不會(huì)降，13億人口在撐著房?jī)r(jià)，除此之外還有海外人口，并且高收入人群增加進(jìn)一步支撐北京房?jī)r(jià)。而對(duì)于近期多地興起的特色小鎮(zhèn)熱，李鐵也有他的擔(dān)心和提示，要“避免打特色小鎮(zhèn)的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。
“全國(guó)13.7億人支撐北京房?jī)r(jià)”
新京報(bào)：怎么看今年以來(lái)北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì)？
李鐵：北京的房?jī)r(jià)是不可能降的，因?yàn)楸本┛梢暂椛涞饺珖?guó)，是全國(guó)13.7億人口在撐著北京的房?jī)r(jià)，除此之外還有海外人口。
而且，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，高收入人口就會(huì)增加，這些人置業(yè)首選自然是一線(xiàn)城市，這是一種規(guī)律。有如此多的人口和不斷增加的高收入人口支撐，北京的房?jī)r(jià)就下不來(lái)。
和有700萬(wàn)人口的香港比較，來(lái)自全中國(guó)全世界的富人都在香港買(mǎi)房，所以它的房?jī)r(jià)很高，這其中大多是全球華人的富人，這些華人也會(huì)轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)水平相對(duì)較高的上海、北京、深圳等城市安家，雖然我們現(xiàn)在也在控制他們的購(gòu)房資格，但是不等于永遠(yuǎn)能夠控制他們購(gòu)買(mǎi)住房的資格。
北京的房?jī)r(jià)不可能降的主要原因，是因?yàn)樗墓卜?wù)優(yōu)越性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)其他城市。而且現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)僅僅是香港房?jī)r(jià)的1/2.5，即使中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩了，北京的房?jī)r(jià)也不會(huì)降下來(lái)。因?yàn)橹灰?jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，中高收入人口就會(huì)增加，還是會(huì)推動(dòng)北京的房?jī)r(jià)升高。
新京報(bào)：所以你傾向于認(rèn)為北京房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有泡沫？
李鐵：對(duì)。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就會(huì)有更多高收入水平人口的增加。即使采取大量的政策措施彌補(bǔ)收入水平的差距，還是不能阻礙高收入人口的增加。
高收入人群擔(dān)心貨幣貶值而不愿意把錢(qián)存到銀行；直接投資中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)環(huán)境尚不完善，而投股票風(fēng)險(xiǎn)高還需要長(zhǎng)時(shí)間的技術(shù)操作，因此土地、房子是最穩(wěn)定的投資選擇。
因此自然資源好或者公共服務(wù)好的城市就成為投資房地產(chǎn)的重要選擇。北京、上海和深圳等地房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)還會(huì)有較大的上漲空間，指望下降是不可能的。
新京報(bào)：最近政府推出自住房商品房、公租房，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)起到一定作用嗎？
李鐵：首先要看這些自住型商品房能不能滿(mǎn)足需求。
第二，目前的自住型商品房還是優(yōu)先戶(hù)籍人口，即使是戶(hù)籍人口也有著強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力，而北京市提供給戶(hù)籍人口的中低檔住房并不多。何況現(xiàn)在北京約有2150萬(wàn)常住人口，加上流動(dòng)人口的話(huà)實(shí)際每天在北京的人口還會(huì)更多。
第三，新建公租房的選擇空間很多已經(jīng)到了六環(huán)外，而六環(huán)外由于要限制外來(lái)人口等原因，土地批租的速度和公租房供給速度大大低于市場(chǎng)需求。
所以公租房的出現(xiàn)一直壓制不住這種解決住房需求的輿論呼聲，這不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而是社會(huì)問(wèn)題。政府調(diào)整房?jī)r(jià)、限制購(gòu)房來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際是平衡社會(huì)輿論，但是既不能解決北京主城區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)采取政策措施提供充足的中低檔住房。因此面臨著兩難。
新京報(bào)：那么中低收入人群的住房問(wèn)題如何解決？
李鐵：不要想象中低收入人群能通過(guò)政府壓低價(jià)格在主城區(qū)買(mǎi)到一套理想的住房，那種時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。如果這樣做等于給享受這類(lèi)住房的人送錢(qián)。
最好的辦法是促進(jìn)北京周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，通過(guò)周邊中小城鎮(zhèn)的發(fā)展來(lái)疏解主城區(qū)的壓力，這樣才能更好地使北京交通擁堵、房?jī)r(jià)飆高以及政府公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施供給不足等矛盾得到緩解。
“只有小鎮(zhèn)發(fā)展才能形成產(chǎn)業(yè)聚集”
新京報(bào)：你最近警示說(shuō)，避免打“特色小鎮(zhèn)”名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為什么會(huì)有這樣的擔(dān)憂(yōu)？
李鐵：我們現(xiàn)在注意到，很多地方在學(xué)習(xí)特色小鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，先把房地產(chǎn)商引進(jìn)去以產(chǎn)業(yè)園模式來(lái)發(fā)展特色小鎮(zhèn)，這違背了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)初調(diào)研并鼓勵(lì)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初衷。
特色小鎮(zhèn)依賴(lài)于特色小產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)主體每年的收入不是很高，但能滿(mǎn)足創(chuàng)業(yè)的基本需求。
產(chǎn)業(yè)基地本該是在低成本的條件下形成的，例如國(guó)際上像比爾蓋茨、喬布斯當(dāng)年都是在一個(gè)廢舊的車(chē)庫(kù)開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。在高成本的條件下創(chuàng)業(yè)對(duì)于大多數(shù)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)幾乎不可能的。
只有到小鎮(zhèn)發(fā)展才能通過(guò)低成本形成產(chǎn)業(yè)聚集，形成發(fā)展特色。大城市發(fā)展不了的原因是初始成本過(guò)高。小城鎮(zhèn)的管理成本、消費(fèi)成本低，收入的標(biāo)準(zhǔn)低，所以有利于創(chuàng)業(yè)。這個(gè)規(guī)律也符合產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)律。而按照房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的模式，則會(huì)大大抬高成本，不可能形成特色產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)人才的聚集。
另一方面，把房地產(chǎn)商引入以后，這些做特色小產(chǎn)業(yè)的人很有可能就會(huì)轉(zhuǎn)向做房產(chǎn)投資。
新京報(bào)：本來(lái)特色小鎮(zhèn)是服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，但現(xiàn)在變味了？
李鐵：一般特色小鎮(zhèn)要發(fā)展幾年十幾年才能形成規(guī)模，現(xiàn)在兩三年就想打造出一個(gè)特色小鎮(zhèn)的樣子，把它變成新一輪的政績(jī)工程。實(shí)際上所有三四線(xiàn)城市都是按照這種軌跡發(fā)展的，先招商、補(bǔ)償?shù)禺a(chǎn)，然后發(fā)展地產(chǎn)，導(dǎo)致現(xiàn)在三四線(xiàn)房產(chǎn)都存在嚴(yán)重積壓。
現(xiàn)在在這些地方拿地成本高了，價(jià)格也升值了，房子賣(mài)不出去，于是就打著“特色小鎮(zhèn)”的旗號(hào)到新的地方再繁衍一輪新的地產(chǎn)。我覺(jué)得這樣下去結(jié)果恐怕不會(huì)像預(yù)期得那么好。
■ 同題問(wèn)答
黑科技是人類(lèi)想象不到的科技
新京報(bào)：2017年你最看好哪項(xiàng)黑科技呢？
李鐵：黑科技應(yīng)該是人類(lèi)想象不到的科技，但華為小米都推出很多創(chuàng)新，都很有意思，還有什么是人類(lèi)想不到的呢？你說(shuō)阿法狗算不算黑科技呢？
新京報(bào)：假設(shè)2017年你去創(chuàng)業(yè)會(huì)做什么？
李鐵：我現(xiàn)在就在創(chuàng)業(yè)。做智慧城市研發(fā)，和智慧城市系統(tǒng)化的應(yīng)用。雖然我不是作為一個(gè)企業(yè)家去創(chuàng)業(yè)，但現(xiàn)在的研究和過(guò)去相比有很大變化。
(采寫(xiě)記者 劉素宏 實(shí)習(xí)生 楊凌)
李鐵系中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新京報(bào)
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