進入21世紀以來, 房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色, 而其逐漸呈現(xiàn)出的各類問題, 比如三、四線城市的去庫存壓力, 部分一、二線城市房價的過快上漲, 成本上升導致的產(chǎn)業(yè)外遷以及潛在積累的金融風險等也受到了普遍而深入的關注。此類問題的出現(xiàn)既和房地產(chǎn)市場本身的特性有關[1]30, 也和我國當前的財政體制及其形成的財政路徑依賴特征緊密相關[2][3]。土地出讓作為我國房地產(chǎn)市場的關鍵環(huán)節(jié)之一, 土地出讓的制度安排在這一發(fā)展過程中產(chǎn)生了至關重要的影響[4][5][6]。已有研究大多立足于現(xiàn)行土地出讓制度分析其影響及問題, 或?qū)@一制度的發(fā)展進行一般性的歷史回顧, 而缺乏對這一制度形成與發(fā)展本身內(nèi)在機制的探討, 結(jié)果往往影響到對改革方向的客觀判斷。本文試圖應用制度經(jīng)濟學的相關理論, 建立一個簡明的邏輯框架, 以此深入解釋我國土地出讓制度變遷的內(nèi)在機制, 總結(jié)不同時期土地出讓制度下的主要問題, 以從總體上把握土地出讓制度改革的緣由和方向, 并對這一改革衍生的幾個重要議題進行討論, 從而為我國土地出讓制度進一步的改革提供理論和政策參考。
1、我國土地出讓制度變遷的理論邏輯
在新制度經(jīng)濟學的視野中, 產(chǎn)權和交易費用是解釋制度變遷的兩個相互交織的關鍵概念。Demsetz將產(chǎn)權的重要性總結(jié)為能幫助一個人形成與其他人進行交易時的合理預期[7];Brunner則圍繞資源的配置將產(chǎn)權的功能解釋為通過明確對未來收益的預期而增加當前相關的“生產(chǎn)性努力”[8]。這種預期實際上和人們的收益直接相關, 所以從經(jīng)濟理性的角度看, 產(chǎn)權的變遷是制度變遷的核心。因為, 產(chǎn)權一方面不是本來就有的, 另一方面它也不會是完美的[9]18;隨著經(jīng)濟社會環(huán)境、技術條件等外部因素的變化, 產(chǎn)權的內(nèi)涵和人們對它的要求也在不斷變化之中;所以人們會把部分擁有的資源用于維持對其有利的或者改變對其不利的產(chǎn)權安排的活動[8], 從而導致制度的改變。而在一個較長的歷史尺度上看, 制度變遷的成功很大程度上是因為它能產(chǎn)生更大的社會純收益, 或者說產(chǎn)權變遷的關鍵是通過幫助人們形成合理的預期從而影響了當前有利于資源配置效率改善的行為。但產(chǎn)權本質(zhì)上作為一種需要國家或類似組織的強制力界定和實施的經(jīng)濟安排[10], 產(chǎn)權的安排和變遷是和國家統(tǒng)治集團的利益緊密相關的, Demsetz指出所有權的殘缺是國家出于特定目的界定產(chǎn)權的結(jié)果[9]18;North則進一步將制度變遷的核心機制解釋為, 使統(tǒng)治者 (和他的集團) 租金最大化的所有權結(jié)構與降低交易費用和促進經(jīng)濟增長的有效率體制之間持久沖突的結(jié)果[11]28[12]24。
Coase最早提出“交易費用”的概念從而豐富和深化了對制度變遷的經(jīng)濟解釋[13]。科斯認為在交易費用較低的情況下, 無論初始產(chǎn)權如何配置, 人們都可以通過交易使資源配置向社會最優(yōu)趨進[14]162[15]162。但很多時候一方面產(chǎn)權可能并不明晰, 另一方面, 受制于信息獲取、處理以及人類認知等的局限, 交易費用是實際存在的甚至可能很高。在這種情況下, 人們僅僅通過彼此之間的交易和協(xié)商可能無法明晰產(chǎn)權, 或者也難以實現(xiàn)資源配置的優(yōu)化;對此, Williamson進一步從資產(chǎn)專用性和交易頻率等方面進行了理論解釋[16]59。在這種情況下, 交易仍然可能改善社會福利, 但產(chǎn)權的初始界定也會直接影響交易費用帶來的效率損失。這時, 通過產(chǎn)權的重新界定就可能避免由此帶來的損失[17], 而產(chǎn)權如何界定, 更深入地看, 結(jié)合North的理論, 則成為市場交易和政府管制這一區(qū)間內(nèi)的一個經(jīng)濟治理問題[16]145。
上述制度變遷的經(jīng)濟理論邏輯可以簡要總結(jié)為:由于信息的不完全以及人類處理信息的能力有限, 決定了現(xiàn)實世界運行中的交易費用、制度形成和改變的本質(zhì), 就是通過明晰和改進產(chǎn)權的界定和實施, 以降低人與人在資源利用和分配中的交易費用, 幫助人們形成對未來的合理預期, 從而促進人們當前對資源的合理利用, 改善資源的配置效率和社會的總體福利水平。從這一意義上, 我國土地出讓制度的形成和改革本身緣于原有城市土地使用制度產(chǎn)權模糊、交易費用高昂、生產(chǎn)力水平低下的低效率特征。土地資源配置效率的改善是促使這一制度長期發(fā)展與變遷的根本驅(qū)動, 效率改善的核心是土地產(chǎn)權權利體系與權能內(nèi)涵的重構。在這一過程中中央政府、地方政府、土地使用者和農(nóng)民集體等相關主體在既有制度下的壓力和改革后的獲益決定了其在改革過程中扮演的角色, 同時各主體在改革過程中面臨的主要制約因素決定了改革的主要阻力 (交易費用) 所在。基于制度變遷過程中各主體之間的相互關系, 影響變遷的制度環(huán)境主要包括意識形態(tài)環(huán)境、財政體制和經(jīng)濟體制。意識形態(tài)環(huán)境決定了中央政府對改革的頂層設計和對基層探索的態(tài)度;財政體制通過建構中央與地方政府間的關系, 影響著雙方在制度變遷中的動機和行為;經(jīng)濟體制則通過界定政府和市場主體之間的關系, 決定了土地價值顯化的程度以及土地收益分配的內(nèi)在機制, 從根本上影響著制度變遷的行為動力。
2、我國土地出讓制度變遷的回顧與制度經(jīng)濟學解釋
2.1 改革的起點:傳統(tǒng)城市土地使用制度高交易成本下的低效運行
基于建國初期的計劃經(jīng)濟體制, 我國建立了“按需計劃分配, 無償、無限期、無流動”的傳統(tǒng)城市土地使用制度。在這一制度條件下, 生產(chǎn)者在“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)”的既定計劃框架下, 只有有限的“如何生產(chǎn)”的自由, 但由于政府管理者圍繞土地分配、利用需要付出巨大的信息成本, 同時受制于高昂的監(jiān)督成本, 生產(chǎn)者往往通過低報其真實生產(chǎn)能力以獲取超過其生產(chǎn)需要的土地, 從而保證上級下達的計劃得以完成[18]138, 這使得土地的分配與土地的需求很難實現(xiàn)有效率的平衡, 土地的利用也無法與其他要素之間進行配置的優(yōu)化。這種行政計劃主導的土地資源配置, 不但無法產(chǎn)生效率優(yōu)化的內(nèi)在動機, 恰恰相反, 它刺激了對低效率的資源配置的維持。就這一制度下的交易費用而言, 很難通過會計賬上的費用或貨幣支出反映, 更重要的是其隱含的生產(chǎn)中的代價和損耗[19]111。與此同時, 由于政府無法從國有土地上獲取任何收益, 城市建設資金嚴重缺乏, 財政支出困難, 基礎設施和房地產(chǎn)建設遲緩, 也進一步限制了土地資源的有效利用。到改革開放初期, 一方面城市建設與征地舉步維艱, 另一方面大量土地閑置、浪費。盡管名義上土地不得出租、買賣、轉(zhuǎn)讓, 但由于缺乏有效的監(jiān)督和管理機制, 實際上用地單位的此類行為普遍存在, 加劇了城市土地管理的混亂[20]。
2.2 土地出讓制度變遷及其內(nèi)在機制的解釋
根據(jù)土地出讓制度變遷的一些關鍵時間節(jié)點, 本文將其劃分為四個階段, 并應用上述理論邏輯框架理解其中的變化特征。
2.2.1 土地出讓制度的探索和初步建立階段 (1979~1993年)
土地出讓制度改革的原始動力來自于外資進入帶來的挑戰(zhàn)和經(jīng)濟理論的突破。20世紀70年代末, 隨著經(jīng)濟領域引進外資, 解決“三資企業(yè)”的用地問題成為現(xiàn)實和迫切的制度需求。中央政府率先在1979年頒布施行《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》, 規(guī)定可以出租批租土地給外商使用。同時, 農(nóng)村家庭承包經(jīng)營體制的推行, 以及城市土地在實際當中國家所有權和用地單位使用權“兩權分離”的現(xiàn)實狀況, 使理論界在改革過程中逐漸形成了社會主義地租仍然存在, 并應該成為調(diào)節(jié)人地關系重要手段的認識[21]114。1982年出臺的《國家建設征用土地條例》明確了所有權和使用權的分離, 為土地有償使用制度進一步改革打下了基礎。
在這一過程中, 土地的有償使用范圍逐漸擴大, 深圳、撫順、廣州、浙江蒼南等地進行了不同范圍土地有償使用費征收的探索。由于土地持有具有了實實在在的經(jīng)濟成本, 用地單位和個人節(jié)約土地的動機明顯增強, 土地利用效率得以改善;國家財政收入的增加也激勵了地方政府的改革動機。在地方探索的基礎上, 意識形態(tài)領域的頂層設計開始變化, 并促進了地方探索的深化。1984年黨的十二屆三中全會明確提出有計劃的商品經(jīng)濟的認識, 1986年出臺的《土地管理法》也明確實行國有土地有償使用制度。之后, 深圳、福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等多個城市進行了土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓的大膽探索。1988年《憲法》修正案最終規(guī)定“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”, 從根本上為土地使用制度的改革在國家頂層制度設計上掃清了道路。1990年, 國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (55號令) , 標志著我國土地出讓制度正式建立, 成為我國土地管理領域的基本制度之一。
這一階段制度變遷的內(nèi)在機制可以從四個方面加以理解: (1) 中央政府扮演了第一行動集團的角色, 其主要的行為目標在于通過制度上的頂層改革刺激經(jīng)濟的活力。而國家對整個經(jīng)濟社會加以調(diào)控、有效貫徹其政治決策的國家能力的變化[22], 以及意識形態(tài)構成其行為的主要約束。國家通過意識形態(tài)上“兩權分離”“有計劃的商品經(jīng)濟”等變化, 以及“自上而下”推動土地使用體制改革意圖降低改革的交易費用、刺激經(jīng)濟活力。并通過財政上的“分權讓利”“財政包干”, 部分下放經(jīng)濟管理權, 刺激地方政府參與改革的動力。 (2) 地方政府是制度變遷中的第二行動集團, 其參與改革的主要目標是增加財政收入, 緩解地方沉重的建設壓力;財政上自主權的增加進一步激勵了其改革的主動性;其對改革的施行主要是通過土地使用權的商品化過程激勵企業(yè)的主動性。 (3) 企業(yè)從經(jīng)營角度參與改革的主要目標是增強經(jīng)營的自主權, 并優(yōu)化生產(chǎn)效率和分配體制, 其行為及結(jié)果為改革提供了最直接和有效的參考。 (4) 但在不完善的管理體制下, 國家土地所有權天然的產(chǎn)權模糊性很難避免行政權力的尋租, 從而使這一市場機制發(fā)生了扭曲, 直接限制了土地資源配置效率并影響到最終的經(jīng)濟產(chǎn)出和社會分配, 增加了這一體制運行的交易費用。這也成為今后改革的重點。
2.2.2 現(xiàn)行土地出讓制度的形成階段 (1994~1998年)
1994年財政分稅制改革使土地出讓制度在地方經(jīng)濟發(fā)展中的功能從一種輔助的財政手段演化成了地方發(fā)展體系賴以運轉(zhuǎn)的關鍵, 現(xiàn)行土地出讓制度的框架正式形成, 僅僅因為房地產(chǎn)市場改革的相對滯后使這一階段土地出讓制度的功能未被強化和放大。
在土地出讓制度改革的過程中, 中央和地方政府之間的關系直接影響著改革的內(nèi)在動機和它可能呈現(xiàn)出的舉措。而這種關系的中心內(nèi)容之一是雙方財權和事權的劃分[23], 上一階段改革得以有效推行的一個重要因素就是地方財政自主權的擴大使其有積極性配合中央推行的與其利益一致的土地使用制度改革舉措。但到1990年代初, 之前推行的“財政包干”“分權讓利”使中央政府的經(jīng)濟調(diào)控和行政管理能力大大下降, “國家能力”被嚴重削弱[24]。而地方政府在這一體制下也出現(xiàn)了隱匿稅收、地方保護主義和重復建設等行為的偏差[5], 這在客觀上也影響了地方經(jīng)濟增長的效率。1994年中央政府斷然調(diào)整了二者之間的財政分配關系, 分稅制正式推行, 原有的改革邏輯發(fā)生了新的變化, 土地出讓制度在地方經(jīng)濟發(fā)展中的角色和功能也悄然變化并延續(xù)至今。
分稅制改革之前, 土地有償使用無疑增加了地方財政收入, 緩解了建設的資金壓力, 但其主要的著眼點還是以此促進要素配置效率的優(yōu)化和企業(yè)經(jīng)營能力的提升;土地收入在財政收入中所占比重有限[25]。分稅制改革重構了中央和地方的關系, 中央在充實財政收入的基礎上加強了對地方的調(diào)控能力。而地方在明確的分稅制框架下, 為使“財權”與“事權”匹配, 其現(xiàn)實選擇包括:第一, 擴大稅基, 增加實際可分享的財政收入;第二, 加強建設, 以增加相關的地方稅收;第三, 擴大收入來源, 由于地方?jīng)]有稅收立法權而更傾向于獲取預算外、制度外收入。對后兩類選擇, 土地出讓制度在其中扮演了關鍵的角色, 既可以帶來直接的預算外收入, 同時通過出讓促進建設, 以獲取相關的稅收。對第一類選擇, 低價出讓土地則成為地方政府在招商引資中的重要手段。由此, 土地出讓制度在地方經(jīng)濟系統(tǒng)中的作用, 逐漸由重要的輔助演變成為了發(fā)展的關鍵。
在這一階段, 土地出讓制度變遷的關鍵是內(nèi)在收益分配關系的變化, 進而改變了其運行的內(nèi)在機制: (1) 中央政府通過分稅制改革重構央地關系, 改變了土地出讓制度運行的環(huán)境;顯著降低了前一時期“財政包干”體制的交易費用, 優(yōu)化了經(jīng)濟增長的整體效率。 (2) 分稅制強化了中央對地方的調(diào)控能力, 在政績考核驅(qū)動下, 地方政府以土地出讓為媒介實現(xiàn)“以地生財”, 而用地企業(yè)以上繳稅收和提供就業(yè)等為條件, 爭取地方政策優(yōu)惠, 在此基礎上優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的要素配置, 以實現(xiàn)利潤最大化。 (3) 由于土地相對價格偏低, 現(xiàn)實中導致了土地替代資本的理性選擇, 客觀上導致了土地的粗放、低效利用。
2.2.3 現(xiàn)行土地出讓制度的強化階段 (1998~2007年)
這一階段土地出讓制度運行的邏輯與上一時期基本一致, 變化在于房地產(chǎn)領域市場化改革的深入這一制度環(huán)境的演變, 而土地市場價值的顯化進一步改變了土地出讓制度在地方發(fā)展體系中的相對地位, “土地財政”得到了有力的促進和強化。
1998年, 城鎮(zhèn)住房貨幣化改革全面推開, 巨大的潛在需求使城鎮(zhèn)住房市場很快步入了快速增長的軌道, 住宅商業(yè)用地市場價格快速走高, 使土地財政不斷強化并進一步改變了地方政府基于土地出讓制度的發(fā)展模式。首先土地出讓收入快速增加, 成為地方政府預算外增收的主要渠道, 2013年全國地方政府土地出讓收入占到預算外收入的77.98%, 占地方政府一般公共財政收入也高達33.39%。其次, 由土地開發(fā)帶來的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展成為地方財政預算內(nèi)的支柱性收入[26]。第三, 土地出讓收入成為政府推動工業(yè)化的重要杠桿。地方政府以土地出讓收入為啟動資金和償還保證, 通過地方融資平臺舉債, 強力推動城市基礎設施建設, 并通過工業(yè)用地配套基礎設施建設等方式補貼工業(yè)資本, 吸引外部工業(yè)資本進入和工業(yè)規(guī)模擴大, 進而通過工業(yè)發(fā)展的人口、收入和產(chǎn)業(yè)聚集效應促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。
隨著土地出讓收入在地方經(jīng)濟社會發(fā)展中的功能日益重要, 如何有效增加土地出讓收入成為地方政府的客觀需求, 土地出讓的市場化程度不斷得到加強。2002年國土資源部11號令對經(jīng)營性土地協(xié)議出讓“叫停”, 明確“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”四類經(jīng)營性用地使用權出讓必須采用招拍掛方式。2006年國土資源部發(fā)布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》, 要求工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。競爭機制的引入, 使我國土地資源市場化配置程度顯著提高。2008年招拍掛出讓土地面積占出讓總量的83.94%, 出讓價款占比則上升到92.88%。
房地產(chǎn)市場的改革深刻改變了這一時期土地出讓制度下的利益格局, 并使其呈現(xiàn)出新的發(fā)展機制: (1) 地方政府在這一時期一躍成為推動土地出讓制度發(fā)展變遷的第一行動集團。依托快速增長的土地出讓收入及其相關的稅收貢獻, 地方發(fā)展形成工業(yè)化、城鎮(zhèn)化之間相互促進的內(nèi)部強化模式, 也有效解決了地方政府政績考核和事權擴大的經(jīng)濟需求。 (2) 中央政府出于資源保護和深化改革、促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的目標, 充當了第二行動集團, 主要起到了對土地出讓制度加以修正、提供頂層政策和法律保障的角色, 促進了出讓方式的市場化改革。同時, 通過加強預算外資金管理、取消農(nóng)業(yè)稅, 強化了地方政府的土地出讓動機。 (3) 土地市場的發(fā)展促進了要素的市場化流動, 土地利用效率有了明顯的改善。 (4) 由于商業(yè)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展事實上是以金融的強力支持為條件的, 其中的結(jié)構性矛盾 (需求結(jié)構和地域結(jié)構等) 日益積累, 導致金融風險放大, 也制約了土地資源配置效率的進一步改善;同時地方政府的發(fā)展動機與城鄉(xiāng)土地使用者的矛盾在房屋土地征收領域也不斷激化。
2.2.4 現(xiàn)行土地出讓制度深化改革的探索階段 (2008年~)
在分稅制的制度環(huán)境下, 現(xiàn)行土地出讓制度在地方經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用, 成為地方政府驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展最有力的手段之一。但這一增量擴張型的財政手段自身存在的效率損失問題決定了其很難成為一項可持續(xù)的制度安排。
改革探索的外部壓力主要來自于這一制度下的城鄉(xiāng)沖突和資源環(huán)境的約束:首先, 城市土地出讓過程中增量土地的供應主要依托于現(xiàn)行的征地制度, 而征地過程中集體土地的市場價值則被嚴重低估, 失地農(nóng)民的補償安置問題成為一個重要的社會問題;同時, 農(nóng)村土地市場發(fā)展的嚴重滯后成為制約農(nóng)民收入增長的重要因素[27], 城鄉(xiāng)差距持續(xù)拉大則導致了大量的城鄉(xiāng)社會沖突。其次, 耕地和生態(tài)保護日益嚴格導致增量擴張型的用地出讓模式難以為繼。從地方發(fā)展的內(nèi)在需求看:首先, 城鄉(xiāng)收入差距拉大和城市住房價格的快速上漲顯著限制了城市消費市場的發(fā)展, 2013年我國最終消費占GDP的比重為49.8%, 明顯低于國際平均水平。其次, 現(xiàn)行土地出讓制度的發(fā)展使地方經(jīng)濟過度依賴于房地產(chǎn)市場, 直接抑制和擠壓了工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展, 導致了長期經(jīng)濟發(fā)展機制的扭曲。
自2008年以來, 深化土地出讓制度的改革探索開始受到了普遍的重視。這一階段的改革重點在于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展, 農(nóng)村集體建設用地的市場化成為重要的改革探索內(nèi)容。這一改革的推行將極大改變現(xiàn)行土地出讓制度內(nèi)的收益分配格局并進而改變以之為支撐的“土地財政”主導下的發(fā)展模式, 從而使土地出讓的制度內(nèi)涵及其對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響機制隨之改變, 主要表現(xiàn)為新增建設用地收益進一步向農(nóng)村集體和農(nóng)民傾斜, 政府和市場的相互關系進一步明確, 土地出讓的主體逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)土地所有者, 增量擴張型“土地財政”支撐下的發(fā)展模式將難以為繼, 集體土地出讓中的收益分配、政府公共服務支出的財政可持續(xù)保障以及以土地參與宏觀調(diào)控的模式和內(nèi)涵將成為新的重要問題[28]。目前, 全國各地相關的改革試點探索仍在持續(xù)開展當中。
這一階段改革的動力與上一階段相比發(fā)生了明顯的改變: (1) 首先, 農(nóng)村集體在改革探索中成為了第一行動集團。以集體土地資產(chǎn)為依托, 合理分享經(jīng)濟增長的收益是其主要的行為目標和動機所在, 對農(nóng)民和集體土地權益的制度化保障是改革的主要約束條件。 (2) 中央政府扮演著制度變遷第二行動集團的角色, 其主要動力在于探索通過改革促進收入分配調(diào)整, 轉(zhuǎn)變增長方式, 加強技術創(chuàng)新, 以形成支撐經(jīng)濟長期增長的源泉;其推行的改革試點為農(nóng)民及集體提供了部分制度化的行動保障。 (3) 地方政府由于現(xiàn)行的稅制結(jié)構和出讓管理模式, 要保障公共財政支出和支撐地方經(jīng)濟增長, 在上層制度設計尚未根本性變革的條件下, 必然表現(xiàn)出強烈的路徑依賴特征, 在經(jīng)濟增長放緩背景下全國部分城市房地產(chǎn)價格的快速上漲也部分印證了這一判斷。 (4) 改革深化的關鍵是地方政府和農(nóng)村集體之間圍繞土地增值收益的博弈, 博弈最終的結(jié)果需要形成協(xié)調(diào)各方利益的稅制結(jié)構, 進而從內(nèi)涵和外延重構原有的土地出讓制度。 (5) 土地使用者在這一過程中以“用腳投票”的方式, 根據(jù)其自身的生產(chǎn)和投資特征自由選擇國有或集體土地、進入或退出出讓市場, 響應并間接影響制度的變遷。
2.3 土地出讓制度變遷的總結(jié)與啟示
基于上述對我國土地出讓制度變遷的回顧和內(nèi)在機制的解釋, 可以得到如下幾點總結(jié)與啟示:
第一, 土地出讓制度的變遷是一個土地資源配置市場化程度不斷加強的過程, 在這一過程中, 資源配置效率不斷改善, 成為宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的關鍵因素之一。土地出讓制度改革的方向同樣在于深化市場化的進程, 其重點在于現(xiàn)行制度安排中市場發(fā)育明顯滯后的農(nóng)村集體土地市場。
第二, 土地出讓過程中相關收益的分配機制及其變化是決定土地出讓制度變遷的核心機制, 土地出讓制度發(fā)展演進的脈絡是由不同主體間收益的分配關系所刻畫的。市場的作用在于顯化了其中的土地收益和相關主體之間的利益關系。改革的動力則來自于現(xiàn)行收益分配機制的不合理及其導致的效率損失。
第三, 繼續(xù)改革的長期方向仍然是以效率為導向, 相關主體利益訴求的協(xié)調(diào)是重構利益格局、促進市場化進程持續(xù)深入的關鍵, 土地產(chǎn)權體系的完善仍然是改革的基礎。
3、現(xiàn)行土地出讓制度進一步改革的幾點思考
現(xiàn)行土地出讓制度的改革是經(jīng)濟社會發(fā)展的內(nèi)在需求, 但要適應改革的要求, 還需要重點思考如下幾個問題。
3.1 分稅制:如何評價與改革
分稅制是現(xiàn)行土地出讓制度下地方經(jīng)濟發(fā)展模式形成和強化的關鍵, 這項改革顯著地加強了中央政府的經(jīng)濟調(diào)控和行政管理能力, 也在客觀上極大促進了地方工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力。大量研究將當前土地出讓制度下房地產(chǎn)市場發(fā)展中的諸多問題歸因于分稅制導致的地方“財權”與“事權”的失衡。但實際上, 分稅制實施以來20年間, 我國中央公共財政收入占全國一般公共財政收入的比重平均約53.39%, 近年來已持續(xù)下降到50%以下, 明顯低于許多發(fā)達國家和發(fā)展中國家[29];中央財政中對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付近5年接近80%。所以, 問題不在于分稅制本身, 而更多應在于我國當前的稅制結(jié)構。集體土地市場化改革過程中, 稅制改革配套一定要同步;同時, 房地產(chǎn)保有階段的財產(chǎn)稅改革必須盡快形成明確的法律條例, 以在分稅制框架下繼續(xù)保障地方的財政支出能力。
3.2 農(nóng)村集體土地:如何參與到土地出讓市場之中
對農(nóng)村集體建設用地出讓市場化改革的方向, 目前中央文件和理論界圍繞“同地同權同價”形成了較高的共識。對具體改革內(nèi)容, 筆者認為應重點考慮以下幾點:第一, 出讓的形式, 可以是集體建設用地的使用權, 也可以是通過增減掛鉤等形成的建設用地指標, 以激勵區(qū)位條件較差的農(nóng)村低效建設用地整治退出、優(yōu)化結(jié)構;第二, 規(guī)劃空間真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌, 不能重城抑鄉(xiāng), 并為建設用地增減掛鉤保持適度的規(guī)劃彈性;第三, 盡管當前的改革區(qū)分了集體經(jīng)營性建設用地與宅基地, 但現(xiàn)實中二者難以區(qū)分, 可以在出讓中優(yōu)先保障農(nóng)民的居住權益;第四, 做好確權登記工作, 以產(chǎn)權為基礎形成出讓收益分配機制, 除稅制配套外, 集體共有土地的收益分配應通過股份制方式確股到人[30]。
3.3 收益共享:通過什么樣的機制保障
黨的十八屆三中全會提出“建立公共資源出讓收益合理共享機制”, 在土地出讓過程中, 收益分配機制及其變化是出讓制度變遷的核心機制, 要形成合理的收益共享機制, 促進制度的良性演進, 關鍵仍在于土地產(chǎn)權體系的保障, 特別是在傳統(tǒng)的使用、收益、處分等權利體系之外, 重視對知情、參與、表達、監(jiān)督等程序性權利的保障[31], 籍由程序公正保障收益共享機制的動態(tài)性和適應性。
3.4 出讓管理:從源頭管理到過程管理
現(xiàn)行的土地出讓制度下管理的重心集中于供地環(huán)節(jié)的源頭管理, 對供地后的使用環(huán)節(jié)缺乏有效的管理手段, 結(jié)果往往導致土地的閑置等低效用地現(xiàn)象, 并造成用地緊張和使用低效并存的矛盾。因而, 今后在土地出讓制度改革的過程中, 還應該注意從源頭管理到過程管理的轉(zhuǎn)變, 通過稅種和稅率設計等經(jīng)濟手段、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和準入門檻等行政手段以及土地二級市場的培育促進土地資源配置效率的持續(xù)改善。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：湖南科技大學學報(社會科學版)2017年02期
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
