農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)民核心財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，農(nóng)村土地制度改革突破口必然是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革和創(chuàng)新。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的重大舉措。從某種意義上說(shuō)，我國(guó)過(guò)去四十年的農(nóng)村土地制度改革是一場(chǎng)通過(guò)“契約關(guān)系”代替“身份關(guān)系”的從身份到契約的變革，它以包產(chǎn)到戶和家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的確立為起點(diǎn)，進(jìn)行了一系列的政策和制度改革創(chuàng)新，為社會(huì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。合理界定和安排農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，建立一套與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度機(jī)制，能夠平衡國(guó)家、集體和農(nóng)民以及新興農(nóng)地權(quán)利主體多方的利益，是現(xiàn)階段改革的前提和關(guān)鍵所在。
一、我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性
我國(guó)農(nóng)村制度改革的實(shí)質(zhì)是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整滿足制度改革的核心要求。從歷史上看，改革四十年來(lái)，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)始終圍繞著兩種關(guān)系而展開(kāi)：一是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，即通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整，滿足以土地為載體的權(quán)利主體的利益需求，進(jìn)行權(quán)益的分配和規(guī)范，調(diào)動(dòng)各主體參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性；二是農(nóng)村集體和農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，通過(guò)激活集體土地要素，提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收益，促使現(xiàn)有的土地制度更好地適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，加速推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。
我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)有很強(qiáng)的身份性屬性，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在：一是城鄉(xiāng)土地權(quán)利的享有差別迥異。城市土地可以不限身份自由地流轉(zhuǎn)，通過(guò)進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)上的對(duì)價(jià)，而農(nóng)村土地基于特定政策上的考量，在土地流轉(zhuǎn)中具有很強(qiáng)的身份性制約；二是以戶為基本單位的權(quán)利。例如，在現(xiàn)行的法律制度下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)基本經(jīng)營(yíng)單位以“戶”為對(duì)象 、農(nóng)村宅基地的登記以“戶”為主體；三是以成員身份資格為先設(shè)條件的權(quán)利。農(nóng)村土地權(quán)利具有很強(qiáng)的人身依附性，例如具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份資格是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得、持有以及流轉(zhuǎn)的前提條件；四是身份決定法律地位的權(quán)利。同一權(quán)利關(guān)系，在不同時(shí)間和空間所體現(xiàn)出不同的法律地位。
我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)身份性成因主要有三方面因素：一是歷史原因，歷史上的農(nóng)戶制度與國(guó)家土地管制及稅收政策息息相關(guān)，“農(nóng)戶”作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本單位的主要原因之一在于稅收和戶籍制度；二是權(quán)利取得存在“先天缺陷”，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是通過(guò)公權(quán)強(qiáng)行配置而非通過(guò)市場(chǎng)交易方式所取得的，這也為公權(quán)重新介入土地權(quán)利留下了依據(jù)和空間，即為了政治或者其他需要，國(guó)家公權(quán)力可以重新介入農(nóng)村土地的分配；三是人為因素，中國(guó)有十四種不合理的制度造成了城鄉(xiāng)分離，在這十四種制度中，戶籍制度是其他制度的基礎(chǔ)性制度，這十四種制度無(wú)一例外與“身份”緊密關(guān)聯(lián)。在這些制度的共同作用之下，土地成為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)要素平等交換最難以逾越的鴻溝。
二、困于 “身份”限制的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)
（一）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體識(shí)別和權(quán)利確認(rèn)困難
我國(guó)現(xiàn)行法律分別從所有權(quán)和使用權(quán)兩個(gè)不同層面對(duì)土地權(quán)利主體進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)2004年修正的《中華人民共和國(guó)憲法》第10第1款 、2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第10條第1款、2007年頒布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第58、59、60條等法律規(guī)定，可以看出，我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩類，集體土地所有權(quán)主體又包括三類：村民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體以及村內(nèi)兩個(gè)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織中的農(nóng)民集體。也就是說(shuō)，從所有權(quán)層面上講，國(guó)家、村民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體以及村內(nèi)兩個(gè)以上的經(jīng)濟(jì)組織均為我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)主體。我國(guó)實(shí)行的是所有權(quán)和使用權(quán)分離的農(nóng)村土地制度，依據(jù)1986年頒布《中華人民共和國(guó)民法通則》第27條，2002年頒布的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》 第5、34條，2010年修正《中華人民共和國(guó)村民委員法》第8條第3款等法律法規(guī)之規(guī)定，在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，農(nóng)戶、農(nóng)村集體組織均為農(nóng)村土地使用權(quán)主體。近些年來(lái)，根據(jù)國(guó)家的政策性文件（例如中央1號(hào)文件）在我國(guó)農(nóng)村集體土地上，又出現(xiàn)了一批新的權(quán)利主體，即土地承包者、土地經(jīng)營(yíng)者、農(nóng)民新型合作組織、農(nóng)民專業(yè)合作社、股份合作社、專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)等多種形式農(nóng)村土地權(quán)利主體。這些新型的土地權(quán)利主體和原先由國(guó)家法律所確定的農(nóng)村土地權(quán)利主體，在農(nóng)村土地上都有著自己或自己所代表的群體對(duì)土地的利益要求，因而都可以視為農(nóng)村土地權(quán)利利益相關(guān)者。而如何來(lái)識(shí)別農(nóng)村產(chǎn)權(quán)主體？以農(nóng)村土地集體成員資格？以“戶籍”？以“長(zhǎng)期居住”？理論和實(shí)踐中出現(xiàn)了各種學(xué)說(shuō)和路徑，但是，至今沒(méi)有權(quán)威的統(tǒng)一的規(guī)則。當(dāng)前，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)矛盾的焦點(diǎn)在于如何權(quán)利主體進(jìn)行認(rèn)定和確權(quán)，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)利益的分配問(wèn)題。這些問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于經(jīng)法律認(rèn)可的農(nóng)村土地權(quán)利的確認(rèn)與傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村自治村規(guī)民約認(rèn)可方式的排斥與沖突。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體之間的權(quán)利界限劃分不清，權(quán)利主體、客體、行為之間無(wú)法形成規(guī)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系，權(quán)利主體、客體、內(nèi)容關(guān)系縱橫交錯(cuò)等主體上的缺陷，使得農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)在行使過(guò)程中必然產(chǎn)生權(quán)利沖突和社會(huì)矛盾。
（二）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)身份屬性限制了流轉(zhuǎn)
雖然我國(guó)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革趨勢(shì)是從封閉走向開(kāi)放，但是，實(shí)踐中，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)和變更枷鎖重重。法律上的身份性障礙成為權(quán)利變更和流動(dòng)的瓶頸。法律規(guī)定，流轉(zhuǎn)的范圍和對(duì)象基本上鎖定為“符合身份要求”的集體內(nèi)部成員和從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶。我國(guó)《土地管理法》第4條第1款規(guī)定：“國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。”《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，第63條更明確地對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)予以限制：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。” 國(guó)家政策又明文禁止農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售自己居住的民宅，如1999 年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》明確禁止農(nóng)民與城市居民之間有關(guān)農(nóng)村房屋買賣的行為。有關(guān)農(nóng)地權(quán)利的抵押，法律上進(jìn)行了限制，如《擔(dān)保法》第37條第2款規(guī)定，集體所有的土地（耕地、宅基地、自留地、自留山等）使用權(quán)不得抵押。這些法律給農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)造成制度障礙。
（三）身份阻礙了農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)
我國(guó)的法律對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)能實(shí)現(xiàn)進(jìn)行了相應(yīng)的設(shè)定，其中，從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)生來(lái)看，該項(xiàng)權(quán)利來(lái)源于農(nóng)民和農(nóng)村土地集體簽訂農(nóng)地使用的合同，在合同期內(nèi)遵守合同的約定，享有權(quán)利、履行義務(wù)，理論上講，農(nóng)地的處置權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。而實(shí)踐中，農(nóng)村土地集體經(jīng)濟(jì)組織是一個(gè)虛設(shè)的概念，因?yàn)槠錂?quán)責(zé)的模糊性實(shí)際造成了土地權(quán)能處置權(quán)沒(méi)有確定的責(zé)任主體。并且我國(guó)的法律對(duì)于農(nóng)村集體組織處置和轉(zhuǎn)讓土地進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限定。《憲法》第2條，《民法通則》第82條，《土地管理法》第2、47條，《農(nóng)村土地承包法》第4、5條等都規(guī)定了任何組織或者個(gè)人不得侵占、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，并規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。《土地管理法》第14、15條對(duì)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)定，從法律規(guī)定的內(nèi)容上看，合約期內(nèi)對(duì)被承包的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓或處置的權(quán)利并不歸農(nóng)民個(gè)人所有，但同時(shí)法律也并未明確將該項(xiàng)權(quán)利賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而是采用了含糊的語(yǔ)句，如“要求村民會(huì)議解決”進(jìn)行權(quán)利歸屬的界定。也正是因?yàn)樵擁?xiàng)語(yǔ)言描述過(guò)于模糊和內(nèi)容空泛，導(dǎo)致農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了農(nóng)民與村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行土地權(quán)利爭(zhēng)奪的諸多矛盾。
三、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革實(shí)質(zhì)是 “契約關(guān)系”代替“身份關(guān)系”
（一）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的制度變遷是財(cái)產(chǎn)權(quán)和身份權(quán)分離
我國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展始終與土地制度的變革相聯(lián)系，土地制度變革的內(nèi)容是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整，實(shí)質(zhì)是如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地權(quán)利與身份關(guān)系的演變是從“身份到契約”的發(fā)展史。概括起來(lái)，我國(guó)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革大致分為五個(gè)階段：第一階段（1948年—1953年），從封建土地所有制到農(nóng)民土地所有制，中央政府通過(guò)《土改法》，廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制，農(nóng)民對(duì)土地享有“占有、自由經(jīng)營(yíng)、買賣和出租”的權(quán)利；第二階段（1954年—1956年），從農(nóng)民所有到集體所有，社會(huì)主義大改造，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)從土地?zé)o償入股、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到農(nóng)村土地集體所有；第三階段（1957年—1978年），集體所有到三級(jí)集體所有，在土地集體所有的基礎(chǔ)上，土地屬于人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)、農(nóng)村生產(chǎn)小隊(duì)三級(jí)所有；第四階段（1978年—1983年），農(nóng)村所有權(quán)與使用權(quán)分離，1978年，十一屆三中全會(huì)提出實(shí)施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，到1983年底家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地面積占耕地總面積的97%左右，實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離；第五階段（1983年至今）允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)“三權(quán)分置”，2008年十一屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》提出“完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2014年中央一號(hào)文件對(duì)新型農(nóng)村土地主體及主體權(quán)利進(jìn)行了概括性闡述，并提出：“賦權(quán)、城鄉(xiāng)要素平等交換、均衡配置公共資源、平等參與分享、農(nóng)地‘同等入市、同權(quán)同價(jià)。” 2017年中央一號(hào)文件提出，“在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入”。2018年中央一號(hào)文件重點(diǎn)布置了深化農(nóng)村土地制度改革任務(wù)，包括落實(shí)農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變政策，完善農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。
（二）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革是“契約關(guān)系”模式創(chuàng)新
在我國(guó)，當(dāng)前以農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)為對(duì)象的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)在多個(gè)省份開(kāi)展，各地農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)模式也是因地制宜不盡相同。在當(dāng)前的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革模式創(chuàng)新中，農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的主要內(nèi)容，實(shí)踐中探索形成的以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為主要流轉(zhuǎn)對(duì)象的土地合作經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)模式，主要包括轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、互換、信托以及入股。在這些基本的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式中，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及入股模式最為常見(jiàn)。這些模式產(chǎn)生的一個(gè)共同的特征，即以“契約”為土地權(quán)利關(guān)系形成的路徑。
（三）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革以“契約”破解身份限制
農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革設(shè)計(jì)中導(dǎo)入契約理念。傳統(tǒng)的農(nóng)村社會(huì)關(guān)系是一種熟人的關(guān)系體系，以家族（戶）為共同利益體的基礎(chǔ)單位經(jīng)濟(jì)組織，倫理道德在這種熟人社會(huì)是很重要的約束機(jī)制。人們?cè)趯?shí)踐中對(duì)契約的詞語(yǔ)表達(dá)并不一致，有的叫“契約”，有的叫“合同”，有的叫“合同書(shū)”，有的叫“協(xié)議”，有的叫“協(xié)議書(shū)”，還有的叫其他五花八門的稱呼。契約自由、契約平等、契約信守和契約救濟(jì)構(gòu)成契約精神重要內(nèi)容，其中契約自由被認(rèn)為是契約的靈魂和生命。較之身份調(diào)整機(jī)制而言，契約賦予了權(quán)利主體更多的自由選擇權(quán)，契約自由無(wú)疑是契約形成的核心因素，換句話說(shuō)，對(duì)權(quán)利的自由處分成為了擺脫權(quán)利身份性桎梏的必要條件。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度中導(dǎo)入契約精神，或者說(shuō)契約自由的理念無(wú)論對(duì)于土地管理者還是土地使用者意義重大。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，通過(guò)契約精神的追求促使權(quán)利各主體超越其身份共同面對(duì)契約平等要求。在契約制度安排下，農(nóng)民可以通過(guò)土地權(quán)利流轉(zhuǎn)獲得土地增值收益、就業(yè)機(jī)會(huì)、投資渠道等多種權(quán)益分享方式，保證農(nóng)民的土地權(quán)利主體身份不受侵害，同時(shí)，契約制度下的農(nóng)民可以按照契約精神，按照自己的意愿自主的選擇其身份性權(quán)利，而不是被制度安排下 “違背意愿”接受身份轉(zhuǎn)化途徑的選擇，繼而實(shí)現(xiàn)農(nóng)民身份從“世襲”到“職業(yè)”的轉(zhuǎn)化。
契約制度規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，農(nóng)民通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的“權(quán)利—資本—發(fā)展”模式是較為普遍的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益實(shí)現(xiàn)路徑，農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)離不開(kāi)契約制度的規(guī)范，契約是村民與村民之間、村民與村集體之間以及村民與企業(yè)之間等各主體之間權(quán)利關(guān)系穩(wěn)定和權(quán)益協(xié)調(diào)的有效機(jī)制，良好的契約制度能保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有效流轉(zhuǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)各方利益不被肆意侵犯。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求農(nóng)地實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，而這個(gè)過(guò)程往往需要企業(yè)作為權(quán)利主體介入到土地權(quán)利關(guān)系中，通過(guò)“企業(yè)+農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)+土地增值+分紅”模式，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性土地權(quán)利收益分享，企業(yè)進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，同樣需要權(quán)利的保證，契約的規(guī)制無(wú)疑成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。契約制度的完善，既能夠有效的規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中參與農(nóng)地交易的主體的行為，減少交易過(guò)程中糾紛的機(jī)會(huì)，同時(shí)還能夠降低交易中因談判等各種摩擦帶來(lái)的交易成本，相應(yīng)的增加農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中交易主體的交易資本。
同地同身份的契約制度構(gòu)建。一是完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的契約主體制度。完善合同主體制度，對(duì)參與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的法人、合伙、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、城鎮(zhèn)工商個(gè)體戶和公民個(gè)人等主體，同等身份的受到合同法的規(guī)范和保護(hù)。二是完善農(nóng)地交易契約的訂立制度。確立專屬的行之有效的有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)入市的要約和承諾制度。三是完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)契約的履行制度。對(duì)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)入市現(xiàn)行法律沒(méi)有統(tǒng)一明確的契約實(shí)際履行原則，這對(duì)于保證土地權(quán)利的有效讓渡是欠缺的。但是由于片面強(qiáng)調(diào)實(shí)際履行原則，同樣阻礙了土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，不利于取得土地最優(yōu)利用效率，加重了土地權(quán)利人的負(fù)擔(dān)。四是完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)擔(dān)保制度。法律承認(rèn)農(nóng)村土地使用權(quán)抵押權(quán)制度，并通過(guò)我國(guó)民法總則規(guī)定和解釋進(jìn)一步將其具體化。確立土地產(chǎn)權(quán)公示原則及其方法，界定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押的種類，具體設(shè)立規(guī)定抵押等級(jí)，最高抵押額以及因權(quán)利主體變更引起損害賠償?shù)难a(bǔ)救措施等內(nèi)容；承認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)保留這種擔(dān)保形式，可以通過(guò)法律規(guī)定確定農(nóng)村土地使用權(quán)可以進(jìn)行擔(dān)保，確定擔(dān)保的權(quán)利形式。五是完善農(nóng)地契約責(zé)任制度和追償制度。對(duì)于違約賠償?shù)姆秶粌H包括直接損失，而且應(yīng)包括間接損失以及預(yù)期損失。六是完善土地流轉(zhuǎn)中介職能制度。完善土地中介配套規(guī)范體系，在土地流轉(zhuǎn)活躍地區(qū)建立土地市場(chǎng)中介。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)中介組織職能制度的建立，規(guī)范中介職能行為，更好的促進(jìn)其服務(wù)于土地權(quán)利利益相關(guān)主體，增進(jìn)農(nóng)戶與政府以及其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)的主體之間相互間聯(lián)系，加強(qiáng)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的溝通，提高農(nóng)村土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，修正扭曲的農(nóng)村土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。
（作者系中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院體改所副研究員）
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊 2018年18期
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