不完全產權與主體行為關系的分析視角
摘要：產權界定的不完全性及其衍生的漸進性是現實世界中產權運行的實際規則。本文通過構建一個不完全產權的分析框架，分析基于產權公共域之上主體行為的兩重性，對宅基地產權制度的進行分析，發現在不同的歷史時期宅基地產權存在著各異的不完全程度，包括農民、集體、國家等行為主體圍繞宅基地產權中非專有性價值利益開展的行為選擇，導致了宅基地資源在資源配置、資源利用層面和非生產性用途三個層面的租值耗散，但同時也在通過各自的行為在不同的方向上探索著減少租值耗散的有效措施，但由于國家的過度產權管制和農民、集體自身行為能力的不足，未能實現有效的制度變革。研究意義首先在于對農地產權制度的研究，本文嘗試了從主體行為能力聯系不完全產權的角度加以闡釋的新視角，其次，對于今后國家在農地制度的改革上富有啟示性含義，在整個社會從人為的行政控制經濟模式轉為市場經濟模式的這個過程中，國家或政府對農地制度的改革不應把重點放在建構上，而是應該在意主體行為的自發含義，注重（研究）培育和保護土地市場內部各種自發和內生力量以及秩序的型構與成長。
關鍵詞：不完全產權；主體行為；產權公共域；租值耗散；宅基地
1 引言
科斯揭示了法律初始界定的產權明晰度對市場交易的重要性[1-2]，但國家以法律條文規定性的資產權利結構并不一定與產權的現實結構相同，法律上的產權和事實上的產權總是存在差別，兩者的界定也由于正交易費用的存在而是不充分的[3-6]，這使得現實世界中的產權不過是不同外部約束條件下權利界定程度差異的排列組合而已。同時，產權作為主體間對資源競爭使用的一種行為準則[7-8]，不同界定程度的產權狀態就預示了不同的行為標準和含義，當資源價值發生變化時，各主體行為就有了改變行為準則的激勵，要求權益獲取的保障，乃至權益格局的重新確定。這必然會發生主體之間的行為博弈，而主體間的博弈成本就會導致“租值耗散”現象的發生[3,9]。與此主體行為在模仿、試錯帶來資源配置失效的同時，又會出現產權安排與資源配置被同時博弈決定的一般均衡[10-11]和Alchian的不確定性之下的演化經濟理論現象[12]，甚至形成產權制度演化的自發秩序[13-14]、這就為主體在面對產權不完全界定時采取的行為賦予了發生學意義，即在導致租值耗散發生的同時，又有著重新界定資源價值歸屬、降低資源耗散、推進產權制度變遷的自發探索意義。
產權界定的不完全性這一點對于我國有著特殊的涵義（不能對某種絕對的權利形態施予自身的主觀偏好）。我國的農村土地制度改革拉開了中國改革的大幕，但由于改革之初中國學者對產權理論中強調權利清晰界定的理解，自上世紀八十年代中期農業出現產量問題以來，對農地制度的研究開始偏向農地所有制形態的討論[15-17]。盡管近年來學者們由產權形態的靜態研究開始逐漸深入到產權動態變遷、內部細分結構的研究上，如地權專業分工[18]、集體產權完善論[19]、復雜與有效地權論[20]等，但對如何通過具體化產權概念，對地權自身的這種不完全性及其背后所隱含的與產權主體利益、行為關系的研究是缺乏、不足的。并且，已有學者對農地產權制度的研究也主要傾向在以承包地為載體或以產權整體為內容的概括性研究上[21-23]，對宅基地產權制度本身問題的研究存在不足，特別是在目前迫切需要構建城鄉一體化化土地市場的今天，對作為農村集體建設用地主體的宅基地進行產權制度方面的研究，也就具有了重要的理論和現實意義。
本文正是鑒于以上理論與實踐問題的需要，將關注點放在“如何通過具體化產權概念，來深入理解產權不完全界定的客觀狀態，并聯系主體權益，探討各主體行為的發生及其所具有的內涵？”這個問題上，并由此視角出發研究農村宅基地產權制度的變遷與實踐探索，以期豐富和增進人們對于產權理論乃至地權內涵的理解。具體安排如下：第二部分構建基于產權公共域的不完全產權理論分析框架，與主體權益與行為的關系進行分析，并加以產權角度的引申闡釋；第三部分在分析框架的指導下，分析宅基地產權制度的歷史變遷；第四部分，對變遷過程中主體圍繞宅基地資源價值變化的博弈行為和行為導致的“租值耗散”現象加以闡述；第五部分，結合主體自發行為探索的理論分析，通過對現實小產權房、宅基地探索改革的經驗素材剖析，揭示當下宅基地制度改革中相關主體行為的發生學涵義，進而提出宅基地制度改革的相關建議；最后為文章總結與研究的啟示性含義。
2 不完全產權與主體行為關系分析框架構建
2.1 產權的不完全界定
2.1.1 法律產權與事實產權的不完全
法律產權概念強調的是以國家強制力為保證，立法所規定的特定主體對特定物質、資產的權利，著重點是權利的合法性。法律產權的不完全界定研究以德姆塞茨的產權殘缺為代表 [24-25]，認為原來屬于私人所有的一部分權利現在為國家所有，這可能導致國家對所有權的侵害，所有權殘缺可理解為是完整的所有制權利束中的一部分權利的刪除，權利之所以常常變得殘缺，是因為一些代理者（如國家）獲得了允許其他人改變所有制安排的權利，對廢除部分私有權利束的控制已被安排給了國家或者由國家來承擔。國家的這種限制會削弱產權，進而通過改變資產的形式或本質等，來影響所有者對他所投入資產的使用預期以及資產對所有者及他人的價值，及其作為其結果的具體交易形式[26]。
而事實產權強調的是物質、資產在經濟運行中的實際價值，這種價值體現為產權所有者通過對該項產權的直接消費或間接消費所獲得的效用，作為社會經濟生活實質內容的事實產權，可以看做是法律產權在現實經濟生活中的演化形式。事實產權的不完全界定研究以巴澤爾的產權公共領域為代表，巴澤爾在對排隊[27]、奴隸制[28]和無償獻血[5]等具體事例的分析中提出了其產權公共領域的思想，認為個人對資產擁有的產權明晰程度可以看作是國家予以保護、自身加以保護和他人企圖奪取程度的函數[5]，由于資產屬性的多樣化和信息的不完備、主體行為能力的有限性等，使得想要充分界定產權的成本是相當高昂的，沒有被界定產權的那些財產價值就留在了公共領域，這些遺留在公共領域的財產稱之為租。對于這些租值而言，潛在的尋租者會在私人邊際尋租收益大于邊際尋租成本的條件下加以博弈攫取[10-11]。
巴澤爾的產權公共領域與德姆塞茨的產權殘缺兩者的共同點在于都認識到了產權界定的不完全性和漸進性，即由于現實中正交易費用的存在，主觀因素（所有者或國家價值偏好等）和客觀因素（信息獲取、技術制約等）的影響，產權總會存在不同層面與不同程度的權利稀釋，因而也就不可能存在絕對完全的產權界定，并且隨著外部環境交易費用的變化，產權的界定也會隨之加以變化，但兩者的差異同樣也很明顯：一是出發點的不同。德姆塞茨的著眼點是產權初始的法律界定所導致的產權主體擁有產權的殘缺，是法律意義上的產權，而巴澤爾與科斯、德姆塞茨側重于產權初始界定重要性這一點不同，將其重點放在了產權在交易過程中的不完全上，強調在產權初始界定后，權利在實際運行過程中出現的殘缺和公共領域，是事實產權意義上的公共領域；二是產權漸進性界定的不同觀點。按照德姆塞茨的觀點，雖然產權的法律界定上會出現殘缺，但當一種公共資源的經濟價值上升時，公眾就會傾向于把這種資源的產權界定的更為清晰，而按照巴澤爾公共領域的思想，決定產權界定的并不是資源的總和租值，而是遺留于公共領域的資產對潛在尋租者的價值減去尋租成本后的資源凈價值，因為在資源的攫取過程中主體自身也需要花費成本，而這正是張五常所探討的租值耗散[3,9]。
2.2 不完全產權：基于產權公共域的分析
下面將產權公共領域與產權殘缺兩者予以整合、加以拓展，構建一個基于產權公共域[1]視角下的產權不完全界定的分析框架。
2.2.1 產權公共域分析的前提假設
首先，假定現實中已定國家或地區的自然資源稟賦給定不變，同時資源屬性外生給定。
其次，研究的是具有典型私人物品性質的物品或資產，不考慮公共物品和準公共物品，在產權被法律初始界定前，此類物品沒有建立起明確的排他性歸屬關系。
再次，盡管國家在作為“經濟理性人”關注其自身經濟利益的同時，也會注重相應的政治和社會等利益，但此處假定國家或政府仍然以經濟利益為基礎主要決定自身的行為選擇集，即決定自身的行為偏好。
最后，對產權公共域加以定義，即產權公共域是產權及其所含權利束由于未能實現清晰排他而在權利交易雙方之間形成的權、責、利模糊空間，這個模糊空間既是產權未能充分界定的原因也是產權不充分界定的表現形式，并由此將不完全產權定義為物質資產權利及其所含的權利束由于在法律或事實層面上未能實現明確邊界界定和清晰排他，而在權利交易雙方之間所形成的一種具有權、責、利模糊空間的產權狀態。
2.2.2 產權公共域的具體構建
在上述前提假設的基礎上，將其分為以下六種類型（如圖2所示），具體含義如下：
屬性公共域：資產屬性擁有多重維度和非同質性，外生給定，因而在特定的時間、地點和條件下資產只會呈現出部分屬性，并且由于度量、測算等技術的限制，人們也不能準確辨識和預見出未出現的新屬性，因此也就不能對這部分屬性對應的權利進行界定，未界定的這部分產權就會遺留在公共域，將這部分稱之為屬性公共域，隨著價值屬性的凸顯和發現，屬性公共域有趨向縮小的趨勢。
技術性公共域：即使已經顯化的資產屬性，也會由于界定的技術水平不足和技術界定成本過高（包括屬性自身的無價值性），而對部分顯化屬性不加以界定，這部分未加以界定的屬性就會落入公共域，形成技術性公共域。例如對一塊土地的面積、地理位置、土層厚度、肥沃程度等屬性加以產權界定，而其中有的屬性則因界定技術成本過高而難以界定。隨著技術水平的提高、界定成本的相對降低（包括成本的降低或資源價值的提高），技術性公共域應呈縮小的趨勢，但也可能由于現有技術不能對新顯化屬性加以界定，而使得該公共域擴大。
法律性公共域：對已經出現的資產屬性即使技術上加以界定是可能的，但法律在制定的過程中需要行政機關付出行政成本和立法機關付出信息與組織成本，在法律的實施中需要司法機關的運行成本，法律的運行還需要檢察機關等部門付出一定的監督成本，這些成本相加可能使得法律上的界定成本大于界定收益，從而理性選擇將部分權利棄之而不加以界定，形成法律性公共域。隨著立法、司法等成本的變化，法律性公共域也會隨之加以縮小或擴大。
國家性公共域：在法律上對于資產界定收益大于界定成本的屬性，也會由于國家作為“經濟理性者”出現的“國家悖論”（最大化國家租金的產權結構與最大化稅收（社會產生）的效率體制之間的矛盾），而使得國家或政府刻意不在法律上對這部分屬性加以界定，使得未界定資產屬性對應的權益在國家范圍內處于公共領域，出現國家性公共域。這部分的公共域范圍取決于政府權力的大小和行使權力的約束力度，在長期來看應該隨著國家政治法律制度的完善，呈現縮小的趨勢，但在短期也會隨著“國家悖論”程度的變化而變化。
個人性公共域：對于法律、國家明確清晰界定的產權，產權所有者也會由于自身個體的主觀偏好或成本收益分析，而不對自己的產權加以保護和行使，自愿放棄部分權益并將其遺留在公共領域，稱為個人性公共域，隨著技術水平的相對發展、產權主體自身行為能力和對資產價值認識的變化，個人性公共域會出現縮小或擴大的趨勢。
限制性公共域：最后，即使法律界定的產權主體自身具有完全行為的能力和相應的行為意愿，但由于諸如非正式的制度安排（如民間的風俗習慣）、國家強制規定等因素的存在，產權主體自身的行為能力也會受到限制，從而不能行使完全的合法權利，未行使的部分權益就會落入公共領域，將這種部分公共領域稱為限制性公共域。國家限制導致產生的公共域在長期會呈現減少的趨勢，在短期隨前者的程度而變化。長期形成的像風俗民規這類的非正式制度由于路徑依賴的存在，所以假定由此類因素導致的產權公共域長短期不變，因此限制性公共域長、短期分別具有縮小和不定的趨勢。
2.3 不完全產權與主體行為的關系：基于產權公共域的闡釋
產權作為一種行為性權利，主體收益正是主體通過對產權權能（占有、使用、收益、處分等）的行使而獲得的利益，但由于產權公共域的存在（如上文分析所示），使得產權始終處于不完全界定的客觀狀態，產權權能因此一定也是不完全的，這種不完全性體現在權能的完整性和完全性兩個方面（完整性是針對產權可分權能的數量而言，完全性是針對各項權能的充分程度即質量方面而言的）。從而權能主體通過權能的運用而獲得的權益就存在非最大化的可能，與此對應，不明晰的產權權能（此時權能狀態是產權公共域的具體表現，同時也體現著產權的不完全界定），如果未能專有的授予另一行為能力主體，不能使人們形成資源使用、權利交易的有效性預期和將權益與成本內部化，其價值租金就會在競爭中趨于耗散，從而出現資源配置使用的無效率和產權主體權益的受損與侵犯。
行為主體會對落入公共域的資源價值進行攫取，直到公共域的邊界上，界定個人權利所花的邊際費用等于邊界處個人權利所產生的邊際價值時為止，即自身行為所耗費的價值與爭奪的資源價值相等時，主體涉及的攫取行為才會停止。但不能簡單認為只要對產權再次界定所需花費的成本小于產權初始狀態下公共域內部的資源耗散租值，就應該對產權進行再次界定，因為雖然此種情況下的產權再次界定會將耗散的租值一部分收益化，但界定之后重新出現的公共域內部的資源租值耗散可能要遠遠大于這部分收益，那么這種界定實際上就是得不償失的。這提醒我們在決定是否對產權進行再界定時，不僅要考慮初始產權界定下的資源耗散租值和界定所需成本，還要與界定后的產權公共域租值耗散進行全面的比較，只要初始資源耗散總值大于界定成本與之后新出現的耗散租值之和，這時的再界定就是合理的。雖然，產權不完全即產權公共域的存在會導致租值耗散情況的發生，但這并不必然與資源配置的帕累托最優相矛盾，只有當存在兩個或兩個以上的主體對公共域內的資源價值都想獨占而展開沖突爭奪時，才有可能產生低效率，而單個主體的放棄是自身作為理性人自主選擇的結果，與資源的有效配置并不沖突[2]。因為契約的不確定性和公共領域的財產，既是產生浪費和侵權的土壤，也是產生活力和創造的條件[29]。這也正是筆者對產權理論核心思想的理解，即產權理論的核心關注點應該是權利清晰安排對于資源有效配置成本的強調，而不是對某種權利形態的主觀偏好。
同時，產權具有的權能可分解性拓展了行為主體對產權安排與產權構造的可選擇空間，產權變遷的過程也正是在這些權能組合、行為實施、利益調整界定中，不斷探索、確保主體利益實現的過程，大致可以從以下兩個方面加以理解：（1）由于時空條件的不同，行為主體獲得利益的種類、方式或偏好都將是不同的，進而導致主體所偏好、選擇的產權權能也將各異。這種對權能、權益不同的偏好選擇也決定了產權結構的不同變化，而變遷之后的產權結構（制度）反過來又會強化這種對權能、權益不同的偏好選擇，兩者相互影響，相互作用；（2）主體對權能、權益偏好選擇與程度的不同必然會導致不同主體之間討價還價即博弈的發生，從而需要花費一定成本決定公共域內資產價值的分配，雖然這種成本的付出在不同程度上抵消了行為主體獲取的資源價值量，即發生了資源的租值耗散，但最終又會再一次的界定域值邊界，達到既定外部環境下的又一次產權結構（制度）均衡，如此不斷反復循環發生。同時，其中重要的一點是如何合理配置租值權利規則的治理問題，這其實也就是落入公共域的資產權益應該界定給誰的問題。
3 宅基地產權不完全性的歷史演變：基于產權公共域與權能的分析
宅基地制度作為農村土地制度重要的組成部分，自身的歷史變遷內嵌于農村乃至國家發展政策與制度之中，因而具有鮮明的歷史軌跡，大致通過1949-1962年建國之初宅基地私人所有時期、1962-1978年改革開放前宅基地集體所有時期和1978年至今改革開放后宅基地使用權完善改革時期的三個階段變遷，形成了現今具有“兩權分離、一宅兩制、登記管理”的權利制度、“依法申請、一戶一宅、限定面積”為的分配制度、“主體特定、無償使用、無限期使用”的使用管理制度、“限制流轉、房地合一、地隨房走”的流轉制度，以及“用途管制、審批監管、集約利用”的行政管理制度等制度特征的制度現狀[30]。
第一階段為建國之初宅基地私人所有時期（1949-1962年）。可以說這一時期農民關于宅基地產權的權能是完整的（權能數量），具有宅基地的占有、使用、收益與處分等權能，但這些權能的完全性（權能質量）卻隨著國家重工業發展戰略的不斷推進，被不同程度的加以限制與稀釋。1954年《憲法》規定了國家可以基于公共利益的考慮對宅基地加以征收，但如何在法律與技術上界定公共利益？如何在征收的時候加以補償？翻看當時的法律文件均沒有對這些加以明確規定，而這就為國家政府侵犯農民宅基地權益埋下了隱患，公共利益的模糊使得宅基地的占有所有對應的權益在國家范圍內處于了公共領域，可以說是宅基地技術性、法律性、國家性公共域的存在，其次，雖然法律規定農民可以自由使用、流通、租售宅基地及其上的住宅房屋，但隨著1951至1954年各種糧食與經濟作物的統購統銷，1958年開始的對城鄉人口自由流動的限制，一則在于農民已然嚴重依附于宅基地之上，人地之間的這種不可分離性已經使得農民不能對宅基地加以自由的使用與處分（或者說是收到了極大的限制），二則農民自身經濟行為的限制（統購統銷），致使經濟收益的減少，也使得農民沒有能力與意愿對已有宅基地進行充分的使用（如進行高層集約建設利用等），這都是個人性公共域與限制性公共域的體現。其中，最容易忽視的方面在于國家為了有效且持續的獲取農業剩余，而構建的統購統銷、人民公社以及戶籍制度三項配套制度，已經使得包括宅基地在內的農村土地肩負起了重要的社會保障功能，雖然這種保障功能在全社會保障體系仍不完善的背景下不十分顯著，但不可否認其存在性，筆者將其歸于宅基地保障功能的屬性與技術性公共域部分。
第二階段，為現今宅基地制度框架的形成時期（1962-1978年）。這一時期隨著宅基地由私有變為集體所有，農民宅基地產權及其權益的獲得無不受到了極大的限制與侵犯。農民由法定的自由使用、處分宅基地的權利在經過1962年之后，變的只擁有了宅基地使用權，雖然國家承認農民對宅基地的長期占有和使用的權利，但生產隊集體所有這一模糊所有取代了之前明確的農民個人所有，首先在所有權占有權能上出現了主體的不清晰，同時宅基地使用權以戶為單位申請，可“戶”的概念同樣是不清晰的[3]，使用權的占有權能也出現了主體的模糊公共域，并且宅基地作為不動產沒有得到物權意義上的登記和得到相應的權屬證明，在侵犯時難以得到有效的保障。其次，雖然農戶可以長期無償占有使用宅基地，可這種使用僅限于基本的建房及建附屬設施，嚴禁經營性的建設使用，同時不準出租和買賣、抵押宅基地，收益與處分權能在經濟意義上基本上可以忽略不計（個人性與限制性公共域的存在與擴大），如果說在第一階段，農戶手中的宅基地仍然在法律上具有實現資產增值可能性的話，此時期這種可能性已經基本消失，也可以說是被國家放在國家的模糊范圍之內，國家同樣可以通過公共利益的模糊征收加以實現這部分利益，對應的國家性與法律性公共域是擴大的，同樣，這時期宅基地自身所肩負的社會保障同樣存在，并且隨著文革所導致的日常生產生活的日益政治化與國家“以農支工”發展戰略的推進，這種保障功能的程度是加深的，屬性與技術性公共域也分別是縮小與擴大的。
第三階段，為現今宅基地制度整體框架的最終形成與深化時期（1978-至今）。隨著人民公社制度的取消，集體經濟組織實體的大部消失，宅基地所有權的主體愈發陷入了模糊的空間領域（國家性公共域），使用權的取得主體也僅限于集體內擁有成員權的農戶，國家與政府對宅基地的管制也越來越嚴格，取得申請上必須獲得鄉（鎮）政府或縣（市）土地管理部門的行政許可，而第二階段只需要生產隊規劃解決，須占用耕地時，才報縣人民委員會批準，宅基地使用權的權屬登記有明顯進步，宅基地使用權面積也從最初的無限制發展為了有限制使用，并需嚴格按照有關城鄉規劃的安排。并隨著國家農業經濟政策與勞動市場的放開，農戶自身收入與生活質量的提升，使得農戶對已有宅基地的增加投資使用的使用能力增加，人地可分離性的提高，也加大了農戶可以基于自己的需求通過其上房屋在集體內部的流轉附帶地對相應的宅基地使用權進行處分的能力與意愿，《繼承法》也提高了房屋可繼承性的法律效力，但雖然國家在統籌城鄉發展的客觀要求下，明確了宅基地物權屬性（《物權法》的頒布施行），但不斷強調宅基地的集體成員權取得要求，限制宅基地的要素流轉（禁止宅基地的抵押、集體之外流轉等），依然導致了農戶宅基地產權限制性公共域的擴大。同時國家對征地制度補償內容的完善也從側面增加和肯定了農戶對宅基地的收益，但對宅基地公共利益的模糊征收卻有著加大的趨勢（土地價值的增值，國家性公共域的擴大）。面對宅基地這種資產價值的增值，國家對諸如宅基地發展權的歸屬等仍然沒有法律的明確規定（法律公共域），致使增值收益的分配是模糊的（技術性公共域）。第一、二階段宅基地所附帶的保障屬性功能，在要求消除城鄉二元結構的大環境下，也是逐漸得以顯著體現，對應的屬性公共域也是縮小，技術性公共域是擴大的。
注：正如在分析框架中所分析的那樣，在具體的事例分析過程中，理論抽象的六類公共域可能全部存在也可能部分單獨式的發生，甚至相互摻雜難以明確區分開，在本表中正是如此，如舉例中就存在公共域重復的部分，同時限于表格的目的在于直觀表示歷史的演變特點，故沒有將其詳細列出。另表中二、三階段特點的比較，都是以上階段為比較對象。
回顧宅基地產權制度的演變歷程，可以發現不同時期宅基地產權一直都存在著產權公共域與權能的殘缺，也就是產權的不完全性，雖然各階段表現程度各不相同，但無不都導致了同一個結果即宅基地資源價值落入缺乏明確排他性界限的公共領域。尤其是改革開放之后隨著土地稀缺之下需求的增加、統籌城鄉發展的客觀需要、政策（制度）服務供給的變化[4]等外部環境的變化，使得集體土地增值、宅基地規模集約利用的規模經濟、市場優化配置等外部利潤出現，宅基地資源價值得以顯化和增值，包括農民、集體、政府等各級利益主體就會在理性主義的驅使下，對這些價值展開追租，以期通過行為主體之間的博弈，實現資源價值的重新分配與界定，但這種行為博弈本身是需要花費成本的，宅基地長期存在的閑置、一戶多宅、小產權房、空心村、占用耕地、宅基地無償無期限限流動等諸多現象正是最直觀的表現，但各主體這些行為的背后也有著了利益偏好博弈、租值耗散、產權變遷等多種涵義。
4 基于宅基地產權權益（租值）變化的主體行為博弈與行為損失
4.1 宅基地利益主體行為博弈
根據宅基地產權這種嚴重的不完全性，可以在集體內部和國家層面上將其看為具有類似公共產權性質的資源，而對這種具有類似公共產權的資源利用，各行為主體分別愿意在怎樣的成本收益水平上決定宅基地資源的供給和利用，正如上文的分析主要是通過主體間的行為博弈決定的，下面通過一個幾何模型對主體間行為博弈的發生加以直觀的說明，如圖6所示。假定宅基地資源價值量與宅基地資源的單位數量成正比，橫軸表示宅基地資源的一定數量，且具有實施的非排他性，只有A、B兩行為利益主體，縱軸表示主體獲取宅基地資源數量的邊際成本與邊際收益，左Y軸代表利益主體A，右Y軸代表利益主體B，在初始狀態，利益主體A、B分別根據獲取資源的邊際收益等于邊際成本（MRA=MCA，MRB1=MCB）決定各自的初始資源獲取量（圖中線段OQ1與Q2Q所示），可以發現此時線段Q1Q2代表的宅基地資源并沒有被任何主體獲取與利用（OQ1+Q2Q
通過數理模型的簡單分析，可以發現處在公共域中的宅基地資源有可能不會導致相關利益主體對此的介入攫取（如初始的Q1Q2線段所示），這是利益主體基于成本大于收益之后的理性行為，國家對宅基地管理的面積限制、成員集體限制、一戶一宅、占用耕地指標控制等管制，都是在上世紀80年代宅基地資源價值顯化增長之后才實施的，而在之前導致管制的原因也是同樣存在的，只不過在國家或者是政府的利益偏好關注點之外，可以說之前國家的利益著眼點更多的在于宅基地制度自身在宏觀發展戰略背景下穩定農村人口、保障農戶居住權的層面，農戶的利益著眼點也主要只限于自身的使用屬性，財產價值與保障價值還沒有得到顯化，但隨著國家經濟與社會的雙重轉型，針對于宅基地資源的農戶、集體、政府的收益較之于成本得到了巨大提升，主體間的利益偏好也開始出現交叉和沖突，如農戶、集體、政府等主體對宅基地資源財產價值共同偏好導致的利益交叉，政府除此之外還需要關注社會利益、糧食安全、文化生態等的利益沖突，于是面對各自的利益偏好，不同的主體采取了各自不同的行為方式，農戶郊區住房的出租、農村住宅的出售、小產權房的興建還有旅游景區的農家樂，集體的自發整理入股流轉、集中居住，國家政府開展的土地綜合整治、宅基地置換、拆村并點、城鄉建設用地增減掛鉤、征地改革、集體建設用地流轉探索實踐等等無不都是具體的行為表現。
4.2 宅基地資源租值耗散：行為損失
主體博弈行為的目的是為了獲取利益，而這些追租活動需要花費成本，這就出現了資源價值的耗散現象，無法達到資源的最優化配置[33,3,9]。這里以一個數理的靜態模型簡要分析租值耗散的結果（圖7所示），假定只有兩種要素，同質的勞動（努力）L和固定可供給的公共資源數量R0，投入的勞動機會成本由市場工資率W0決定，勞動平均產品AVP和邊際產品MVP隨著勞動投入的增加而減少。當資源為私有且可完全排他時，主體勞動投入量為L1時達到均衡，此時MVP等于W0，主體將獲得全部租金收入（三角形ECD面積所示）。當資源不具有排他性，且決策主體超過一位時，主體間的相互競爭會使勞動（努力）不斷投入到資源的開發使用中，直到AVP等于W0即平均產品的價值等于市場工資率，勞動（努力）投入水平此時為L2，但此時資源R0產出的租金將降為0，即來自資源的凈收入將全部消失，消散的租值水平由三角形BDF的面積決定。
從上文分析可以得知，現今宅基地制度致使宅基地這一資源權利普遍存在著產權的模糊性，類似于一種公共資源，資源價值的絕大部分遺留在未能清晰排他的公共域中，這就不可避免的將出現模型分析中出現的租值耗散現象。筆者認為宅基地資源租值耗散主要體現在三個層次：（1）首先，宅基地土地資源配置的層面。隨著城市化的加快和農村經濟的發展，城市邊界急劇擴張，其發展日益受到土地資源瓶頸的限制，而與之相反，農村建設用地尤其是以宅基地為主體的存量建設用地，在農村人口逐年減少的同時面積卻在不斷增加，更為加劇了城鄉土地資源利用的差異和矛盾，背離了土地資源的最優化配置，如1996到2006年的十年間我國年平均城市化增長率為1.34% ,全國農村人口雖然減少了1.23億,但人均宅基地面積卻從0.29畝上升到0.34畝,其中新增宅基地面積就約占全國共增的100萬畝村莊用地中80%；（2）其次，宅基地資源利用層面。現今農村宅基地的利用普遍存在著一戶多宅、閑置、面積超標、空心村、城中村等現象，限制其流轉，嚴重違背了當前節約集約利用土地資源的科學發展觀要求，土地使用價值未能得到真實體現，據國土部測算，通過對全國現有農村居民點逐步實施整治、歸并和改造等綜合措施，預計可以增加有效耕地面積286.67萬公頃；（3）最后，宅基地資源非生產性用途的耗散層面。當產權被稀釋且不能買斷時，應強調非價格競爭方式例如膚色、宗教和家族勢力等個性化特征，而非強調價格機制[25]，法律規定農戶宅基地需通過申請許可取得，基于委托—代理下的各級許可主體就存在尋租的現實可能性，村干部以權謀私、農戶非法尋租等，另外，宅基地權屬在現實生活中由于自身的權屬不清晰，容易發生法律糾紛（包括征地的法律糾紛），糾紛的私下或司法解決途徑無一不需花費額外的成本。還有農民的私下非法流轉宅基地（如小產權房），面臨著高昂的懲罰成本（可以理解為農戶行為實施本身所潛在的巨大隱性成本），這些高昂的交易成本所具備的非生產性，無不將抵消獲取的價值利益，造成資源價值的消耗。
5 基于自發行為探索的宅基地（產權）制度變遷：實踐經驗的啟示
5.1 行為自發探索宅基地制度變遷的一個理論圖釋
按照經濟自發與演化秩序的理論思想[12-14]，上文主體博弈行為背后的重要性不僅在于所可能導致的租值耗散現象的發生，更重要是在于這種行為本身所具有的對于利益格局重新分配與產權（利益）制度變遷的進行努力和探索的意義。因為在個人爭取利益極大化的原則下，主體會受到外生交易費用和內生交易費用比較的兩難，受到影響的主體會試圖減少這種耗散，致使租金只會在邊際上完全耗散，而邊際之內可以有租金的存在，最終在主體行為均衡時，耗散租金達到最小化，權益格局和資產權利實現重新安排[3,9]，上文的圖6分析了宅基地利益主體之間博弈行為的發生，下面仍通過一個模型（圖8）在上文基礎上對博弈發生后的一般均衡加以簡要分析。假定參與博弈的主體具有平等的談判地位或者具有相當的討價還價能力，具體為縱軸表示固定的宅基地資源量，橫軸表示主體A、B付出的成本。RA1、RB1分別表示起始博弈發生時主體A、B的宅基地資源量收益曲線，此時兩曲線相交于點C、D，點C、D之間的縱軸距離則代表兩主體需競爭獲取的資源量（類同于圖6中Q3Q1），各主體要想獲得這部分資源量，則需要添加額外成本（用于討價還價），這使得雙方收益曲線分別變為RA2、RB2，于是主體A、B分別增加了線段DF、CE代表的獨享資源量，但此時兩曲線仍相交于點E、F，表示仍然存在需競爭獲取的資源量。于是，主體A、B的收益曲線再次發生變動，當調整為RAn、RBn時，兩曲線相切于點H（類同于圖6中Q*），表示再無可競爭的資源量，資源價值優化分配，雖然此過程（從博弈開始到博弈均衡）中花費了成本（一定程度上抵消了資源價值，）但兩主體通過多次的討價還價，最終確定了權益格局和資產權利的重新安排，實現了均衡。
這里需要強調的一點是盡管制度變遷的誘致因素在于經濟主體希望通過制度創新來獲取在已有制度安排中無法獲得的外部利潤，但這種制度最終能否發生實質意義上的變遷，還需要遵循各利益主體之間的一致同意性[34]，但達成一致同意性的重要前提條件是參與博弈的主體具有平等的談判地位或者具有相當的討價還價能力。
5.2 宅基地主體行為的自發探索：以農村集體建設用地“小產權房”的自發入市為例
從上世紀90年代開始，伴隨我國住房商品化和城市化進程，在集體所有土地上以舊城改造、城中村、合村并鎮等名義，出售小產權房的現象開始出現并逐步發展。在法律的角度上，小產權房主要是指在農村集體土地上違法或違規修建的沒有國有土地使用權證和房屋所有權證的房屋和其他建筑物，一類是利用農村現有宅基地上原有房屋或建造的房屋，第二類是利用其他集體建設用地、占用包括耕地在內的農用地和未利用地建造的房屋。本文探討的主要是第一類的小產權房，將對小產權房這一頗具中國特色的社會經濟現象，從不完全產權的角度加以分析，具體如下：
5.2.1“小產權房”：產權公共域下的自發實質
雖然我國1982年的憲法早已確立了國家和集體兩種獨立并存的土地所有制，但在現實規定中，農村宅基地的轉讓只能一定限度的在村集體內部進行，農村住宅不得向城市居民出售，農村集體建設用地只有通過國家的土地征收，變換權屬性質之后才可以進入一級市場，國家壟斷建設用地的一級市場，對集體建設用地進行管制，國家通過法律將宅基地資源的資產價值屬性在國家范圍內置于公共域，只能作為農村住宅用地，而不能像國有建設用地那樣獨立進行房地產經營。并且，雖然宅基地產權主體擁有通過抵押從而獲取資本和出賣于集體外成員的行為能力，但此行為能力也被限制，形成行為能力不足的產權公共域，同時在實際中，政府雖然在法律和法規上限制了農村集體對宅基地一系列利用和處分，卻無法對其進行絕對控制。農民、村集體或鄉鎮政府在國民經濟發展、城鄉人員流動和多元價值觀的影響下，公共領中的宅基地資源價值越來越大，面對土地自身巨大增值而自身獲益很少的情況下（據國研中心課題組調查，在目前涉及集體土地合法房地產開發過程中，土地增值部分中農民的補償款僅占到5%至10%，鄉以下只占10%至20%而已），也逐漸開始了向自發積極主動的獲取土地資源資產價值方向的轉化，而小產權房的隱性開發或隱性交易正是在這種大的現實背景下所產生的一種典型自發的方式，在這種模式下利用自身的區位優勢，通過出售、出租小產權房獲得持續穩定的收入和數倍于征地的土地增值收益，分享巨大的土地增值。
20世紀80年代，深圳市就早已出現了城中村的小產權房，90年代北京等地也出現了農民宅基地上修建商品房現象，如1994年北京香堂村就開始以5萬元一套的價格出售200平方米左右大小的村建別墅。之后雖然各級政府有不斷的嚴禁規定，但這種自發的供給在住房市場的互動需求下，仍然逐漸催生出了法律之下廣闊的小產權房隱性市場，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計超7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%（全國工商聯，2011），目前北京小產權房銷售量已超過房地產市場供應量的20%，西安己占到25%到30%，太原43%左右，深圳可能高達40%到50%[35]，2007年上半年，小產權房建成面積已達到全國現存實有村鎮房屋建筑面積330億平方米的20%以上，占全國住宅總量180億平方米的比重超過三分之一[36]。因此從產權的角度來看，小產權房的現象具有在事實產權和法律產權相互分離背景下，在產權公共域中產生的自發實質，這種實質的背后體現著法律法規政策對集體所有制的歧視性處理和對農民行為能力的限制，充斥著民間自發行為和政府公共管理的博弈過程，還有各方主體（政府、農民、村集體、開發商、鄉鎮政府等）對公共域中模糊歸屬價值的抗爭與攫取。
5.2.2“小產權房”：民間與政府利益博弈的兩難
小產權房是民間產權主體探索自有要素和資源市場化的自發行為，在此自發行為中卻從始至終充斥著民間與政府在面對產權公共域中利益博弈的兩難，這種兩難表現在兩個方面：一方面體現在民間產權主體尤其跟集體土地（主要是宅基地）直接相關的產權主體農民，在面對有價值資產閑置（截至2006年全國大約已有1200萬份宅基地和地上房產處于可轉讓的閑置狀態[37]，據國土部門的統計顯示，目前農民的住房面積約為0.3億畝，農村集體建設用地的面積是4億畝，如果按每平方米1000元住宅造價計算，農民住房價值就達20萬億元，農村集體建設用地價值也將超過200萬億元）和土地管理權人（政府）通過征收出讓行為隱性化攫取未定價資產屬性的行為情況下，出于自主的理性選擇而自發的進行抗爭，小產權房就是其中最具有典型特征的抗爭方式之一，但這種抗爭又是與政府規制相違背，面臨著巨大的法律風險（北京通州宋莊畫家村的案例最能體現典型小產權房的法律困境）和經濟風險（如2007年7月11日濟南市槐蔭區一次性拆除面積達3.6萬m2的違建小產權房、北京市2013年截止9月已拆除違法建設624萬m2等），這個兩難背后的違背所導致的法律和經濟風險成本無疑是巨大的；另一方面的兩難體現在政府層面，國家或政府一方面基于糧食安全、生態保護、市場秩序等角度的考慮不斷出臺頒布新的行政法規，發布小產權房的購買風險提示，勸禁城鎮居民購買小產權房，另一方面又不能實施有效的規制措施，發布具體整治的相關措施和實施細則，自身也還是出于自身利益的考慮不對包括宅基地在內的建設用地的產權進行明確歸屬，放開對產權主體的不當行為限制，有效疏導民間的這種自發行為（如表2所示）。
從不完全產權的產權公共域角度出發，小產權房下民間與政府利益博弈的兩難正是具有本文在理論部分探討的自發行為背后的兩重涵義（行為導致成本又在探索規則最小化成本），作為一種自發的產權演進探索和誘發型制度變遷嘗試。一方面民間與政府在面對包括宅基地在內的集體建設用地模糊價值日益增值的情況下，都一定會各自采取自身的理性選擇，雖然兩者之間的沖突一定會導致大量資源的浪費（法律成本與經濟成本還有社會穩定的風險）。在通過征地獲得高額土地增值收益和行政性壟斷城市建設用地供給的情況下，政府是沒有動機改變現行城鄉二元土地制度的[38]，但正是兩方之間的利益沖突倒逼著政府去思考小產權房背后產生的實質原因，疏引民間自發的利益訴求而不是一味的采取“堵、防、禁”等的方法。可以說我國在探索建立適合自身市場經濟模式的大環境下，政府也在逐步吸收民間的實踐探索著城鄉二元土地市場的一體化，并將其也作為自身探索的改革目標，而城鄉二元土地市場的一體化正是有效疏導民間利益訴求，破解兩難，解決小產權房問題的有效途徑。
5.2.3“小產權房”折射的集體建設用地自發入市探索
自發的小產權房入市在更具有制度研究含義的層面上，折射出的是城鄉二元土地市場下被法律嚴密束縛卻又在事實上逾越制度框架農村集體建設用地的入市問題，面對諸如小產權房等農村集體建設用地自發入市在數量、規模及地區覆蓋面上不斷擴大的這種倒逼，國家與各級政府在實踐中也在不斷放寬對農地非農化市場化改革的管制，開始在某種程度上尊重這種自發入市的客觀需求，各地早已不斷出現的各種遵循農村集體建設用地的入市要求的自發實踐探索就是最好的表現。
早在1999年，國土資源部就曾經批準中部地區的安徽蕪湖市作為農民集體所有建設用地使用權流轉的試點，核心是“留權互利”，流轉土地的村集體所有權不發生變化，在轉讓、租賃、作價入股等流轉行為期限結束后，土地仍是農民集體所有；1994年上海市嘉定區為了滿足企業在經濟的高速發展中對用地的市場需求，開始探索企業對農村集體土地的使用，施行集體土地流轉進行管理規范，規定各類企業在嘉定轄區滿足一定條件就可以使用集體建設用地。1996年，蘇州市規定允許一定范圍內（限定為城市規劃外的集體用地）的集體存量建設用地使用權，可以有條件地進行轉讓、出租，探索“國有、集體兩種產權，一個市場，統一管理”的模式，2003年蘇州市又出臺了允許規劃區內集體建設用地流轉的相關政策，如昆山市農民自發地以土地使用權或資金入股，組成富民合作社租賃集體土地，建造標準廠房對外出租，年終按股份分紅。經濟領先的東南沿海早已經出現了土地股份制，如1993年廣東南海市的農村為了配合工業化的推進，就已遍及了這種土地股份制，至2002年南海全市工業用地共1500多萬畝，其中保持集體所有性質的有713萬畝，幾乎占了一半。位于西南的成都市從2003年開始也探索實施“三個集中”的城鄉統籌推進，即工業向集中發展區集中，農民向城鎮集中，土地向規模經營集中，開展農村土地的綜合整治。
2005年國土資源部下發了《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》，這一《意見》把“城鎮建設用地增加與農村集體建設用地減少相掛鉤”作為指導農村集體建設用地“入市”的普遍原則。在此原則之上各地相繼開展了較之前更為大規模和合乎“入市”現實需求的試點探索，2005年天津市實施了“宅基地換房”試點，作為全國統籌城鄉綜合改革配套試驗區的成都和重慶也分別于2008年正式成立了農村土地交易所，實行“地票”交易，并承認農村宅基地使用權的抵押。同年，浙江嘉興以宅基地整理為主，聯動農村綜合改革，縱深推進農村集體建設用地“入市”，開展“兩分兩換”（以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障）試點。2013年3月11日廣東省更出臺了《城鎮化發展“十二五”規劃》，著重提出要允許轉戶農民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓房屋、合規面積的宅基地并獲得財產收益。
5.3 對以農村集體建設用地“小產權房”的自發入市為例實踐探索的引申評價
5.3.1“小產權房”自發實質引申的制度變遷涵義
上文中已經分析過小產權房在產權公共域中下的自發實質，土地相對價格的變化、主體（買賣雙方）互動對制度框架的突破以及非正式規則的變遷（多元價值觀）等共同推動了小產權房的出現。同時在社會經濟轉型的這個背景下，小產權房的迅速發展暴露出了當代中國社會發展進程中諸多深層次的社會矛盾，其本質是對農民權利的平等對待和保護問題，并且賦予了農村社會主體這種自發行為典型的社會意義與制度變遷啟示。小產權房制度是鄉鎮政府、農村集體經濟組織和農民個體等產權主體響應土地增值這一獲取機會（土地尤其是宅基地資產價值的確認給遺留下來的模糊宅基地產權帶來的潛在獲利機會）時自發倡導和組織的，并在發展中呈現出了從點到面、從局部到整體的特點，體現了自下而上的誘致性制度自發漸進性演進的特征。同時，小產權房的衍生充斥著民間自發行為和政府公共管理的博弈關系，各主體對產權公共域中模糊歸屬主體價值的挖掘，有賴于各主體對激勵的感知，雖然目前正式的制度框架還不承認這種方式的尋利，但當民間自發力量的變化和政府自身改革的發生，這種誘致性的產權制度變遷就會擁有足夠多的資源與強的力量導致已有制度安排的變遷，形成了超法律的制度安排，乃至現有政治框架的重組。
5.3.2自發制度變遷中的政府與民間的關系作用
從小產權房產權公共域引致的行為自發涵義出發，就很容易引出有關制度變遷主體的一個問題，即既然制度（尤其產權制度）的產生是各主體在各自自發行為的下無意識產生的自發結果，那么作為具有明顯建構特點的政府對制度長短期變遷作用到底體現在什么地方？，這個問題對如何評價中國政府近年來在經濟、社會轉軌中所起的作用也具有不容忽視的重要作用。就算是最為倡導制度自發秩序的哈耶克在將理性和秩序視為主體自發行為擴展的進化結果的同時，也將人類社會的未來寄托于具有明顯建構特點的國家憲政法律秩序[39]。盡管長期而言，制度的變遷與發展遵循著從個人習慣到群體習俗再到非正式內部規制的慣例最后到正式外部規制的制度演化邏輯[40]，但在短期內政府的外部規制與民間的自發內部規制沖突和協調仍然是貫穿著制度變遷全過程的主線。中國制度變遷過程的特殊性就在于改革在開始時外部規則已經幾乎覆蓋了整個國家和社會，因此至今經濟、社會、政治等整體改革本身也就表現為政府對自身規則的調整，背后從而更好的培育和遵循民間自發規制的形成與發展。
在以小產權房為代表的集體建設用地自發入市中，從表面上看，在上述自發實踐中下政府外部規則的選擇力量無不充斥其中，從包括成都“三集中”、天津“宅基地換房”、嘉興的“兩換”的中可以發現，政府貫穿了宅基地退出、置換的各個環節，從開展前試點區的選擇、退出補償方式與標準的制定、農戶退出后保障方案的確定、宅基地退出后的整理復墾，到最后指標的落地征用等等都主要是為政府所主導，農民與集體的話語權雖然提高了但依舊很少，幾乎可以忽略。但其實，只要我們更進一步的發問“既然政府的行政權利貫穿全過程，特別是在大部分地區項目實踐的開展是整村、整鎮推進的情況下，政府如果是強制使用公權力的話，那為什么各地沒有發生大規模的群體性事件，最終還能較為順利的開展呢？”，思考這個問題的過程正是理解政府所起作用的過程，表面上的政府主導型改革，實際上只是政府對民間自發的這種建設用地流轉市場需求、農民利益實現與保障呼聲的確認和認同，所起的只是結合政府自己的利益對民間市場力量取舍性的引導和保護，背后仍然是自發演化的自由化市場在發生作用。如果只比較國家和各級政府，各級政府行為也會顯示出一定的微觀含義，不同地區的實踐探索也就使得各級政府的行為具有了“國家—政府”這個層面上的自發含義，只不過這種政府的自發含義在“政府—市場”層面上又必將會回到遵循市場主體自發行為涵義（自發規則）這個意義上。
5.3.3政府主體響應自發實踐而采取改革的總體評價
政府外部規制的適當創新活動其實可以有利于民間自發規制的形成，因為政府作為一個大型組織擁有大量資源和規模效應，可以節約創新成本。包括小產權房自發入市的這種客觀現實，提出了逐漸施行制度邊際改革的要求，于是在上述一些地方自發的利益訴求下政府的行為就有了值得肯定的地方，比如通過土地綜合整治、農民的集中居住、城鄉增減掛鉤等項目的實施，改善了農民的生活環境，增加了農民的獲得利益，節約了土地資源，并在一定程度上滿足了城市發展所需要建設用地指標的問題，并出現了諸如蕪湖“留權互利”、成都宅基地抵押、重慶地票交易、天津和嘉興的土地置換社會保障等邊際上的制度改革嘗試，但不足之處仍然是非常明顯的，尤其是包括宅基地制度在內的農村建設用地制度并沒有取得突破性的改革進展，兩種權屬用地之間的“同權、同地、同價”還是沒有實現，農民利益的獲取和保障也仍然只是在補償方式和額度上簡單的發生了量的變化而已。其實撇開上面核心的不足處，我們還更應該看到這些實踐探索背后“自發”二字所折射出的特有涵義，集體和農民在這自發的過程提高了自己的談判地位（如項目開展必須得到農民一定比例的一致同意、可以選擇自己合意的補償方式）并較之前明晰自己了所屬的宅基地權利（成都重慶嘉興天津等地方實踐開展的前提無不都是是要求地塊權利的確權頒證），更重要的是通過這些自發實踐的開展，會逐漸將政府和國家對包括宅基地制度在內的農村建設用地制度改革引向真正市場化的方向（從2008年國家正式提出要建立自由的城鄉一體化土地市場，乃至近年各改革試驗區、地方的規劃實踐等等都可看出這一趨勢）。
5.3.4實踐具體路徑的不同性
不同外部規制在與不同內部規制（外部與外部、外部與內部、內部與內部之間競爭）之間相互的競爭中可以吸收有益的反饋，從而主動或者被動的改造自身規則，有助于形成一個規制的競爭市場，提高制度績效和加速制度的演進。不同區域、地區由于經濟發展與資源稟賦條件的不同，將導致各主體對宅基地資源價值的偏好方向與程度的差異（資源價值顯化本身也會存在不同），進而導致各主體對宅基地資源不同的使用方式與嘗試的不同變革路徑，由此攫取資源租值方式的多樣性也就構成了重新界定資源產權方式與制度變遷的多樣性（實際上也可以看做是規則的多樣性）。龍花樓等[41]通過選取社會經濟發展程度、自然環境要素變化存在明顯梯度的長江沿線樣帶為作為研究區域，驗證了農村宅基地轉型與地區經濟發展水平、資源稟賦條件緊密相聯這一理論假設，陳志剛[19]的研究也發現了經濟發達地區農民偏好土地處分權的收益，而欠發達地區農民更偏好土地使用權的收益。現實中農戶小產權房式的集體建設用地“直接”上市大多發生在東部的經濟發達省份，這些地區城中村、空心村的現象也較之突出，另外這地地區地方政府經濟實力比較強，為了獲得宅基地的資源價值，往往采取諸如雙置換、三集中、土地換保障、城鄉建設用地增減掛鉤等邊際制度的變革方式，而在欠發達地區農戶所有的宅基地閑置、面積超標現象就相對嚴重一些，政府更多采取的是土地綜合整治、集中居住的方式，以期實現包括宅基地資源在內的建設用地資源的優化配置利用。1999年底，國土部選定屬中部地區的安徽蕪湖市作為惟一的農村集體建設用地流轉試點市，一個重要的原因就是看到蕪湖屬于中部非農化程度較高的地區，區別于東南沿海發達地區和非農化水平低的西部地區，有著很大程度的代表性，天津“宅基地換房”和嘉興的“兩分兩換”模式適合二、三產業相對發達、勞動力轉移程度大的地區，成都和重慶的地票模式適合在經濟較之落后的地區，比如從建設用地的城鄉增減掛鉤中指標的運用中就能發現這個區別，成都和重慶推進宅基地配置過程中，用地指標在整個市域內配置，而天津和嘉興的指標基本在鎮一級進行配置，這些實踐具體路徑的不同也跟我國的分權體制有關。
引申評價的最后一點還需要簡要說明一下自發探索與文化傳統的關系性問題。對于如何擺脫“囚徒困境”，重復博弈給出了某種邏輯答案，但其答案中也必須回答觸發戰略偶然性的問題，其實這種觸發戰略的偶然性就應該來自于對路徑依賴約束下社會變遷機制的具體情境分析。所以，市場的自發過程必須嵌入社會方式才能得以發展，從而獲得本土特征。不同地區農村集體建設用地的自發“入市”的不同實踐，也就可以看做是熊彼特所反復強調的“毀滅性創新[42]”，而不同的創新模式就來自于不同情境的地區社會文化特征，如蘇南模式往往強調集體股份的表現，而浙江模式更著重個人市場化的表現。據此，我們就能斷定隨著政府在農村集體建設用地自發市場中正確的定位，民間自發形成的這種農村集體建設用地市場內部規則，如果要進一步高效化也將會越來越難。因為不同地區的傳統習俗文化和意識形態的舊有記憶等一定會成為影響自發秩序發展的又一難題，所以農村集體建設用地自發市場的演變和宅基地產權制度的變遷不僅需要政府的恰當作用，更需要依靠新的自發規則對舊傳統文化的成功吸收與改造。
5.3.5改革的猜想與建議
在分析以農村集體建設用地“小產權房”的自發入市為例的探索后，本文對包括宅基地在內的集體建設用地制度有效變革的猜想很明確，就是市場化的方向。因為只有在市場的形成過程中，作為交易前提的產權明晰才能更好的減少產權公共域，同時產權主體的行為發生學涵義也才能得到更好的體現與表達，自發規則與外部規制各自的地位和關系才能得到有效協調，因為產權客體的所有人將直接面對其他主體，真正成為一個實際上的產權主體，行使并逐步提高自己的行為能力，獲得平等的博弈地位。鑒于此，本文認為宅基地產權制度的變遷遵循圖7所示的邏輯。
在當下城鄉一體化機制尚未健全的條件下，對宅基地制度的逐步改革，應首先遵循“在堅持集體所有制的基礎上，致力于城鄉土地的統籌管理，嚴格執行土地用途管制，逐步建立建立產權明晰、權能明確、權益保障、流轉順暢、分配合理的公平與效率兼顧的宅基地產權制度”的思想與原則，具體建議如下：
第一，清晰界定宅基地的產權歸屬，縮小產權公共域。盡管宅基地產權存在不能完全界定的客觀原因（諸如技術性、屬性等公共域），但我們仍然要致力于縮小產權不完全的程度，減少產權公共域的范圍，因為明晰的產權歸屬將有利于主體權益的保障，避免他人的侵犯。鑒于現今宅基地所有權主體（三級所有）、宅基地使用權主體（農戶所有）不明晰的現實，建議完善村民基層自治，以各級村民大會或村民代表大會作為農民集體行使土地使用權的組織模式，以村民委員會為其常設機構和意思表達機構[43]，明確“戶”是農村自然戶（自然人聯合的農村家庭）而非農村承包經營戶的涵義，同時，完善宅基地使用權的登記制度和發證工作，實現城鄉房產交易、登記的信息共享和統一管理。
第二，減小宅基地資源租值耗散，規避資源浪費，提高資源使用效率。上文分析了現今宅基地資源三個層面的租值耗散現象，于是針對性的提出下列建議：（1）建立以激勵機制和約束機制為核心的宅基地有償退出機制，因地制宜的建立農村宅基地收回補償制度、健全多元化的農村住房保障體系、實施農村宅基地有償使用制度和健全農村宅基地整理、置換、復墾機制[30]；（2）改革宅基地使用權的取得條件與行政審批，減少交易成本。建議將“一戶一宅”規定改為一戶只能申請一處宅基地，仍然堅持宅基地制度設置之初的公平保障初衷，同時，對合法原因導致面積超標或不止一處宅基地的農戶，實行有償使用。現今使用權初始取得遵循行政許可操作，這有違私法意思自治，侵犯了集體所有權，增加了額外的交易成本，建議通過在法律中規定宅基地使用權取得的條件，達到限制宅基地所有權人設定宅基地使用權的目的，將行政許可改為行政登記；（3）推行宅基地有期限、有償使用制度。對符合宅基地申請條件的本集體經濟組織成員，沿用由村集體經濟組織無償撥給、無使用期限的老辦法，根據“一戶申請一宅”的規定，人均面積分配由各省（區、市）規定。對不屬于本集體經濟組織的農村村民和城市居民，用經濟手段刺激宅基地的使用，推行宅基地有期限、有償使用制度，對地段好、價值高的宅基地進行有償選位，保證宅基地初始分配的公平與公正。
其次，尊重宅基地產權主體的合法權益，提高主體行為能力，總結主體權益自發實現的實踐探索。首先應尊重農民宅基地產權的財產價值，建議在符合土地利用規劃與城鄉規劃、嚴格執行土地用途管制制度的前提下，推進宅基地使用權的合理流轉，同時在理解主體行為自發意義的基礎上，充分借鑒各地區、各主體已開展實踐探索的經驗教訓，采用改革從地方試驗上升到全局政策及乃至立法的穩妥方法，規定宅基地使用權在一定用途范圍內的流轉，明確流轉的方式、模式、程序以及具體登記、管理措施等，建立糾紛解決等完備的宅基地流轉法律機制。
最后，保障農民主體權益，建立土地增值的合理分配制度并健全相關配套制度。落入舊體制所導致的產權公共領域的宅基地相關資產資源價值應該界定給誰的問題，引入發展權的法屬權利可以很好的解決這個問題。但在我國目前的制度建構下又很難實現，所以目前農地的治理結構的改革創新對解決迷糊資源價值的分配和歸屬就顯得格外重要[44]。對農村宅基地進行征收時，嚴格界定公共利益等概念，切實保障農民住房權，按照“同地同權同價”原則，確立多元化的公平補償方式。并針對土地要素在用途與空間轉換之間（宅基地置換、增減掛鉤等）產生的巨大增值收益，建立各級主體之間合理的增值收益分配機制，調整國家、集體和個人之間的權利關系，完善建設用地指標交易機制。同時，任何制度安排均鑲嵌整個制度結構中，其適應性效率可能取決于其他制度安排實現它們功能的完善程度[45]，因此需要建立合理的人口流動機制，放寬農民進城就業和定居的條件，完善農民權利救濟程序與責任追究制度，健全社會保障體系，加快失地農民得到市民化，實現城鄉社會福利的均等化。
6 文章主要總結與啟示
本文通過法律產權和事實產權的不完全界定性來具體分析不完全產權的這個概念，在理論層面上發現產權的不完全程度主要取決于行為主體對產權的執行和實施能力，從產權公共域出發，可以把產權價值分為留在公共域的競爭性（耗散）租金和被產權主體界定清晰的壟斷性（收斂型）租金兩部分，主體行為在攫取產權公共域租金，導致租金耗散的同時，也在通過自身的努力從契約形式或行為方式兩方面最小化租金耗散，從而賦予產權主體行為的發生學含義，導致產權制度的一種自發變遷與演進。理論實用性本身取決于將某一實際問題劃歸為某類理論的可接受性[45]，在將理論應用于實踐問題即對宅基地制度歷史變遷過程的分析中，得知當下農村土地宅基地產權的不完全性，主要來源于國家或政府的過度管制和農戶行為能力的嚴重受限不足這兩個方面，兩者具體到主體行為能力上，都可以歸咎于國家與農戶不平等的契約地位或不相當的討價還價能力。同時，當前各地所自發開展的包括小產權房在內的宅基地自發“入市”的實踐探索有著積極的含義，背后典型體現著民間利益的自發述求，以及政府與民間在制度變遷與改革問題上的博弈兩難和關系定位。
正是這些不同時空條件下不同地區的自發實踐探索，給我們提供了一個反思和解釋良序市場經濟運行的條件、制度基礎是什么和有哪些的現實機會與經驗素材。需要指出的是，本文雖然對包括意識形態在內等的非正式規則重要性進行了說明，但更為細致的案例研究可能也是需要加強，還包括大規模數據的應用對租值耗散兩重性的定量分析。但這絲毫仍然沒有影響本文所表達出的對于國家或政府公共管理的重要啟示與意義，即國家或政府應該在意主體行為的這種自發含義，定位好自身的職能，注重（研究）培育和保護土地市場內部各種自發和內生力量以及秩序的型構與成長，增強農民對產權的行為能力，漸進性的放開產權管制，不應該把包括宅基地在內的農地制度改革的重點放在建構上。通過自然演化程序以產權交易的市場形式重新賦予農民自由配置資源的各種權利[46]，在不同的農村地區要根據實地的要素稟賦、技術現狀和資源屬性以及非正式傳統選擇不同界定程度的產權結構類型（不同的產權制度類型），形成多元的制度演化路徑格局，最終過渡到農地交易的自由市場。
參考文獻: 略
作者李寧系南京農業大學中國土地問題研究中心博士，南京財經大學教師。
中國鄉村發現網轉自：三農研究 微信公眾號
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