不完全產(chǎn)權(quán)與主體行為關(guān)系的分析視角
摘要：產(chǎn)權(quán)界定的不完全性及其衍生的漸進(jìn)性是現(xiàn)實(shí)世界中產(chǎn)權(quán)運(yùn)行的實(shí)際規(guī)則。本文通過構(gòu)建一個不完全產(chǎn)權(quán)的分析框架，分析基于產(chǎn)權(quán)公共域之上主體行為的兩重性，對宅基地產(chǎn)權(quán)制度的進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在不同的歷史時期宅基地產(chǎn)權(quán)存在著各異的不完全程度，包括農(nóng)民、集體、國家等行為主體圍繞宅基地產(chǎn)權(quán)中非專有性價值利益開展的行為選擇，導(dǎo)致了宅基地資源在資源配置、資源利用層面和非生產(chǎn)性用途三個層面的租值耗散，但同時也在通過各自的行為在不同的方向上探索著減少租值耗散的有效措施，但由于國家的過度產(chǎn)權(quán)管制和農(nóng)民、集體自身行為能力的不足，未能實(shí)現(xiàn)有效的制度變革。研究意義首先在于對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的研究，本文嘗試了從主體行為能力聯(lián)系不完全產(chǎn)權(quán)的角度加以闡釋的新視角，其次，對于今后國家在農(nóng)地制度的改革上富有啟示性含義，在整個社會從人為的行政控制經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)為市場經(jīng)濟(jì)模式的這個過程中，國家或政府對農(nóng)地制度的改革不應(yīng)把重點(diǎn)放在建構(gòu)上，而是應(yīng)該在意主體行為的自發(fā)含義，注重（研究）培育和保護(hù)土地市場內(nèi)部各種自發(fā)和內(nèi)生力量以及秩序的型構(gòu)與成長。
關(guān)鍵詞：不完全產(chǎn)權(quán)；主體行為；產(chǎn)權(quán)公共域；租值耗散；宅基地
1 引言
科斯揭示了法律初始界定的產(chǎn)權(quán)明晰度對市場交易的重要性[1-2]，但國家以法律條文規(guī)定性的資產(chǎn)權(quán)利結(jié)構(gòu)并不一定與產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)結(jié)構(gòu)相同，法律上的產(chǎn)權(quán)和事實(shí)上的產(chǎn)權(quán)總是存在差別，兩者的界定也由于正交易費(fèi)用的存在而是不充分的[3-6]，這使得現(xiàn)實(shí)世界中的產(chǎn)權(quán)不過是不同外部約束條件下權(quán)利界定程度差異的排列組合而已。同時，產(chǎn)權(quán)作為主體間對資源競爭使用的一種行為準(zhǔn)則[7-8]，不同界定程度的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)就預(yù)示了不同的行為標(biāo)準(zhǔn)和含義，當(dāng)資源價值發(fā)生變化時，各主體行為就有了改變行為準(zhǔn)則的激勵，要求權(quán)益獲取的保障，乃至權(quán)益格局的重新確定。這必然會發(fā)生主體之間的行為博弈，而主體間的博弈成本就會導(dǎo)致“租值耗散”現(xiàn)象的發(fā)生[3,9]。與此主體行為在模仿、試錯帶來資源配置失效的同時，又會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)安排與資源配置被同時博弈決定的一般均衡[10-11]和Alchian的不確定性之下的演化經(jīng)濟(jì)理論現(xiàn)象[12]，甚至形成產(chǎn)權(quán)制度演化的自發(fā)秩序[13-14]、這就為主體在面對產(chǎn)權(quán)不完全界定時采取的行為賦予了發(fā)生學(xué)意義，即在導(dǎo)致租值耗散發(fā)生的同時，又有著重新界定資源價值歸屬、降低資源耗散、推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度變遷的自發(fā)探索意義。
產(chǎn)權(quán)界定的不完全性這一點(diǎn)對于我國有著特殊的涵義（不能對某種絕對的權(quán)利形態(tài)施予自身的主觀偏好）。我國的農(nóng)村土地制度改革拉開了中國改革的大幕，但由于改革之初中國學(xué)者對產(chǎn)權(quán)理論中強(qiáng)調(diào)權(quán)利清晰界定的理解，自上世紀(jì)八十年代中期農(nóng)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)量問題以來，對農(nóng)地制度的研究開始偏向農(nóng)地所有制形態(tài)的討論[15-17]。盡管近年來學(xué)者們由產(chǎn)權(quán)形態(tài)的靜態(tài)研究開始逐漸深入到產(chǎn)權(quán)動態(tài)變遷、內(nèi)部細(xì)分結(jié)構(gòu)的研究上，如地權(quán)專業(yè)分工[18]、集體產(chǎn)權(quán)完善論[19]、復(fù)雜與有效地權(quán)論[20]等，但對如何通過具體化產(chǎn)權(quán)概念，對地權(quán)自身的這種不完全性及其背后所隱含的與產(chǎn)權(quán)主體利益、行為關(guān)系的研究是缺乏、不足的。并且，已有學(xué)者對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的研究也主要傾向在以承包地為載體或以產(chǎn)權(quán)整體為內(nèi)容的概括性研究上[21-23]，對宅基地產(chǎn)權(quán)制度本身問題的研究存在不足，特別是在目前迫切需要構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化化土地市場的今天，對作為農(nóng)村集體建設(shè)用地主體的宅基地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度方面的研究，也就具有了重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
本文正是鑒于以上理論與實(shí)踐問題的需要，將關(guān)注點(diǎn)放在“如何通過具體化產(chǎn)權(quán)概念，來深入理解產(chǎn)權(quán)不完全界定的客觀狀態(tài)，并聯(lián)系主體權(quán)益，探討各主體行為的發(fā)生及其所具有的內(nèi)涵？”這個問題上，并由此視角出發(fā)研究農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的變遷與實(shí)踐探索，以期豐富和增進(jìn)人們對于產(chǎn)權(quán)理論乃至地權(quán)內(nèi)涵的理解。具體安排如下：第二部分構(gòu)建基于產(chǎn)權(quán)公共域的不完全產(chǎn)權(quán)理論分析框架，與主體權(quán)益與行為的關(guān)系進(jìn)行分析，并加以產(chǎn)權(quán)角度的引申闡釋；第三部分在分析框架的指導(dǎo)下，分析宅基地產(chǎn)權(quán)制度的歷史變遷；第四部分，對變遷過程中主體圍繞宅基地資源價值變化的博弈行為和行為導(dǎo)致的“租值耗散”現(xiàn)象加以闡述；第五部分，結(jié)合主體自發(fā)行為探索的理論分析，通過對現(xiàn)實(shí)小產(chǎn)權(quán)房、宅基地探索改革的經(jīng)驗(yàn)素材剖析，揭示當(dāng)下宅基地制度改革中相關(guān)主體行為的發(fā)生學(xué)涵義，進(jìn)而提出宅基地制度改革的相關(guān)建議；最后為文章總結(jié)與研究的啟示性含義。
2 不完全產(chǎn)權(quán)與主體行為關(guān)系分析框架構(gòu)建
2.1 產(chǎn)權(quán)的不完全界定
2.1.1 法律產(chǎn)權(quán)與事實(shí)產(chǎn)權(quán)的不完全
法律產(chǎn)權(quán)概念強(qiáng)調(diào)的是以國家強(qiáng)制力為保證，立法所規(guī)定的特定主體對特定物質(zhì)、資產(chǎn)的權(quán)利，著重點(diǎn)是權(quán)利的合法性。法律產(chǎn)權(quán)的不完全界定研究以德姆塞茨的產(chǎn)權(quán)殘缺為代表 [24-25]，認(rèn)為原來屬于私人所有的一部分權(quán)利現(xiàn)在為國家所有，這可能導(dǎo)致國家對所有權(quán)的侵害，所有權(quán)殘缺可理解為是完整的所有制權(quán)利束中的一部分權(quán)利的刪除，權(quán)利之所以常常變得殘缺，是因?yàn)橐恍┐碚撸ㄈ鐕遥┇@得了允許其他人改變所有制安排的權(quán)利，對廢除部分私有權(quán)利束的控制已被安排給了國家或者由國家來承擔(dān)。國家的這種限制會削弱產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而通過改變資產(chǎn)的形式或本質(zhì)等，來影響所有者對他所投入資產(chǎn)的使用預(yù)期以及資產(chǎn)對所有者及他人的價值，及其作為其結(jié)果的具體交易形式[26]。
而事實(shí)產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)的是物質(zhì)、資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的實(shí)際價值，這種價值體現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)所有者通過對該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的直接消費(fèi)或間接消費(fèi)所獲得的效用，作為社會經(jīng)濟(jì)生活實(shí)質(zhì)內(nèi)容的事實(shí)產(chǎn)權(quán)，可以看做是法律產(chǎn)權(quán)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中的演化形式。事實(shí)產(chǎn)權(quán)的不完全界定研究以巴澤爾的產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域?yàn)榇恚蜐蔂栐趯ε抨?duì)[27]、奴隸制[28]和無償獻(xiàn)血[5]等具體事例的分析中提出了其產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域的思想，認(rèn)為個人對資產(chǎn)擁有的產(chǎn)權(quán)明晰程度可以看作是國家予以保護(hù)、自身加以保護(hù)和他人企圖奪取程度的函數(shù)[5]，由于資產(chǎn)屬性的多樣化和信息的不完備、主體行為能力的有限性等，使得想要充分界定產(chǎn)權(quán)的成本是相當(dāng)高昂的，沒有被界定產(chǎn)權(quán)的那些財(cái)產(chǎn)價值就留在了公共領(lǐng)域，這些遺留在公共領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)稱之為租。對于這些租值而言，潛在的尋租者會在私人邊際尋租收益大于邊際尋租成本的條件下加以博弈攫取[10-11]。
巴澤爾的產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域與德姆塞茨的產(chǎn)權(quán)殘缺兩者的共同點(diǎn)在于都認(rèn)識到了產(chǎn)權(quán)界定的不完全性和漸進(jìn)性，即由于現(xiàn)實(shí)中正交易費(fèi)用的存在，主觀因素（所有者或國家價值偏好等）和客觀因素（信息獲取、技術(shù)制約等）的影響，產(chǎn)權(quán)總會存在不同層面與不同程度的權(quán)利稀釋，因而也就不可能存在絕對完全的產(chǎn)權(quán)界定，并且隨著外部環(huán)境交易費(fèi)用的變化，產(chǎn)權(quán)的界定也會隨之加以變化，但兩者的差異同樣也很明顯：一是出發(fā)點(diǎn)的不同。德姆塞茨的著眼點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)初始的法律界定所導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)主體擁有產(chǎn)權(quán)的殘缺，是法律意義上的產(chǎn)權(quán)，而巴澤爾與科斯、德姆塞茨側(cè)重于產(chǎn)權(quán)初始界定重要性這一點(diǎn)不同，將其重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)在交易過程中的不完全上，強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)權(quán)初始界定后，權(quán)利在實(shí)際運(yùn)行過程中出現(xiàn)的殘缺和公共領(lǐng)域，是事實(shí)產(chǎn)權(quán)意義上的公共領(lǐng)域；二是產(chǎn)權(quán)漸進(jìn)性界定的不同觀點(diǎn)。按照德姆塞茨的觀點(diǎn)，雖然產(chǎn)權(quán)的法律界定上會出現(xiàn)殘缺，但當(dāng)一種公共資源的經(jīng)濟(jì)價值上升時，公眾就會傾向于把這種資源的產(chǎn)權(quán)界定的更為清晰，而按照巴澤爾公共領(lǐng)域的思想，決定產(chǎn)權(quán)界定的并不是資源的總和租值，而是遺留于公共領(lǐng)域的資產(chǎn)對潛在尋租者的價值減去尋租成本后的資源凈價值，因?yàn)樵谫Y源的攫取過程中主體自身也需要花費(fèi)成本，而這正是張五常所探討的租值耗散[3,9]。
2.2 不完全產(chǎn)權(quán)：基于產(chǎn)權(quán)公共域的分析
下面將產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域與產(chǎn)權(quán)殘缺兩者予以整合、加以拓展，構(gòu)建一個基于產(chǎn)權(quán)公共域[1]視角下的產(chǎn)權(quán)不完全界定的分析框架。
2.2.1 產(chǎn)權(quán)公共域分析的前提假設(shè)
首先，假定現(xiàn)實(shí)中已定國家或地區(qū)的自然資源稟賦給定不變，同時資源屬性外生給定。
其次，研究的是具有典型私人物品性質(zhì)的物品或資產(chǎn)，不考慮公共物品和準(zhǔn)公共物品，在產(chǎn)權(quán)被法律初始界定前，此類物品沒有建立起明確的排他性歸屬關(guān)系。
再次，盡管國家在作為“經(jīng)濟(jì)理性人”關(guān)注其自身經(jīng)濟(jì)利益的同時，也會注重相應(yīng)的政治和社會等利益，但此處假定國家或政府仍然以經(jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)主要決定自身的行為選擇集，即決定自身的行為偏好。
最后，對產(chǎn)權(quán)公共域加以定義，即產(chǎn)權(quán)公共域是產(chǎn)權(quán)及其所含權(quán)利束由于未能實(shí)現(xiàn)清晰排他而在權(quán)利交易雙方之間形成的權(quán)、責(zé)、利模糊空間，這個模糊空間既是產(chǎn)權(quán)未能充分界定的原因也是產(chǎn)權(quán)不充分界定的表現(xiàn)形式，并由此將不完全產(chǎn)權(quán)定義為物質(zhì)資產(chǎn)權(quán)利及其所含的權(quán)利束由于在法律或事實(shí)層面上未能實(shí)現(xiàn)明確邊界界定和清晰排他，而在權(quán)利交易雙方之間所形成的一種具有權(quán)、責(zé)、利模糊空間的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
2.2.2 產(chǎn)權(quán)公共域的具體構(gòu)建
在上述前提假設(shè)的基礎(chǔ)上，將其分為以下六種類型（如圖2所示），具體含義如下：
屬性公共域：資產(chǎn)屬性擁有多重維度和非同質(zhì)性，外生給定，因而在特定的時間、地點(diǎn)和條件下資產(chǎn)只會呈現(xiàn)出部分屬性，并且由于度量、測算等技術(shù)的限制，人們也不能準(zhǔn)確辨識和預(yù)見出未出現(xiàn)的新屬性，因此也就不能對這部分屬性對應(yīng)的權(quán)利進(jìn)行界定，未界定的這部分產(chǎn)權(quán)就會遺留在公共域，將這部分稱之為屬性公共域，隨著價值屬性的凸顯和發(fā)現(xiàn)，屬性公共域有趨向縮小的趨勢。
技術(shù)性公共域：即使已經(jīng)顯化的資產(chǎn)屬性，也會由于界定的技術(shù)水平不足和技術(shù)界定成本過高（包括屬性自身的無價值性），而對部分顯化屬性不加以界定，這部分未加以界定的屬性就會落入公共域，形成技術(shù)性公共域。例如對一塊土地的面積、地理位置、土層厚度、肥沃程度等屬性加以產(chǎn)權(quán)界定，而其中有的屬性則因界定技術(shù)成本過高而難以界定。隨著技術(shù)水平的提高、界定成本的相對降低（包括成本的降低或資源價值的提高），技術(shù)性公共域應(yīng)呈縮小的趨勢，但也可能由于現(xiàn)有技術(shù)不能對新顯化屬性加以界定，而使得該公共域擴(kuò)大。
法律性公共域：對已經(jīng)出現(xiàn)的資產(chǎn)屬性即使技術(shù)上加以界定是可能的，但法律在制定的過程中需要行政機(jī)關(guān)付出行政成本和立法機(jī)關(guān)付出信息與組織成本，在法律的實(shí)施中需要司法機(jī)關(guān)的運(yùn)行成本，法律的運(yùn)行還需要檢察機(jī)關(guān)等部門付出一定的監(jiān)督成本，這些成本相加可能使得法律上的界定成本大于界定收益，從而理性選擇將部分權(quán)利棄之而不加以界定，形成法律性公共域。隨著立法、司法等成本的變化，法律性公共域也會隨之加以縮小或擴(kuò)大。
國家性公共域：在法律上對于資產(chǎn)界定收益大于界定成本的屬性，也會由于國家作為“經(jīng)濟(jì)理性者”出現(xiàn)的“國家悖論”（最大化國家租金的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與最大化稅收（社會產(chǎn)生）的效率體制之間的矛盾），而使得國家或政府刻意不在法律上對這部分屬性加以界定，使得未界定資產(chǎn)屬性對應(yīng)的權(quán)益在國家范圍內(nèi)處于公共領(lǐng)域，出現(xiàn)國家性公共域。這部分的公共域范圍取決于政府權(quán)力的大小和行使權(quán)力的約束力度，在長期來看應(yīng)該隨著國家政治法律制度的完善，呈現(xiàn)縮小的趨勢，但在短期也會隨著“國家悖論”程度的變化而變化。
個人性公共域：對于法律、國家明確清晰界定的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)所有者也會由于自身個體的主觀偏好或成本收益分析，而不對自己的產(chǎn)權(quán)加以保護(hù)和行使，自愿放棄部分權(quán)益并將其遺留在公共領(lǐng)域，稱為個人性公共域，隨著技術(shù)水平的相對發(fā)展、產(chǎn)權(quán)主體自身行為能力和對資產(chǎn)價值認(rèn)識的變化，個人性公共域會出現(xiàn)縮小或擴(kuò)大的趨勢。
限制性公共域：最后，即使法律界定的產(chǎn)權(quán)主體自身具有完全行為的能力和相應(yīng)的行為意愿，但由于諸如非正式的制度安排（如民間的風(fēng)俗習(xí)慣）、國家強(qiáng)制規(guī)定等因素的存在，產(chǎn)權(quán)主體自身的行為能力也會受到限制，從而不能行使完全的合法權(quán)利，未行使的部分權(quán)益就會落入公共領(lǐng)域，將這種部分公共領(lǐng)域稱為限制性公共域。國家限制導(dǎo)致產(chǎn)生的公共域在長期會呈現(xiàn)減少的趨勢，在短期隨前者的程度而變化。長期形成的像風(fēng)俗民規(guī)這類的非正式制度由于路徑依賴的存在，所以假定由此類因素導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)公共域長短期不變，因此限制性公共域長、短期分別具有縮小和不定的趨勢。
2.3 不完全產(chǎn)權(quán)與主體行為的關(guān)系：基于產(chǎn)權(quán)公共域的闡釋
產(chǎn)權(quán)作為一種行為性權(quán)利，主體收益正是主體通過對產(chǎn)權(quán)權(quán)能（占有、使用、收益、處分等）的行使而獲得的利益，但由于產(chǎn)權(quán)公共域的存在（如上文分析所示），使得產(chǎn)權(quán)始終處于不完全界定的客觀狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)權(quán)能因此一定也是不完全的，這種不完全性體現(xiàn)在權(quán)能的完整性和完全性兩個方面（完整性是針對產(chǎn)權(quán)可分權(quán)能的數(shù)量而言，完全性是針對各項(xiàng)權(quán)能的充分程度即質(zhì)量方面而言的）。從而權(quán)能主體通過權(quán)能的運(yùn)用而獲得的權(quán)益就存在非最大化的可能，與此對應(yīng)，不明晰的產(chǎn)權(quán)權(quán)能（此時權(quán)能狀態(tài)是產(chǎn)權(quán)公共域的具體表現(xiàn)，同時也體現(xiàn)著產(chǎn)權(quán)的不完全界定），如果未能專有的授予另一行為能力主體，不能使人們形成資源使用、權(quán)利交易的有效性預(yù)期和將權(quán)益與成本內(nèi)部化，其價值租金就會在競爭中趨于耗散，從而出現(xiàn)資源配置使用的無效率和產(chǎn)權(quán)主體權(quán)益的受損與侵犯。
行為主體會對落入公共域的資源價值進(jìn)行攫取，直到公共域的邊界上，界定個人權(quán)利所花的邊際費(fèi)用等于邊界處個人權(quán)利所產(chǎn)生的邊際價值時為止，即自身行為所耗費(fèi)的價值與爭奪的資源價值相等時，主體涉及的攫取行為才會停止。但不能簡單認(rèn)為只要對產(chǎn)權(quán)再次界定所需花費(fèi)的成本小于產(chǎn)權(quán)初始狀態(tài)下公共域內(nèi)部的資源耗散租值，就應(yīng)該對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行再次界定，因?yàn)殡m然此種情況下的產(chǎn)權(quán)再次界定會將耗散的租值一部分收益化，但界定之后重新出現(xiàn)的公共域內(nèi)部的資源租值耗散可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這部分收益，那么這種界定實(shí)際上就是得不償失的。這提醒我們在決定是否對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行再界定時，不僅要考慮初始產(chǎn)權(quán)界定下的資源耗散租值和界定所需成本，還要與界定后的產(chǎn)權(quán)公共域租值耗散進(jìn)行全面的比較，只要初始資源耗散總值大于界定成本與之后新出現(xiàn)的耗散租值之和，這時的再界定就是合理的。雖然，產(chǎn)權(quán)不完全即產(chǎn)權(quán)公共域的存在會導(dǎo)致租值耗散情況的發(fā)生，但這并不必然與資源配置的帕累托最優(yōu)相矛盾，只有當(dāng)存在兩個或兩個以上的主體對公共域內(nèi)的資源價值都想獨(dú)占而展開沖突爭奪時，才有可能產(chǎn)生低效率，而單個主體的放棄是自身作為理性人自主選擇的結(jié)果，與資源的有效配置并不沖突[2]。因?yàn)槠跫s的不確定性和公共領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)，既是產(chǎn)生浪費(fèi)和侵權(quán)的土壤，也是產(chǎn)生活力和創(chuàng)造的條件[29]。這也正是筆者對產(chǎn)權(quán)理論核心思想的理解，即產(chǎn)權(quán)理論的核心關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該是權(quán)利清晰安排對于資源有效配置成本的強(qiáng)調(diào)，而不是對某種權(quán)利形態(tài)的主觀偏好。
同時，產(chǎn)權(quán)具有的權(quán)能可分解性拓展了行為主體對產(chǎn)權(quán)安排與產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的可選擇空間，產(chǎn)權(quán)變遷的過程也正是在這些權(quán)能組合、行為實(shí)施、利益調(diào)整界定中，不斷探索、確保主體利益實(shí)現(xiàn)的過程，大致可以從以下兩個方面加以理解：（1）由于時空條件的不同，行為主體獲得利益的種類、方式或偏好都將是不同的，進(jìn)而導(dǎo)致主體所偏好、選擇的產(chǎn)權(quán)權(quán)能也將各異。這種對權(quán)能、權(quán)益不同的偏好選擇也決定了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的不同變化，而變遷之后的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)（制度）反過來又會強(qiáng)化這種對權(quán)能、權(quán)益不同的偏好選擇，兩者相互影響，相互作用；（2）主體對權(quán)能、權(quán)益偏好選擇與程度的不同必然會導(dǎo)致不同主體之間討價還價即博弈的發(fā)生，從而需要花費(fèi)一定成本決定公共域內(nèi)資產(chǎn)價值的分配，雖然這種成本的付出在不同程度上抵消了行為主體獲取的資源價值量，即發(fā)生了資源的租值耗散，但最終又會再一次的界定域值邊界，達(dá)到既定外部環(huán)境下的又一次產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)（制度）均衡，如此不斷反復(fù)循環(huán)發(fā)生。同時，其中重要的一點(diǎn)是如何合理配置租值權(quán)利規(guī)則的治理問題，這其實(shí)也就是落入公共域的資產(chǎn)權(quán)益應(yīng)該界定給誰的問題。
3 宅基地產(chǎn)權(quán)不完全性的歷史演變：基于產(chǎn)權(quán)公共域與權(quán)能的分析
宅基地制度作為農(nóng)村土地制度重要的組成部分，自身的歷史變遷內(nèi)嵌于農(nóng)村乃至國家發(fā)展政策與制度之中，因而具有鮮明的歷史軌跡，大致通過1949-1962年建國之初宅基地私人所有時期、1962-1978年改革開放前宅基地集體所有時期和1978年至今改革開放后宅基地使用權(quán)完善改革時期的三個階段變遷，形成了現(xiàn)今具有“兩權(quán)分離、一宅兩制、登記管理”的權(quán)利制度、“依法申請、一戶一宅、限定面積”為的分配制度、“主體特定、無償使用、無限期使用”的使用管理制度、“限制流轉(zhuǎn)、房地合一、地隨房走”的流轉(zhuǎn)制度，以及“用途管制、審批監(jiān)管、集約利用”的行政管理制度等制度特征的制度現(xiàn)狀[30]。
第一階段為建國之初宅基地私人所有時期（1949-1962年）。可以說這一時期農(nóng)民關(guān)于宅基地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能是完整的（權(quán)能數(shù)量），具有宅基地的占有、使用、收益與處分等權(quán)能，但這些權(quán)能的完全性（權(quán)能質(zhì)量）卻隨著國家重工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，被不同程度的加以限制與稀釋。1954年《憲法》規(guī)定了國家可以基于公共利益的考慮對宅基地加以征收，但如何在法律與技術(shù)上界定公共利益？如何在征收的時候加以補(bǔ)償？翻看當(dāng)時的法律文件均沒有對這些加以明確規(guī)定，而這就為國家政府侵犯農(nóng)民宅基地權(quán)益埋下了隱患，公共利益的模糊使得宅基地的占有所有對應(yīng)的權(quán)益在國家范圍內(nèi)處于了公共領(lǐng)域，可以說是宅基地技術(shù)性、法律性、國家性公共域的存在，其次，雖然法律規(guī)定農(nóng)民可以自由使用、流通、租售宅基地及其上的住宅房屋，但隨著1951至1954年各種糧食與經(jīng)濟(jì)作物的統(tǒng)購統(tǒng)銷，1958年開始的對城鄉(xiāng)人口自由流動的限制，一則在于農(nóng)民已然嚴(yán)重依附于宅基地之上，人地之間的這種不可分離性已經(jīng)使得農(nóng)民不能對宅基地加以自由的使用與處分（或者說是收到了極大的限制），二則農(nóng)民自身經(jīng)濟(jì)行為的限制（統(tǒng)購統(tǒng)銷），致使經(jīng)濟(jì)收益的減少，也使得農(nóng)民沒有能力與意愿對已有宅基地進(jìn)行充分的使用（如進(jìn)行高層集約建設(shè)利用等），這都是個人性公共域與限制性公共域的體現(xiàn)。其中，最容易忽視的方面在于國家為了有效且持續(xù)的獲取農(nóng)業(yè)剩余，而構(gòu)建的統(tǒng)購統(tǒng)銷、人民公社以及戶籍制度三項(xiàng)配套制度，已經(jīng)使得包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地肩負(fù)起了重要的社會保障功能，雖然這種保障功能在全社會保障體系仍不完善的背景下不十分顯著，但不可否認(rèn)其存在性，筆者將其歸于宅基地保障功能的屬性與技術(shù)性公共域部分。
第二階段，為現(xiàn)今宅基地制度框架的形成時期（1962-1978年）。這一時期隨著宅基地由私有變?yōu)榧w所有，農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)益的獲得無不受到了極大的限制與侵犯。農(nóng)民由法定的自由使用、處分宅基地的權(quán)利在經(jīng)過1962年之后，變的只擁有了宅基地使用權(quán)，雖然國家承認(rèn)農(nóng)民對宅基地的長期占有和使用的權(quán)利，但生產(chǎn)隊(duì)集體所有這一模糊所有取代了之前明確的農(nóng)民個人所有，首先在所有權(quán)占有權(quán)能上出現(xiàn)了主體的不清晰，同時宅基地使用權(quán)以戶為單位申請，可“戶”的概念同樣是不清晰的[3]，使用權(quán)的占有權(quán)能也出現(xiàn)了主體的模糊公共域，并且宅基地作為不動產(chǎn)沒有得到物權(quán)意義上的登記和得到相應(yīng)的權(quán)屬證明，在侵犯時難以得到有效的保障。其次，雖然農(nóng)戶可以長期無償占有使用宅基地，可這種使用僅限于基本的建房及建附屬設(shè)施，嚴(yán)禁經(jīng)營性的建設(shè)使用，同時不準(zhǔn)出租和買賣、抵押宅基地，收益與處分權(quán)能在經(jīng)濟(jì)意義上基本上可以忽略不計(jì)（個人性與限制性公共域的存在與擴(kuò)大），如果說在第一階段，農(nóng)戶手中的宅基地仍然在法律上具有實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值可能性的話，此時期這種可能性已經(jīng)基本消失，也可以說是被國家放在國家的模糊范圍之內(nèi)，國家同樣可以通過公共利益的模糊征收加以實(shí)現(xiàn)這部分利益，對應(yīng)的國家性與法律性公共域是擴(kuò)大的，同樣，這時期宅基地自身所肩負(fù)的社會保障同樣存在，并且隨著文革所導(dǎo)致的日常生產(chǎn)生活的日益政治化與國家“以農(nóng)支工”發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，這種保障功能的程度是加深的，屬性與技術(shù)性公共域也分別是縮小與擴(kuò)大的。
第三階段，為現(xiàn)今宅基地制度整體框架的最終形成與深化時期（1978-至今）。隨著人民公社制度的取消，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體的大部消失，宅基地所有權(quán)的主體愈發(fā)陷入了模糊的空間領(lǐng)域（國家性公共域），使用權(quán)的取得主體也僅限于集體內(nèi)擁有成員權(quán)的農(nóng)戶，國家與政府對宅基地的管制也越來越嚴(yán)格，取得申請上必須獲得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣（市）土地管理部門的行政許可，而第二階段只需要生產(chǎn)隊(duì)規(guī)劃解決，須占用耕地時，才報(bào)縣人民委員會批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)的權(quán)屬登記有明顯進(jìn)步，宅基地使用權(quán)面積也從最初的無限制發(fā)展為了有限制使用，并需嚴(yán)格按照有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的安排。并隨著國家農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策與勞動市場的放開，農(nóng)戶自身收入與生活質(zhì)量的提升，使得農(nóng)戶對已有宅基地的增加投資使用的使用能力增加，人地可分離性的提高，也加大了農(nóng)戶可以基于自己的需求通過其上房屋在集體內(nèi)部的流轉(zhuǎn)附帶地對相應(yīng)的宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分的能力與意愿，《繼承法》也提高了房屋可繼承性的法律效力，但雖然國家在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀要求下，明確了宅基地物權(quán)屬性（《物權(quán)法》的頒布施行），但不斷強(qiáng)調(diào)宅基地的集體成員權(quán)取得要求，限制宅基地的要素流轉(zhuǎn)（禁止宅基地的抵押、集體之外流轉(zhuǎn)等），依然導(dǎo)致了農(nóng)戶宅基地產(chǎn)權(quán)限制性公共域的擴(kuò)大。同時國家對征地制度補(bǔ)償內(nèi)容的完善也從側(cè)面增加和肯定了農(nóng)戶對宅基地的收益，但對宅基地公共利益的模糊征收卻有著加大的趨勢（土地價值的增值，國家性公共域的擴(kuò)大）。面對宅基地這種資產(chǎn)價值的增值，國家對諸如宅基地發(fā)展權(quán)的歸屬等仍然沒有法律的明確規(guī)定（法律公共域），致使增值收益的分配是模糊的（技術(shù)性公共域）。第一、二階段宅基地所附帶的保障屬性功能，在要求消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的大環(huán)境下，也是逐漸得以顯著體現(xiàn)，對應(yīng)的屬性公共域也是縮小，技術(shù)性公共域是擴(kuò)大的。
注：正如在分析框架中所分析的那樣，在具體的事例分析過程中，理論抽象的六類公共域可能全部存在也可能部分單獨(dú)式的發(fā)生，甚至相互摻雜難以明確區(qū)分開，在本表中正是如此，如舉例中就存在公共域重復(fù)的部分，同時限于表格的目的在于直觀表示歷史的演變特點(diǎn)，故沒有將其詳細(xì)列出。另表中二、三階段特點(diǎn)的比較，都是以上階段為比較對象。
回顧宅基地產(chǎn)權(quán)制度的演變歷程，可以發(fā)現(xiàn)不同時期宅基地產(chǎn)權(quán)一直都存在著產(chǎn)權(quán)公共域與權(quán)能的殘缺，也就是產(chǎn)權(quán)的不完全性，雖然各階段表現(xiàn)程度各不相同，但無不都導(dǎo)致了同一個結(jié)果即宅基地資源價值落入缺乏明確排他性界限的公共領(lǐng)域。尤其是改革開放之后隨著土地稀缺之下需求的增加、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的客觀需要、政策（制度）服務(wù)供給的變化[4]等外部環(huán)境的變化，使得集體土地增值、宅基地規(guī)模集約利用的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、市場優(yōu)化配置等外部利潤出現(xiàn)，宅基地資源價值得以顯化和增值，包括農(nóng)民、集體、政府等各級利益主體就會在理性主義的驅(qū)使下，對這些價值展開追租，以期通過行為主體之間的博弈，實(shí)現(xiàn)資源價值的重新分配與界定，但這種行為博弈本身是需要花費(fèi)成本的，宅基地長期存在的閑置、一戶多宅、小產(chǎn)權(quán)房、空心村、占用耕地、宅基地?zé)o償無期限限流動等諸多現(xiàn)象正是最直觀的表現(xiàn)，但各主體這些行為的背后也有著了利益偏好博弈、租值耗散、產(chǎn)權(quán)變遷等多種涵義。
4 基于宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)益（租值）變化的主體行為博弈與行為損失
4.1 宅基地利益主體行為博弈
根據(jù)宅基地產(chǎn)權(quán)這種嚴(yán)重的不完全性，可以在集體內(nèi)部和國家層面上將其看為具有類似公共產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的資源，而對這種具有類似公共產(chǎn)權(quán)的資源利用，各行為主體分別愿意在怎樣的成本收益水平上決定宅基地資源的供給和利用，正如上文的分析主要是通過主體間的行為博弈決定的，下面通過一個幾何模型對主體間行為博弈的發(fā)生加以直觀的說明，如圖6所示。假定宅基地資源價值量與宅基地資源的單位數(shù)量成正比，橫軸表示宅基地資源的一定數(shù)量，且具有實(shí)施的非排他性，只有A、B兩行為利益主體，縱軸表示主體獲取宅基地資源數(shù)量的邊際成本與邊際收益，左Y軸代表利益主體A，右Y軸代表利益主體B，在初始狀態(tài)，利益主體A、B分別根據(jù)獲取資源的邊際收益等于邊際成本（MRA=MCA，MRB1=MCB）決定各自的初始資源獲取量（圖中線段OQ1與Q2Q所示），可以發(fā)現(xiàn)此時線段Q1Q2代表的宅基地資源并沒有被任何主體獲取與利用（OQ1+Q2Q
通過數(shù)理模型的簡單分析，可以發(fā)現(xiàn)處在公共域中的宅基地資源有可能不會導(dǎo)致相關(guān)利益主體對此的介入攫取（如初始的Q1Q2線段所示），這是利益主體基于成本大于收益之后的理性行為，國家對宅基地管理的面積限制、成員集體限制、一戶一宅、占用耕地指標(biāo)控制等管制，都是在上世紀(jì)80年代宅基地資源價值顯化增長之后才實(shí)施的，而在之前導(dǎo)致管制的原因也是同樣存在的，只不過在國家或者是政府的利益偏好關(guān)注點(diǎn)之外，可以說之前國家的利益著眼點(diǎn)更多的在于宅基地制度自身在宏觀發(fā)展戰(zhàn)略背景下穩(wěn)定農(nóng)村人口、保障農(nóng)戶居住權(quán)的層面，農(nóng)戶的利益著眼點(diǎn)也主要只限于自身的使用屬性，財(cái)產(chǎn)價值與保障價值還沒有得到顯化，但隨著國家經(jīng)濟(jì)與社會的雙重轉(zhuǎn)型，針對于宅基地資源的農(nóng)戶、集體、政府的收益較之于成本得到了巨大提升，主體間的利益偏好也開始出現(xiàn)交叉和沖突，如農(nóng)戶、集體、政府等主體對宅基地資源財(cái)產(chǎn)價值共同偏好導(dǎo)致的利益交叉，政府除此之外還需要關(guān)注社會利益、糧食安全、文化生態(tài)等的利益沖突，于是面對各自的利益偏好，不同的主體采取了各自不同的行為方式，農(nóng)戶郊區(qū)住房的出租、農(nóng)村住宅的出售、小產(chǎn)權(quán)房的興建還有旅游景區(qū)的農(nóng)家樂，集體的自發(fā)整理入股流轉(zhuǎn)、集中居住，國家政府開展的土地綜合整治、宅基地置換、拆村并點(diǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、征地改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)探索實(shí)踐等等無不都是具體的行為表現(xiàn)。
4.2 宅基地資源租值耗散：行為損失
主體博弈行為的目的是為了獲取利益，而這些追租活動需要花費(fèi)成本，這就出現(xiàn)了資源價值的耗散現(xiàn)象，無法達(dá)到資源的最優(yōu)化配置[33,3,9]。這里以一個數(shù)理的靜態(tài)模型簡要分析租值耗散的結(jié)果（圖7所示），假定只有兩種要素，同質(zhì)的勞動（努力）L和固定可供給的公共資源數(shù)量R0，投入的勞動機(jī)會成本由市場工資率W0決定，勞動平均產(chǎn)品AVP和邊際產(chǎn)品MVP隨著勞動投入的增加而減少。當(dāng)資源為私有且可完全排他時，主體勞動投入量為L1時達(dá)到均衡，此時MVP等于W0，主體將獲得全部租金收入（三角形ECD面積所示）。當(dāng)資源不具有排他性，且決策主體超過一位時，主體間的相互競爭會使勞動（努力）不斷投入到資源的開發(fā)使用中，直到AVP等于W0即平均產(chǎn)品的價值等于市場工資率，勞動（努力）投入水平此時為L2，但此時資源R0產(chǎn)出的租金將降為0，即來自資源的凈收入將全部消失，消散的租值水平由三角形BDF的面積決定。
從上文分析可以得知，現(xiàn)今宅基地制度致使宅基地這一資源權(quán)利普遍存在著產(chǎn)權(quán)的模糊性，類似于一種公共資源，資源價值的絕大部分遺留在未能清晰排他的公共域中，這就不可避免的將出現(xiàn)模型分析中出現(xiàn)的租值耗散現(xiàn)象。筆者認(rèn)為宅基地資源租值耗散主要體現(xiàn)在三個層次：（1）首先，宅基地土地資源配置的層面。隨著城市化的加快和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市邊界急劇擴(kuò)張，其發(fā)展日益受到土地資源瓶頸的限制，而與之相反，農(nóng)村建設(shè)用地尤其是以宅基地為主體的存量建設(shè)用地，在農(nóng)村人口逐年減少的同時面積卻在不斷增加，更為加劇了城鄉(xiāng)土地資源利用的差異和矛盾，背離了土地資源的最優(yōu)化配置，如1996到2006年的十年間我國年平均城市化增長率為1.34% ,全國農(nóng)村人口雖然減少了1.23億,但人均宅基地面積卻從0.29畝上升到0.34畝,其中新增宅基地面積就約占全國共增的100萬畝村莊用地中80%；（2）其次，宅基地資源利用層面。現(xiàn)今農(nóng)村宅基地的利用普遍存在著一戶多宅、閑置、面積超標(biāo)、空心村、城中村等現(xiàn)象，限制其流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重違背了當(dāng)前節(jié)約集約利用土地資源的科學(xué)發(fā)展觀要求，土地使用價值未能得到真實(shí)體現(xiàn)，據(jù)國土部測算，通過對全國現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)逐步實(shí)施整治、歸并和改造等綜合措施，預(yù)計(jì)可以增加有效耕地面積286.67萬公頃；（3）最后，宅基地資源非生產(chǎn)性用途的耗散層面。當(dāng)產(chǎn)權(quán)被稀釋且不能買斷時，應(yīng)強(qiáng)調(diào)非價格競爭方式例如膚色、宗教和家族勢力等個性化特征，而非強(qiáng)調(diào)價格機(jī)制[25]，法律規(guī)定農(nóng)戶宅基地需通過申請?jiān)S可取得，基于委托—代理下的各級許可主體就存在尋租的現(xiàn)實(shí)可能性，村干部以權(quán)謀私、農(nóng)戶非法尋租等，另外，宅基地權(quán)屬在現(xiàn)實(shí)生活中由于自身的權(quán)屬不清晰，容易發(fā)生法律糾紛（包括征地的法律糾紛），糾紛的私下或司法解決途徑無一不需花費(fèi)額外的成本。還有農(nóng)民的私下非法流轉(zhuǎn)宅基地（如小產(chǎn)權(quán)房），面臨著高昂的懲罰成本（可以理解為農(nóng)戶行為實(shí)施本身所潛在的巨大隱性成本），這些高昂的交易成本所具備的非生產(chǎn)性，無不將抵消獲取的價值利益，造成資源價值的消耗。
5 基于自發(fā)行為探索的宅基地（產(chǎn)權(quán)）制度變遷：實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的啟示
5.1 行為自發(fā)探索宅基地制度變遷的一個理論圖釋
按照經(jīng)濟(jì)自發(fā)與演化秩序的理論思想[12-14]，上文主體博弈行為背后的重要性不僅在于所可能導(dǎo)致的租值耗散現(xiàn)象的發(fā)生，更重要是在于這種行為本身所具有的對于利益格局重新分配與產(chǎn)權(quán)（利益）制度變遷的進(jìn)行努力和探索的意義。因?yàn)樵趥€人爭取利益極大化的原則下，主體會受到外生交易費(fèi)用和內(nèi)生交易費(fèi)用比較的兩難，受到影響的主體會試圖減少這種耗散，致使租金只會在邊際上完全耗散，而邊際之內(nèi)可以有租金的存在，最終在主體行為均衡時，耗散租金達(dá)到最小化，權(quán)益格局和資產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)重新安排[3,9]，上文的圖6分析了宅基地利益主體之間博弈行為的發(fā)生，下面仍通過一個模型（圖8）在上文基礎(chǔ)上對博弈發(fā)生后的一般均衡加以簡要分析。假定參與博弈的主體具有平等的談判地位或者具有相當(dāng)?shù)挠憙r還價能力，具體為縱軸表示固定的宅基地資源量，橫軸表示主體A、B付出的成本。RA1、RB1分別表示起始博弈發(fā)生時主體A、B的宅基地資源量收益曲線，此時兩曲線相交于點(diǎn)C、D，點(diǎn)C、D之間的縱軸距離則代表兩主體需競爭獲取的資源量（類同于圖6中Q3Q1），各主體要想獲得這部分資源量，則需要添加額外成本（用于討價還價），這使得雙方收益曲線分別變?yōu)?/span>RA2、RB2，于是主體A、B分別增加了線段DF、CE代表的獨(dú)享資源量，但此時兩曲線仍相交于點(diǎn)E、F，表示仍然存在需競爭獲取的資源量。于是，主體A、B的收益曲線再次發(fā)生變動，當(dāng)調(diào)整為RAn、RBn時，兩曲線相切于點(diǎn)H（類同于圖6中Q*），表示再無可競爭的資源量，資源價值優(yōu)化分配，雖然此過程（從博弈開始到博弈均衡）中花費(fèi)了成本（一定程度上抵消了資源價值，）但兩主體通過多次的討價還價，最終確定了權(quán)益格局和資產(chǎn)權(quán)利的重新安排，實(shí)現(xiàn)了均衡。
這里需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是盡管制度變遷的誘致因素在于經(jīng)濟(jì)主體希望通過制度創(chuàng)新來獲取在已有制度安排中無法獲得的外部利潤，但這種制度最終能否發(fā)生實(shí)質(zhì)意義上的變遷，還需要遵循各利益主體之間的一致同意性[34]，但達(dá)成一致同意性的重要前提條件是參與博弈的主體具有平等的談判地位或者具有相當(dāng)?shù)挠憙r還價能力。
5.2 宅基地主體行為的自發(fā)探索：以農(nóng)村集體建設(shè)用地“小產(chǎn)權(quán)房”的自發(fā)入市為例
從上世紀(jì)90年代開始，伴隨我國住房商品化和城市化進(jìn)程，在集體所有土地上以舊城改造、城中村、合村并鎮(zhèn)等名義，出售小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象開始出現(xiàn)并逐步發(fā)展。在法律的角度上，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的沒有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物，一類是利用農(nóng)村現(xiàn)有宅基地上原有房屋或建造的房屋，第二類是利用其他集體建設(shè)用地、占用包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地和未利用地建造的房屋。本文探討的主要是第一類的小產(chǎn)權(quán)房，將對小產(chǎn)權(quán)房這一頗具中國特色的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，從不完全產(chǎn)權(quán)的角度加以分析，具體如下：
5.2.1“小產(chǎn)權(quán)房”：產(chǎn)權(quán)公共域下的自發(fā)實(shí)質(zhì)
雖然我國1982年的憲法早已確立了國家和集體兩種獨(dú)立并存的土地所有制，但在現(xiàn)實(shí)規(guī)定中，農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓只能一定限度的在村集體內(nèi)部進(jìn)行，農(nóng)村住宅不得向城市居民出售，農(nóng)村集體建設(shè)用地只有通過國家的土地征收，變換權(quán)屬性質(zhì)之后才可以進(jìn)入一級市場，國家壟斷建設(shè)用地的一級市場，對集體建設(shè)用地進(jìn)行管制，國家通過法律將宅基地資源的資產(chǎn)價值屬性在國家范圍內(nèi)置于公共域，只能作為農(nóng)村住宅用地，而不能像國有建設(shè)用地那樣獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營。并且，雖然宅基地產(chǎn)權(quán)主體擁有通過抵押從而獲取資本和出賣于集體外成員的行為能力，但此行為能力也被限制，形成行為能力不足的產(chǎn)權(quán)公共域，同時在實(shí)際中，政府雖然在法律和法規(guī)上限制了農(nóng)村集體對宅基地一系列利用和處分，卻無法對其進(jìn)行絕對控制。農(nóng)民、村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鄉(xiāng)人員流動和多元價值觀的影響下，公共領(lǐng)中的宅基地資源價值越來越大，面對土地自身巨大增值而自身獲益很少的情況下（據(jù)國研中心課題組調(diào)查，在目前涉及集體土地合法房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分中農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占到5%至10%，鄉(xiāng)以下只占10%至20%而已），也逐漸開始了向自發(fā)積極主動的獲取土地資源資產(chǎn)價值方向的轉(zhuǎn)化，而小產(chǎn)權(quán)房的隱性開發(fā)或隱性交易正是在這種大的現(xiàn)實(shí)背景下所產(chǎn)生的一種典型自發(fā)的方式，在這種模式下利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，通過出售、出租小產(chǎn)權(quán)房獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入和數(shù)倍于征地的土地增值收益，分享巨大的土地增值。
20世紀(jì)80年代，深圳市就早已出現(xiàn)了城中村的小產(chǎn)權(quán)房，90年代北京等地也出現(xiàn)了農(nóng)民宅基地上修建商品房現(xiàn)象，如1994年北京香堂村就開始以5萬元一套的價格出售200平方米左右大小的村建別墅。之后雖然各級政府有不斷的嚴(yán)禁規(guī)定，但這種自發(fā)的供給在住房市場的互動需求下，仍然逐漸催生出了法律之下廣闊的小產(chǎn)權(quán)房隱性市場，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%（全國工商聯(lián)，2011），目前北京小產(chǎn)權(quán)房銷售量已超過房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的20%，西安己占到25%到30%，太原43%左右，深圳可能高達(dá)40%到50%[35]，2007年上半年，小產(chǎn)權(quán)房建成面積已達(dá)到全國現(xiàn)存實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，占全國住宅總量180億平方米的比重超過三分之一[36]。因此從產(chǎn)權(quán)的角度來看，小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象具有在事實(shí)產(chǎn)權(quán)和法律產(chǎn)權(quán)相互分離背景下，在產(chǎn)權(quán)公共域中產(chǎn)生的自發(fā)實(shí)質(zhì)，這種實(shí)質(zhì)的背后體現(xiàn)著法律法規(guī)政策對集體所有制的歧視性處理和對農(nóng)民行為能力的限制，充斥著民間自發(fā)行為和政府公共管理的博弈過程，還有各方主體（政府、農(nóng)民、村集體、開發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等）對公共域中模糊歸屬價值的抗?fàn)幣c攫取。
5.2.2“小產(chǎn)權(quán)房”：民間與政府利益博弈的兩難
小產(chǎn)權(quán)房是民間產(chǎn)權(quán)主體探索自有要素和資源市場化的自發(fā)行為，在此自發(fā)行為中卻從始至終充斥著民間與政府在面對產(chǎn)權(quán)公共域中利益博弈的兩難，這種兩難表現(xiàn)在兩個方面：一方面體現(xiàn)在民間產(chǎn)權(quán)主體尤其跟集體土地（主要是宅基地）直接相關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體農(nóng)民，在面對有價值資產(chǎn)閑置（截至2006年全國大約已有1200萬份宅基地和地上房產(chǎn)處于可轉(zhuǎn)讓的閑置狀態(tài)[37]，據(jù)國土部門的統(tǒng)計(jì)顯示，目前農(nóng)民的住房面積約為0.3億畝，農(nóng)村集體建設(shè)用地的面積是4億畝，如果按每平方米1000元住宅造價計(jì)算，農(nóng)民住房價值就達(dá)20萬億元，農(nóng)村集體建設(shè)用地價值也將超過200萬億元）和土地管理權(quán)人（政府）通過征收出讓行為隱性化攫取未定價資產(chǎn)屬性的行為情況下，出于自主的理性選擇而自發(fā)的進(jìn)行抗?fàn)帲‘a(chǎn)權(quán)房就是其中最具有典型特征的抗?fàn)幏绞街唬@種抗?fàn)幱质桥c政府規(guī)制相違背，面臨著巨大的法律風(fēng)險（北京通州宋莊畫家村的案例最能體現(xiàn)典型小產(chǎn)權(quán)房的法律困境）和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險（如2007年7月11日濟(jì)南市槐蔭區(qū)一次性拆除面積達(dá)3.6萬m2的違建小產(chǎn)權(quán)房、北京市2013年截止9月已拆除違法建設(shè)624萬m2等），這個兩難背后的違背所導(dǎo)致的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險成本無疑是巨大的；另一方面的兩難體現(xiàn)在政府層面，國家或政府一方面基于糧食安全、生態(tài)保護(hù)、市場秩序等角度的考慮不斷出臺頒布新的行政法規(guī)，發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險提示，勸禁城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房，另一方面又不能實(shí)施有效的規(guī)制措施，發(fā)布具體整治的相關(guān)措施和實(shí)施細(xì)則，自身也還是出于自身利益的考慮不對包括宅基地在內(nèi)的建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確歸屬，放開對產(chǎn)權(quán)主體的不當(dāng)行為限制，有效疏導(dǎo)民間的這種自發(fā)行為（如表2所示）。
從不完全產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)公共域角度出發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房下民間與政府利益博弈的兩難正是具有本文在理論部分探討的自發(fā)行為背后的兩重涵義（行為導(dǎo)致成本又在探索規(guī)則最小化成本），作為一種自發(fā)的產(chǎn)權(quán)演進(jìn)探索和誘發(fā)型制度變遷嘗試。一方面民間與政府在面對包括宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地模糊價值日益增值的情況下，都一定會各自采取自身的理性選擇，雖然兩者之間的沖突一定會導(dǎo)致大量資源的浪費(fèi)（法律成本與經(jīng)濟(jì)成本還有社會穩(wěn)定的風(fēng)險）。在通過征地獲得高額土地增值收益和行政性壟斷城市建設(shè)用地供給的情況下，政府是沒有動機(jī)改變現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元土地制度的[38]，但正是兩方之間的利益沖突倒逼著政府去思考小產(chǎn)權(quán)房背后產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)原因，疏引民間自發(fā)的利益訴求而不是一味的采取“堵、防、禁”等的方法。可以說我國在探索建立適合自身市場經(jīng)濟(jì)模式的大環(huán)境下，政府也在逐步吸收民間的實(shí)踐探索著城鄉(xiāng)二元土地市場的一體化，并將其也作為自身探索的改革目標(biāo)，而城鄉(xiāng)二元土地市場的一體化正是有效疏導(dǎo)民間利益訴求，破解兩難，解決小產(chǎn)權(quán)房問題的有效途徑。
5.2.3“小產(chǎn)權(quán)房”折射的集體建設(shè)用地自發(fā)入市探索
自發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房入市在更具有制度研究含義的層面上，折射出的是城鄉(xiāng)二元土地市場下被法律嚴(yán)密束縛卻又在事實(shí)上逾越制度框架農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市問題，面對諸如小產(chǎn)權(quán)房等農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)入市在數(shù)量、規(guī)模及地區(qū)覆蓋面上不斷擴(kuò)大的這種倒逼，國家與各級政府在實(shí)踐中也在不斷放寬對農(nóng)地非農(nóng)化市場化改革的管制，開始在某種程度上尊重這種自發(fā)入市的客觀需求，各地早已不斷出現(xiàn)的各種遵循農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市要求的自發(fā)實(shí)踐探索就是最好的表現(xiàn)。
早在1999年，國土資源部就曾經(jīng)批準(zhǔn)中部地區(qū)的安徽蕪湖市作為農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，核心是“留權(quán)互利”，流轉(zhuǎn)土地的村集體所有權(quán)不發(fā)生變化，在轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股等流轉(zhuǎn)行為期限結(jié)束后，土地仍是農(nóng)民集體所有；1994年上海市嘉定區(qū)為了滿足企業(yè)在經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展中對用地的市場需求，開始探索企業(yè)對農(nóng)村集體土地的使用，施行集體土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理規(guī)范，規(guī)定各類企業(yè)在嘉定轄區(qū)滿足一定條件就可以使用集體建設(shè)用地。1996年，蘇州市規(guī)定允許一定范圍內(nèi)（限定為城市規(guī)劃外的集體用地）的集體存量建設(shè)用地使用權(quán)，可以有條件地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租，探索“國有、集體兩種產(chǎn)權(quán)，一個市場，統(tǒng)一管理”的模式，2003年蘇州市又出臺了允許規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，如昆山市農(nóng)民自發(fā)地以土地使用權(quán)或資金入股，組成富民合作社租賃集體土地，建造標(biāo)準(zhǔn)廠房對外出租，年終按股份分紅。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的東南沿海早已經(jīng)出現(xiàn)了土地股份制，如1993年廣東南海市的農(nóng)村為了配合工業(yè)化的推進(jìn)，就已遍及了這種土地股份制，至2002年南海全市工業(yè)用地共1500多萬畝，其中保持集體所有性質(zhì)的有713萬畝，幾乎占了一半。位于西南的成都市從2003年開始也探索實(shí)施“三個集中”的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌推進(jìn)，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，開展農(nóng)村土地的綜合整治。
2005年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》，這一《意見》把“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村集體建設(shè)用地減少相掛鉤”作為指導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”的普遍原則。在此原則之上各地相繼開展了較之前更為大規(guī)模和合乎“入市”現(xiàn)實(shí)需求的試點(diǎn)探索，2005年天津市實(shí)施了“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)，作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)的成都和重慶也分別于2008年正式成立了農(nóng)村土地交易所，實(shí)行“地票”交易，并承認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押。同年，浙江嘉興以宅基地整理為主，聯(lián)動農(nóng)村綜合改革，縱深推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”，開展“兩分兩換”（以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障）試點(diǎn)。2013年3月11日廣東省更出臺了《城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，著重提出要允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益。
5.3 對以農(nóng)村集體建設(shè)用地“小產(chǎn)權(quán)房”的自發(fā)入市為例實(shí)踐探索的引申評價
5.3.1“小產(chǎn)權(quán)房”自發(fā)實(shí)質(zhì)引申的制度變遷涵義
上文中已經(jīng)分析過小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)公共域中下的自發(fā)實(shí)質(zhì)，土地相對價格的變化、主體（買賣雙方）互動對制度框架的突破以及非正式規(guī)則的變遷（多元價值觀）等共同推動了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。同時在社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的這個背景下，小產(chǎn)權(quán)房的迅速發(fā)展暴露出了當(dāng)代中國社會發(fā)展進(jìn)程中諸多深層次的社會矛盾，其本質(zhì)是對農(nóng)民權(quán)利的平等對待和保護(hù)問題，并且賦予了農(nóng)村社會主體這種自發(fā)行為典型的社會意義與制度變遷啟示。小產(chǎn)權(quán)房制度是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個體等產(chǎn)權(quán)主體響應(yīng)土地增值這一獲取機(jī)會（土地尤其是宅基地資產(chǎn)價值的確認(rèn)給遺留下來的模糊宅基地產(chǎn)權(quán)帶來的潛在獲利機(jī)會）時自發(fā)倡導(dǎo)和組織的，并在發(fā)展中呈現(xiàn)出了從點(diǎn)到面、從局部到整體的特點(diǎn)，體現(xiàn)了自下而上的誘致性制度自發(fā)漸進(jìn)性演進(jìn)的特征。同時，小產(chǎn)權(quán)房的衍生充斥著民間自發(fā)行為和政府公共管理的博弈關(guān)系，各主體對產(chǎn)權(quán)公共域中模糊歸屬主體價值的挖掘，有賴于各主體對激勵的感知，雖然目前正式的制度框架還不承認(rèn)這種方式的尋利，但當(dāng)民間自發(fā)力量的變化和政府自身改革的發(fā)生，這種誘致性的產(chǎn)權(quán)制度變遷就會擁有足夠多的資源與強(qiáng)的力量導(dǎo)致已有制度安排的變遷，形成了超法律的制度安排，乃至現(xiàn)有政治框架的重組。
5.3.2自發(fā)制度變遷中的政府與民間的關(guān)系作用
從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)公共域引致的行為自發(fā)涵義出發(fā)，就很容易引出有關(guān)制度變遷主體的一個問題，即既然制度（尤其產(chǎn)權(quán)制度）的產(chǎn)生是各主體在各自自發(fā)行為的下無意識產(chǎn)生的自發(fā)結(jié)果，那么作為具有明顯建構(gòu)特點(diǎn)的政府對制度長短期變遷作用到底體現(xiàn)在什么地方？，這個問題對如何評價中國政府近年來在經(jīng)濟(jì)、社會轉(zhuǎn)軌中所起的作用也具有不容忽視的重要作用。就算是最為倡導(dǎo)制度自發(fā)秩序的哈耶克在將理性和秩序視為主體自發(fā)行為擴(kuò)展的進(jìn)化結(jié)果的同時，也將人類社會的未來寄托于具有明顯建構(gòu)特點(diǎn)的國家憲政法律秩序[39]。盡管長期而言，制度的變遷與發(fā)展遵循著從個人習(xí)慣到群體習(xí)俗再到非正式內(nèi)部規(guī)制的慣例最后到正式外部規(guī)制的制度演化邏輯[40]，但在短期內(nèi)政府的外部規(guī)制與民間的自發(fā)內(nèi)部規(guī)制沖突和協(xié)調(diào)仍然是貫穿著制度變遷全過程的主線。中國制度變遷過程的特殊性就在于改革在開始時外部規(guī)則已經(jīng)幾乎覆蓋了整個國家和社會，因此至今經(jīng)濟(jì)、社會、政治等整體改革本身也就表現(xiàn)為政府對自身規(guī)則的調(diào)整，背后從而更好的培育和遵循民間自發(fā)規(guī)制的形成與發(fā)展。
在以小產(chǎn)權(quán)房為代表的集體建設(shè)用地自發(fā)入市中，從表面上看，在上述自發(fā)實(shí)踐中下政府外部規(guī)則的選擇力量無不充斥其中，從包括成都“三集中”、天津“宅基地?fù)Q房”、嘉興的“兩換”的中可以發(fā)現(xiàn)，政府貫穿了宅基地退出、置換的各個環(huán)節(jié)，從開展前試點(diǎn)區(qū)的選擇、退出補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)的制定、農(nóng)戶退出后保障方案的確定、宅基地退出后的整理復(fù)墾，到最后指標(biāo)的落地征用等等都主要是為政府所主導(dǎo)，農(nóng)民與集體的話語權(quán)雖然提高了但依舊很少，幾乎可以忽略。但其實(shí)，只要我們更進(jìn)一步的發(fā)問“既然政府的行政權(quán)利貫穿全過程，特別是在大部分地區(qū)項(xiàng)目實(shí)踐的開展是整村、整鎮(zhèn)推進(jìn)的情況下，政府如果是強(qiáng)制使用公權(quán)力的話，那為什么各地沒有發(fā)生大規(guī)模的群體性事件，最終還能較為順利的開展呢？”，思考這個問題的過程正是理解政府所起作用的過程，表面上的政府主導(dǎo)型改革，實(shí)際上只是政府對民間自發(fā)的這種建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場需求、農(nóng)民利益實(shí)現(xiàn)與保障呼聲的確認(rèn)和認(rèn)同，所起的只是結(jié)合政府自己的利益對民間市場力量取舍性的引導(dǎo)和保護(hù)，背后仍然是自發(fā)演化的自由化市場在發(fā)生作用。如果只比較國家和各級政府，各級政府行為也會顯示出一定的微觀含義，不同地區(qū)的實(shí)踐探索也就使得各級政府的行為具有了“國家—政府”這個層面上的自發(fā)含義，只不過這種政府的自發(fā)含義在“政府—市場”層面上又必將會回到遵循市場主體自發(fā)行為涵義（自發(fā)規(guī)則）這個意義上。
5.3.3政府主體響應(yīng)自發(fā)實(shí)踐而采取改革的總體評價
政府外部規(guī)制的適當(dāng)創(chuàng)新活動其實(shí)可以有利于民間自發(fā)規(guī)制的形成，因?yàn)檎鳛橐粋€大型組織擁有大量資源和規(guī)模效應(yīng)，可以節(jié)約創(chuàng)新成本。包括小產(chǎn)權(quán)房自發(fā)入市的這種客觀現(xiàn)實(shí)，提出了逐漸施行制度邊際改革的要求，于是在上述一些地方自發(fā)的利益訴求下政府的行為就有了值得肯定的地方，比如通過土地綜合整治、農(nóng)民的集中居住、城鄉(xiāng)增減掛鉤等項(xiàng)目的實(shí)施，改善了農(nóng)民的生活環(huán)境，增加了農(nóng)民的獲得利益，節(jié)約了土地資源，并在一定程度上滿足了城市發(fā)展所需要建設(shè)用地指標(biāo)的問題，并出現(xiàn)了諸如蕪湖“留權(quán)互利”、成都宅基地抵押、重慶地票交易、天津和嘉興的土地置換社會保障等邊際上的制度改革嘗試，但不足之處仍然是非常明顯的，尤其是包括宅基地制度在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地制度并沒有取得突破性的改革進(jìn)展，兩種權(quán)屬用地之間的“同權(quán)、同地、同價”還是沒有實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民利益的獲取和保障也仍然只是在補(bǔ)償方式和額度上簡單的發(fā)生了量的變化而已。其實(shí)撇開上面核心的不足處，我們還更應(yīng)該看到這些實(shí)踐探索背后“自發(fā)”二字所折射出的特有涵義，集體和農(nóng)民在這自發(fā)的過程提高了自己的談判地位（如項(xiàng)目開展必須得到農(nóng)民一定比例的一致同意、可以選擇自己合意的補(bǔ)償方式）并較之前明晰自己了所屬的宅基地權(quán)利（成都重慶嘉興天津等地方實(shí)踐開展的前提無不都是是要求地塊權(quán)利的確權(quán)頒證），更重要的是通過這些自發(fā)實(shí)踐的開展，會逐漸將政府和國家對包括宅基地制度在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地制度改革引向真正市場化的方向（從2008年國家正式提出要建立自由的城鄉(xiāng)一體化土地市場，乃至近年各改革試驗(yàn)區(qū)、地方的規(guī)劃實(shí)踐等等都可看出這一趨勢）。
5.3.4實(shí)踐具體路徑的不同性
不同外部規(guī)制在與不同內(nèi)部規(guī)制（外部與外部、外部與內(nèi)部、內(nèi)部與內(nèi)部之間競爭）之間相互的競爭中可以吸收有益的反饋，從而主動或者被動的改造自身規(guī)則，有助于形成一個規(guī)制的競爭市場，提高制度績效和加速制度的演進(jìn)。不同區(qū)域、地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源稟賦條件的不同，將導(dǎo)致各主體對宅基地資源價值的偏好方向與程度的差異（資源價值顯化本身也會存在不同），進(jìn)而導(dǎo)致各主體對宅基地資源不同的使用方式與嘗試的不同變革路徑，由此攫取資源租值方式的多樣性也就構(gòu)成了重新界定資源產(chǎn)權(quán)方式與制度變遷的多樣性（實(shí)際上也可以看做是規(guī)則的多樣性）。龍花樓等[41]通過選取社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、自然環(huán)境要素變化存在明顯梯度的長江沿線樣帶為作為研究區(qū)域，驗(yàn)證了農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)型與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源稟賦條件緊密相聯(lián)這一理論假設(shè)，陳志剛[19]的研究也發(fā)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民偏好土地處分權(quán)的收益，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民更偏好土地使用權(quán)的收益。現(xiàn)實(shí)中農(nóng)戶小產(chǎn)權(quán)房式的集體建設(shè)用地“直接”上市大多發(fā)生在東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，這些地區(qū)城中村、空心村的現(xiàn)象也較之突出，另外這地地區(qū)地方政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，為了獲得宅基地的資源價值，往往采取諸如雙置換、三集中、土地?fù)Q保障、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等邊際制度的變革方式，而在欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)戶所有的宅基地閑置、面積超標(biāo)現(xiàn)象就相對嚴(yán)重一些，政府更多采取的是土地綜合整治、集中居住的方式，以期實(shí)現(xiàn)包括宅基地資源在內(nèi)的建設(shè)用地資源的優(yōu)化配置利用。1999年底，國土部選定屬中部地區(qū)的安徽蕪湖市作為惟一的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)市，一個重要的原因就是看到蕪湖屬于中部非農(nóng)化程度較高的地區(qū)，區(qū)別于東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和非農(nóng)化水平低的西部地區(qū)，有著很大程度的代表性，天津“宅基地?fù)Q房”和嘉興的“兩分兩換”模式適合二、三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)、勞動力轉(zhuǎn)移程度大的地區(qū)，成都和重慶的地票模式適合在經(jīng)濟(jì)較之落后的地區(qū)，比如從建設(shè)用地的城鄉(xiāng)增減掛鉤中指標(biāo)的運(yùn)用中就能發(fā)現(xiàn)這個區(qū)別，成都和重慶推進(jìn)宅基地配置過程中，用地指標(biāo)在整個市域內(nèi)配置，而天津和嘉興的指標(biāo)基本在鎮(zhèn)一級進(jìn)行配置，這些實(shí)踐具體路徑的不同也跟我國的分權(quán)體制有關(guān)。
引申評價的最后一點(diǎn)還需要簡要說明一下自發(fā)探索與文化傳統(tǒng)的關(guān)系性問題。對于如何擺脫“囚徒困境”，重復(fù)博弈給出了某種邏輯答案，但其答案中也必須回答觸發(fā)戰(zhàn)略偶然性的問題，其實(shí)這種觸發(fā)戰(zhàn)略的偶然性就應(yīng)該來自于對路徑依賴約束下社會變遷機(jī)制的具體情境分析。所以，市場的自發(fā)過程必須嵌入社會方式才能得以發(fā)展，從而獲得本土特征。不同地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自發(fā)“入市”的不同實(shí)踐，也就可以看做是熊彼特所反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“毀滅性創(chuàng)新[42]”，而不同的創(chuàng)新模式就來自于不同情境的地區(qū)社會文化特征，如蘇南模式往往強(qiáng)調(diào)集體股份的表現(xiàn)，而浙江模式更著重個人市場化的表現(xiàn)。據(jù)此，我們就能斷定隨著政府在農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)市場中正確的定位，民間自發(fā)形成的這種農(nóng)村集體建設(shè)用地市場內(nèi)部規(guī)則，如果要進(jìn)一步高效化也將會越來越難。因?yàn)椴煌貐^(qū)的傳統(tǒng)習(xí)俗文化和意識形態(tài)的舊有記憶等一定會成為影響自發(fā)秩序發(fā)展的又一難題，所以農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)市場的演變和宅基地產(chǎn)權(quán)制度的變遷不僅需要政府的恰當(dāng)作用，更需要依靠新的自發(fā)規(guī)則對舊傳統(tǒng)文化的成功吸收與改造。
5.3.5改革的猜想與建議
在分析以農(nóng)村集體建設(shè)用地“小產(chǎn)權(quán)房”的自發(fā)入市為例的探索后，本文對包括宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地制度有效變革的猜想很明確，就是市場化的方向。因?yàn)橹挥性谑袌龅男纬蛇^程中，作為交易前提的產(chǎn)權(quán)明晰才能更好的減少產(chǎn)權(quán)公共域，同時產(chǎn)權(quán)主體的行為發(fā)生學(xué)涵義也才能得到更好的體現(xiàn)與表達(dá)，自發(fā)規(guī)則與外部規(guī)制各自的地位和關(guān)系才能得到有效協(xié)調(diào)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)客體的所有人將直接面對其他主體，真正成為一個實(shí)際上的產(chǎn)權(quán)主體，行使并逐步提高自己的行為能力，獲得平等的博弈地位。鑒于此，本文認(rèn)為宅基地產(chǎn)權(quán)制度的變遷遵循圖7所示的邏輯。
在當(dāng)下城鄉(xiāng)一體化機(jī)制尚未健全的條件下，對宅基地制度的逐步改革，應(yīng)首先遵循“在堅(jiān)持集體所有制的基礎(chǔ)上，致力于城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制，逐步建立建立產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)能明確、權(quán)益保障、流轉(zhuǎn)順暢、分配合理的公平與效率兼顧的宅基地產(chǎn)權(quán)制度”的思想與原則，具體建議如下：
第一，清晰界定宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，縮小產(chǎn)權(quán)公共域。盡管宅基地產(chǎn)權(quán)存在不能完全界定的客觀原因（諸如技術(shù)性、屬性等公共域），但我們?nèi)匀灰铝τ诳s小產(chǎn)權(quán)不完全的程度，減少產(chǎn)權(quán)公共域的范圍，因?yàn)槊魑漠a(chǎn)權(quán)歸屬將有利于主體權(quán)益的保障，避免他人的侵犯。鑒于現(xiàn)今宅基地所有權(quán)主體（三級所有）、宅基地使用權(quán)主體（農(nóng)戶所有）不明晰的現(xiàn)實(shí)，建議完善村民基層自治，以各級村民大會或村民代表大會作為農(nóng)民集體行使土地使用權(quán)的組織模式，以村民委員會為其常設(shè)機(jī)構(gòu)和意思表達(dá)機(jī)構(gòu)[43]，明確“戶”是農(nóng)村自然戶（自然人聯(lián)合的農(nóng)村家庭）而非農(nóng)村承包經(jīng)營戶的涵義，同時，完善宅基地使用權(quán)的登記制度和發(fā)證工作，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)交易、登記的信息共享和統(tǒng)一管理。
第二，減小宅基地資源租值耗散，規(guī)避資源浪費(fèi)，提高資源使用效率。上文分析了現(xiàn)今宅基地資源三個層面的租值耗散現(xiàn)象，于是針對性的提出下列建議：（1）建立以激勵機(jī)制和約束機(jī)制為核心的宅基地有償退出機(jī)制，因地制宜的建立農(nóng)村宅基地收回補(bǔ)償制度、健全多元化的農(nóng)村住房保障體系、實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制度和健全農(nóng)村宅基地整理、置換、復(fù)墾機(jī)制[30]；（2）改革宅基地使用權(quán)的取得條件與行政審批，減少交易成本。建議將“一戶一宅”規(guī)定改為一戶只能申請一處宅基地，仍然堅(jiān)持宅基地制度設(shè)置之初的公平保障初衷，同時，對合法原因?qū)е旅娣e超標(biāo)或不止一處宅基地的農(nóng)戶，實(shí)行有償使用。現(xiàn)今使用權(quán)初始取得遵循行政許可操作，這有違私法意思自治，侵犯了集體所有權(quán)，增加了額外的交易成本，建議通過在法律中規(guī)定宅基地使用權(quán)取得的條件，達(dá)到限制宅基地所有權(quán)人設(shè)定宅基地使用權(quán)的目的，將行政許可改為行政登記；（3）推行宅基地有期限、有償使用制度。對符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沿用由村集體經(jīng)濟(jì)組織無償撥給、無使用期限的老辦法，根據(jù)“一戶申請一宅”的規(guī)定，人均面積分配由各省（區(qū)、市）規(guī)定。對不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村村民和城市居民，用經(jīng)濟(jì)手段刺激宅基地的使用，推行宅基地有期限、有償使用制度，對地段好、價值高的宅基地進(jìn)行有償選位，保證宅基地初始分配的公平與公正。
其次，尊重宅基地產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益，提高主體行為能力，總結(jié)主體權(quán)益自發(fā)實(shí)現(xiàn)的實(shí)踐探索。首先應(yīng)尊重農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)價值，建議在符合土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度的前提下，推進(jìn)宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，同時在理解主體行為自發(fā)意義的基礎(chǔ)上，充分借鑒各地區(qū)、各主體已開展實(shí)踐探索的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采用改革從地方試驗(yàn)上升到全局政策及乃至立法的穩(wěn)妥方法，規(guī)定宅基地使用權(quán)在一定用途范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)，明確流轉(zhuǎn)的方式、模式、程序以及具體登記、管理措施等，建立糾紛解決等完備的宅基地流轉(zhuǎn)法律機(jī)制。
最后，保障農(nóng)民主體權(quán)益，建立土地增值的合理分配制度并健全相關(guān)配套制度。落入舊體制所導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)公共領(lǐng)域的宅基地相關(guān)資產(chǎn)資源價值應(yīng)該界定給誰的問題，引入發(fā)展權(quán)的法屬權(quán)利可以很好的解決這個問題。但在我國目前的制度建構(gòu)下又很難實(shí)現(xiàn)，所以目前農(nóng)地的治理結(jié)構(gòu)的改革創(chuàng)新對解決迷糊資源價值的分配和歸屬就顯得格外重要[44]。對農(nóng)村宅基地進(jìn)行征收時，嚴(yán)格界定公共利益等概念，切實(shí)保障農(nóng)民住房權(quán)，按照“同地同權(quán)同價”原則，確立多元化的公平補(bǔ)償方式。并針對土地要素在用途與空間轉(zhuǎn)換之間（宅基地置換、增減掛鉤等）產(chǎn)生的巨大增值收益，建立各級主體之間合理的增值收益分配機(jī)制，調(diào)整國家、集體和個人之間的權(quán)利關(guān)系，完善建設(shè)用地指標(biāo)交易機(jī)制。同時，任何制度安排均鑲嵌整個制度結(jié)構(gòu)中，其適應(yīng)性效率可能取決于其他制度安排實(shí)現(xiàn)它們功能的完善程度[45]，因此需要建立合理的人口流動機(jī)制，放寬農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)和定居的條件，完善農(nóng)民權(quán)利救濟(jì)程序與責(zé)任追究制度，健全社會保障體系，加快失地農(nóng)民得到市民化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會福利的均等化。
6 文章主要總結(jié)與啟示
本文通過法律產(chǎn)權(quán)和事實(shí)產(chǎn)權(quán)的不完全界定性來具體分析不完全產(chǎn)權(quán)的這個概念，在理論層面上發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的不完全程度主要取決于行為主體對產(chǎn)權(quán)的執(zhí)行和實(shí)施能力，從產(chǎn)權(quán)公共域出發(fā)，可以把產(chǎn)權(quán)價值分為留在公共域的競爭性（耗散）租金和被產(chǎn)權(quán)主體界定清晰的壟斷性（收斂型）租金兩部分，主體行為在攫取產(chǎn)權(quán)公共域租金，導(dǎo)致租金耗散的同時，也在通過自身的努力從契約形式或行為方式兩方面最小化租金耗散，從而賦予產(chǎn)權(quán)主體行為的發(fā)生學(xué)含義，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)制度的一種自發(fā)變遷與演進(jìn)。理論實(shí)用性本身取決于將某一實(shí)際問題劃歸為某類理論的可接受性[45]，在將理論應(yīng)用于實(shí)踐問題即對宅基地制度歷史變遷過程的分析中，得知當(dāng)下農(nóng)村土地宅基地產(chǎn)權(quán)的不完全性，主要來源于國家或政府的過度管制和農(nóng)戶行為能力的嚴(yán)重受限不足這兩個方面，兩者具體到主體行為能力上，都可以歸咎于國家與農(nóng)戶不平等的契約地位或不相當(dāng)?shù)挠憙r還價能力。同時，當(dāng)前各地所自發(fā)開展的包括小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的宅基地自發(fā)“入市”的實(shí)踐探索有著積極的含義，背后典型體現(xiàn)著民間利益的自發(fā)述求，以及政府與民間在制度變遷與改革問題上的博弈兩難和關(guān)系定位。
正是這些不同時空條件下不同地區(qū)的自發(fā)實(shí)踐探索，給我們提供了一個反思和解釋良序市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的條件、制度基礎(chǔ)是什么和有哪些的現(xiàn)實(shí)機(jī)會與經(jīng)驗(yàn)素材。需要指出的是，本文雖然對包括意識形態(tài)在內(nèi)等的非正式規(guī)則重要性進(jìn)行了說明，但更為細(xì)致的案例研究可能也是需要加強(qiáng)，還包括大規(guī)模數(shù)據(jù)的應(yīng)用對租值耗散兩重性的定量分析。但這絲毫仍然沒有影響本文所表達(dá)出的對于國家或政府公共管理的重要啟示與意義，即國家或政府應(yīng)該在意主體行為的這種自發(fā)含義，定位好自身的職能，注重（研究）培育和保護(hù)土地市場內(nèi)部各種自發(fā)和內(nèi)生力量以及秩序的型構(gòu)與成長，增強(qiáng)農(nóng)民對產(chǎn)權(quán)的行為能力，漸進(jìn)性的放開產(chǎn)權(quán)管制，不應(yīng)該把包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)地制度改革的重點(diǎn)放在建構(gòu)上。通過自然演化程序以產(chǎn)權(quán)交易的市場形式重新賦予農(nóng)民自由配置資源的各種權(quán)利[46]，在不同的農(nóng)村地區(qū)要根據(jù)實(shí)地的要素稟賦、技術(shù)現(xiàn)狀和資源屬性以及非正式傳統(tǒng)選擇不同界定程度的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)類型（不同的產(chǎn)權(quán)制度類型），形成多元的制度演化路徑格局，最終過渡到農(nóng)地交易的自由市場。
參考文獻(xiàn): 略
作者李寧系南京農(nóng)業(yè)大學(xué)中國土地問題研究中心博士，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)教師。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：三農(nóng)研究 微信公眾號
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
