《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》尚未提及的另外二點事項也值得注意。一是房屋建筑設計要有長遠打算，更多地考慮家庭使用的需要。我國務工人員的工薪水平將隨著經濟發展水平提高而提高，常年離開妻兒老小獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。二是盡量避免集體出租房經營與農民出租房之間的過度競爭，要確保農民自己的住房出租收入減少后能從集體經營收入分配中得到補償，甚至有所增加。總之，改革應是做大做好蛋糕的游戲，而不是相反。
國土資源部、住房城鄉建設部新近聯合發布了一項改革試點方案，允許我國若干大中城市的郊區村莊，在一定條件下利用其經營性建設用地開發租賃住房。這項改革部署是對地方關于深化土地制度改革要求的一個積極回應。
但這項改革試點對城郊土地利用的基本格局不會有大的影響，更不會如某些媒體所說，對我國農村建設用地管理制度改革有關鍵性意義。第一，在被選中的試點城市的郊區農村，集體經營性建設用地雖然數量較大，但大多已經被占用，真正閑置的建設用地很少。動用農民宅基地開發租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會受到廢約成本及新投資回報高低的影響，有很大的不確定性。第二，試點城市的郊區農村已經有巨大的出租房存量，房主是村莊農民。這些出租房基本能滿足當地農民工及其他低端務工人員的租房需求，如果村集體再增加出租房供應，可能會降低房租，引起這部分農民的抱怨，并對村莊決策產生影響。第三，鑒于村莊開發的出租房很難形成服務較好的住宅小區，對于吸引市區中高端房客到村莊租房，有一定的局限性。鑒于這些因素，筆者估計，這項改革在短期內不會帶來出租用房的大幅度增加，對房地產市場的影響不會很明顯。無論如何，這項改革試點工作畢竟給村莊經營性用地的利用開辟了一個重要路徑，體現了放松管制的改革精神，長遠看有一定意義。
部署此項改革試點的文件對該項工作提出了具體要求，這對于穩妥推進改革十分必要。文件尚未提及的另外二點事項也值得注意。一是房屋建筑設計要有長遠打算，更多地考慮家庭使用的需要。我國務工人員的工薪水平將隨著經濟發展水平提高而提高，常年離開妻兒老小獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。二是盡量避免集體出租房經營與農民出租房之間的過度競爭，要確保農民自己的住房出租收入減少后能從集體經營收入分配中得到補償，甚至有所增加。總之，改革應是做大做好蛋糕的游戲，而不是相反。
此項改革文件出臺，不免令人思考更多的問題，并對土地制度改革尤其是集體建設用地管理抱有更大期待。能不能把集體建設用地使用權更大幅度地交還農民及農民共同體？蓋出租房屋還是蓋廠房，能不能由他們說了算？做到這一步，我國2億多畝農村建設用地會不會大半用來造了住房，以致極大沖擊房地產市場？回答這些問題，需要一個更廣大的視野與更具有全局性的思考。
我國一二線城市的房價高企，以致住房成為“炒作”的對象，與農村建設用地是否進入住房建設市場的關系，本來不是太大。如果將現有城市建成區及建制鎮的鎮政府所在地的建設用地一并作為城市建設用地看待，我國的城市建設用地大概在2億畝左右。這些土地的利用率若能達到發達國家的平均水平，所產生的GDP是中國目前水平的5倍以上。可見我們本來不缺建設用地，問題是浪費太多。重要原因之一是城市政府大多不肯合理供應住宅建設用地，也就是所謂規劃出了問題。
農村需要建設，但除過城郊農村地區與一些人口總量和密度都比較大的農村居民點，其他村莊必然面臨不同程度的逐步“空心化”的問題。如果城市房價再能適當下跌，在一些較為偏僻的山區村莊以及農業主產區的村莊，“空心化”速度還會加快。我新近調查表明，我國在各類城市買商品房的農戶占總農戶的比重已經在30%左右。他們每一戶都不放棄農村的宅地與房屋，甚至還想辦法擴大占地。這不是農戶有錢沒有地方花，而與土地制度有關。這次有關部門關于村莊建設用地用于出租房屋建設的改革試點，主要部署在房價高企的城市及其臨近城市，應該是明智之舉。
打破我國城鄉土地利用效率低之困局，需要在多個領域深化改革，其中最重要的是改革土地規劃管理體制。一方面，把需要中央管的土地強力管好。可以考慮在全國劃定一定規模的農業保護區，要求保護區內的非農建設占地只能減少，不能增加。此舉可穩定農村土地性質變更預期，降低農業地租率，為農業規模經營創造更好的條件，提高我國農業競爭力。另一方面，建議把該放的權放到底，擴大地方和企業的用地自主權和市場選擇權。可以通過立法確保自己簡單易行的杠桿控制和底線要求，但不要有指標控制。這兩方面若能做到，農地會保護得更好，城市建設也無缺地之虞。
中國鄉村發現網轉自：農民日報
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