《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》尚未提及的另外二點事項也值得注意。一是房屋建筑設(shè)計要有長遠(yuǎn)打算，更多地考慮家庭使用的需要。我國務(wù)工人員的工薪水平將隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高而提高，常年離開妻兒老小獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。二是盡量避免集體出租房經(jīng)營與農(nóng)民出租房之間的過度競爭，要確保農(nóng)民自己的住房出租收入減少后能從集體經(jīng)營收入分配中得到補償，甚至有所增加。總之，改革應(yīng)是做大做好蛋糕的游戲，而不是相反。
國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新近聯(lián)合發(fā)布了一項改革試點方案，允許我國若干大中城市的郊區(qū)村莊，在一定條件下利用其經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)租賃住房。這項改革部署是對地方關(guān)于深化土地制度改革要求的一個積極回應(yīng)。
但這項改革試點對城郊土地利用的基本格局不會有大的影響，更不會如某些媒體所說，對我國農(nóng)村建設(shè)用地管理制度改革有關(guān)鍵性意義。第一，在被選中的試點城市的郊區(qū)農(nóng)村，集體經(jīng)營性建設(shè)用地雖然數(shù)量較大，但大多已經(jīng)被占用，真正閑置的建設(shè)用地很少。動用農(nóng)民宅基地開發(fā)租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會受到廢約成本及新投資回報高低的影響，有很大的不確定性。第二，試點城市的郊區(qū)農(nóng)村已經(jīng)有巨大的出租房存量，房主是村莊農(nóng)民。這些出租房基本能滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民工及其他低端務(wù)工人員的租房需求，如果村集體再增加出租房供應(yīng)，可能會降低房租，引起這部分農(nóng)民的抱怨，并對村莊決策產(chǎn)生影響。第三，鑒于村莊開發(fā)的出租房很難形成服務(wù)較好的住宅小區(qū)，對于吸引市區(qū)中高端房客到村莊租房，有一定的局限性。鑒于這些因素，筆者估計，這項改革在短期內(nèi)不會帶來出租用房的大幅度增加，對房地產(chǎn)市場的影響不會很明顯。無論如何，這項改革試點工作畢竟給村莊經(jīng)營性用地的利用開辟了一個重要路徑，體現(xiàn)了放松管制的改革精神，長遠(yuǎn)看有一定意義。
部署此項改革試點的文件對該項工作提出了具體要求，這對于穩(wěn)妥推進改革十分必要。文件尚未提及的另外二點事項也值得注意。一是房屋建筑設(shè)計要有長遠(yuǎn)打算，更多地考慮家庭使用的需要。我國務(wù)工人員的工薪水平將隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高而提高，常年離開妻兒老小獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。二是盡量避免集體出租房經(jīng)營與農(nóng)民出租房之間的過度競爭，要確保農(nóng)民自己的住房出租收入減少后能從集體經(jīng)營收入分配中得到補償，甚至有所增加。總之，改革應(yīng)是做大做好蛋糕的游戲，而不是相反。
此項改革文件出臺，不免令人思考更多的問題，并對土地制度改革尤其是集體建設(shè)用地管理抱有更大期待。能不能把集體建設(shè)用地使用權(quán)更大幅度地交還農(nóng)民及農(nóng)民共同體？蓋出租房屋還是蓋廠房，能不能由他們說了算？做到這一步，我國2億多畝農(nóng)村建設(shè)用地會不會大半用來造了住房，以致極大沖擊房地產(chǎn)市場？回答這些問題，需要一個更廣大的視野與更具有全局性的思考。
我國一二線城市的房價高企，以致住房成為“炒作”的對象，與農(nóng)村建設(shè)用地是否進入住房建設(shè)市場的關(guān)系，本來不是太大。如果將現(xiàn)有城市建成區(qū)及建制鎮(zhèn)的鎮(zhèn)政府所在地的建設(shè)用地一并作為城市建設(shè)用地看待，我國的城市建設(shè)用地大概在2億畝左右。這些土地的利用率若能達(dá)到發(fā)達(dá)國家的平均水平，所產(chǎn)生的GDP是中國目前水平的5倍以上。可見我們本來不缺建設(shè)用地，問題是浪費太多。重要原因之一是城市政府大多不肯合理供應(yīng)住宅建設(shè)用地，也就是所謂規(guī)劃出了問題。
農(nóng)村需要建設(shè)，但除過城郊農(nóng)村地區(qū)與一些人口總量和密度都比較大的農(nóng)村居民點，其他村莊必然面臨不同程度的逐步“空心化”的問題。如果城市房價再能適當(dāng)下跌，在一些較為偏僻的山區(qū)村莊以及農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)的村莊，“空心化”速度還會加快。我新近調(diào)查表明，我國在各類城市買商品房的農(nóng)戶占總農(nóng)戶的比重已經(jīng)在30%左右。他們每一戶都不放棄農(nóng)村的宅地與房屋，甚至還想辦法擴大占地。這不是農(nóng)戶有錢沒有地方花，而與土地制度有關(guān)。這次有關(guān)部門關(guān)于村莊建設(shè)用地用于出租房屋建設(shè)的改革試點，主要部署在房價高企的城市及其臨近城市，應(yīng)該是明智之舉。
打破我國城鄉(xiāng)土地利用效率低之困局，需要在多個領(lǐng)域深化改革，其中最重要的是改革土地規(guī)劃管理體制。一方面，把需要中央管的土地強力管好。可以考慮在全國劃定一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)保護區(qū)，要求保護區(qū)內(nèi)的非農(nóng)建設(shè)占地只能減少，不能增加。此舉可穩(wěn)定農(nóng)村土地性質(zhì)變更預(yù)期，降低農(nóng)業(yè)地租率，為農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造更好的條件，提高我國農(nóng)業(yè)競爭力。另一方面，建議把該放的權(quán)放到底，擴大地方和企業(yè)的用地自主權(quán)和市場選擇權(quán)。可以通過立法確保自己簡單易行的杠桿控制和底線要求，但不要有指標(biāo)控制。這兩方面若能做到，農(nóng)地會保護得更好，城市建設(shè)也無缺地之虞。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：農(nóng)民日報
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
