我國農村集體經營性建設用地規模龐大，但目前多數處于閑置狀態，被形象地稱之為“沉睡”的資產。激活農村集體經營性建設用地市場，有序規范開發租賃住房，盡管社會上存在著不同“聲音”，但是，在農村集體經營性建設用地上如果成功發展租賃房市場，不僅可以增加集體和農民收入，振興鄉村，而且還可以緩解我國住房用地供求矛盾，帶來多重經濟社會價值。
社會上對在農村集體經營性建設用地上開發租賃住房的認識存在著很大分歧。大致來說，目前存在著兩種看法：有人反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃市場，有人則支持農村集體經營性建設用地開發租賃房市場或者認為值得探索。無論哪種觀點，都值得重視，更加注重中性原則，這樣才能確保農村租賃住房市場健康持續發展。
反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃房市場，主要認為這種做法風險太高，負面效應太多，是不值得或者不應該探索的。從農村土地非農化開發的歷史來看，確實出現過這樣的現象：投資商或者開發商進入農村開發，往往看重的是土地資源，實踐中往往以占有農民土地為目的，極端情形甚至出現“強制驅趕農民離開土地”。我們調查也發現，一些沒有經濟實力的開發商到農村開發土地，利用農民急于開發土地實現土地價值的心理，圈占農民土地后，給予農民的補償要么非常低，要么無法兌現給予農民的補償，造成農民利益受損。
針對投資商或者開發商到農村開發集體經營性建設土地目的動機不純和實力條件不具備等情況，關鍵要建立健全準入和退出機制。鑒于當前多數地方農村集體沒有能力開發租賃住房市場，引進投資商或者開發商不可避免，但必須設置進入門檻，并交納保證金，對于明顯違規開發的，造成農村集體和農民利益損害的，如圈占農村集體經營性建設用地長期不開發的，必須強制退出。可能有人擔心準入退出制度會壓抑投資商或者開發商到農村開發租賃市場積極性。這是有道理的，但發展農村租賃住房市場必須是有序規范穩妥的，不能急于求成，千萬不要一哄而上。
反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃房市場，還有可能認為農村開發租賃房市場是不可能的，是不需要的。隨著城鎮化的推進，大量農民工進城務工經商，一些農村已經呈現出空心化的趨勢，農村留守老人、留守婦女和留守兒童已經成為突出的社會問題。雖然城鎮房價居高不下，但年輕農民紛紛離開農村，農村租賃房怎么會有需求？也有人可能認為在農村集體經營性建設用地上開發租賃房與我國推進城鎮化相違背，是反現代化的。
農村集體經營性建設用地是否開發租賃住房？這應該取決于市場需求。沒有市場需求的，當然不需要，至少是不要急于開發。如果農村有租賃住房需求，我們當然不能以城鎮化才是現代化為“借口”阻礙農村集體經營性建設用地發展租賃住房市場。十九大提出實施鄉村振興戰略，已經突破了過去的城鎮化才是現代化的認識，其中加快農業農村現代化是鄉村振興的重要內容，吸引人口到農村居住，既可以說是逆向城鎮化，也可以說是城鎮化與鄉村振興雙輪驅動，相得益彰。
反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃房市場，還有可能認為目前我國農村集體經營性建設用地空間邊界及產權等尚不清晰的情況下勢必會導致農地用途管制失控，少數人侵占多數人利益等嚴重不良后果。
在農村集體經營性建設用地開發租賃房市場會帶來一些嚴重的后果的觀點，不能說完全沒有道理。相反，我們應該高度重視反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃房市場的觀點及其依據。我們必須守住農村集體不能搞垮和農民利益不能侵害及守住耕地紅線等底線要求，在農村集體經營性建設用地上有序規范開發租賃住房。
在農村集體經營性建設用地上開發租賃住房，必須有助于農村集體經濟發展壯大，有助于讓全體農民分享利益，增加農民收入。事實上，農村土地非農化開發實踐中，除了一些侵害農村集體利益和農民利益的不好案例外，也有很多鄉村不斷發展壯大和農民廣泛受益的成功案例，關鍵在于配套制度和管理要能夠跟上。
在農村集體經營性建設用地上開發租賃住房，必須要深化農村產權改革，明晰開發的是租賃住房，而不是小產權房，更不是私人莊園，不僅房屋是集體的，而且占用的土地及其配套用地也都是集體的。這需要農村集體經營性建設用地確權登記頒證工作能夠跟進或者做在前頭。
在農村集體經營性建設用地上開發租賃住房，必須有序發展，要找一些條件成熟地區先行試點，根據試點進展，不斷總結經驗教訓，再上升成制度或者政策。特別要避免濫用農村集體經營性建設用地開發租賃住房并造成耕地紅線突破的情形發生。
在農村集體經營性建設用地上開發租賃住房，應該說有很多依據和積極意義。這是否意味著國家應該采取支持或者提供優惠政策大力發展農村租賃房市場呢？從一些反對或者質疑農村集體經營性建設用地開發租賃房市場的依據來看，財政支撐和行政主導會帶來一些負面影響或者負作用，這些都是農村發展租賃房市場的風險。開發農村租賃房，應避免依靠財政支持來推動，而應主要依靠市場力量；行政也不能成為推手，而應該成為規范發展的維護和引導力量。
（作者系中國社會科學院農村發展研究所研究員）
中國鄉村發現網轉自：重農評 2018-10-10
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