為什么各地政府都要建立農村土地產權交易所呢?是因為很多人都相信，農民手中的土地是很值錢的，無論是宅基地還是承包的集體耕地都很值錢，之所以農民手中的十分值錢的土地沒有“顯化”，沒有變成巨大的財富，就是因為沒有一個市場來發現土地的價值，來實現土地價值。通過建立土地產權交易所來發現土地價值實現土地價值，就可以讓農民一夜暴富。甚至財政部前部長樓繼偉也相信，通過地票交易農民就可以將手中的宅基地換成進城所需的第一桶金。還有人說，城市建設用地動輒幾百萬元一畝，農民手中的宅基地也是建設用地，不要幾百萬元一畝，幾十萬元一畝總是有的。
這顯然是一個誤會。城市建設用地值錢，不是因為土地是建設用地，而是因為城市聚集效應使特定區位的土地具有遠超過其他區位土地的價值，城市中心土地級差地租最高，一般農村建設用地即使允許進行建設，這些缺少區位優勢的農村建設用地也沒有進行建設的價值。
實際上，如前所述，現在各地進行的農村建設用地交易并非土地交易，而是增減掛鉤指標交易。但指標并不產生價值，而只是轉移價值。指望通過指標交易轉移價值來讓億萬農民致富，實在是不知該說什么好。
那么，農地流轉能否產生價值呢?農地流轉即使可以提高資源配置效率，產生新增價值，這個價值也不會太大。農地就是進行農業生產的耕地。農地流轉切忌非糧化和非農化。也就是說，農民的土地流轉給他人還是要種糧食，種糧食就不可能有高收益。既然種糧食不可能有高收益，流入土地的經營者就不可能支付得起土地的高租金。目前全國農地流轉的租金最高也就1000元一畝，一般也就三四百元。到了1000元/畝的租金，經營者就風險極大，跑路的可能性極大。即使按1000元/畝計算，中國農民戶均不到10畝地，每年土地租金1萬元，這也不能算一個什么金娃娃吧?更何況，農民獲得這個土地租金與土地產權交易所有什么關系?
也就是說，農村土地(無論是農村建設用地還是農村耕地)并沒有什么可以突然產生出巨額財富的魔力，我們不可能通過建立所謂農村土地產權交易所來“顯化”本來不存在的農村土地價值。這樣的交易甚至根本就不會發生。
實際上，當前全國普遍建立的各級各類的農村土地產權交易所在農村土地產權交易上的業績也都很難看，不僅沒有起到“顯化”土地價值的作用，而且根本就沒有農村土地產權的交易業務。
但這并不是說所有的農村土地產權交易所都沒有任何事情做。武漢市通過要求規模土地流轉必須到武交所辦理簽證，而將之前基層經管部門的業務拉了過來。為了讓農地流轉進武交所，規定凡是未經過武交所的土地流轉，概不享受政府的各種農業補貼包括經營權抵押融資。也就是說，之前本來更為便利的土地流轉，通過政策手段使流轉多了一道手續。
在其他地方的農村產權交易所中，土地產權交易業務是沒有的，地方政府又不能讓這個新成立的交易所無事可做，因此將過去農村三資管理平臺轉移進來，或者將過去三資管理平臺改稱為農村土地產權交易所，其實與農村土地產權交易并沒有關系。此農村土地產權交易所與彼農村土地產權交易所完全是兩碼事。
但正是三資管理類的所謂農村土地產權交易所進行的非土地產權交易業務，誤導我們以為農村土地產權交易正在穩步推進，我們可以通過農村土地產權交易來有效配置資源，來“顯化”土地價值，來讓農民獲得土地財產性收益，來讓農民獲得進城的第一桶金。
這實在是一個“有趣”的誤會。
來源：第一財經日報（摘自作者文章《農村土地產權交易的幻覺》）
（作者系華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任）
中國鄉村發現網轉自：微信號 第一農經內參
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