7月22日，在博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會上，山水文園集團執行董事兼CEO張曉梅參與了主題論壇“特色小鎮：泛地產的突圍路徑”的討論，并與大家分享了《政策倡導與市場機制》的主題演講。
“作為一個企業，我們用了十年的時間，在小鎮的路上踐行，在踐行的過程中，有很多的心得，有很多的體會，當然也有一些慘痛的教訓。”張曉梅在發言中說到。
總結山水文園集團對特色小鎮十年的摸索經驗，張曉梅也從中摸索出了一些規律和特色：每一個小鎮都有公共的場所，小鎮都有一些故居和故事作為根基，集市和美食是小鎮不可或缺的，節慶的活動構成小鎮完整的要素，自然的景觀和建筑的外立面是小鎮的共性。
張曉梅指出，將這5大特性歸結在一起，再去形成你的主題和打造你的特色，這樣的小鎮就富有了生命力。
張曉梅：特色小鎮不要產業空城 要具備5大特性
現場的各位嘉賓，大家下午好！
因為我知道這個時間是3點鐘，按照人生物鐘習慣，是最困的時候。我希望在接下來的10分鐘之內，咱們抖擻起精神。袁院長講了非常精彩的話題，小鎮特別熱，但是在今天的中國，小鎮的熱，能不能變為實，在做實的過程中，小鎮就是要讓中國最普通的老百姓的生活變得更美好。同時我們的生活的方式，應該更有品質。
在接下來的時間之內，作為一個企業，我們用了十年的時間，在小鎮的路上踐行，在踐行的過程中，有很多的心得，有很多的體會，當然也有一些慘痛的教訓。那么這些心得體會和教訓，能否從中找到規律？我相信一定可以。
我從3個維度跟各位講在小鎮方面我們的實踐。這3個維度分別是：
第一，我們看到了很多小鎮發展的路徑，我們發現，無論萬千世界怎樣變化，幾萬、幾千年的歷史中能夠找到規律。所以小鎮一定有規律是可以借鑒的。如果我們把這些規律找到，讓工具和技術去加以優化，小鎮就能夠找到一條發展的路徑。
第二，在中國的土地上，我們一直講要走出一條中國特色的社會主義道路，中國的特色和世界發展的規律能否有機結合？最終再探索小鎮在中國的發展路徑。
第三，如果我們了解了世界小鎮發展的規律。我們企業在過去十年用了什么樣的方式和方法，在實踐的過程中，希望探索新的路徑。
首先第一個部分，就是特色小鎮的對標和理解。今天早上，我們在國開金融的會議上，我提了一個觀點，這個觀點是在中國過往的改革開放的30年，感謝偉大的黨和政府，給中國帶來了很多的變化。我們看到了中國的城市發生了翻天覆地的變成，當然當我們離開城市，來到我們的郊區，甚至是近郊的時候，城鄉有一定的差距。當然到歐洲的各個小鎮，我們也會發現，可能在歐洲的城鄉差距，雖然仍然有，但是城和鄉之間，每一個小鎮獨具特色的文化、獨具特色的自然以及獨具特色的生活方式，能夠讓人在此流連忘返。在這個過程中，我們能否找到一些小鎮的共性規律？
我一直講的是我們去學習和借鑒西方的經驗，不是照搬，而是找到規律，將規律進行總結，我們發現事物發展的過程中，把規律性的東西總結下來，再加上地方的特色，可能就事半功倍。我們發現了一些共性特點，我們發現每一個小鎮，無論多么有特色、多么有主題，甚至在某些維度上有特大的差異，但是只要是小鎮，就跟中國的農村和中國的鄉鎮一樣，都具備5大特色。
這5大特色分別是：
第一，我們發現每一個小鎮都有公共的場所。我們曾經學過魯迅的社戲，在他的村子里，到了晚上，所有的老人和孩子都到村莊前面的廣場，因為人是社會性的動物，任何的村落和城市，都有廣場。所以第一個規律，公共的社交性的場所是必不可缺的。
第二，一方水土養一方人。所以有大量的歷史人文和名人，這些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社會和人的居民密不可分。
第三，其實，在每一個小鎮里面，人離開得了食物嗎？所以我們生活和居住在那，就得有集市，在集市購買的過程中，就可以構建美食的體系。
第四，有人結婚了得有結婚的活動，在不同的小鎮里面，節慶的活動構成了完整的要素。
最后，共性的東西才是我們講的自然的景觀和建筑的外立面，如果把這5點結合在一起，就會發現，其實任何的主題小鎮，必須具備上述的5大要素。如果只做單純的一部分，如果人沒有了生活的根本，產業就是空城，如果只是做歷史和人文的故居，人在那里的時間只有一到兩個小時。所以，很多的地方，在思考主題特色小鎮的時候，我們都認為主題特色小鎮就是做特色，可是我們忘了主題特色的背后是與人相關的5大特性。這5大特性歸結在一起，再去形成你的主題和打造你的特色，這樣的小鎮就富有了生命力。
所以我們一直說，引入和學習借鑒歐美特色小鎮的發展，不是簡單的把IP引入到中國，而是學習和找到其中的規律。找到規律性的東西的時候，主題和特色，特色兩個字是標志，但是在標志的背后，所有的特色仍然跟這5大特性有相關的關系。
圍繞這5大特性，我們會發現，我們學習了先進的一些概念，也學習了規律性的東西，我們就總結為4大維度和7大特色在構建特色小鎮成功的路徑。這4大維度是規劃、開發、產品和運營。這4個東西大家都講，但是是否都一樣？海南有大量自然景觀還有原來形成的基礎，也有不同的主題，但是如果沒有總體規劃的概念，只是點性的思維，看似百花齊放，但是最后沒有滿園春色。我們要形成整體性的思維，每一個點和每一個主題以及每一個特色之間應該有相關聯。我們講的規劃，是從硬件和軟件的角度，原來老的東西和新的東西的結合形成總體性的規劃。
第二個產品。產品內容的本身是什么？我們在座的每一位都是消費者，我們在座的每一位也是投資者的話，你會想，今天作為投資者和社會的實踐者，我們打造產品的過程中，要解決的是什么？是你生活中最根本的需求。所以我們講產品的開發過程中，我們怎么能夠把人的生活的需求放進去，形成不同的產品，這才是最重要的特點。而不是簡單的把產品做成了產品。
最終結合在一起才是運營。在特色小鎮發展的過程中，絕大部分的運營商，我們關注在哪里？其實大部分的關注是在開發上。我們在開發的過程中，最終留下的是一座空城，看似產業和特色主題的背后的虛無。其實新時代之下，我們真正的產業運營商要做的是什么？真正要關注的是整體規劃之下，把開發有序、開發變得不再重要，最重要的是規劃之下的產品的內容，以及未來通過持續和長久的經營，去關注住在這里面的人，讓這里面住的人生活在這個小鎮里面，能夠安居樂業，能夠享受到美好的生活方式。所以在未來特色小鎮發展的過程中，運營放到了至高的高度。
所以作為實踐者，全聯房地產商會現在做一件事情，我們會成立特色小鎮的分會，在接下來的時間，絕對不會簡單的做開發的事情。開發的事情在這個時代已經過去了，在未來的時代，我們要去做的是我們如何通過有效的規劃，打造一個平臺，讓所有產品的內容圍繞人生活的本質，最終通過運營，讓來到這個小鎮的人，每一個人能夠安居樂業，這才是未來真正的核心競爭力。
政策與市場機制是特色小鎮發展的思路，政策的邏輯和資本的邏輯以及商業的邏輯之間，沒有形成橫向的打通。最后變成了政策滿天飛，企業用不上，很多政策制訂完以后無法落地。資本的錢不能和商業之間形成完整的配合，最后導向是傳統的開發和建設。我們今天提出一個新的觀點，我們今天能否將政府的邏輯、資本的邏輯和商業的邏輯，三者之間形成一個有效的關聯，最后采取影響小鎮的商業模式。這種小鎮的商業模式里面，任何一個小鎮不遵循商業的邏輯，沒有未來生產關系的現金流，沒有未來持續的成長，這樣的小鎮會可持續嗎？如果小鎮的投資者投的過程中，只研究產業，只研究模型，但是不知道資本市場對它的投入和退出的時候，他找不到錢和資金的注入的時候，這樣的商業邏輯能支撐嗎？也不能支撐。最終如果沒有政策的導向，逆勢而為，這樣的商業邏輯能長久嗎？也不能長久。
所以，只有將3者有機的結合設計出不同的產品的模型，小鎮才能形成最終的結果。所以在這樣的基礎之下，我們做簡單的模型。這個模型就是我們認為依據不同的政策打造不同的特色的小鎮，在特色小鎮的過程中，可以將政策和IP和商業以及相關的模式進行不同的組合，不同組合的過程中，三者之間形成疊加，才會形成我們在未來落地過程中的不同路徑。而不同的路徑，隨之而來，才會導出不同的產品，不同的產品背后才形成不同的特色。
我們同時也因勢利導，知道了資本金融，包括國家政策和商業邏輯之間的關系。在踐行的過程中，我們想在未來走一條怎樣的路呢？恰恰這4個字就是山水文園這4個字。中國之大，來源于山水。中國的傳統文化里面，不畫任務，只畫山水，因為大山大水孕育了中國的地大物博，山代表的是中國的精神的象征，人在追尋物質生活到一定程度的時候，其實，對精神領域有更大的追求。而水代表的是什么？代表的是中國文化的源泉和靈性的釋放。圍繞剛才講的內容，最后所有的小鎮，無外乎回到這4個層面，在這4個層面下，小鎮應該具備以下的大精神內涵：
首先得有格調。所謂的格調不是指奢華和高端，而是在這個過程中，我們的山水之美創造的小鎮的格調必須是高雅。第二，我們應該用工匠精神，將做出來的每一個產品打造成有品質的作品。所以不是簡單的農家樂，也不是簡單的民宿，就能夠去創造特色小鎮。把所有的細節做到之后，才能找到便捷的交通。這里的交通，不僅僅是指的是今天抵達性的交流，還有交易方式的便捷，以及在生活方式的便捷。我們發現，我們原來的小鎮的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后，最終住在這個地方，你一定是歡樂的。要在歡樂的過程中，還能夠有靜下心來的休閑，在健康的過程中保證他的身心不斷的發展。
最終所出來的不同的小鎮，才會產生不同的特色。我們以前做特色小鎮的時候，常常因為這里有陶瓷，就只能做陶瓷，作到最后發現沒有人來。事實上，特色小鎮的過程中，不同的方式就是不同的模塊，和我們今天做的磨方是一樣的，通過魔方的方式組成不同的組合。最后就形成了我們實踐過程中的特色小鎮，就是浙江山水特色小鎮。我們希望把這個小鎮打造成一個樂園為核，因為要給大家歡樂，在人流的背后才能產生商流，進而通過商業和文化，通過我們的酒店，通過不同的健康和養生的方式，能夠讓這個地方，形成一體化的發展。這個發展的過程中，我們最注重的是軟件的精神與內涵，我們會在這個地方大量的打造IP的形象，文化的演藝和活動，還要把歷史的展示融入其中。
我說一個小鎮，應該有5大維度的關鍵性要素，節慶也有了，美食也有了，公共的空間也有了，在這個過程中自然的景觀也有了，歷史和故事也有，這種軟體的東西都有內涵的時候，硬件就變得不再重要。最終所形成的主題小鎮，就會產生多業態、全天后，還能融合不同的地方文化。在商業打造的過程中，形成不同的組合，創造不同的模式，而娛樂的部分，形成文化核心，產生多元化的融合。發展到今天，取得的初步的成果，可能小鎮還沒有完全建完，但是全球的招商基本上完成了80%。
讓中國更美麗，讓生活更美好。我相信在座的所有人跟我有一樣的愿望，在全聯房地產商會的領導之下，特色小鎮分會將會努力的去打造這樣的平臺，將所有的資源進行集成，找到世界和行業發展的規律，每一個企業努力的踐行，最終讓每一位一定能夠生活得更加美好。
作者系山水文園集團執行董事兼CEO
中國鄉村發現網轉自：房訊網
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