7月22日，在博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第17屆年會上，山水文園集團執(zhí)行董事兼CEO張曉梅參與了主題論壇“特色小鎮(zhèn)：泛地產(chǎn)的突圍路徑”的討論，并與大家分享了《政策倡導(dǎo)與市場機制》的主題演講。
“作為一個企業(yè)，我們用了十年的時間，在小鎮(zhèn)的路上踐行，在踐行的過程中，有很多的心得，有很多的體會，當然也有一些慘痛的教訓(xùn)。”張曉梅在發(fā)言中說到。
總結(jié)山水文園集團對特色小鎮(zhèn)十年的摸索經(jīng)驗，張曉梅也從中摸索出了一些規(guī)律和特色：每一個小鎮(zhèn)都有公共的場所，小鎮(zhèn)都有一些故居和故事作為根基，集市和美食是小鎮(zhèn)不可或缺的，節(jié)慶的活動構(gòu)成小鎮(zhèn)完整的要素，自然的景觀和建筑的外立面是小鎮(zhèn)的共性。
張曉梅指出，將這5大特性歸結(jié)在一起，再去形成你的主題和打造你的特色，這樣的小鎮(zhèn)就富有了生命力。
張曉梅：特色小鎮(zhèn)不要產(chǎn)業(yè)空城 要具備5大特性
現(xiàn)場的各位嘉賓，大家下午好！
因為我知道這個時間是3點鐘，按照人生物鐘習(xí)慣，是最困的時候。我希望在接下來的10分鐘之內(nèi)，咱們抖擻起精神。袁院長講了非常精彩的話題，小鎮(zhèn)特別熱，但是在今天的中國，小鎮(zhèn)的熱，能不能變?yōu)閷崳谧鰧嵉倪^程中，小鎮(zhèn)就是要讓中國最普通的老百姓的生活變得更美好。同時我們的生活的方式，應(yīng)該更有品質(zhì)。
在接下來的時間之內(nèi)，作為一個企業(yè)，我們用了十年的時間，在小鎮(zhèn)的路上踐行，在踐行的過程中，有很多的心得，有很多的體會，當然也有一些慘痛的教訓(xùn)。那么這些心得體會和教訓(xùn)，能否從中找到規(guī)律？我相信一定可以。
我從3個維度跟各位講在小鎮(zhèn)方面我們的實踐。這3個維度分別是：
第一，我們看到了很多小鎮(zhèn)發(fā)展的路徑，我們發(fā)現(xiàn)，無論萬千世界怎樣變化，幾萬、幾千年的歷史中能夠找到規(guī)律。所以小鎮(zhèn)一定有規(guī)律是可以借鑒的。如果我們把這些規(guī)律找到，讓工具和技術(shù)去加以優(yōu)化，小鎮(zhèn)就能夠找到一條發(fā)展的路徑。
第二，在中國的土地上，我們一直講要走出一條中國特色的社會主義道路，中國的特色和世界發(fā)展的規(guī)律能否有機結(jié)合？最終再探索小鎮(zhèn)在中國的發(fā)展路徑。
第三，如果我們了解了世界小鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)律。我們企業(yè)在過去十年用了什么樣的方式和方法，在實踐的過程中，希望探索新的路徑。
首先第一個部分，就是特色小鎮(zhèn)的對標和理解。今天早上，我們在國開金融的會議上，我提了一個觀點，這個觀點是在中國過往的改革開放的30年，感謝偉大的黨和政府，給中國帶來了很多的變化。我們看到了中國的城市發(fā)生了翻天覆地的變成，當然當我們離開城市，來到我們的郊區(qū)，甚至是近郊的時候，城鄉(xiāng)有一定的差距。當然到歐洲的各個小鎮(zhèn)，我們也會發(fā)現(xiàn)，可能在歐洲的城鄉(xiāng)差距，雖然仍然有，但是城和鄉(xiāng)之間，每一個小鎮(zhèn)獨具特色的文化、獨具特色的自然以及獨具特色的生活方式，能夠讓人在此流連忘返。在這個過程中，我們能否找到一些小鎮(zhèn)的共性規(guī)律？
我一直講的是我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒西方的經(jīng)驗，不是照搬，而是找到規(guī)律，將規(guī)律進行總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)事物發(fā)展的過程中，把規(guī)律性的東西總結(jié)下來，再加上地方的特色，可能就事半功倍。我們發(fā)現(xiàn)了一些共性特點，我們發(fā)現(xiàn)每一個小鎮(zhèn)，無論多么有特色、多么有主題，甚至在某些維度上有特大的差異，但是只要是小鎮(zhèn)，就跟中國的農(nóng)村和中國的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一樣，都具備5大特色。
這5大特色分別是：
第一，我們發(fā)現(xiàn)每一個小鎮(zhèn)都有公共的場所。我們曾經(jīng)學(xué)過魯迅的社戲，在他的村子里，到了晚上，所有的老人和孩子都到村莊前面的廣場，因為人是社會性的動物，任何的村落和城市，都有廣場。所以第一個規(guī)律，公共的社交性的場所是必不可缺的。
第二，一方水土養(yǎng)一方人。所以有大量的歷史人文和名人，這些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社會和人的居民密不可分。
第三，其實，在每一個小鎮(zhèn)里面，人離開得了食物嗎？所以我們生活和居住在那，就得有集市，在集市購買的過程中，就可以構(gòu)建美食的體系。
第四，有人結(jié)婚了得有結(jié)婚的活動，在不同的小鎮(zhèn)里面，節(jié)慶的活動構(gòu)成了完整的要素。
最后，共性的東西才是我們講的自然的景觀和建筑的外立面，如果把這5點結(jié)合在一起，就會發(fā)現(xiàn)，其實任何的主題小鎮(zhèn)，必須具備上述的5大要素。如果只做單純的一部分，如果人沒有了生活的根本，產(chǎn)業(yè)就是空城，如果只是做歷史和人文的故居，人在那里的時間只有一到兩個小時。所以，很多的地方，在思考主題特色小鎮(zhèn)的時候，我們都認為主題特色小鎮(zhèn)就是做特色，可是我們忘了主題特色的背后是與人相關(guān)的5大特性。這5大特性歸結(jié)在一起，再去形成你的主題和打造你的特色，這樣的小鎮(zhèn)就富有了生命力。
所以我們一直說，引入和學(xué)習(xí)借鑒歐美特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，不是簡單的把IP引入到中國，而是學(xué)習(xí)和找到其中的規(guī)律。找到規(guī)律性的東西的時候，主題和特色，特色兩個字是標志，但是在標志的背后，所有的特色仍然跟這5大特性有相關(guān)的關(guān)系。
圍繞這5大特性，我們會發(fā)現(xiàn)，我們學(xué)習(xí)了先進的一些概念，也學(xué)習(xí)了規(guī)律性的東西，我們就總結(jié)為4大維度和7大特色在構(gòu)建特色小鎮(zhèn)成功的路徑。這4大維度是規(guī)劃、開發(fā)、產(chǎn)品和運營。這4個東西大家都講，但是是否都一樣？海南有大量自然景觀還有原來形成的基礎(chǔ)，也有不同的主題，但是如果沒有總體規(guī)劃的概念，只是點性的思維，看似百花齊放，但是最后沒有滿園春色。我們要形成整體性的思維，每一個點和每一個主題以及每一個特色之間應(yīng)該有相關(guān)聯(lián)。我們講的規(guī)劃，是從硬件和軟件的角度，原來老的東西和新的東西的結(jié)合形成總體性的規(guī)劃。
第二個產(chǎn)品。產(chǎn)品內(nèi)容的本身是什么？我們在座的每一位都是消費者，我們在座的每一位也是投資者的話，你會想，今天作為投資者和社會的實踐者，我們打造產(chǎn)品的過程中，要解決的是什么？是你生活中最根本的需求。所以我們講產(chǎn)品的開發(fā)過程中，我們怎么能夠把人的生活的需求放進去，形成不同的產(chǎn)品，這才是最重要的特點。而不是簡單的把產(chǎn)品做成了產(chǎn)品。
最終結(jié)合在一起才是運營。在特色小鎮(zhèn)發(fā)展的過程中，絕大部分的運營商，我們關(guān)注在哪里？其實大部分的關(guān)注是在開發(fā)上。我們在開發(fā)的過程中，最終留下的是一座空城，看似產(chǎn)業(yè)和特色主題的背后的虛無。其實新時代之下，我們真正的產(chǎn)業(yè)運營商要做的是什么？真正要關(guān)注的是整體規(guī)劃之下，把開發(fā)有序、開發(fā)變得不再重要，最重要的是規(guī)劃之下的產(chǎn)品的內(nèi)容，以及未來通過持續(xù)和長久的經(jīng)營，去關(guān)注住在這里面的人，讓這里面住的人生活在這個小鎮(zhèn)里面，能夠安居樂業(yè)，能夠享受到美好的生活方式。所以在未來特色小鎮(zhèn)發(fā)展的過程中，運營放到了至高的高度。
所以作為實踐者，全聯(lián)房地產(chǎn)商會現(xiàn)在做一件事情，我們會成立特色小鎮(zhèn)的分會，在接下來的時間，絕對不會簡單的做開發(fā)的事情。開發(fā)的事情在這個時代已經(jīng)過去了，在未來的時代，我們要去做的是我們?nèi)绾瓮ㄟ^有效的規(guī)劃，打造一個平臺，讓所有產(chǎn)品的內(nèi)容圍繞人生活的本質(zhì)，最終通過運營，讓來到這個小鎮(zhèn)的人，每一個人能夠安居樂業(yè)，這才是未來真正的核心競爭力。
政策與市場機制是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的思路，政策的邏輯和資本的邏輯以及商業(yè)的邏輯之間，沒有形成橫向的打通。最后變成了政策滿天飛，企業(yè)用不上，很多政策制訂完以后無法落地。資本的錢不能和商業(yè)之間形成完整的配合，最后導(dǎo)向是傳統(tǒng)的開發(fā)和建設(shè)。我們今天提出一個新的觀點，我們今天能否將政府的邏輯、資本的邏輯和商業(yè)的邏輯，三者之間形成一個有效的關(guān)聯(lián)，最后采取影響小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。這種小鎮(zhèn)的商業(yè)模式里面，任何一個小鎮(zhèn)不遵循商業(yè)的邏輯，沒有未來生產(chǎn)關(guān)系的現(xiàn)金流，沒有未來持續(xù)的成長，這樣的小鎮(zhèn)會可持續(xù)嗎？如果小鎮(zhèn)的投資者投的過程中，只研究產(chǎn)業(yè)，只研究模型，但是不知道資本市場對它的投入和退出的時候，他找不到錢和資金的注入的時候，這樣的商業(yè)邏輯能支撐嗎？也不能支撐。最終如果沒有政策的導(dǎo)向，逆勢而為，這樣的商業(yè)邏輯能長久嗎？也不能長久。
所以，只有將3者有機的結(jié)合設(shè)計出不同的產(chǎn)品的模型，小鎮(zhèn)才能形成最終的結(jié)果。所以在這樣的基礎(chǔ)之下，我們做簡單的模型。這個模型就是我們認為依據(jù)不同的政策打造不同的特色的小鎮(zhèn)，在特色小鎮(zhèn)的過程中，可以將政策和IP和商業(yè)以及相關(guān)的模式進行不同的組合，不同組合的過程中，三者之間形成疊加，才會形成我們在未來落地過程中的不同路徑。而不同的路徑，隨之而來，才會導(dǎo)出不同的產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品背后才形成不同的特色。
我們同時也因勢利導(dǎo)，知道了資本金融，包括國家政策和商業(yè)邏輯之間的關(guān)系。在踐行的過程中，我們想在未來走一條怎樣的路呢？恰恰這4個字就是山水文園這4個字。中國之大，來源于山水。中國的傳統(tǒng)文化里面，不畫任務(wù)，只畫山水，因為大山大水孕育了中國的地大物博，山代表的是中國的精神的象征，人在追尋物質(zhì)生活到一定程度的時候，其實，對精神領(lǐng)域有更大的追求。而水代表的是什么？代表的是中國文化的源泉和靈性的釋放。圍繞剛才講的內(nèi)容，最后所有的小鎮(zhèn)，無外乎回到這4個層面，在這4個層面下，小鎮(zhèn)應(yīng)該具備以下的大精神內(nèi)涵：
首先得有格調(diào)。所謂的格調(diào)不是指奢華和高端，而是在這個過程中，我們的山水之美創(chuàng)造的小鎮(zhèn)的格調(diào)必須是高雅。第二，我們應(yīng)該用工匠精神，將做出來的每一個產(chǎn)品打造成有品質(zhì)的作品。所以不是簡單的農(nóng)家樂，也不是簡單的民宿，就能夠去創(chuàng)造特色小鎮(zhèn)。把所有的細節(jié)做到之后，才能找到便捷的交通。這里的交通，不僅僅是指的是今天抵達性的交流，還有交易方式的便捷，以及在生活方式的便捷。我們發(fā)現(xiàn)，我們原來的小鎮(zhèn)的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后，最終住在這個地方，你一定是歡樂的。要在歡樂的過程中，還能夠有靜下心來的休閑，在健康的過程中保證他的身心不斷的發(fā)展。
最終所出來的不同的小鎮(zhèn)，才會產(chǎn)生不同的特色。我們以前做特色小鎮(zhèn)的時候，常常因為這里有陶瓷，就只能做陶瓷，作到最后發(fā)現(xiàn)沒有人來。事實上，特色小鎮(zhèn)的過程中，不同的方式就是不同的模塊，和我們今天做的磨方是一樣的，通過魔方的方式組成不同的組合。最后就形成了我們實踐過程中的特色小鎮(zhèn)，就是浙江山水特色小鎮(zhèn)。我們希望把這個小鎮(zhèn)打造成一個樂園為核，因為要給大家歡樂，在人流的背后才能產(chǎn)生商流，進而通過商業(yè)和文化，通過我們的酒店，通過不同的健康和養(yǎng)生的方式，能夠讓這個地方，形成一體化的發(fā)展。這個發(fā)展的過程中，我們最注重的是軟件的精神與內(nèi)涵，我們會在這個地方大量的打造IP的形象，文化的演藝和活動，還要把歷史的展示融入其中。
我說一個小鎮(zhèn)，應(yīng)該有5大維度的關(guān)鍵性要素，節(jié)慶也有了，美食也有了，公共的空間也有了，在這個過程中自然的景觀也有了，歷史和故事也有，這種軟體的東西都有內(nèi)涵的時候，硬件就變得不再重要。最終所形成的主題小鎮(zhèn)，就會產(chǎn)生多業(yè)態(tài)、全天后，還能融合不同的地方文化。在商業(yè)打造的過程中，形成不同的組合，創(chuàng)造不同的模式，而娛樂的部分，形成文化核心，產(chǎn)生多元化的融合。發(fā)展到今天，取得的初步的成果，可能小鎮(zhèn)還沒有完全建完，但是全球的招商基本上完成了80%。
讓中國更美麗，讓生活更美好。我相信在座的所有人跟我有一樣的愿望，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會的領(lǐng)導(dǎo)之下，特色小鎮(zhèn)分會將會努力的去打造這樣的平臺，將所有的資源進行集成，找到世界和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，每一個企業(yè)努力的踐行，最終讓每一位一定能夠生活得更加美好。
作者系山水文園集團執(zhí)行董事兼CEO
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：房訊網(wǎng)
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