宅基地是農(nóng)民安居樂業(yè)和農(nóng)村社會穩(wěn)定的重要保障，是深化農(nóng)村改革的重要內(nèi)容，是實施鄉(xiāng)村振興的重要抓手。2017年12月，中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革拓展到全國33個試點縣，湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點單位。2020年8月，湄潭縣又成為全國新一輪深化宅基地制度改革試點單位。湄潭縣立足實際，扎實推進農(nóng)村宅基地制度改革試點工作，在“收、分、退、轉(zhuǎn)”方面探索盤活閑置農(nóng)村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效。
一、聚焦“收”，嚴格一戶一宅基地
“一戶一宅”是國家對農(nóng)民取得宅基地保障居住功能的基本規(guī)定。一是實行超占收回。落實宅基地集體所有權(quán)，保障和強化集體經(jīng)濟組織有依法收回本集體經(jīng)濟組織內(nèi)閑置廢棄的宅基地的權(quán)利，對有經(jīng)濟價值的地上建筑物或構(gòu)筑物根據(jù)本村實際給予一定補償，既保障群眾利益，也保障組織權(quán)利。目前，已研究制定《農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證實施細則》《處理農(nóng)村宅基地歷史遺留問題的意見》等文件，明確“一戶多宅”的農(nóng)戶只能認定一處合法宅基地準予登記，多余的宅基地按規(guī)定由村股份經(jīng)濟合作社依法收回。針對新農(nóng)村建設“選新址建房”、部分農(nóng)民長期外出就業(yè)導致原宅基地閑置等問題，經(jīng)過深入調(diào)研，明確村集體經(jīng)濟組織將超占部分宅基地收回。如，興隆鎮(zhèn)龍鳳村通過此方式，收回宅基地15宗3.6畝。二是實行有償收回。針對已在縣城和集鎮(zhèn)購買商品房，只有一處農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，鼓勵有償退出宅基地，由農(nóng)戶自愿提出申請，經(jīng)與村股份經(jīng)濟合作社協(xié)商一致，并給予合理補償后，由村股份經(jīng)濟合作社收回閑置的宅基地。如，截至目前，魚泉街道共有償退出宅基地95宗49.8畝。
二、著眼“分”，激活宅基地權(quán)能
一是明晰“三權(quán)”分置。研究制定農(nóng)村宅基地“三權(quán)”分置實施辦法，在落實宅基地集體所有權(quán)，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對成員資格認定、規(guī)劃編制管理、土地收益及分配等民主管理權(quán)利的同時，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，賦予經(jīng)營、收益和在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的權(quán)利。農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革通過鞏固集體所有權(quán)，落實集體成員資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，打破農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度障礙，推動農(nóng)村土地資源的有效配置，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。如，魚泉街道新石居由于良好的自然生態(tài)環(huán)境，陸續(xù)有本地村民利用宅基地興辦農(nóng)家樂，外來投資者也租用部分村民宅基地和農(nóng)房開設鄉(xiāng)村民宿，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展勢頭良好。湄江街道金花村引進鄉(xiāng)創(chuàng)云公司流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房13棟進行整體裝修打造高端民宿，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。二是規(guī)范分置管理。研究制定農(nóng)村宅基地及農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法。在農(nóng)房流轉(zhuǎn)過程中，村股份經(jīng)濟合作社作為宅基地所有權(quán)人，充分履行對出租農(nóng)戶和投資者的監(jiān)督管理權(quán)利。經(jīng)村股份經(jīng)濟合作社同意，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)和農(nóng)房一并流轉(zhuǎn)，縣不動產(chǎn)登記中心為流入方頒發(fā)宅基地經(jīng)營權(quán)證，較好地保障了投資者的合法權(quán)益。如，魚泉街道新石居偏巖塘組在頒發(fā)全組104本房地一體不動產(chǎn)權(quán)證后，“戶曉民宿”投資者張某獲得首本湄潭縣宅基地經(jīng)營權(quán)證，其經(jīng)營宅基地和農(nóng)房的權(quán)利得到更好保障。在“戶曉民宿”帶動下，目前新石居已有農(nóng)家樂57家，民宿20余家，床位達到400多個，有力推動鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，帶動群眾增收。
三、鼓勵“退”，盤活閑置宅基地
騰退出來的閑置宅基地，可以解決鄉(xiāng)村振興“地從哪里來”問題；可以釋放農(nóng)村土地價值，解決鄉(xiāng)村振興“錢從哪里找”問題；可以吸引人才下鄉(xiāng)、能人返鄉(xiāng)，解決鄉(xiāng)村振興“人往哪里聚”問題。一是明確騰退宅基地范圍。制定湄潭縣農(nóng)村宅基地退出及節(jié)余建設用地調(diào)劑使用管理辦法，在保障農(nóng)民住有所居的前提下，鼓勵農(nóng)民騰退閑置宅基地，包括農(nóng)戶廢棄的舊豬圈、舊牛圈、舊柴屋、舊糧倉、舊灶房，以及農(nóng)戶通過繼承房屋或歷史原因形成“一戶多宅”的多宅部分宅基地等。二是明確騰退宅基地方式。明確宅基地退出分為永久退出和暫時退出兩種方式，兩種方式均需要農(nóng)戶自愿提出申請，承諾退出全部宅基地使用權(quán)，并且永遠不再申請宅基地，或暫時退出宅基地使用權(quán)，保留宅基地的資格權(quán)。將兩種退出方式提供給農(nóng)戶自主選擇，既讓農(nóng)戶在城市和農(nóng)村中“進退自如”，最大限度保障了農(nóng)戶利益，也盤活了“沉睡”資源，釋放土地價值。三是明確騰退宅基地利用。對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回的宅基地，實行統(tǒng)一規(guī)劃，并按照“宜耕則耕、宜農(nóng)則農(nóng)、宜建則建”的原則統(tǒng)籌安排使用。對村股份經(jīng)濟合作社收回的宅基地，不能就地合理利用的，按照規(guī)劃進行綜合整治，將宅基地進行復墾，并對形成的建設用地指標進行調(diào)劑使用。通過土地整治，村莊面貌煥然一新，農(nóng)戶原有閑置、零散的廢棄豬牛圈變成了菜地和花園，節(jié)余用地指標，有效緩解了集體經(jīng)營性建設用地入市的指標需求，指標交易收益解決了村莊綜合整治資金需求，實現(xiàn)了宅基地的節(jié)約集約利用。如，天城鎮(zhèn)德榮村胡家寨村民組開展閑置宅基地騰退，實施村莊綜合整治復墾項目總面積24.81畝，其中集體建設用地10.93畝，涉及13戶，原有宅基地9.16畝（戶均469.74平方米）。通過綜合整治共騰退復墾閑置、低效的集體建設用地5.62畝。其中，0.26畝用于修建村莊內(nèi)串戶路，預留1畝用于后期村民建房和基礎設施建設，可節(jié)余指標4.36畝。截至目前，全縣共騰退閑置宅基地737.06畝。
四、探索“轉(zhuǎn)”，推動宅基地入市
一是集體主導，流轉(zhuǎn)宅基地。明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)須經(jīng)村股份經(jīng)濟合作社同意，農(nóng)戶不得私下轉(zhuǎn)讓、變賣房屋或宅基地，建立了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導實施的宅基地有償使用制度。目前，25個試點村均按照縣宅基地制度改革領導小組辦公室要求召開了村民代表大會和股東代表大會，制定了《宅基地管理公約》，并對農(nóng)民宅基地資格權(quán)進行認定。二是有償使用，取得宅基地。為適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，進一步盤活農(nóng)村閑置宅基地資源，提高土地利用效率，研究制定農(nóng)村宅基地有償使用管理辦法。如，興隆鎮(zhèn)龍鳳村規(guī)定在本村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)三年以上的外來農(nóng)業(yè)人口，可以通過繳納使用費的方式，有償使用存量宅基地。2019年7月，來自務川自治縣農(nóng)村已在龍鳳村居住從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長達10年的王某，申請并經(jīng)村股份經(jīng)濟合作社同意，以220元/平方米價格，獲得了200平方米50年的宅基地使用權(quán)，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農(nóng)村宅基地的農(nóng)民。據(jù)統(tǒng)計，龍鳳村僅有存量宅基地10余畝，而在該村像王某這樣外來的茶產(chǎn)業(yè)工人有近200人，目前已有5戶獲得村股份經(jīng)濟合作社批準取得宅基地修建了房屋，存量宅基地處于供不應求狀況。三是轉(zhuǎn)變?nèi)胧校P活宅基地。在符合控制性規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，根據(jù)實際用途或規(guī)劃用途，由村股份經(jīng)濟合作社申請將農(nóng)戶依法自愿退出的宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設用地并按程序組織入市。通過轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)變?nèi)胧蟹绞剑媪康拈e置宅基地實現(xiàn)有償使用，不僅有效盤活了閑置的宅基地，提高土地利用效率，增加了集體經(jīng)濟收入，而且促進了外來群眾安居樂業(yè)。如，興隆鎮(zhèn)居民劉某在保障自有住房、書面承諾不再申請宅基地建房的基礎上，申請將其中部分宅基地分攤面積以及宅基地上建筑物（含一間門面和一套住房）分割登記入市交易，盤活閑置資產(chǎn)。
來源：《中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)》2022年第2期
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