宅基地是農民安居樂業和農村社會穩定的重要保障，是深化農村改革的重要內容，是實施鄉村振興的重要抓手。2017年12月，中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革拓展到全國33個試點縣，湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點單位。2020年8月，湄潭縣又成為全國新一輪深化宅基地制度改革試點單位。湄潭縣立足實際，扎實推進農村宅基地制度改革試點工作，在“收、分、退、轉”方面探索盤活閑置農村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效。
一、聚焦“收”，嚴格一戶一宅基地
“一戶一宅”是國家對農民取得宅基地保障居住功能的基本規定。一是實行超占收回。落實宅基地集體所有權，保障和強化集體經濟組織有依法收回本集體經濟組織內閑置廢棄的宅基地的權利，對有經濟價值的地上建筑物或構筑物根據本村實際給予一定補償，既保障群眾利益，也保障組織權利。目前，已研究制定《農村宅基地確權登記頒證實施細則》《處理農村宅基地歷史遺留問題的意見》等文件，明確“一戶多宅”的農戶只能認定一處合法宅基地準予登記，多余的宅基地按規定由村股份經濟合作社依法收回。針對新農村建設“選新址建房”、部分農民長期外出就業導致原宅基地閑置等問題，經過深入調研，明確村集體經濟組織將超占部分宅基地收回。如，興隆鎮龍鳳村通過此方式，收回宅基地15宗3.6畝。二是實行有償收回。針對已在縣城和集鎮購買商品房，只有一處農村宅基地的農戶，鼓勵有償退出宅基地，由農戶自愿提出申請，經與村股份經濟合作社協商一致，并給予合理補償后，由村股份經濟合作社收回閑置的宅基地。如，截至目前，魚泉街道共有償退出宅基地95宗49.8畝。
二、著眼“分”，激活宅基地權能
一是明晰“三權”分置。研究制定農村宅基地“三權”分置實施辦法，在落實宅基地集體所有權，明確農村集體經濟組織對成員資格認定、規劃編制管理、土地收益及分配等民主管理權利的同時，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，賦予經營、收益和在一定范圍內流轉的權利。農村宅基地“三權分置”改革通過鞏固集體所有權，落實集體成員資格權，適度放活宅基地使用權，打破農村宅基地流轉的法律制度障礙，推動農村土地資源的有效配置，真正實現城鄉融合發展。如，魚泉街道新石居由于良好的自然生態環境，陸續有本地村民利用宅基地興辦農家樂，外來投資者也租用部分村民宅基地和農房開設鄉村民宿，鄉村旅游發展勢頭良好。湄江街道金花村引進鄉創云公司流轉閑置農房13棟進行整體裝修打造高端民宿，增加農民財產性收入。二是規范分置管理。研究制定農村宅基地及農房使用權流轉管理辦法。在農房流轉過程中，村股份經濟合作社作為宅基地所有權人，充分履行對出租農戶和投資者的監督管理權利。經村股份經濟合作社同意，農戶將宅基地使用權和農房一并流轉，縣不動產登記中心為流入方頒發宅基地經營權證，較好地保障了投資者的合法權益。如，魚泉街道新石居偏巖塘組在頒發全組104本房地一體不動產權證后，“戶曉民宿”投資者張某獲得首本湄潭縣宅基地經營權證，其經營宅基地和農房的權利得到更好保障。在“戶曉民宿”帶動下，目前新石居已有農家樂57家，民宿20余家，床位達到400多個，有力推動鄉村旅游健康發展，帶動群眾增收。
三、鼓勵“退”，盤活閑置宅基地
騰退出來的閑置宅基地，可以解決鄉村振興“地從哪里來”問題；可以釋放農村土地價值，解決鄉村振興“錢從哪里找”問題；可以吸引人才下鄉、能人返鄉，解決鄉村振興“人往哪里聚”問題。一是明確騰退宅基地范圍。制定湄潭縣農村宅基地退出及節余建設用地調劑使用管理辦法，在保障農民住有所居的前提下，鼓勵農民騰退閑置宅基地，包括農戶廢棄的舊豬圈、舊牛圈、舊柴屋、舊糧倉、舊灶房，以及農戶通過繼承房屋或歷史原因形成“一戶多宅”的多宅部分宅基地等。二是明確騰退宅基地方式。明確宅基地退出分為永久退出和暫時退出兩種方式，兩種方式均需要農戶自愿提出申請，承諾退出全部宅基地使用權，并且永遠不再申請宅基地，或暫時退出宅基地使用權，保留宅基地的資格權。將兩種退出方式提供給農戶自主選擇，既讓農戶在城市和農村中“進退自如”，最大限度保障了農戶利益，也盤活了“沉睡”資源，釋放土地價值。三是明確騰退宅基地利用。對農村集體經濟組織收回的宅基地，實行統一規劃，并按照“宜耕則耕、宜農則農、宜建則建”的原則統籌安排使用。對村股份經濟合作社收回的宅基地，不能就地合理利用的，按照規劃進行綜合整治，將宅基地進行復墾，并對形成的建設用地指標進行調劑使用。通過土地整治，村莊面貌煥然一新，農戶原有閑置、零散的廢棄豬牛圈變成了菜地和花園，節余用地指標，有效緩解了集體經營性建設用地入市的指標需求，指標交易收益解決了村莊綜合整治資金需求，實現了宅基地的節約集約利用。如，天城鎮德榮村胡家寨村民組開展閑置宅基地騰退，實施村莊綜合整治復墾項目總面積24.81畝，其中集體建設用地10.93畝，涉及13戶，原有宅基地9.16畝（戶均469.74平方米）。通過綜合整治共騰退復墾閑置、低效的集體建設用地5.62畝。其中，0.26畝用于修建村莊內串戶路，預留1畝用于后期村民建房和基礎設施建設，可節余指標4.36畝。截至目前，全縣共騰退閑置宅基地737.06畝。
四、探索“轉”，推動宅基地入市
一是集體主導，流轉宅基地。明確規定農村宅基地使用權流轉須經村股份經濟合作社同意，農戶不得私下轉讓、變賣房屋或宅基地，建立了農村集體經濟組織主導實施的宅基地有償使用制度。目前，25個試點村均按照縣宅基地制度改革領導小組辦公室要求召開了村民代表大會和股東代表大會，制定了《宅基地管理公約》，并對農民宅基地資格權進行認定。二是有償使用，取得宅基地。為適度放活宅基地和農民房屋使用權，進一步盤活農村閑置宅基地資源，提高土地利用效率，研究制定農村宅基地有償使用管理辦法。如，興隆鎮龍鳳村規定在本村從事農業生產三年以上的外來農業人口，可以通過繳納使用費的方式，有償使用存量宅基地。2019年7月，來自務川自治縣農村已在龍鳳村居住從事農業生產長達10年的王某，申請并經村股份經濟合作社同意，以220元/平方米價格，獲得了200平方米50年的宅基地使用權，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農村宅基地的農民。據統計，龍鳳村僅有存量宅基地10余畝，而在該村像王某這樣外來的茶產業工人有近200人，目前已有5戶獲得村股份經濟合作社批準取得宅基地修建了房屋，存量宅基地處于供不應求狀況。三是轉變入市，盤活宅基地。在符合控制性規劃或城鄉規劃的前提下，根據實際用途或規劃用途，由村股份經濟合作社申請將農戶依法自愿退出的宅基地轉變為集體經營性建設用地并按程序組織入市。通過轉讓或轉變入市方式，存量的閑置宅基地實現有償使用，不僅有效盤活了閑置的宅基地，提高土地利用效率，增加了集體經濟收入，而且促進了外來群眾安居樂業。如，興隆鎮居民劉某在保障自有住房、書面承諾不再申請宅基地建房的基礎上，申請將其中部分宅基地分攤面積以及宅基地上建筑物（含一間門面和一套住房）分割登記入市交易，盤活閑置資產。
來源：《中國鄉村發現》2022年第2期
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