宅基地是農(nóng)民安居樂業(yè)和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的重要保障，是深化農(nóng)村改革的重要內(nèi)容，是實(shí)施鄉(xiāng)村振興的重要抓手。2017年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組決定將宅基地制度改革拓展到全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣，湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點(diǎn)單位。2020年8月，湄潭縣又成為全國(guó)新一輪深化宅基地制度改革試點(diǎn)單位。湄潭縣立足實(shí)際，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作，在“收、分、退、轉(zhuǎn)”方面探索盤活閑置農(nóng)村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效。
一、聚焦“收”，嚴(yán)格一戶一宅基地
“一戶一宅”是國(guó)家對(duì)農(nóng)民取得宅基地保障居住功能的基本規(guī)定。一是實(shí)行超占收回。落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障和強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織有依法收回本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)閑置廢棄的宅基地的權(quán)利，對(duì)有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的地上建筑物或構(gòu)筑物根據(jù)本村實(shí)際給予一定補(bǔ)償，既保障群眾利益，也保障組織權(quán)利。目前，已研究制定《農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證實(shí)施細(xì)則》《處理農(nóng)村宅基地歷史遺留問題的意見》等文件，明確“一戶多宅”的農(nóng)戶只能認(rèn)定一處合法宅基地準(zhǔn)予登記，多余的宅基地按規(guī)定由村股份經(jīng)濟(jì)合作社依法收回。針對(duì)新農(nóng)村建設(shè)“選新址建房”、部分農(nóng)民長(zhǎng)期外出就業(yè)導(dǎo)致原宅基地閑置等問題，經(jīng)過(guò)深入調(diào)研，明確村集體經(jīng)濟(jì)組織將超占部分宅基地收回。如，興隆鎮(zhèn)龍鳳村通過(guò)此方式，收回宅基地15宗3.6畝。二是實(shí)行有償收回。針對(duì)已在縣城和集鎮(zhèn)購(gòu)買商品房，只有一處農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，鼓勵(lì)有償退出宅基地，由農(nóng)戶自愿提出申請(qǐng)，經(jīng)與村股份經(jīng)濟(jì)合作社協(xié)商一致，并給予合理補(bǔ)償后，由村股份經(jīng)濟(jì)合作社收回閑置的宅基地。如，截至目前，魚泉街道共有償退出宅基地95宗49.8畝。
二、著眼“分”，激活宅基地權(quán)能
一是明晰“三權(quán)”分置。研究制定農(nóng)村宅基地“三權(quán)”分置實(shí)施辦法，在落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)成員資格認(rèn)定、規(guī)劃編制管理、土地收益及分配等民主管理權(quán)利的同時(shí)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，賦予經(jīng)營(yíng)、收益和在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的權(quán)利。農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革通過(guò)鞏固集體所有權(quán)，落實(shí)集體成員資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，打破農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度障礙，推動(dòng)農(nóng)村土地資源的有效配置，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。如，魚泉街道新石居由于良好的自然生態(tài)環(huán)境，陸續(xù)有本地村民利用宅基地興辦農(nóng)家樂，外來(lái)投資者也租用部分村民宅基地和農(nóng)房開設(shè)鄉(xiāng)村民宿，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展勢(shì)頭良好。湄江街道金花村引進(jìn)鄉(xiāng)創(chuàng)云公司流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房13棟進(jìn)行整體裝修打造高端民宿，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。二是規(guī)范分置管理。研究制定農(nóng)村宅基地及農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法。在農(nóng)房流轉(zhuǎn)過(guò)程中，村股份經(jīng)濟(jì)合作社作為宅基地所有權(quán)人，充分履行對(duì)出租農(nóng)戶和投資者的監(jiān)督管理權(quán)利。經(jīng)村股份經(jīng)濟(jì)合作社同意，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)和農(nóng)房一并流轉(zhuǎn)，縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心為流入方頒發(fā)宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)證，較好地保障了投資者的合法權(quán)益。如，魚泉街道新石居偏巖塘組在頒發(fā)全組104本房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，“戶曉民宿”投資者張某獲得首本湄潭縣宅基地經(jīng)營(yíng)權(quán)證，其經(jīng)營(yíng)宅基地和農(nóng)房的權(quán)利得到更好保障。在“戶曉民宿”帶動(dòng)下，目前新石居已有農(nóng)家樂57家，民宿20余家，床位達(dá)到400多個(gè)，有力推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，帶動(dòng)群眾增收。
三、鼓勵(lì)“退”，盤活閑置宅基地
騰退出來(lái)的閑置宅基地，可以解決鄉(xiāng)村振興“地從哪里來(lái)”問題；可以釋放農(nóng)村土地價(jià)值，解決鄉(xiāng)村振興“錢從哪里找”問題；可以吸引人才下鄉(xiāng)、能人返鄉(xiāng)，解決鄉(xiāng)村振興“人往哪里聚”問題。一是明確騰退宅基地范圍。制定湄潭縣農(nóng)村宅基地退出及節(jié)余建設(shè)用地調(diào)劑使用管理辦法，在保障農(nóng)民住有所居的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退閑置宅基地，包括農(nóng)戶廢棄的舊豬圈、舊牛圈、舊柴屋、舊糧倉(cāng)、舊灶房，以及農(nóng)戶通過(guò)繼承房屋或歷史原因形成“一戶多宅”的多宅部分宅基地等。二是明確騰退宅基地方式。明確宅基地退出分為永久退出和暫時(shí)退出兩種方式，兩種方式均需要農(nóng)戶自愿提出申請(qǐng)，承諾退出全部宅基地使用權(quán)，并且永遠(yuǎn)不再申請(qǐng)宅基地，或暫時(shí)退出宅基地使用權(quán)，保留宅基地的資格權(quán)。將兩種退出方式提供給農(nóng)戶自主選擇，既讓農(nóng)戶在城市和農(nóng)村中“進(jìn)退自如”，最大限度保障了農(nóng)戶利益，也盤活了“沉睡”資源，釋放土地價(jià)值。三是明確騰退宅基地利用。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回的宅基地，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，并按照“宜耕則耕、宜農(nóng)則農(nóng)、宜建則建”的原則統(tǒng)籌安排使用。對(duì)村股份經(jīng)濟(jì)合作社收回的宅基地，不能就地合理利用的，按照規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，將宅基地進(jìn)行復(fù)墾，并對(duì)形成的建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行調(diào)劑使用。通過(guò)土地整治，村莊面貌煥然一新，農(nóng)戶原有閑置、零散的廢棄豬牛圈變成了菜地和花園，節(jié)余用地指標(biāo)，有效緩解了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的指標(biāo)需求，指標(biāo)交易收益解決了村莊綜合整治資金需求，實(shí)現(xiàn)了宅基地的節(jié)約集約利用。如，天城鎮(zhèn)德榮村胡家寨村民組開展閑置宅基地騰退，實(shí)施村莊綜合整治復(fù)墾項(xiàng)目總面積24.81畝，其中集體建設(shè)用地10.93畝，涉及13戶，原有宅基地9.16畝（戶均469.74平方米）。通過(guò)綜合整治共騰退復(fù)墾閑置、低效的集體建設(shè)用地5.62畝。其中，0.26畝用于修建村莊內(nèi)串戶路，預(yù)留1畝用于后期村民建房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可節(jié)余指標(biāo)4.36畝。截至目前，全縣共騰退閑置宅基地737.06畝。
四、探索“轉(zhuǎn)”，推動(dòng)宅基地入市
一是集體主導(dǎo)，流轉(zhuǎn)宅基地。明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)須經(jīng)村股份經(jīng)濟(jì)合作社同意，農(nóng)戶不得私下轉(zhuǎn)讓、變賣房屋或宅基地，建立了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)實(shí)施的宅基地有償使用制度。目前，25個(gè)試點(diǎn)村均按照縣宅基地制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要求召開了村民代表大會(huì)和股東代表大會(huì)，制定了《宅基地管理公約》，并對(duì)農(nóng)民宅基地資格權(quán)進(jìn)行認(rèn)定。二是有償使用，取得宅基地。為適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，進(jìn)一步盤活農(nóng)村閑置宅基地資源，提高土地利用效率，研究制定農(nóng)村宅基地有償使用管理辦法。如，興隆鎮(zhèn)龍鳳村規(guī)定在本村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)三年以上的外來(lái)農(nóng)業(yè)人口，可以通過(guò)繳納使用費(fèi)的方式，有償使用存量宅基地。2019年7月，來(lái)自務(wù)川自治縣農(nóng)村已在龍鳳村居住從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)10年的王某，申請(qǐng)并經(jīng)村股份經(jīng)濟(jì)合作社同意，以220元/平方米價(jià)格，獲得了200平方米50年的宅基地使用權(quán)，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農(nóng)村宅基地的農(nóng)民。據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍鳳村僅有存量宅基地10余畝，而在該村像王某這樣外來(lái)的茶產(chǎn)業(yè)工人有近200人，目前已有5戶獲得村股份經(jīng)濟(jì)合作社批準(zhǔn)取得宅基地修建了房屋，存量宅基地處于供不應(yīng)求狀況。三是轉(zhuǎn)變?nèi)胧校P活宅基地。在符合控制性規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，根據(jù)實(shí)際用途或規(guī)劃用途，由村股份經(jīng)濟(jì)合作社申請(qǐng)將農(nóng)戶依法自愿退出的宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地并按程序組織入市。通過(guò)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)變?nèi)胧蟹绞剑媪康拈e置宅基地實(shí)現(xiàn)有償使用，不僅有效盤活了閑置的宅基地，提高土地利用效率，增加了集體經(jīng)濟(jì)收入，而且促進(jìn)了外來(lái)群眾安居樂業(yè)。如，興隆鎮(zhèn)居民劉某在保障自有住房、書面承諾不再申請(qǐng)宅基地建房的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)將其中部分宅基地分?jǐn)偯娣e以及宅基地上建筑物（含一間門面和一套住房）分割登記入市交易，盤活閑置資產(chǎn)。
來(lái)源：《中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)》2022年第2期
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