不同國家和地區的土地制度和土地治理有各自的特點，研究其土地制度的演變歷史和發展規律，對推動我國土地制度創新、培育和規范土地市場有重要參考價值。
代表性國家和地區的農村土地制度變遷
(一)英國
英國現代農村土地制度根源于封建領地制經濟，經歷了3 個世紀的圈地運動，最終實現了現代產權制度。
1. 英國農村土地制度的歷史形態：封建領土制經濟
封建領地制經濟以莊園為組織形式，一個典型的莊園有一個中心村，耕地分為領地自營地和租佃領地，即份地兩部分。每個農奴從莊園主手中領有一塊份地，一般為30 英畝(1 英畝約等于4000 平方米)，收獲歸農奴所有。領主的自營地由農奴代為耕種，每周義務勞役3~4 天，收獲歸莊園主所有。同時，隨著教會地位的上升，封建領地制經濟主要由世襲領地和教會地產構成。
2. 英國近代資本主義農村土地制度的實現方式：圈地運動
第一，圈地運動是資本主義生產方式的資本原始積累過程，發端于14 世紀末15 世紀初英國養羊業圈地運動的興起。這一階段的圈地運動規模小，屬于非法行為，主要以圈占森林、沼澤、牧場和荒地在內的公地為主，目的主要是變公地為牧場。圈地運動有力地瓦解了封建土地制度。
第二，18 世紀以后，英國的圈地運動出現了第二次高潮。晚期的圈地運動是在以棉紡織業為發端的工業革命的推動下進行的。英國的工業革命爆發、城鎮化進程的加快、人口的迅速增長及拿破侖戰爭期間法國頒布的大陸封鎖令，推動了英國晚期圈地運動的深入發展。這次圈地運動得到了政府的大力支持，國會發出圈地法令，圈地以合法形式進行。1709~1810 年，為了進一步擴大牧場領域，建立大農場，英國議會共頒布圈地法令3037 項。3 據估計，1700~1760 年間被圈土地達到34 萬英畝，1760~1790 年間被圈土地達到298 萬英畝。
第三，19 世紀圈地運動結束后，消滅了小農階層，產生了可以自由出賣勞動力的無產者，建立了典型的土地所有者– 租地農場主– 雇傭工人這種所謂三位一體的資本主義農場，標志著英國資本主義農場制度的形成。
3. 英國現代農村土地制度的完善
20 世紀上半葉，特別是二戰后，英國資本主義農場制度出現了新變化，主要表現在：
第一，農村土地所有權結構出現了新動向。在整個19 世紀，英國占主導地位的農村土地制度是所有權與使用權分離的租佃農場。19 世紀末，英格蘭的農村土地約有87%是出租地，在蘇格蘭和威爾士，這一比例高達90%以上。二戰以后，自營農場的比重上升，租佃農場的比重有所下降。到1977 年，62%的農場為自營農場，38% 為租佃農場。
第二，地主的地位下降，農場主的地位上升。農村土地所有權的地位下降，使用權的地位上升，租佃者取得了終身租佃權。
第三，農場經營規模，出現了明顯的擴大趨勢。政府在政策上支持大農場，排擠小農場，以擴大農場規模，增強其競爭力。1967 年修訂的農業法規定，對合并的小農場政府提供所需費用的50%，對愿意放棄經營的小農場主發給2000英鎊以內的補助金，或者每年發給不超過275 英鎊的終生年金。1990 年，英國10 公頃以下的農場，農場數占26.4%，10 公頃~50 公頃(1 公頃約等于1 萬平方米)的農場數占40.4%，50 公頃以上的農場，農場數占33.3%，農場面積占82.8%。
(二)法國
法國農村土地制度發展大致分為3個時期：第一時期，1789 年大革命前的封建領地制經濟;第二時期，1789 年法國大革命爆發后的小農經濟;第三時期，20 世紀20 年代開始的現代農村土地制度的構建。
1. 1789 年大革命前的封建領地制經濟
在1789 年的大革命前，法國處于封建領地制經濟時期。其領地的特點是禁止私人圈占土地，實行公共放牧和強制性輪作制度。領地和份地的結合是法國封建領地制的土地占有形式的主體。領主是土地的所有者，同時又是領地的統治者。封建土地的農民大致分為自由佃農和農奴兩種。前者與領主無人身依附關系，后者對領主有一種固定的人身依附關系。13 世紀后，領主普遍減少了由自己經營的領地，將土地分成小塊租給農民耕種，從而形成了法國封建土地制度的一個特點：領主一般不直接經營土地。
2. 1789 年法國大革命爆發后的小農經濟
1789 年爆發的法國大革命，摧毀了舊的封建土地關系，通過暴力將貴族和教會地產分給農民，在農業中廣泛建立起了以小塊私有土地為基礎的小農經濟。在大革命后，農村中高利貸活動十分猖獗，到了19 世紀，法國農民開始了兩極分化的過程，很多農民破產，少數大土地所有者組織起了資本主義式的大型農場。
3. 20 世紀20 年代開始的現代農村土地制度的構建
第一，法國政府在將小農場土地合并的同時，限制土地過度兼并。政府規定，對農村土地使用和轉讓時，私有農村土地一定要用于農業，不準棄耕、劣耕和在耕地上進行建筑。對于棄耕和劣耕者，國家有權征購，提高土地稅或讓其出租。政府明確規定土地轉讓不可分割，該塊土地只能整體繼承或出讓;第二，建立土地市場管理機構——土地事務所，并建立土地銀行。土地的轉讓和出租必須經過管理機構批準，不獲其批準，土地轉讓無效。土地事務所對小塊土地有先買權，整治合并后，賣給有經營前途的農民。土地銀行購買土地后，再租給農民，訂立長期租約，以刺激投資;第三，現階段法國土地流通的特點是將土地市場分為市地市場和農村土地市場，市地市場以建設用地流轉為主，農村土地市場以農業生產用地流轉為主。
(三)美國
美國是一個沒有封建歷史的移民國家，是由“現代的人們根據現代的、實際的、合理的原則在處女地上重新建立起來的”。
1. 殖民地時期，美國的土地所有權形式
美國在英屬殖民地時期，存在著3 種土地所有權形式。私田：由英王賜給村社和社團，村社再將土地分給居民，每戶30 英畝，一般在北部地區;公地：公共所有土地，一般是牧場、森林和荒地;小地產所有制：移民自行占用，包括自耕農和小型農場。
2. 獨立戰爭后，美國式農業資本主義道路的形成
獨立戰爭后，美國政府頒發了一系列關于實行土地國有化和分配國有土地的法令，沒收親英貴族的土地，并將其出售或分配給農民。
1780 年關于聯邦土地的決議和1787
年的西北法令，奠定了土地國有化政策的基礎。從1785 年開始，美國政府就通過法令，將國有土地分配給私人。1785年頒布了獨立后的第一個土地法令，規定政府對土地按長方形進行丈量，除劃撥給1/6 的土地作為教育方面的用途外，成立土地管理局，按低價出售公有土地。
1785 年時，一次買地的最小規模是640 英畝，每英畝最低地價1 美元。1862 年以前，美國政府采用拍賣等方式向私人賣地，1862年宅地法規定，所有年滿21歲的美國公民，只要以耕作為目的，只需交少量登記費(初期為10美元)，就可領到160英畝土地，在領得的土地上連續居住或耕種5年后，就可取得土地的所有權，或在土地上住滿6 個月并對土地有所改良，可以按每英畝1.25 美元的價格購買其所有權。1862~1926 年，政府發出了139 萬多張土地所有權證書，授地面積約22 615.9 萬英畝。8 因此，美國式農業資本主義道路的形成，解放了農民生產力，小農經濟得到了自由發展，產生了新的資產階級農場主，同時也形成了大批自由勞動力。
3. 美國現代農村土地制度
南北戰爭以后，1863 年《奴隸解放令》的頒布，廢除了奴隸制，瓦解了奴隸制的種植園制度，促進了資本主義農場的發展，形成了美國現代農村土地制度。
美國農村土地主要有國有和私有兩種基本形式。國有土地施行土地權益分離制度，即所有權與經營權分離，所有權歸國家所有，農場主通過租佃的形式擁有其經營權、使用權、處置權。私有土地早期一般采取自有自營的形式。
美國農村土地經營制度經歷了家庭私人農場→小規模分散粗放型家庭經營→家庭適度規模經營階段→現代化的專業化綜合性的家庭大規模經營階段4個階段，才逐漸普及了農工聯合企業，實現了農業生產經營的企業化，形成了美國農村土地經營制度的新格局。
美國政府往往通過土地產權制度的有效變革來推動農村生產要素的合理組合與優化配置。在農民家庭農場的建立與發展過程中，政府通過土地所有權和經營權的分離，借助土地租佃等形式來擴大家庭農場經營規模，在家庭經營過程中，政府對國有土地只保留法律意義上的所有權及其相應的收益分離權，其他一切權益均歸家庭經營主體所有，以此來提高土地投入產出效率，為農村土地經營制度內在潛力的釋放創造必要的契機與動力。
(四)日本
1. 明治維新時期，封建土地所有制
日本的近代土地制度確立于明治時期。1873 年(明治6 年)的地租改革中，明治政府進行土地調整，建立以封建地主土地所有制和封建土地租佃制作為日本農村土地制度主體的土地制度。確定土地的私人所有權，并規定國民用現金交的地租(土地所有稅)作為建立近代國家的主要財政保證。
2. “二戰”后，日本現代農村土地制度的形成
“二戰”后，在美國的幫助下，開始了自上而下廢除半封建農村土地制度的改革，從1945 年12 月日本國會通過第一次農村土地改革法案開始，到1950 年基本完成，消滅了地主階級，形成了自耕農體制。
1962 年日本《農地法》第一次修改，開始允許農村土地出租和出售，但地價的不斷上漲阻礙了土地耕作權的讓渡。1970 年《農地法》第二次修改，突破了土地占有和使用方面的限額，以土地使用權和經營權為中心內容，鼓勵土地的租借和流轉。這一在制度上領先市場、依靠政府和民間中介組織的共同推動的修改，克服了流轉障礙，取得了巨大的進展。1980 年《農地利用增進法》、《農地法》、《農業委員會法》等三法修改，主要鼓勵農民間相互形成農村土地的合作利用，核心是通過土地所有權與經營權、耕種權的分離來擴大經營規模，有效地利用土地。農村土地改革的重點由所有制轉向使用制，在農村土地由小規模家庭占有的基礎上發展協作企業，擴大經營規模，鼓勵農村土地所有權和使用權的分離。隨著日本工業化的發展，農業人口不斷減少。20 世紀六七十年代，政府農村土地改革的重點開始由鼓勵農村土地集中占有轉到分散占有、集中經營和作業的新戰略上來。70 年代開始，政府連續出臺了幾個有關農村土地改革與調整的法律法規，鼓勵農田的租賃和作業委托等形式的協作生產，以避開土地集中的困難和分散的土地占有給農業發展帶來的障礙因素。10 因此，日本的農村土地制度改革，建立了自耕農體制，并賦予其土地所有權，調動了農民的積極性，加速了農業增長，為日本國民經濟發展奠定了堅實基礎。
(五)韓國
自從結束日本殖民統治和朝鮮戰爭后，韓國的土地利用制度大致經歷了有序緩慢發展到無序快速發展再到有序穩步發展的過程。
1. 20 世紀50 年代~60 年代中期：農業經濟發展階段
1949 年頒布《土地改革法》是韓國現代土地制度改革的開端，以“耕者有其田”和“保有和限制財產權”為改革目的，有償收回地主手中的土地，平均分給農戶所有，禁止土地的租賃轉讓，規定每一家庭農場最大擁有面積不得超過3公頃，改革日本殖民時期遺留下來的土地問題，逐漸形成小農場的生產形式。
1950 年，頒布《地籍法》，并編制了作為土地行政基礎的土地登記簿、地籍圖、林業登記簿等地籍公簿。同年，制定了《地稅法》，規定除無償租地之外，對所有土地征稅。1951 年，又制定《土地所得稅暫行法律》，規定對耕地征農地稅，對其他土地則征土地稅。到1960 年，這兩部法律結合為一部法，即《土地稅法》。這一階段的土地政策主要側重于兩個方面，一是農地分配，提出了耕者有其田的原則;二是財產權的保有和限制，以此作為資本主義經濟秩序的基礎。
1962 年，韓國政府以工業至上為管理核心，頒布了《土地規劃法》，實現大規模的城鎮建設，完成工業土地征用的法律化進程，現在的浦項制鐵、現代重工就是當時工業建設的最好證明。當時的制度安排將大規模的農村土地轉化為建設用地，雖然在一定程度上刺激了韓國經濟的發展，但產生了大量的失地農民，也
沒有實現土地的市場化。
2. 20 世紀60 年代末~80 年代初：農村城市化進程
由于工業經濟和城市化的迅速發展，這一時期的土地政策游離于調控土地投機和活躍房地產市場之間，具有偏僻性和暫時性的特點。
70 年代，房地產業發展迅速，導致大量農地流失，土地價格飛漲。據統計，農地價格在70 年代平均以6.4 %的速度上漲。此時，政府采取法律和稅收措施管理過熱的土地市場，制定了《住宅建設促進法》(1972 年)和《宅地開發促進法》(1980年)。為了調控亂占農地現象，制定了《關于農地保護及利用的法律》(1972 年)和《農地擴大開發促進法》(1975 年)。1971~1980 年韓國政府開展了全國范圍的“新農村運動”。1971 年，重新修改《城市規劃法》，設定了“開發限制區域”，有效利用城市土地，防止城市盲目擴張。1972 年，頒布《國土利用管理條例》，并編制實施了“第一次國土綜合開發規劃(1972~1981 年)”。
緊接著在1980 年至1984 年實施了“農村綜合開發計劃”，其主要目的是土地整理開發和美化鄉村景觀，以及對城市化過程中所造成的一些諸如亂占耕地、城鄉差距拉大等問題進行政府統一干預。但是由于仍受舊土地規劃法的影響，政府并沒有在宏觀尺度和法律上解決土地問題，也沒有對過熱的土地市場進行調控，僅在微觀尺度上做了土地整理、規劃與設計等具體工作，開展系統的村鎮基礎設施建設，從而耕地銳減的趨勢仍在繼續。
3. 20 世紀80 年代中期~90 年代：調控房地產價格，保護土地資源
1988 年，韓國政府為了調控土地投機，遏止地價持續上漲，糾正由地價暴漲而引起的分配不公現象，制定了《關于宅地所有上限的法律》、《關于開發利益回收的法律》和《土地超過得利稅法》。政策實施效果顯著，1991 年房地產價格開始趨于穩定，1992 年地價變動率回落為–1.27%，1993 年回落為–7.38%。
1986 年，《農地租賃法》出臺，部分承認了土地以出租形式轉讓的合法性;1990 年，又正式頒布《農地法》;1996 年，頒布該法修正案，從此系統地規范了農地的征用、轉讓和保護等一系列活動。此時，土地制度安排也從原來以開發、建設為主轉到了以控制為主，并依托地方行政長官、部門代表以及土地擁有者共同構建農地管理委員會，改變傳統的土地審批模式，明確土地所有者的權屬，穩定土地價格，保障房地產業的可持續發展。
4. 20 世紀90 年代中后期：擴大土地供給，合理開發土地
1994 年《國土利用管理法》的修改，轉換了土地政策實施方向，實現了土地需求管理向土地供給管理的轉換，該法將原有10 個功能區(用途地區)的土地利用系統簡化為5個，又將原15.6%開發用途地區比率擴大為42.7%。并于1995 年3月實施《關于房地產實際權利者名義登記的法律》，增加房地產交易的透明度，減少房地產投機，確保土地市場可持續發展，進一步提高土地政策水平。
隨著1997 年12 月的金融危機爆發，1998 年韓國平均地價下降了13.6%，土地市場停滯，經濟處于下行期。基于此，韓國政府采取了一系列積極措施：第一，解除土地交易許可地區，撤銷宅地擁有上限制和土地超過得利稅制，開發負擔金也從2000 年初起減半等;第二，1998年5月起允許外國人取得土地，進一步開放土地市場;第三，提倡環境保護，修訂土地利用政策，施行土地的“先規劃、后開發”。
(六)越南
越南是一個傳統農業國，農業人口約占總人口的80%，耕地及林地約占總面積的60% ，農業產值約占國內生產總值的30%。農業在越南經濟發展中占據極其重要的地位，越南的土地政策改革經歷了3 個階段。
1. 1946~1981 年：農業合作社時期土地政策
1946 年《土地改革法》的頒布，廢除了封建土地制度，實行將土地分給農民，不論男女，一律平等，通過農業合作社集體使用土地的土地制度。1959 年憲法規定：“法律保護土地的3種所有形式——即全民所有、集體所有和個人所有。”
1960 年~80 年代中期，越南北方開始實行土地集體分配使用制度，南方因受美國控制，到1970 年才開始推行。1980 年越南統一后，南方才對土地進行了調整，互助組、生產組和集體組織等集體化形式得到了鞏固和擴展。
1946~1981 年間，越南主要的農業生產單位是農業合作社，運行機制是把所有的農民分成若干工作隊，以工作隊為單位從事農業生產活動。所得收入扣除稅收、成本、社會安全支出后再由合作隊成員按所積工分取得工資，通常按工分折算成谷物，不能獲得現金。合作社領導根據社員工作能力來分配工作，通常帶有主觀性，認為女性比男性從事的勞動簡單和輕松。女性從事如插秧、播種、施肥、養殖等傳統勞動，男性從事耕田、木工等勞動，但插秧每天10 個工，施肥每天只有8 個工，而耕田每天12 個工，木工每天14 個工。這樣的運行機制造成的結果是：盡管女性與男性工作日相同，但女性所得工分要明顯低于男性，女性的酬勞顯著少于男性的。此外，工作日的計量也不公平，經常嚴重少估工作日，挫傷了農民勞動積極性。
2. 1981~1988 年：合同制引入時期土地政策
1981 年，越南開始土地政策改革，施行農業生產責任制，賦予農民農業生產經營自主權，運用合同制經營農業(主要是水稻)生產過程，合作社與農戶簽訂土地使用權和生產資料供應合同，農戶按國家定價交售一定數量的糧食，但農戶可以自己決定種植農作物的品種。1981~1985 年，越南水稻產量增加了24%，人均口糧從273 千克提高到304 千克。
3. 1988 年以后：確立個體農業經濟主體，實行家庭聯產承包責任制
1988 年以后，越南改革農村基層組織形式，改造了舊時集中統一的合作社機構，走上了國有土地、農戶承包的道路，農村開始了從自給自足的生產向商品生產的轉變。1988 年4 月，越南政府頒布了有關完善生產承包制的第10 號決議，將國有土地的使用權直接交給農戶，取消了在生產環節上對農戶承包的限制，生產流程全部由農戶自主經營。
1993 年7 月，越南國會頒布《土地法》，規定“任何農戶或個人對所分土地享有交換、轉讓、租賃、繼承或抵押土地使用權”。用于一年生糧食作物和水產養殖的土地，使用期為20 年;用于多年生作物(如樹和咖啡)的土地，使用期為50 年，期滿以后如土地使用期內沒有違法行為可繼續使用。
2003年越南修改的《土地法》彌補了1987
年《土地法》在政策法規、管理制度、土地私下交易等方面的不足，進一步規定：土地所有權屬全民所有，國家是土地的所有者;將土地使用期限延長至70 年;賦予農民自主生產經營的權利，并允許和鼓勵農民通過合法轉讓、繼承、租賃和抵押土地使用權，實現聯合或聯營。
2006年，越共十大進步提出要保障土地使用權順利轉化為商品，使土地真正成為發展資本，要求早日解決農戶耕地小塊分散的現狀。
2008年，越共十屆一七中全會又進一步強調完善了《土地法》的修改補充工作，更加有效地分配和使用土地。
(七)俄羅斯
俄羅斯近代以來的所有重大社會變遷都伴隨著土地制度的變革。俄羅斯土地制度變革可以分為4 個階段：1917 年以前：俄國土地制度;1917~1990 年：蘇聯土地國有制度;1990~2001 年：俄羅斯土地私有制度;2001 年至今：現行土地制度。
1. 1917 年以前：俄國土地制度
俄國最初的土地制度產生于氏族制度解體的時候，土地等自然資源實行公有公用和公有民用兩種形式，森林、牧場、水源、荒地等為村社公有，耕地則分配給家庭使用。14“古人擁有土地永久使用權，因土地較多和充足的原因，使用權的取得由占有和開發決定”，無主土地的占有成為普遍現象。從11 世紀起，在俄國領土上開始形成封建土地制度，宣布土地所有，土地所有制表現為沙皇領地、世襲領地和獎功份地等3 種所有權形式。世襲領地(貴族血統的人一代一代傳下去的土地)可以出讓、買賣和交換。獎功份地(沙皇以獎功為目的賞賜給貴族的土地)是俄國封建土地所有制的主要形式，可以繼承、換取世襲領地。
俄羅斯這段時期土地關系的主要特征是由其等級制的社會特點決定的，即土地的私人占有是按等級制確定的。等級制問題，即如何擴大農民占有土地的權利，是當時理論與實踐研究的重點。每一種等級中的人實際上對土地都有一定的權利，土地的權利和義務范圍在很多方面都取決于土地所有人所屬的等級，而農民作為占最大比例的土地占有人對土地實際上處于無權地位，他們使用土地要受到土地所有人的限制。
3. 1917~1990 年：蘇聯土地國有制度
1917 年，蘇維埃政權建立，改變以私人所有和村社所有結合的土地制度。
1917 年10 月26 日，頒布《土地法令》，廢除地主土地所有制，不付任何贖金，全部土地歸國家所有，成為全民財產。地主的莊園以及一切皇族、寺院和教會的土地，連同所有耕畜、農具、農用建筑和一切附屬物，一律交給鄉土地委員會和縣農民代表蘇維埃支配，直到召開立憲會議時為止。任何毀壞被沒收的及今后屬于全民財產的行為，都是嚴重的罪行，革命法庭應予懲處。保證在沒收地主田莊時遵守最嚴格的秩序，確定達到多大面積的土地應予沒收，編制全部沒收財產的清冊，并對轉歸人民所有的、土地上的產業，包括一切建筑物、工具、牲畜和儲存產品等，用革命手段嚴加保護。
1917 年11 月18 日，列寧給請愿代表分發《答復農民的問題》，這是列寧針對農民請愿代表給人民委員會送來的大量請愿書而寫成的。其中指出，土地所有制被廢除，推定買賣、租賃、抵押等流轉方式被禁止，愿意耕地的公民可以得到土地使用權，宣布平均分地的原則。
1918 年2 月19 日，出臺了《土地社會化基本法》，廢除了任何形式的土地所有制，禁止任何土地交易;確定在土地使用上集體經濟較個體經濟優先的原則，鼓勵建立國營農場和集體農莊;確定土地分類包括文化、農用、建設、交通用地;建立了沒收土地補償行政制度。
1919 年2 月14 日，頒布了《關于社會主義土地整理條例和向社會主義農業過渡措施條例》的法令，在蘇聯的國界之內，一切土地合并成一個統一的國家財產，由各地政府直接管理，從土地使用的個體形式過渡到集體形式，而所有各種個體的土地使用形式都應當看作是暫時的和正在過時的形式。蘇維埃集體農莊擁有最好土地的使用權，農業公社也得到了支持。
1921 年3 月23 日，蘇維埃政府頒布《關于保證農村居民正確地和穩定地使用土地》的法令，這是執行新經濟政策后第一個有關調整農村土地關系的法令，它首先穩定了現行的公用地和農民占有地。這樣就使國家機關不能再以平均地產或組織集體農莊等理由收回農民占有的土地。法令規定，如果因特殊用途，如建立果囤、實驗站等而需占用農民土地，也必須給農民其他的同等份額土地相交換。國家可以通過財政形式鼓勵農民合作，但絕不許強迫農民接受。
1922 年5 月22 日，蘇維埃政府公布了《關于土地勞動使用的基本法》。該法令同等地承認勞動組合、農業公社、村社、獨家農戶或獨家農莊形式的獨立地塊以及一些混合的土地使用形式，并特別強調農民有權自由選擇土地使用形式，并保證農民使用土地的穩定性。
1936 年，《蘇聯憲法》頒布，土地集體農莊使用制以法律的形式固定。憲法再次強調，蘇聯境內的土地、礦藏、森林、水流是國家財產，即全民財產，農莊占有的土地歸其無償、無期限使用。隨著土地私有制的消滅，土地使用關系進入公法調整領域，國家土地所有權行使與國家行政權力緊密結合;鞏固國家土地所有權和保護集體農莊使用權，并完全借助公法規范和行政手段調整土地關系。可以說，蘇聯在這個年代建立的制度是土地所有權和使用權都高度集中于國家的土地公有制。
這一基本的土地制度一經確立之后幾十年沒有變化。到了20 世紀60 年代，由于采礦、交通、能源等行業和城市建設迅速發展，土地需求增加，而耕地面積因工業污染和生活垃圾污染大量減少。為適應新的需要，解決各種復雜的法律和文件互相抵觸的問題，通過20 多年的嘗試，蘇聯終于完成了土地基本法草案的制定。按社會主義原則進行土地關系的法律調整比較困難，因為這些原則違背自然規律，農業產品生產者沒有動力生產，于是土地基本法從1948 年就開始編纂，但是因為許多條款引起爭議，到了1968 年才得到實施。
1968 年12 月13 日，蘇聯土地基本法宣布通過，7 月1 日生效。土地基本法為綜合性法律文件，調整國家管理、土地使用、國家監督和法律責任形式等方面的內容。唯一的土地產權制度為國家所有。1982 年5 月，蘇共中央全會把集體承包列為農業改革的一項重大措施，并在集體農莊和國營農場廣泛推行集體承包制。集體承包組織根據自愿組成，與發包單位(農莊或農場)簽訂承包合同。根據合同規定，農莊或農場要把一定數量的土地交給承包組織，同時向它們提供必要的生產資料，并規定生產任務和報酬條件。承包組織應把一定數量的農產品上交給農莊或農場，剩余部分可自行處理。集體承包發展迅速，1983 年10 月初承包出去的耕地占蘇聯全國公有耕地的18%以上，到1987 年1 月已達75%。
這種始終回避土地使用權而只對經營管理體制進行調整的制度安排，勢必造成土地高度國有化、管理權限集體化、管理方法行政化、資源配置無償化等弊端。蘇聯模式的局限性不能激發農業生產者的生產積極性和創造性，因此1986年之后蘇聯農業生產持續下降，并且出現衰退性的危機。
從1987 年開始，蘇聯率先開始回到市場關系的軌道，恢復了土地租賃關系。1988 年8 月，蘇聯農工委批準的建議規定，把土地和其他生產資料轉為租賃經營，租期可達50 年。1989 年4 月，戈爾巴喬夫簽署了在全蘇聯普遍實行租賃制的命令。同年12 月，蘇聯頒布了《租賃法》，以法律的形式確定了租賃制的地位。到1991 年3 月，在全蘇集體農莊和國營農場中，有61%采取了內部租賃承包，13%采取了整個農業企業全部土地和財產的租賃。
3. 1990~2001 年：俄羅斯土地私有制度
1991 年12 月27 日，俄羅斯聯邦第323 號總統令(《關于俄羅斯聯邦實現土地改革緊急措施》)，標志著俄羅斯土地私有化的開始和全面推行。該措施規定了土地改革的指導原則、提供給農民和企業土地的條件和方式、土地私有化的操作程序;確立了土地改革的基點，即重新調整土地關系，改變單一的國營農場和集體農莊所有制結構和農村經濟結構;首次提出允許實行土地抵押和有條件的土地買賣。
1993 年10 月，俄羅斯聯邦頒布第1767
號《關于調解土地關系和發展農業改革》的總統令，規定土地地塊、土地份額、所有者的權利，集體農莊和國營農場的成員可以得到農莊或農場土地份額的憑證;明確自然人和法人都可以成為土地地塊所有者;土地所有者有權出售歸自己所有的土地。因此，這一時期土地制度表現為土地私有化的擴大、土地流通制度的建立以及公民土地權利的明確。一方面，總統令確立的土地份額，提供了一種方便的使
用權流轉的市場機制，以這種方式進行的使用權流轉不必經過復雜的使用權轉換的法律程序。但另一方面，份額持有者只是擁有抽象的土地所有權，并不擁有實物土地，大部分土地仍然保留在原集體農場和國營農場。
4. 2001 年至今：現行土地制度
俄羅斯改革之初，隨著市場經濟體制的建立，農業土地私有化及流轉嚴重缺乏實際法律基礎，這日益成為俄羅斯農業發展的障礙。缺乏保障土地關系的法律也妨礙了投資規模進一步擴大。
普京于2001 年10 月和2003 年1 月27 日分別出臺實施了已經耗時7 年、久拖不決的“新土地法典”和《農用土地流轉法》，基本確立了俄羅斯土地制度的新框架。應當看到，這兩部重要聯邦法律的出臺在很大程度上只是一種國家法律對現實進程的事后確認和規范。這兩部法律的頒布施行最終確立了俄羅斯土地私有權制度。
新土地法典、農地流轉法等法律是對俄羅斯已頒布施行土地法律制度的重要補充，其主要內容包括以下幾個方面：第一，規定了國家所有和私人所有的混合所有制形式。其中國家所有包括聯邦所有、聯邦主體所有和地方自治所有。私人所有包括公民個人所有、法人所有及公民共同所有。公民與法人所享有的農地使用權由農地私有化改革前的土地無償使用權轉變為土地租賃權、土地有期限無償使用權、土地終身繼承占有權、土地固定使用權等項權利;第二，土地權利關系的主體為俄羅斯聯邦、聯邦主體、地方自治組織、公民個人和法人。一般情況下，公民從出生就有土地權利，從18 歲具備土地權利行為能力。法人自登記完成(在國家法人統一登記簿注冊登記)起具備土地權利行為能力;第三，土地權利關系的客體為土地。土地資源或土地資源的一部分是國家管理的客體;第四，土地關系的主體不但享有權利，也承擔義務，包括合理利用土地等;第五，土地權利關系按不同的標準可以進行分類，最常用的標準是土地權利關系的內容。
(八)朝鮮
農業發展是朝鮮戰后經濟重建的重要組成部分，其根本途徑在于解放被日本殖民統治束縛的生產力。日本統治時期，朝鮮經濟主要服務于日本在東亞擴張的需要：80%居民從事農業;日本地主和朝鮮地主所有制占主導地位;采用舊式土地租賃制度，農民租賃小塊土地受到地主重重盤剝。
1943 年，朝鮮約有304 萬農戶。其中，10 萬戶地主(3.3%)占有朝鮮土地總量的46.2% 。1941~1942 年，朝鮮100 萬農戶中，56 萬農戶僅占有土地總量的5.5%。
1945 年9 月10 日，朝鮮臨時人民委員會的政治綱領規定：沒收日本帝國主義和民族叛徒的土地，無償分配給農民，還規定了“三七”租金制度。10 月16日，朝鮮共產黨中央委員會組織局執行委員會做出決定：“耕種朝鮮地主土地的租戶，向地主繳納租金的標準為30%;地主向地方權力機關繳納同樣的稅金。朝鮮農民組織起來進行減租減息或分配日本人和親日派地主的土地。”
1946 年3 月5 日，由金日成簽署的土地改革法令頒布并立即生效，規定沒收日寇走狗、賣國賊、地主及協助日寇侵略的朝奸的土地、莊園、農具、灌溉設備等，將這些土地、農具、牲畜等無償地分給無地的貧農及少地的農民。1946年3 月7 日~4 月1 日開始進行土地改革。當時，朝鮮有耕地210 萬町步(1 町步等于0. 99 公頃)，近一半耕地為農戶所有。按照土地改革法令，共沒收100 萬町步土地，包括過去屬于日本人所有的土地11.3 萬町步(11.3%)、朝鮮地主占有的5 町步以上的土地23.8 萬町步(23. 8% )、全部用于出租的地主土地26.3萬町步(26.3 % )、地主長期出租的土地35.8 萬町步(35.8% )、教會寺院土地1.5 萬町步(1. 5%)。沒收來的土地分出去98.1 萬町步，其中分給雇農2.2 萬町步(2.2%)、無地租戶60.3 萬町步(61.4% )、少地農民34.6 萬町步(35.2% )、依法可以得到土地的地主9662 町步(0.9%)。
1946 年土地改革使得朝鮮農村面貌煥然一新，推動了生產力發展，擴大了播種面積(1946 年為191 公頃，1947 年達到223.4 公頃)，并提高了產量(1946 年收獲181.4 萬噸糧食，1947 年超過200 萬噸)。1946 年4 月10 日，朝鮮共產黨中央委員會組織局第六次全體會議也指出，土地改革消滅了農村的封建關系，并且基本解決了土地問題。這是朝鮮整個經濟發展的基礎。19 隨后，朝鮮開始工業國有化。
(九)中國臺灣
1949 年，南京國民黨政府遷至臺灣，此后在臺灣進行了一系列的土地變革，推動了土地的所有權和使用權的合理化流轉，形成了一套比較系統的土地法律制度。臺灣當局在臺灣進行了兩次土地改革。
1. 1949~1993 年的第一次土地改革
第一次土地改革主要針對當時土地租率過高、佃權不穩定、預繳押租金、租額不予減免等現象而開展的。其主要內容包括：三七五減租，即限定私有耕地減租后租額不得超過全年產物正常收獲量的37.5%。租佃期為3 年，荒年歉收須減免租額，且雙方要訂立書面契約等。
公地放領，公有土地賦予承領農戶土地所有權。耕者有其田，當局頒布了一系列法規，規定有償征收地主超過法定保留限額的土地，以分期付款的形式轉賣給農民，使其購入土地所有權。第一次土地改革成功后，解決了地權不均等問題，土地權利進一步下移，但也造成耕地過度分割和經營粗放的現象。
2. 1993 年后第二次土地改革
臺灣當局依據“農地、農用、農有”方針，制定了《農業發展條例》，推動了第二次土地變革，主要包括：輔導農民購買耕地，擴大農場經營方式，放寬農地利用限制，允許農地買賣轉讓，打破了原有法律對農地的束縛，推進了土地流通的力度。201993 年后的土地改革優化了土地資源，極大地推動了農業生產的發展，為臺灣土地整理奠定了較好的基礎。
(十)印度
印度在殖民統治以前為莫臥兒(1526~1761 年)封建帝國，土地所有權主體有國家(帝王)、扎吉爾(軍人)和柴明達爾(地主)。18 世紀中葉，英國征服印度后，對印度的土地制度進行了調整，土地的所有權有所分散，農民掌握了一定的土地，但土地過于集中的狀況沒有根本改變。占農村人口15%以下的地主和富農占有85%的農村土地，地租率一般高達50%，有的甚至高達70%~80%。
印度獨立的時候，農村土地所有權集中在少數幾個地主手中，土地耕種者沒有土地權力，即使有，也非常有限。因此，印度于1947 年12 月成立了一個土改委員會，標志著印度土地改革的開始。印度的土地改革分兩階段進行：第一階段，1948~1959 年的“廢除中間人地主”和“租佃改革”;第二階段，1960 年至今實行的“土地持有最高限額”。
1. 第一階段：1948~1959年
(1)廢除中間人地主制度。采取以高價贖買的形式取消柴明達爾、賈吉達爾、印南達爾等中間人地主是印度獨立后，在第一個五年計劃期間土改的主要內容。獨立初期，上述中間人地主占印度農村總人口不到1%，卻占有43%的農村土地。
1948 年，在馬德拉斯首先通過廢除中間人地主的法令。1948 年7 月，印度全國土改委員會提交了一份報告，提出在各邦分階段實施廢除中間人地主，據稱這一法案適用于實行中間人地主制度的97%的地區。到1959 年為止，已在92.4%的地區實行。被取消特權的中間人地主共259 萬人，被接管的土地共1.6 億英畝。
印度政府采取高額補償的辦法接管中間人地主的部分土地。補償的原則和補償率各地區不一，有些邦以中間人地主的地租收入為依據，補償額相當于這項年收入的10~25 倍;有些邦則以地租為依據，一般相當于地租的20 多倍;還有的地區以土地的市場價格為依據，每英畝為50~90 盧比。補償金以現金或債券(債券的償還期一般為10~30 年)支付。據估計，政府為此需支付補償金共67 億盧比，其中已支付27.5 億盧比。
廢除中間人地主是非常不徹底的。首先，由于印度政府法令規定，中間人地主的自耕地(包括森林、魚池、牧場和建筑基地)不屬于國家接管之列，即使自耕地已經出租也不應干涉，他們還擁有為了自耕可以重新獲得原占有的土地的權力;因而，大批中間人地主以自耕的名義，仍保留了大量的土地，實際上由包稅地主變成了獨吞地租的封建地主，而許多佃戶卻被奪佃淪為雇農。其次，廢除中間人地主的實際受益者并不是無地或少地佃農，而是富裕的永佃農。政府采取佃農負擔地價補償的辦法將從中間人地主手中接管的土地的一部分——622 萬英畝分給3 304 萬佃農，“贖金”相當于地租的幾十倍，甚至幾百倍。
在這種情況下，真正交得起“贖金”的自然只有一小部分富裕的永佃農。他們分得了土地，地位得到了加強，而無地或少地佃農卻很少能分得土地，即使分得了土地，同時也成為債務人。
事實表明，廢除中間人地主雖然取消了最大的地主，但這只是在地主階級內部實行土地再分配，并沒有從根本上觸動封建的土地制度，原來的中間人地主因得到了政府的高額補償金和獨吞剩下土地的地租，仍保持了他們的統治地位。同時，相當一部分富裕的永佃農因得到中間人地主讓出的土地變成了新興地主和富農，成為農村的統治者。
(2)租佃改革。在柴明達爾和萊約特瓦里租佃制度下，任意更換佃農、索取高額地租，是印度土地所有制的一個突出特點。據印度全國第8 次抽樣調查顯示，各地區出租和轉租的土地占全部土地的1l%~26%，在全印平均占20%，這里尚不包括永佃農的土地。
印度的佃農可分為三類：永佃農、暫佃農和依附佃農。永佃農在按時交納地租的條件下，對土地擁有固定的、可繼承的使用權。暫佃農的租佃權則是暫時的，隨時都有可能被剝奪。依附佃農狀況最慘，他們附屬于別的佃農，不僅沒有任何租佃保障，而且還得服種種徭役。佃農交納的地租一般占收獲量的1/2 以上。
從1953 年起，印度各邦先后通過了《租佃改革法案》。其主要內容是保障租佃關系，調整地租和授予佃農土地所有權。法案宣稱：“佃農對持續耕種的租田享有永久租佃權，地主不得驅逐佃農。”第一和第二個五年計劃建議，地租額不得超過收獲量的1/4 或1/5。但各邦規定的地租率差別很大，最低的為1/6，最高的為1/2。此外，規定將實物分成地租改為固定現金地租，以清除地租的劇烈波動，并且授予佃農隨意購買土地的權力。
但是，實際上所謂的《租佃改革法案》并未能得到很好的實施。大地主利用法案中的種種漏洞，并以各種借口，不僅將大批暫佃農趕走，甚至還迫使永佃農“自愿”退佃。據調查，在海德拉巴，1951~1955 年期間，永佃農減少了57%，他們耕種的土地減少了59%，不僅如此，地主對“公平租額”法令根本不予理睬，他們采取口頭契約的形式不斷地更換佃農，并任意提高地租。如在西孟加拉，租佃改革法案通過后，分成農所得的份額，不僅沒有增加反而由原來占總收成的50%減到了45%;再如，在海德拉巴，土地租額甚至比土改前提高了19%。印度政府的租佃改革法案并沒有真正起到保護佃農的作用，在一些地區反而導致了地主大肆奪佃，向佃農榨取更高的地租。1974 年，印度國大黨的一份材料承認，各個組織所作的調查表明，為佃農租佃權所提供的法律保障幾乎在各個邦都沒有得到實施，旨在幫助佃農和分成農而制定的關于土地租額的法令也被破壞了。
2. 第二階段：1960年至今
1959 年，印度國大黨在那格浦爾年會上通過了一項《關于農業制度問題的決議》，要求各邦政府在1959 年年底以前完成關于土地持有最高限額的立法。
1961 年年底，印度政府要求在各邦實施土地持有最高限額法案(事實上直到1963 年各邦才完成立法)，以便由國家征收超過限額的“剩余”土地，并交給村評議會分配給無地、少地農民，或由農業合作社耕種。由于法律漏洞很多，限額伸縮性很大(如拉賈斯坦邦規定每人可持有22~336 英畝土地)，再加上規定了許多豁免(如不受最高限額限制的土地種類在北方邦有20 種之多)，結果，“剩余”土地就變得寥寥無幾。截止到1972 年，全印宣布“剩余”的土地只有2315萬英畝，其中進行再分配的只有1255 萬英畝(印度計劃委員會1973 年《土改小組報告書》)。1971 年8 月，印度中央土改委員會確定調整土地持有的最高額，
規定以五口之家為一個單位，可持有上等土地10~18 英畝，或中等土地17 英畝，或劣地、沙地、山地54 英畝以上。1977 年3 月，印度人民黨執政后，規定每個農戶最低土地持有額為2.5 英畝。但這些規定同樣沒有得到認真實行。政府估計的“剩余”土地為2 778 萬英畝，但截至1982 年12 月，宣布的“剩余”土地只有1 668 萬英畝，占60%，其中已分配的只有784 萬英畝，占28.2%。
3. 土地制度改革的效果
印度的土地制度改革顯然是失敗的，沒有解決貧困，沒有實現“耕者有其田”。失敗的原因很多，改革和農業發展、農業政策脫節，在實施過程中被拖延和否定，也沒有得到外援機構的鼓勵等。雖然失敗，但是仍對印度農村土地關系產生了深遠影響，這些失敗的改革有助于破壞農村中舊的平衡關系(地主和農奴等)，削弱了原有的土地權屬，為新標準的建立奠定了基礎。
(摘自蒲堅《解放土地：新一輪土地信托化改革》，中信出版社)
中國鄉村發現網轉自：土地資源網
(掃一掃，更多精彩內容！)
