[ 目的/ 意義] 當(dāng)前，我國(guó)城市的住宅需求開(kāi)始由數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升、由短期重建轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期保有和經(jīng)營(yíng)。在此背景下，急需推動(dòng)以長(zhǎng)壽命、高質(zhì)量為政策導(dǎo)向的住宅供給模式的轉(zhuǎn)型。然而，長(zhǎng)壽命住宅的推廣存在與土地產(chǎn)權(quán)制度的矛盾以及初期成本過(guò)高等問(wèn)題。
[ 方法/ 過(guò)程] 本文在分析和借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了依托于SI 住宅體系（即結(jié)構(gòu)主體和填充部分分離）的技術(shù)政策新模式，即“立體土地”。該模式將長(zhǎng)壽命住宅的結(jié)構(gòu)部分與填充部分區(qū)分開(kāi)來(lái)，并將結(jié)構(gòu)部分視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，即立體化的土地。“立體土地”作為由地方政府或社會(huì)團(tuán)體管理的公共資源，以少于70 年的合同期出讓給開(kāi)發(fā)商或居民。
[ 結(jié)果/ 結(jié)論] 這種理念是對(duì)城市土地資源的拓展，這種模式不但可以大幅增加空間資源的總量，還有助于地方政府對(duì)空間資源進(jìn)行集約化管理，有助于解決土地管理中賣(mài)地生財(cái)問(wèn)題，有助于形成高質(zhì)量的城市資產(chǎn)和景觀環(huán)境，有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅生產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。
1 引言
經(jīng)過(guò)若干年的大規(guī)模建設(shè)，我國(guó)已經(jīng)基本告別了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代，住房的需求和供給模式正面臨深刻的轉(zhuǎn)型；但是，我國(guó)城市住宅的平均壽命只有30 年左右，遠(yuǎn)低于國(guó)家《住宅建筑規(guī)范》的規(guī)定（住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50 年）和歐美等國(guó)的住宅壽命（歐洲國(guó)家大多超過(guò)80 年，美國(guó)為44 年）。住宅壽命的短暫，特別是尚在使用期內(nèi)的拆遷和利益性拆除，不僅是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也帶來(lái)沉重的環(huán)境負(fù)擔(dān)。這種以高消耗和高排放為代價(jià)的社會(huì)財(cái)富積累方式是不可持續(xù)的，為此，急需轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，延長(zhǎng)住宅的使用壽命。
在這一背景下，近年來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)借鑒日本等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提出了發(fā)展長(zhǎng)壽命高品質(zhì)的“百年住宅”的戰(zhàn)略。當(dāng)前，這一戰(zhàn)略對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和住宅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型具有重大實(shí)際意義。它不僅能夠減輕住宅建設(shè)的資源環(huán)境壓力，而且有利于抵御各種自然災(zāi)害和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，有利于維持社區(qū)的穩(wěn)定，有利于緩解拆遷矛盾和利益沖突。同時(shí)，百年住宅的推廣將推動(dòng)住宅發(fā)展模式的重組和優(yōu)化。
然而，在現(xiàn)有政策體制下，實(shí)施“百年住宅”戰(zhàn)略在城市規(guī)劃、土地制度和城市管理等方面存在不少實(shí)際困難，歸結(jié)起來(lái)，主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面。
一是與城市快速發(fā)展和規(guī)劃更新的矛盾。百年住宅對(duì)土地利用的穩(wěn)定性提出了很高的要求。百年住宅建成后，如果遇到規(guī)劃變更或拆遷，非但不能達(dá)到延長(zhǎng)建筑使用壽命的初衷，反而會(huì)造成更大的浪費(fèi)。然而，我國(guó)正處在大規(guī)模和快速城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵時(shí)期，人口、產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)帶來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)的劇烈變化。為了適應(yīng)城市發(fā)展的需要，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的調(diào)整比較密集，這是當(dāng)前發(fā)展階段的客觀需要。特別是在城市發(fā)展戰(zhàn)略確定的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種需求尤其迫切。如何協(xié)調(diào)好百年住宅與城市快速發(fā)展和規(guī)劃更新的矛盾，是推廣百年住宅戰(zhàn)略的難點(diǎn)之一。
二是高額的初期價(jià)格成本與居民支付意愿的矛盾。為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)壽命高品質(zhì)的政策目標(biāo)，百年住宅應(yīng)該具有良好的區(qū)位，交通便捷，堅(jiān)固耐用，而且是具有設(shè)計(jì)靈活性的高質(zhì)量住宅。毋庸置疑，這些要求必然會(huì)使住宅價(jià)格成本大幅上升。從政府的角度來(lái)說(shuō)，如果百年住宅確實(shí)能夠帶來(lái)資源環(huán)境和社會(huì)方面的效益，政府是可以提供一定的補(bǔ)貼的。從客戶的角度來(lái)說(shuō)，如果百年住宅確實(shí)帶來(lái)效用的提高，那么就會(huì)轉(zhuǎn)化為支付意愿。然而，百年住宅的資源環(huán)境和社會(huì)效益是否顯著，以及其成本能否轉(zhuǎn)化為客戶價(jià)值，都存在很大疑問(wèn)。受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，百年住宅的價(jià)格成本與普通家庭對(duì)住房的支付能力之間尚存在較大差距。
三是與土地使用年限的矛盾。我國(guó)住宅建設(shè)用地的出讓年限為70 年。在規(guī)定的70 年土地合同期間內(nèi)，土地流轉(zhuǎn)受到地上建筑物的限制。為了實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，只能采取拆遷的方式來(lái)解決產(chǎn)權(quán)矛盾，由此帶來(lái)拆遷頻率過(guò)高、拆遷過(guò)度的問(wèn)題。同時(shí)，拆遷成本的上升，推高了房地產(chǎn)價(jià)格。此外，住戶如果到期后不能順利清退，將嚴(yán)重降低土地資源的利用效率。對(duì)于70 年土地產(chǎn)權(quán)到期后土地和地上建筑物的具體處置辦法，至今仍然存在諸多疑問(wèn)。根據(jù)2007 年10 月1 日施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)70 年土地產(chǎn)權(quán)到期后，居民仍然擁有地上建筑物的產(chǎn)權(quán)，可以繼續(xù)居住。這一規(guī)定雖然保護(hù)了居民對(duì)地上建筑物的所有權(quán)，但是如何維護(hù)社會(huì)公共利益，通過(guò)土地資源的合理流轉(zhuǎn)獲得最大的利用效率，還是一個(gè)懸念。在實(shí)踐中，社會(huì)各界也提出了很多異議，如居住者應(yīng)繳納下一使用期的土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)用、土地應(yīng)無(wú)償清退、應(yīng)由地方政府回購(gòu)殘存建筑產(chǎn)權(quán)等。可見(jiàn)，與土地產(chǎn)權(quán)制度的矛盾如果不能得到合理解決，百年住宅的推廣是不現(xiàn)實(shí)的。
四是住宅更新和維護(hù)方面的困難。隨著住宅使用年限增加，維護(hù)成本將逐漸上升。在日常維護(hù)之外，定期的大規(guī)模維修和部件更換也成為必需。目前，我國(guó)城市中大部分商品住宅都是20 世紀(jì)90 年代末以來(lái)建成的，尚未到達(dá)維修高峰期，但根據(jù)日本等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在交付使用20~30 年左右，集合住宅必須要進(jìn)行大規(guī)模的維修，否則就會(huì)因年久失修而嚴(yán)重老化。然而，在現(xiàn)有制度下，住宅的更新維護(hù)存在很大的難度。一是資金困難，更新購(gòu)房之初繳納的維護(hù)基金基本上不能覆蓋日常維護(hù)之外的大修。二是在70 年之內(nèi)沒(méi)有明確的維修時(shí)間約定，70 年產(chǎn)權(quán)到期后也沒(méi)有清除重建的約定。另外，集合住宅的維修和拆除重建，要求所有住戶必須達(dá)成一致意見(jiàn)，如何解決這一難題，目前還缺乏必要的考慮。
目前，政府和學(xué)術(shù)界對(duì)于規(guī)劃方面的問(wèn)題比較關(guān)注，也提出了很多解決問(wèn)題的看法和思路。例如，要以科學(xué)的規(guī)劃引領(lǐng)百年住宅的發(fā)展，強(qiáng)化規(guī)劃的前瞻性和穩(wěn)定性；加強(qiáng)空間資源的集約化利用和管理，減少政策性拆遷等。
筆者認(rèn)為，在長(zhǎng)壽命住宅的規(guī)劃方面，重點(diǎn)是與各個(gè)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，對(duì)其建設(shè)比例和空間布局加以規(guī)制。在經(jīng)濟(jì)政策方面，應(yīng)為長(zhǎng)壽命住宅的發(fā)展創(chuàng)造合理的動(dòng)力機(jī)制。依照經(jīng)濟(jì)學(xué)“誰(shuí)獲益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，它給消費(fèi)者提供的優(yōu)質(zhì)環(huán)境，應(yīng)該主要通過(guò)客戶價(jià)值的轉(zhuǎn)化來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值。與此同時(shí)，它對(duì)于減少資源消耗、保持城市活力等也做出了積極的貢獻(xiàn)，政府應(yīng)該對(duì)此提供相應(yīng)的補(bǔ)貼。
此外，應(yīng)該以公共住宅為重點(diǎn)實(shí)施百年住宅戰(zhàn)略。在不同類(lèi)型的住宅中，政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者所承擔(dān)的主體角色是不同的。在公共租賃住宅中，政府作為客戶主體，對(duì)于初期成本具有較強(qiáng)的承受能力，也有能力運(yùn)用信貸金融等手段解決初期成本過(guò)高的問(wèn)題；同時(shí)，建造長(zhǎng)壽命高質(zhì)量的公共租賃住宅，也有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。對(duì)于商品化住宅，居民家庭是直接的客戶群體，對(duì)高昂的初期成本的承受能力有限。因此，以公共租賃住宅作為推廣百年住宅戰(zhàn)略的突破口是最具可行性的模式。
那么，在量大面廣的商品住宅建設(shè)中，百年住宅戰(zhàn)略能否推廣呢？筆者認(rèn)為，如果沒(méi)有賴以發(fā)展的制度和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，僅靠政府獨(dú)力推動(dòng)，或依賴開(kāi)明開(kāi)發(fā)商的無(wú)私投入，均難以持久。為此，必須探索一種能夠綜合解決以土地制度為核心的各種問(wèn)題的革新性技術(shù)政策方案。
2 日本SI 定期借地模式的經(jīng)驗(yàn)借鑒
2.1 何謂SI 定期借地模式
事實(shí)上，百年住宅帶來(lái)的建筑成本問(wèn)題和維護(hù)問(wèn)題在其他推廣百年住宅的國(guó)家也同樣存在。對(duì)此，日本國(guó)土技術(shù)政策研究所開(kāi)發(fā)了一種新的住宅模式，即SI 定期借地模式，為我國(guó)提供了有益的借鑒。
所謂SI 定期借地模式，是利用定期借地制度（有一定期限的土地產(chǎn)權(quán)制度）使長(zhǎng)壽命的SI 住宅能夠以較低價(jià)格實(shí)施的制度設(shè)計(jì)。該模式由日本建設(shè)省建筑研究所開(kāi)發(fā)，因其創(chuàng)造性地通過(guò)制度設(shè)計(jì)使SI住宅的可行性大大增強(qiáng)而受到關(guān)注。
SI 體系中S（Skeleton）和I（Infill）分指建筑的結(jié)構(gòu)部分和填充部分，通過(guò)結(jié)構(gòu)和填充兩部分的明確分離，達(dá)到結(jié)構(gòu)部分能夠?qū)崿F(xiàn)100 年以上的長(zhǎng)壽命，而填充部分卻可以靈活改變的集合住宅。通過(guò)這樣的構(gòu)造體系，將來(lái)各種需求的變化能夠通過(guò)填充部分的更新來(lái)實(shí)現(xiàn)，而不必變動(dòng)結(jié)構(gòu)框架。這就使得住宅能夠得到長(zhǎng)期的有效利用，使百年住宅的理念得到具體的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際需要，甚至還可以在結(jié)構(gòu)框架不變的情況下靈活改變建筑的用途，如由住宅改為辦公等。由于具有高度靈活的特點(diǎn)，SI 住宅在滿足個(gè)性化設(shè)計(jì)的需要方面也具有很大優(yōu)勢(shì)。
所謂的定期借地權(quán)，是指土地合同約定期滿后，不再延續(xù)土地租借合同，乙方有義務(wù)清除地上的建筑物、無(wú)條件地將土地歸還給甲方。日本標(biāo)準(zhǔn)的土地定期租借期限為50 年。由于土地只是定期租借，而并不是永久地購(gòu)買(mǎi)，定期借地的價(jià)格大幅低于一般的土地價(jià)格。這種制度與我國(guó)現(xiàn)行的70 年土地產(chǎn)權(quán)制度有一定相似之處，只是我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)者不是個(gè)人，而是國(guó)家。
顯然，壽命超過(guò)100 年的地上建筑物和50 年的土地合同期之間是有矛盾的。為了解決這個(gè)矛盾，SI 定期借地提出，當(dāng)合同期滿時(shí)，乙方只需要清除填充體，而把結(jié)構(gòu)部分返還給甲方。這實(shí)際上是把填充部分當(dāng)作地上建筑物，而把結(jié)構(gòu)部分和土地一樣，看作永久性的固定資產(chǎn)。換而言之，甲方可以將土地和SI 住宅的結(jié)構(gòu)部分一起來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，當(dāng)土地和結(jié)構(gòu)體的合同期滿時(shí)，既可以收回它們重新建造填充體并以原來(lái)的方式賣(mài)給居住者，也可以采用出租房的方式對(duì)新的SI 住宅加以利用。
2.2 SI 定期借地模式的優(yōu)點(diǎn)和啟示
這種方式給居住者、土地所有者和社區(qū)都帶來(lái)了明顯的利益。首先，對(duì)居住者來(lái)說(shuō)，既可以獲得根據(jù)自己的個(gè)性化需要而設(shè)計(jì)高品質(zhì)住宅，又可以節(jié)省一大筆開(kāi)支。20 世紀(jì)80 年代中期以來(lái)，日本大城市的土地成本占到住宅價(jià)格（包括土地和地上建筑物）的一半以上，SI 定期借地的方式設(shè)定了一個(gè)借地合同期，消費(fèi)者不必為土地和SI 住宅的結(jié)構(gòu)部分一次性地永久買(mǎi)單。這給消費(fèi)者提供了一個(gè)新的選擇。據(jù)測(cè)算，這種方式可以使SI住宅的價(jià)格降低1/3 左右。
其次，對(duì)土地所有者來(lái)說(shuō)，以SI 定期借地的方式有利于土地資產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。既不必?fù)?dān)心土地合同到期后，居住者會(huì)不會(huì)如期返還，也不必?fù)?dān)心地上建筑物沒(méi)有辦法清除。事實(shí)上，長(zhǎng)期土地經(jīng)營(yíng)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響，當(dāng)住房不那么緊缺，或經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，昂貴的地價(jià)使很多土地所有者面臨找不到客戶的風(fēng)險(xiǎn)。采用SI 定期借地模式大大減少了這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于社區(qū)來(lái)說(shuō)，SI 定期借地住宅同樣十分有利。在實(shí)踐中，一般集合住宅的土地按照面積由住戶共同所有。因此，集合住宅的更新和維護(hù)面臨的最大困難是同一棟住宅樓中的居民難以達(dá)成共識(shí)。正因如此，大量集合住宅難以如期得到有效的維護(hù)和翻新，致使建筑物不斷老化，由此帶來(lái)精英階層的離去和社區(qū)的衰退。而SI 定期借地的住宅，結(jié)構(gòu)部分的維護(hù)責(zé)任明確地屬于甲方，由于設(shè)定了明確的合同年限，土地所有者經(jīng)過(guò)若干年之后即可以對(duì)結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行一次有效的維護(hù)，或者對(duì)填充部分進(jìn)行重建。免去了住戶之間進(jìn)行商討的必要。因此，SI 定期借地住宅有助于維持優(yōu)良的居住環(huán)境，有助于社區(qū)保持活力。
根據(jù)對(duì)日本人的生活方式和居住形態(tài)的調(diào)查研究，大部分已經(jīng)實(shí)施的SI 定期借地住宅推薦采用30 年的合同期。為了解決30 年合同期滿后居住者不會(huì)清除填充體并把土地和結(jié)構(gòu)體歸還給土地所有者的后顧之憂，在30~60 年之間的階段，設(shè)計(jì)了2個(gè)選項(xiàng)：一是能夠正常歸還的情況，土地所有者將重新建造填充部分，繼續(xù)以定期借地的方式經(jīng)營(yíng)SI住宅。二是無(wú)法正常歸還，且居住者要繼續(xù)住下去的情況。這時(shí)土地所有者可以買(mǎi)回填充部分，并以出租房屋的方式讓居住者繼續(xù)住。在實(shí)際操作中，買(mǎi)回填充部分的成本可以用以后的租金來(lái)沖抵。這樣，在30~60 年間的SI 住宅利用方式上，只需要土地所有者和居住者之間進(jìn)行個(gè)別協(xié)商，比要求所有居民統(tǒng)一決策的難度要小得多。
歸納起來(lái)，SI 定期借地模式的要點(diǎn)，同時(shí)也是值得我國(guó)百年住宅借鑒的核心觀點(diǎn)，一是重新定義了住宅填充部分、結(jié)構(gòu)部分和土地的關(guān)系。打破了填充部分和結(jié)構(gòu)部分的產(chǎn)權(quán)必須一致的傳統(tǒng)觀念，居住者購(gòu)買(mǎi)的是填充部分，而SI 住宅的結(jié)構(gòu)部分和土地一樣，由土地所有者作為長(zhǎng)期資產(chǎn)以出租的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)。二是通過(guò)合同的方式明確界定了SI 住宅的使用期（合同期），一方面明確了使用權(quán)人的清退義務(wù)，另一方面使住宅的使用期與建筑壽命、土地使用期限明確分離，從而較好地解決了長(zhǎng)壽命與實(shí)際家庭生活需要、土地使用年限之間的矛盾，并使得住宅的維護(hù)能夠比較順利地進(jìn)行。
3 我國(guó)城市百年商品住宅的政策模式的探討
3.1 “立體土地”的提案
借鑒日本的SI 定期借地住宅模式，并基于我國(guó)土地政策和商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，筆者提出面向我國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)的百年住宅模式，并稱之為“立體土地”模式。
這一模式采用SI 住宅的技術(shù)體系，將百年住宅的結(jié)構(gòu)部分與填充部分明確區(qū)分開(kāi)來(lái)。在此基礎(chǔ)上，我們將結(jié)構(gòu)部分視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，換而言之，作為一種立體化的土地，由地方政府或地方政府委托授權(quán)的社會(huì)組織所有并經(jīng)營(yíng)。
在理念上，“立體土地”是對(duì)城市土地資源的拓展。像立體停車(chē)場(chǎng)、立體道路一樣，“立體土地”模式不但可以大幅增加空間資源的總量，還有助于地方政府對(duì)空間資源進(jìn)行集約化管理。同時(shí)，擁有百年壽命的“立體土地”也構(gòu)成高質(zhì)量的城市資產(chǎn)，對(duì)于形成良好的城市環(huán)境具有很大的促進(jìn)作用。
作為一種公共資源，“立體土地”應(yīng)按照一定合同期出租的方式出讓給開(kāi)發(fā)商或居民。筆者認(rèn)為，一定要堅(jiān)持采用出租的方式，才有可能解決土地管理中賣(mài)地生財(cái)、寅吃卯糧的問(wèn)題，也才能保證“立體土地”的正常維護(hù)和管理。
3.2 “立體土地”的可行性
在百年住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，“立體土地”的開(kāi)發(fā)與填充部分的開(kāi)發(fā)成為截然不同的兩個(gè)內(nèi)容，具有不同的主體。“立體土地”的開(kāi)發(fā)與道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)相似，由地方政府委托給承建商進(jìn)行建設(shè)，然后作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)出讓給住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。填充結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)實(shí)施，并可以以賣(mài)房、出租等方式運(yùn)營(yíng)。填充部分的產(chǎn)權(quán)合同期，應(yīng)該基于住宅生命周期（包括老化速度、維護(hù)需要、新技術(shù)等）和家庭生命周期的深入研究來(lái)確定，但原則上應(yīng)有利于減少更新維護(hù)的難度和拆遷矛盾，適應(yīng)家庭生活方式演變的需求。此外，填充部分在約定合同期內(nèi)的產(chǎn)權(quán)，可以在市場(chǎng)上自由交易和買(mǎi)賣(mài)。
圖1 比較了一般商品房開(kāi)發(fā)與在“立體土地”上開(kāi)發(fā)商品房的初期價(jià)格成本。假設(shè)人們可以按照20 或30 年的貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅。由左圖和右圖的比較可見(jiàn)，通過(guò)設(shè)定較短的住宅合同年限、把土地價(jià)格轉(zhuǎn)化為土地租金、把“立體土地”的租金成本分?jǐn)偟胶贤陂g等幾種策略的組合，大大降低了百年住宅的初期成本。由此可見(jiàn)，“立體土地”的模式更有利于實(shí)現(xiàn)百年住宅客戶價(jià)值的合理轉(zhuǎn)化。
作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，“立體土地”的年限有可能脫離住宅用地70 年產(chǎn)權(quán)的限制，形成一種新型的基礎(chǔ)設(shè)施種類(lèi)。百年住宅作為一種全新的資產(chǎn)，與現(xiàn)存土地產(chǎn)權(quán)、建筑產(chǎn)權(quán)沒(méi)有繼承關(guān)系，制度層面的制約比較少。因此從理論上來(lái)說(shuō)，是完全可行的。
另一方面，其具體實(shí)施方案還需要在法律等層面進(jìn)行深入探討。對(duì)實(shí)施過(guò)程中有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，也還需要通過(guò)比較研究和社會(huì)實(shí)驗(yàn)等手段進(jìn)行更加細(xì)致全面的研究。
4 結(jié)語(yǔ)和展望
筆者認(rèn)為，“立體土地”模式在我國(guó)城市具有極高的適用性。其推廣的成效可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以土地私有化為制度基礎(chǔ)的日本。
其一，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和快速城鎮(zhèn)化的歷史階段，住房需求旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模宏大，為“立體土地”模式的大規(guī)模推廣提供了社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
其二，該模式有助于與人口結(jié)構(gòu)變化和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地資源的靈活運(yùn)用。我國(guó)自20 世紀(jì)70 年代開(kāi)始實(shí)施計(jì)劃生育政策，人口結(jié)構(gòu)和家庭構(gòu)成得到了很大調(diào)整。目前，數(shù)個(gè)老人只有一個(gè)孫輩的現(xiàn)象非常普遍。城市住宅總套數(shù)與家庭總戶數(shù)的比例經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整持續(xù)改善，通過(guò)保障房的建設(shè)和商品房持有、租賃等多種市場(chǎng)化方式的供給，總量不足和住房緊缺的狀況基本得到改善。自20 世紀(jì)末以來(lái)，我國(guó)在未富先老的情況下步入老齡社會(huì)，且老齡化速度正不斷加快。預(yù)計(jì)2050 年，全國(guó)1/3 的人口都是60 歲以上的老人。無(wú)疑，家庭消費(fèi)觀念必須適應(yīng)社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的變化，與其讓并不十分富裕的祖輩和父輩家庭購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)壽命住宅并留給兒女，不如購(gòu)買(mǎi)與自身使用需要相適應(yīng)的期限比較短的舒適型住宅。
其三，從社會(huì)和環(huán)境效益來(lái)講，這種模式有利于塑造良好的城市環(huán)境，減少資源浪費(fèi)和保持城市活力。為了引導(dǎo)人們?cè)诔鞘兄行膮^(qū)長(zhǎng)久、安心地居住，保持城市的競(jìng)爭(zhēng)力，要求住宅區(qū)位便捷、寬敞、高質(zhì)量，對(duì)未來(lái)的生活方式變化具有靈活的適應(yīng)性，同時(shí)有良好的建筑維護(hù)和社區(qū)感。通常來(lái)說(shuō)，這些要求必然會(huì)帶來(lái)住宅價(jià)格成本的大幅上升，而在“立體土地”模式下，結(jié)構(gòu)部分的租金分?jǐn)傇谡麄€(gè)居住的期間，消費(fèi)者只需要負(fù)擔(dān)填充部分的初期價(jià)格成本，同時(shí)由于剝離了結(jié)構(gòu)部分且填充部分的合同期限縮短，住宅的初期價(jià)格成本能夠有效地降低。這些措施將有效地改善人們對(duì)住房的可支付性。其結(jié)果將提升人居環(huán)境的質(zhì)量，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，在節(jié)地、節(jié)能、減少結(jié)構(gòu)部分的拆遷浪費(fèi)等方面也將有所貢獻(xiàn)。
其四，有助于集合住宅的維護(hù)和管理，防止社區(qū)衰退。作為集合住宅主體結(jié)構(gòu)的“立體土地”，被視為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分，其維護(hù)和管理具有明確的主體。像道路、綠化的維護(hù)一樣，地方政府或地方政府委托的公共團(tuán)體可以對(duì)之進(jìn)行定期的維修和養(yǎng)護(hù)。其成本主要由“立體土地”的租金收入支出，各地方政府也可以利用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行一定的補(bǔ)貼。集合住宅的填充部分的維護(hù)主要是通過(guò)縮短合同使用年限，使其老化狀態(tài)和維護(hù)費(fèi)用處于一個(gè)可控的范圍內(nèi)。當(dāng)合同期滿時(shí)，居住者不再擁有填充部分的產(chǎn)權(quán)，填充部分或清除重建，或以出租方式讓原居住者或其他家庭繼續(xù)使用。由于免除了產(chǎn)權(quán)的困擾，“立體土地”的所有者成為決策的唯一主體，可以根據(jù)填充部分的老化狀態(tài)進(jìn)行理性的判斷。因此，在“立體土地”模式下，集合住宅結(jié)構(gòu)和填充部分能夠分別獲得有效的維護(hù)和管理，為維持良好的居住環(huán)境，保持社區(qū)活力提供了保障。
其五，“立體土地”模式的實(shí)施將帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的分化。從產(chǎn)業(yè)分工到產(chǎn)業(yè)分化，再到產(chǎn)品分化，是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展的一般規(guī)律。可以肯定的是，“立體土地”的推廣，必然會(huì)帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的顯著調(diào)整；將促進(jìn)“立體土地”建設(shè)和管理維護(hù)、填充部分開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)分工；將帶動(dòng)“立體土地”的標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量提升，帶動(dòng)填充部分部件產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和技術(shù)進(jìn)步，促進(jìn)以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量的提升。由于房源類(lèi)型的分化、住房信息和中介服務(wù)行業(yè)也會(huì)有一定的調(diào)整。
綜上所述，“立體土地”為我國(guó)實(shí)施百年商品住宅提供了有意義且具有可行性的具體化路徑。但是，作為一件新生事物，“立體土地”的實(shí)施、運(yùn)營(yíng)和管理尚無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循，在政策層面，需要在法律體系、空間資源管理、城市景觀環(huán)境、居住形態(tài)和住房需求演化規(guī)律、維護(hù)成本和周期等方面開(kāi)展深入研究。同時(shí)，要想順利實(shí)施和推進(jìn)，離不開(kāi)相關(guān)政府部門(mén)之間、中央政府和地方政府之間、開(kāi)發(fā)商、建造商以及學(xué)術(shù)界之間的積極配合，通過(guò)合作開(kāi)展聯(lián)合攻關(guān)。
致謝 感謝國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心林家彬研究員、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)委員會(huì)孫克放研究員、中國(guó)百年建筑研究院朱文俊院長(zhǎng)、中國(guó)村鎮(zhèn)發(fā)展促進(jìn)會(huì)賀鳳娟教授等對(duì)本研究的寶貴建議。
引用格式： 高曉路， 陳蔚. “ 立體土地”：我國(guó)城市推廣長(zhǎng)壽命住宅的政策模式探討[J]. 智庫(kù)理論與實(shí)踐，2016，1(6)：45-51.
作者簡(jiǎn)介:
高曉路：中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員，中國(guó)科學(xué)院大學(xué)教授，東京大學(xué)都市工作博士
陳蔚：保利(北京) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，項(xiàng)目經(jīng)理，中國(guó)科學(xué)院大學(xué)人文地理學(xué)碩士。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：微信號(hào) 智庫(kù)研究
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