1、關鍵是把房子的居住功能與投資功能區隔開
一方面，住房作為商品，使用價值是供人居住，屬于耐用消費品。消費者無論買房還是租房，都是商品交換行為。另一方面，在市場經濟條件下，由于土地有長期升值的趨勢，因而房子（實質是土地）又可以成為投資品，可以投資保值，也可以投機賺錢。
這樣，住房市場的購買行為就分為兩類，一類是為了消費，另一類是為了投資或投機。社會上的低收入人群（即窮人）和絕大多數中等收入人群，買房或租房的目的是改善居住條件，更好地從事本職工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群（即富人），在滿足居住需求之后，還有較多資金，就會考慮再買更多的房子，但目的已不是消費，而是投資保值。還有的人自己本沒有多少錢，但頭腦靈活、善于鉆營，能夠從銀行或其他方面借來大量資金，購買大量住宅，轉手倒賣賺大錢，這就是投機了。
顯然，對于社會上不同的購房需求，必須區別對待，特別是對中低收入人群的消費性住房需求，要有專門的制度安排。
西歐、北歐許多國家房價長期穩定，最主要的原因，是窮人的住房由政府保障，普通工薪階層的住房，通過參加非盈利的住宅合作社解決。二者合計，約占社會住房供應總量的一半。這些房子可以按規定的程序流轉，但卻不允許上市自由交易，即只能用于滿足消費者的居住需求，不能成為投資投機的對象。此外，還有約一半的房子由開發商提供，并允許投資投機，讓有錢人可以炒作房子賺錢，同時承擔相應的投資風險。這種制度安排，在住房的居住功能與投資功能之間筑了一道“防火墻”，使開發商不能壟斷全社會的住房供應，購房者因此具有較強的議價能力。我國80年代形成的改革思路，很大程度上也是借鑒了這些國家的經驗。
目前我國的城市住房制度存在的主要問題，是在指導思想上沒有把廣大勞動群眾的消費性居住需求放在首位，客觀上讓少數投資投機者的利益裹挾了勞動者的利益。多年來，國內有不少學者如王小強、易憲容等，對此有大量的深入研究和分析。（參見梁曉：〈壓房價≠房地產健康發展〉、〈得民心者得天下：居者有其屋〉；易憲容：〈高房價使財富分配機制嚴重扭曲〉、〈房價為何會越調控越高〉）
發展市場經濟，投資投機是題中應有之意。但應該看到，住房市場里的投資投機，與實體經濟里的投資有重大區別。在生產領域中，資金（資本）與勞動力相結合，可以創造財富、產生新的價值，而在房市里投資投機，則不會創造任何價值，不過是在買房人之間轉移價值而已。
不論任何社會，勞動者都是人口的絕大多數。他們終日辛勞，掙錢養家，拿出自己的血汗錢買房或租房，目的是改善自己的生活條件，能夠更好地工作，奉獻社會。他們中的體力勞動者（藍領），基本沒有條件在房市里搞什么投資；有些腦力勞動者（白領）雖有條件，但都有自己的事業和人生追求，也沒有時間和精力在房市里倒買倒賣瞎折騰。總之，廣大勞動者買房是為了消費，而不是投資。這樣，如何保證勞動者住房的消費屬性，就成了住房制度設計必須考慮的問題，這也是政府不可推卸的責任。
我國現行住房制度的一個顯著特征，是讓中等收入人群的消費性需求，與少數有錢人的投資投機需求混在一起，到開發商的市場上競爭。投資投機需求的行為特點是為賣而買，不管價格高低，只要房價看漲就敢于出手，在倒買倒賣之間，不斷推高房價。而消費性需求的行為特點則是買漲不買跌，房價看跌時猶豫不決怕吃虧，房價看漲時唯恐再漲，為了圓住房夢，想方設法四處籌錢也要買。買下的房子很可能是投資投機者之前在低價位時的斬獲，房市里的所謂窮人補貼富人，就是這樣發生的。
在這個問題上，開發商與投資投機者的利益完全一致，投資投機活動抬升了房價，開發商就能大發利市。開發商采用捂盤惜售，雇傭房托，傳播虛假信息等手段讓房價走高，投資投機客就可以繼續穩賺不賠。他們共同合作了十幾年，使中國城市的房價居高不下，尤其是在一、二線城市，包括大多數白領在內的工薪階層已經沒有能力買房了，買了房的也要作一輩子房奴。事實充分表明，要解決普通老百姓的住有所居問題，就必須改革住房制度，讓相關的房子只是耐用消費品，而不能成為投資品。
這里邊恐怕還有一個理論性或觀念性的問題，需要澄清，即如何看待房子的產權。現代產權理論認為產權是一組權利束，包括所有權、使用權，及其分解出的許多對資源進行配置的權利。在市場經濟中，這些權利都受法律保護。具體到住房，所有權是產權，租賃權是產權，合作社住宅的排他性使用權也是產權，這些權利雖然有很大區別，但都可以保障權利人住有所居。例如，西方發達國家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（個別國家達80％），這些自有住房中，就包括消費者參加合作社后，購買的不能上市交易的住房。此外，還有很多人靠租房解決居住問題。
我國1998年房改以后，相關部門對產權理論的理解不夠全面。例如，針對中低收入人群推出經濟適用房，政府在土地供應、稅收等方面優惠力度很大，按道理不允許上市才能保證房子的居住功能不產生異化。但政策卻規定，五年以后允許上市。這一來，經濟適用房就與商品房一樣成為投資投機的對象，由此產生一系列亂象，違背初衷，終歸失敗。后來推出的公租房，仍然提出五年以后可以買斷上市。筆者斷言，按此實施下去，公租房也會產生異化。再后來又推出共有產權房，依然是終將允許上市。這些一以貫之的思路表明，有關政府部門對產權理論的認識存在誤區，片面強調住房的所有權，而不注重保護住房的使用權、租賃權等其他權利。
廣大工薪階層買房的目的是為了住，而不是為了賣，多數家庭在相當長的時間里，只可能擁有一套住房，期間的房價高了還是低了，對他們沒有任何實際意義。就是說有沒有所有權，對他們并不重要，重要的是居住權必須得到保護。我國現行住房制度片面強調住房的所有權，結果是突顯了房子的投資功能，房價越炒越高，老百姓買不起，使他們的居住權受到嚴重侵害。
從事投資投機活動的人，也包括開發商，只要資金來源正當，不偷稅漏稅，不搞權錢交易，不違法亂紀，就不能讓他們對高房價承擔責任。應當負責的是相關政府部門的制度設計存在缺陷，使投資投機失去根本制約。實際上，一旦房價失控，投機商、開發商甚至各類房產中介，在暴利驅使下，必然會產生各種違法活動。這時，政府就會出臺短期調控措施，調控可能暫時抑制房價上漲，但也會打壓老百姓的住房需求，甚至傷及整體經濟，因此難以持久。只要稍有放松，投資投機又會卷土重來，房價又會高漲。如此循環往復，陷入惡性循環，這恐怕是我國城市住房市場的真實寫照。要擺脫這樣的尷尬局面，唯一的出路是按照把居住功能與投資功能區隔開的思路，深化住房制度改革。
2、對城市住房制度深化改革的設想
國家有關部門負責人曾經宣稱，解決城市住房問題的基本思路是“市場加保障”（趙沛楠：〈加快建設保障性安居工程多渠道解決住房困難家庭的住房問題，專訪住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉〉）。我認為，這個思路不能算錯，但失之籠統。
在“市場加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通過市場購買高檔住宅；又例如，美國模式是除了保障房外，政府財政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵中等收入人群加入合作社建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優惠，也是既是市場，又有保障的成分在里邊。盡管以上各國模式具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費性住房市場與投資、投機性住房市場區隔開來，或者說是把低、中、高檔住房區隔開來，對不同收入人群實行不同的住房政策。我國現行住房制度，也可以算是“市場加保障”，但顯然與上述模式有根本區別。
改革中國的城市住房制度，要從中國的實際出發，而不能簡單地照搬外國做法。新加坡模式雖然好，但我國現在的財力難以承受。美國模式似乎保障力度不夠。比較起來，北歐模式更值得借鑒，但具體的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著經濟實力和政府財力的增加，逐步加大保障力度，可能更現實一些。在統一的思路下，各個城市的具體做法也不宜“一刀切”。
具體設想如下。
1、最低收入人群即窮人，由政府提供廉租房。住廉租房的人沒有所有權，但居住權受法律保護。其實，廉租房也有一定的市場性，因為要交納租金。按照市場交換原則，租金水平不宜低于準成本（折舊加維修），以便政府的投資經過較長時間還是可以收回，投入再生產。但按社會公平原則，租金水平又不宜高于租戶月收入的30％。這是一個需要在對租戶收入水平調查清楚基礎上，左右權衡的問題。
不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，應從實際出發確定供應廉租房的人口比例。筆者認為，全社會平均，這個比例宜控制在10％左右。高了，政府財政不堪負擔。現在地方政府不僅要建廉租房，還要負責建公租房、共有產權房等，為了完成任務，普遍向市場融資。但從市場籌錢，盈利或還本付息的壓力很大，這也是各地方允許保障房五年后上市的一個現實原因。為了避免保障房的居住功能發生異化，建議政府只管到廉租房。管太多了不僅財政無力負擔，前期的融資、建設，后期的準入、退出、收取房租、維修等工作量很大，容易滋生機構臃腫、人浮于事、尋租腐敗等問題，不利于精兵簡政。
2、把大多數中等收入人群的購買力，從開發商的渠道里分離出來，發展各類可以居住使用、可以繼承，但是不能上市自由交易的住房，從制度上保證普通百姓的消費性住房，不得成為投資投機的對象。這一類住房，政府在土地、稅收、信貸等方面，給予適當優惠，可以說既是市場又有一定程度的政府保障。
其中，大力發展住宅合作經濟，是比較好的選擇。住宅合作社是非盈利經濟組織，所建的房子，沒有所謂的開發商利潤，即便政府不給任何優惠和扶持，價格也會控制在建安、土地、稅費、資金利息等成本范圍區間。以我國目前的經濟實力，政府恐難以給合作社直接的資金支持，但在土地供應和稅費等方面，還是可以給予優惠政策。合作社建房還有一個好處是適應范圍廣，中等收入群體中收入較高的人，參與建標準高一些、面積大一些的房子，收入低的人，建檔次低一點、面積小一點的房子。可以做到按需定供，不會產生開發商普遍存在的閑置浪費現象（參見〈中國城鎮住房空置率狀況及住房市場發展趨勢發布〉；〈北京380多萬房主失聯，上海10％的房子是空的，中國究竟有多少空房〉）。
此外，在一定時期內，現在的經濟適用房，共有產權房，限價商品房等，還可以繼續存在，但必須把允許上市的規定改為不允許上市。只要符合規劃，允許集體經濟組織在集體土地上，開發經濟適用房、共有產權房、限價房以及公共租賃房等。在縣城以下的小城鎮，還應允許小城鎮居民按一戶一宅原則，自建住房。政府則不再投資共有產權房和公共租賃房。
3、年收入在數百萬以上的富人在全國人口所占比例，大概不會超過5％。但他們主要居住在城市，因而占城市人口的比例會高一些，可以粗略估計為10％，一、二線城市的比例會更高。此外，中產階級中的高級白領收入也比較可觀，身家數千萬的已為數很多。他們也有條件像富人一樣，購買高檔商品房，并且有余力再買房子投資保值。這部分人占城市人口的比例，有可能達到20％。按以上估算，二者占城市人口30％左右，他們是開發商的主要服務對象，或者說開發商主要為這兩部分人蓋房子。
如此算下來，10％的最低收入人群靠政府，30％的高收入人群靠開發商，還有約60％的人，購買不能自由交易的消費性住房，或者租房解決居住問題。誠然，城市的原戶籍居民大部分已有了住房，但考慮新增的城市人口、流動人口特別是農民工等因素，基本格局恐怕不會根本改變。
以上城市住房制度改革的設想，實際是對80年代末90年代初形成的改革思路的回歸。若干年前，有人把現行住房制度概括為“雙軌制”（即商品房＋保障房）。針對這個說法，我提出“雙軌制”不能從根本上解決城鎮居民的住有所居問題，應該實行“三軌制”，增加一個以合作社住房為主的既是市場又有保障軌。七、八年過去，發展住宅合作經濟始終未受到應有的重視，因此仍有必要深入研究探討。
中國鄉村發現網轉自：野三坡論壇
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