一、理清思路
據媒體報道，國家有關部門負責人宣稱，解決城市住房問題的基本思路是“市場加保障”。我認為，這個思路過于籠統。
在“市場加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通過市場購買高檔住宅；又例如，美國模式是除了保障房外，政府財政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵中等收入人群合作建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優惠，也是既是市場，又有保障的成分在里邊。盡管各國具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費性住房市場與投資、投機性住房市場區隔開來，或者說是把低、中、高檔住房區隔開來，對不同收入人群實行不同的住房政策。
我國目前的模式，是對低收入人群提供保障性住房，此外一律走市場。顯然，這個模式存在重大的缺陷。在我國城市，中等收入人群為數眾多，是自住性住房消費的主體。他們收入雖相對高一些，但仍然承受不了被投資、投機不斷抬升的房價。他們從業的領域遍及各行各業，事業發展和個人發展的需要，也不允許他們把主要時間和精力用于投資、投機房產，加入炒房大軍。但在現行模式下，他們的住房問題難以解決，不能安居樂業。所謂“房奴”、“蟻居族”、“啃老族”、“蝸居族”等現象，皆由此而生。我認為，現在的城市住房模式應當改變，政府解決城市百姓住房問題的思路有必要作重大的調整。除了中等人群以外，農民工的住房問題，也還沒有明確的政策，也需要作通盤的考慮。
調整思路，要從中國的實際出發，而不能簡單地照搬外國做法。新加坡的辦法好，但我國現在的財力難以承受。美國的辦法似乎力度不夠。比較起來，北歐的辦法更值得借鑒，但具體的扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著政府財力的增加，逐步加大力度，可能更現實一些。在統一的思路下，各個城市的具體做法也不宜“一刀切”。
二、完善政策
1 住房供應要多元競爭，防止壟斷
上世紀80年代末至90年代初，理論研究和政策研究界探討城市住房制度改革，最終形成的思路是，對存量住房實行“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”方針；對增量住房的建造與供應，則是政府建房、合作建房、私人建房和開發商建房并舉。但后來實際執行，卻沒有按這個方針走。原有住房是只售不租，一步到位；新增住房的供應，一度只剩了開發商。改變方針，與當時急于甩財政包袱有很大關系。但這樣做，卻不符合社會主義市場經濟的規律。
本來，租和賣都是商品交換的形式，采用什么形式，應由消費者根據自己的情況決定。西方發達國家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（也有個別國家達百分之八、九十），仍有很多人依靠租房解決居住問題。我們只售不租，使解決住房問題的途徑過于單一，房屋租賃市場長期不能發育，誤導了人們的住房觀念，最終財政也還是要大量補貼。
本來，市場經濟中住房供應應該是多元競爭的，但一段時期內政府不投資了，對合作建房、私人建房也沒有任何鼓勵和引導措施，客觀上是打壓，結果導致開發商一家獨大，處于絕對壟斷地位。原來的無房戶和新增人口，解決住房問題只能去找開發商。但他們面對的是一個典型的賣方市場，正可謂“宰你沒商量”。隨著投資、投機日盛，房價節節攀升，形成了房子雖然大大的有，但大批窮人只能望房興嘆的現象，以及消費者補貼投資投機者，收入低的人補貼收入高的人等現象。
后來我們意識到，解決窮人的住房問題是政府的責任，逐漸建立并加強了廉租房等保障性住房的投入機制。從改革思路來看，實際是向90年代初的思路回歸。回顧這段歷史，是為了說明如下道理：房價高的根子是壟斷，而開發商的壟斷地位并不是開發商自己造成的，是政府的政策造成的。
保障性住房投入供應機制的建立，使窮人解決住房問題有了希望，應進一步加大這方面的改革力度。但白領和其他中產階級仍在作“冤大頭”，怎樣解決他們的問題？在國外，住宅合作社作為非盈利組織，已有160年的歷史，有很成熟的組織制度和管理模式，是解決人民住房問題的重要途徑。我認為，我國也應大力發展合作建房，為此，有必要在土地、融資、稅收等方面給予政策支持。此外，在小城鎮甚至小城市，也應允許私人建房。這些都是90年代初形成的改革思路。這一思路的基本精神之一是多元競爭，防止壟斷。按照這個精神，還可進一步考慮在條件成熟時，允許集體建設用地進入住宅市場。前提是用途管制、符合規劃。適宜進入住宅市場的集體建設用地，多處于城鄉結合部，因區位條件限制，一般適合建廉租住房（包括外來務工人員住房）、普通商品房等。
按照上述改革思路，我國的住宅市場將分為幾個層次：政府投入的保障性住房，主要解決低收入人群的問題；合作建房，主要解決中產階級的問題；私人建房和集體建設用地建的住房，可作兩者的補充；以上住房只能用于居住消費，不允許用于投資、投機。至于開發商，則主要建富人居住的住宅和商業地產等，并允許投資和投機。這些高檔物業即使因投資、投機而產生嚴重泡沫，也不會對中低收入人群造成大的危害。當然，開發商也可參與建普通商品房。由于存在其他競爭主體，所建房屋又不許投資、投機性購買，普通商品房的房價就不會失控，開發商也就只能從中獲得正常利潤。
2 積極引導住房需求
安居才能樂業，住房問題關系廣大人民的根本利益。解決好這個問題，不僅在房屋的供應上要實現多元化競爭，防止開發商壟斷，還要運用財政、金融、土地、稅收等各種手段，積極引導人們對住房的需求。
住房需求，有自住性需求，有投資、投機性需求。發展市場經濟，投資、投機是題中應有之義，房子作為資產，可以成為資本投資的對象。但過度了，就會產生泡沫經濟，造成資源浪費和金融風險。即使住房供應上把中低收入人群與富人切割開了，高檔物業價格飆升，也會對中低檔住房產生一定影響。因此，對于房市里的投資、投機，雖不能簡單地禁止，但也不能放任自流，而是必須加以節制。例如，投資、投機者完全使用自有資金的很少，大部分要依靠銀行信貸，銀行對投資性購房貸款，應慎重提供并適時適當調高利率。又例如，財產稅或物業稅有利于抑制投資、投機，如果因條件不成熟不能全面推出，可否考慮針對兩套以上購房行為，先出臺臨時性的住房特別保有稅？再例如，投資、投機性購房是為賣而買，獲利的實質是土地增值收益。本來我國已設立了土地增值稅，目的就是抑制土地投機，但卻執行不力。今后隨著所得稅的完善和財產稅的開征，土地增值稅可以取消，但現在還是應當加強征管的力度。
這里特別要指出的是，目前我國的住房供應，低端市場已基本切割出來了，但中端市場與高端市場尚未切割開。因此，仍壟斷房市的開發商們與投資、投機客們相結合，勢必不斷推高房價，使中等收入人群的利益受到極大損害，這正是目前所發生的情況。這一輪的房價上漲，銀行信貸寬松和各種“救市”政策，起著至關重要的作用。從去年的房市低迷到今年的房價飛漲，我們可以清楚地得出如下判斷：房市投資、投機本不可怕，可怕的是政府的政策失誤，會把投資、投機推向瘋狂。投資、投機者們所從事的是正常的市場活動，只要資金來源合法，不偷稅、漏稅，不搞權錢交易，就不應對市場的后果負責。該負責的，是我們的有關各級政府和各部門的政策。市場經濟體制剛剛建立，政府對如何調控經濟還在積累經驗，政策出現偏差難以避免，但應及時糾正偏差，避免重復性的失誤。
對于自住性的需求，也應積極引導，所謂引導，更多的是扶持。中等收入人群在住房問題上，面臨多種選擇，可以借貸購買高檔住宅，可以投資、投機，但真正適合他們的，則是購買中檔住宅從而有能力擴大其它方面的消費。引導他們選擇后者，需要有政策的傾斜。例如，按照國際上通行的住宅合作社章程，建房資金一般由住戶認股1/3，國家資助1/3，銀行長期低息貸款1/3。住房建成后產權歸合作社集體所有，社員有優先分配權、繼承權和使用權，但沒有所有權，不能出租和出賣，住房的維修保養由合作社管理委員會負責。合作建房目的是自住，沒有開發商利潤，價格便宜，又有財政和銀行的支持減輕個人負擔，加之蓋的房子質量好、配套齊全，自然能夠吸引人積極參加。類似這樣的辦法，我們完全可以參考借鑒。住宅合作社還有一個好處，消費者在設計階段就可介入，根據自己的支付能力和喜好，提出購買多大面積、什么樣式房子的愿望。這樣，合作社可根據社員的需要，設計和建造不同類型的房子，可謂需求引導供應。實際上，住宅合作社不僅適合中產階級的需要，也適合收入水平相對低一些的人群解決住房問題。其實，我國上世紀80年代就已有了住宅合作社，90年代初有關方面還曾出臺了《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》，住宅合作事業一度呈現了好的發展勢頭，90年代末，全國已有5000多家住宅合作社。如果能夠進一步扶持、引導、規范，本可有廣闊的發展前景。但房改全面推開以后，開發商成了扶持的重點，住宅合作事業因此停滯萎縮了。
引導住房需求，銀行發揮著重要作用。但現在我們的銀行的房貸政策，對投資、投機約束不夠，對自住性需求扶持力度更顯不足。美國是最發達的市場經濟國家，但他們并沒有簡單地把普通百姓的住房問題，完全推給市場。他們的“房的美”和“房利美”，依托政府的財政支持，以優惠的利率向特定人群提供住房信貸，為解決百姓的住房問題，發揮了重要作用。我們也應考慮建立類似的政策性金融機構。上世紀70年代，瑞典建立了“國家聯合儲蓄銀行和住房聯盟”（HSB），至80年代中期，聯合了3000多個住房合作社，掌握著30萬套住宅。合作社社員在那里存款，符合條件即可分配住宅。80年代中后期，HSB新建的公寓占全國新建公寓的25%。這個經驗，也很值得我們借鑒。
三、加強管理
管理，涉及許多環節，以下僅是幾例。
1 取消預售
開發商良莠不齊，有的開發商其實根本不具備開發實力，卻能在這個行當里賺大錢，一個重要原因是預售制度，使開發商能夠用買房人的錢蓋房，所謂“空手套白狼”。賣“樓花”，世界多數國家和地區都嚴格禁止。個別國家允許，也嚴格規定按工程進度和質量分期付款，購房人對每一期工程都要監督、查驗。我國在發展房地產業初期，為了扶持、鼓勵開發商，允許預售，可能是必要的，但卻不應成為長期的政策。事實證明，現行預售制度不能保障消費者權益。許多混亂，如購買面積與實際面積不符、偷工減料、實際格局與圖紙不符、質量低劣甚至卷款潛逃等，都與預售制度有直接關系，給消費者帶來無窮的傷害與煩惱。即使是奉公守法的開發商，預售制度也容易誘導他們盲目擴張。這樣的制度，沒有理由繼續實行下去了。停止預售，部分開發商可能資金斷裂，拖累銀行，可考慮采取過渡措施，如改一次性付全款為按工程進度和質量分期付款。最終，還是應當按國際慣例，取消預售制度為好。
2 “捂地”要付地租
開發商“捂地”時間加上施工期，一二年也好，三五年也罷，甚至更長時間，按道理這期間的地租應由開發商承擔，但實際上沒有哪家負擔，地價統統攤入房價，由購房者負擔。這樣明顯不合理的事情，該由誰來管，似乎并不明確。我以為，物價部門、建設部門都有責任管起來。
3 公開基本財務信息
開發商的成本、利潤等財務信息極不透明。據有關研究，我國城鎮居民總資產凈值中，房產凈值所占的比重，1995年為43.7%，2002年上升為64.4%，之后繼續上升。可見，老百姓一生的大部分心血都投到房子里了。企業到股市融資，要求其必須向社會公開財務信息，以保證股民權益。房子與股票相比，更是百姓的身家性命，為什么房子的信息就不能公開呢？老百姓并不想知道企業的商業秘密，他們只是需要了解成本、利潤等基本信息，所謂花錢買個明白。財務信息不明，稅收也不可能有科學依據，政府有關人員與開發商的關系也就說不清、道不明。誠然，開發商的財務比較復雜，房地產業發展的歷史短，一下子難以建立起完備的財務信息制度。但這件事應抓緊做，不宜久拖下去。
以上，從思路、政策和管理幾個方面，探討了房地產業存在問題及解決辦法。這些，都是政府的責任。對于普通老百姓來說，汽車、家電可以不買或買低檔的，但住房與糧食一樣，是生活必需品，須臾不可離開。事涉廣大人民的根本利益，各級政府、各有關部門都應切實承擔起人民賦予的責任。、
本文寫于2009年11月。
（作者系中國土地學會副理事長）
中國鄉村發現網轉自：土地學人
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