改革開放以來，農村集體經營性建設用地流轉政策經歷了從禁止到肯定的過程。總體上看，現行法律對集體經營性建設用地入市的態度仍然很審慎，一些制度性障礙仍然制約集體經營性建設用地流轉的推進進程。
1、 農村集體經營性建設用地入市的制度障礙
《憲法》相關規定。《憲法》第10條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”從大法上確立了我國土地所有權城鄉的二元結構，這也給集體經營性建設用地的入市帶來阻力。物權屬性不明。《物權法》第十二章的建設用地使用權規定，并未明確是否包括集體建設用地使用權，由此可見，集體建設用地使用權的用益物權效力并未獲得正名。所以，現行制度下集體經營性建設用地使用權難以自主流轉和單獨處分，只有在特定條件下以特定方式方可流轉。
2、如何突破這些制度障礙？
消除憲法困境。筆者認為，應適時啟動修憲程序，使農村集體經營性建設用地在符合規劃和用途管制的前提下與國有土地同等入市。
確定集體建設用地使用權物權地位。首先，應修改《物權法》，將集體建設用地使用權納入“建設用地使用權”范疇。其次，適用集體建設用地所有權和建設用地使用權相分離原則。集體建設用地所有者只是保留收租權——部分收益權，并保留回收權——部分處分權，其余的權能（包括占有權、使用權、部分收益權、部分處分權）均可出讓給集體建設用地使用權人。
改革集體土地征收制度。將經營性建設用地從土地征收中分離出來，縮小征地范圍，改革現行國家壟斷建設用地供給制度。將經營性建設用地從集體土地征收制度中分離出來，允許經營性建設用地在不經過征收的情況下直接進入建設用地市場。允許流轉的集體經營性建設用地擴展到城市市區，建立起公益性建設用地供給與經營性建設用地供給并列的土地供給制度。同時，建立征地補償標準動態調整機制，以適應城市發展，平衡與居民收入之間的關系。
完善土地規劃和用途管制制度。一是保障城鄉統一土地利用功能規劃的確定性。集體經營性建設用地入市應符合規劃和用途管制。二是處理好政府與市場的關系。三是擴大集體經營性建設用地的范圍。允許城市規劃區內的集體經營性建設用地進行流轉，與國有建設用地同等入市。同時，為盤活大量閑置的農村集體建設用地，顯化集體建設用地資產提供有效的途徑，政府可以通過規劃將原來的非經營性建設用地改變為經營性建設用地，也可以將經營性建設用地變為非經營性建設用地，允許因實施規劃而依法變更的增量集體經營性建設用地進入市場。四是規劃與市場配置資源決定作用有機結合。
中國鄉村發現網轉自：《中國土地》
(掃一掃，更多精彩內容！)
