為進一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對“三農(nóng)”的金融支持力度，引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點，做好農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”）抵押貸款試點工作，2015年8月，中國國務院在國家行政管理層面出臺了指導性文件，頒布《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)〔2015〕45號），明確了試點的總體框架和工作要求。并推動全國人大常委會出臺臨時性法律授權(quán)文件《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，從而能全面啟動農(nóng)村兩權(quán)抵押融資、市場化改革的步伐。
為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，人民銀行和銀監(jiān)會出臺了具備一定操作性的指導性文件《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》,為推動農(nóng)村土地金融的發(fā)展奠定了重要的制度性基礎(chǔ)?！皟蓚€辦法”從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監(jiān)測評估等多方面，對金融機構(gòu)、試點地區(qū)和相關(guān)部門推進落實“兩權(quán)”抵押貸款試點明確了政策要求。這將有利于盤活農(nóng)村存量資產(chǎn),緩解農(nóng)村抵押物不足難題,有利于增加“三農(nóng)”融資以及提高農(nóng)村土地資源使用效率。同時也為金融業(yè)打開了一個新的增長點。
一直以來，由于城鄉(xiāng)分別和市場割裂，導致大量的以土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)為主要資產(chǎn)的農(nóng)村和農(nóng)民無法通過市場化手段享受資產(chǎn)增值的利益，也無法通過市場化的便利使得資產(chǎn)流通起來，產(chǎn)生其應有的市場價值，農(nóng)業(yè)的凋蔽和農(nóng)民的生活與城市的斷層加劇農(nóng)村的平窮。隨著國家政策層面的調(diào)整和放松，農(nóng)村的資產(chǎn)流通和融資試點使得農(nóng)業(yè)、農(nóng)村大有可為，農(nóng)民的未來世人矚目。
各地試點的熱情風起云涌。成立領(lǐng)導機構(gòu)，落實地方特色的實施細則，搭建或改組相應的交易登記平臺，有力推動權(quán)利確認，登記和評估等技術(shù)環(huán)節(jié)。有的試點地區(qū)已經(jīng)完成所有的環(huán)節(jié)，并取得部分銀行的融資貸款，如北京農(nóng)商銀行為平谷區(qū)諾亞農(nóng)莊以365畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押物提供500萬元的最高授信額度，這也是北京農(nóng)商銀行盤活農(nóng)村土地資源，創(chuàng)新農(nóng)村土地“兩權(quán)”金融產(chǎn)品的一次有益探索。
但是，由于該項工作處于試點階段，法律地位、相應的技術(shù)儲備和市場交易平臺以及但是各方的謹慎，仍有相關(guān)難點待解，對金融機構(gòu)來說，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物要具備3個條件：能核定價值、能登記、能流轉(zhuǎn)，所以項目在探索中涉及3個環(huán)節(jié)，即經(jīng)營主體生產(chǎn)產(chǎn)品的市場前景、規(guī)范的承包土地合同權(quán)屬和評估土地承包經(jīng)營權(quán)的價值。主要體現(xiàn)在：
第一、農(nóng)村集體建設土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)各自的確權(quán)工作尚未分離到位。各自的權(quán)能還存在法律上的共識和保護。這體現(xiàn)在國家法律層面的修改完善和實操中權(quán)利的落實到個人或農(nóng)戶。
第二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資項目對于評估機構(gòu)來說，由于沒有明確的關(guān)于農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的價值定義以及沒有規(guī)范的評估報告為依據(jù)，所以評估機構(gòu)也是摸著石頭過河。一般來說，項目評估主要參考了農(nóng)用地估價評估規(guī)程，根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)的價值、特點、風險來分析，借鑒傳統(tǒng)評估報告的評估方法作出評估。采用兩種評估方法：收益法和成本法。收益法是根據(jù)土地上生產(chǎn)出產(chǎn)品的價值、生產(chǎn)產(chǎn)品的資金、稅費以及收益期限等因素綜合考慮得出評估參數(shù)。成本法是根據(jù)包括地租、產(chǎn)品生產(chǎn)和管理成本等承包經(jīng)營期間每一年經(jīng)營支出的成本，再考慮稅金、利率，形成每年的投資價值。綜合兩種評估方法，得到土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價值。另外，從風險角度來看，土地承包經(jīng)營權(quán)融資顯示有3個風險：租金預期的風險，經(jīng)營期的風險，預期收益在總的實物價值的百分比。
第三、由于試點階段的各類項目還處于確權(quán)、評估、抵押融資階段，尚未發(fā)生項目實施完畢。實施過程中出現(xiàn)的違約等抵押物的處理會面臨大量的法律層面和社會性問題。大家知道，農(nóng)村的集體建設用地和宅基地不單純是資產(chǎn)，還承載著國家對農(nóng)業(yè)、農(nóng)民和農(nóng)村的政策性兜底責任，到時資產(chǎn)的處置會有很多的顧慮和不便之處。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：今日頭條（頭條號/云高地匯）
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
