為進一步深化農村金融改革創新，加大對“三農”的金融支持力度，引導農村土地經營權有序流轉，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，做好農村承包土地（指耕地）的經營權和農民住房財產權（以下統稱“兩權”）抵押貸款試點工作，2015年8月，中國國務院在國家行政管理層面出臺了指導性文件，頒布《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號），明確了試點的總體框架和工作要求。并推動全國人大常委會出臺臨時性法律授權文件《全國人大常委會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》，從而能全面啟動農村兩權抵押融資、市場化改革的步伐。
為依法穩妥規范推進農村承包土地的經營權抵押貸款試點，人民銀行和銀監會出臺了具備一定操作性的指導性文件《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》,為推動農村土地金融的發展奠定了重要的制度性基礎。“兩個辦法”從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。這將有利于盤活農村存量資產,緩解農村抵押物不足難題,有利于增加“三農”融資以及提高農村土地資源使用效率。同時也為金融業打開了一個新的增長點。
一直以來，由于城鄉分別和市場割裂，導致大量的以土地承包經營權和宅基地使用權為主要資產的農村和農民無法通過市場化手段享受資產增值的利益，也無法通過市場化的便利使得資產流通起來，產生其應有的市場價值，農業的凋蔽和農民的生活與城市的斷層加劇農村的平窮。隨著國家政策層面的調整和放松，農村的資產流通和融資試點使得農業、農村大有可為，農民的未來世人矚目。
各地試點的熱情風起云涌。成立領導機構，落實地方特色的實施細則，搭建或改組相應的交易登記平臺，有力推動權利確認，登記和評估等技術環節。有的試點地區已經完成所有的環節，并取得部分銀行的融資貸款，如北京農商銀行為平谷區諾亞農莊以365畝土地承包經營權作抵押物提供500萬元的最高授信額度，這也是北京農商銀行盤活農村土地資源，創新農村土地“兩權”金融產品的一次有益探索。
但是，由于該項工作處于試點階段，法律地位、相應的技術儲備和市場交易平臺以及但是各方的謹慎，仍有相關難點待解，對金融機構來說，把農村土地承包經營權作為抵押物要具備3個條件：能核定價值、能登記、能流轉，所以項目在探索中涉及3個環節，即經營主體生產產品的市場前景、規范的承包土地合同權屬和評估土地承包經營權的價值。主要體現在：
第一、農村集體建設土地承包權和經營權各自的確權工作尚未分離到位。各自的權能還存在法律上的共識和保護。這體現在國家法律層面的修改完善和實操中權利的落實到個人或農戶。
第二、土地承包經營權抵押融資項目對于評估機構來說，由于沒有明確的關于農村土地承包權和經營權的價值定義以及沒有規范的評估報告為依據，所以評估機構也是摸著石頭過河。一般來說，項目評估主要參考了農用地估價評估規程，根據土地承包經營權的價值、特點、風險來分析，借鑒傳統評估報告的評估方法作出評估。采用兩種評估方法：收益法和成本法。收益法是根據土地上生產出產品的價值、生產產品的資金、稅費以及收益期限等因素綜合考慮得出評估參數。成本法是根據包括地租、產品生產和管理成本等承包經營期間每一年經營支出的成本，再考慮稅金、利率，形成每年的投資價值。綜合兩種評估方法，得到土地承包經營權的評估價值。另外，從風險角度來看，土地承包經營權融資顯示有3個風險：租金預期的風險，經營期的風險，預期收益在總的實物價值的百分比。
第三、由于試點階段的各類項目還處于確權、評估、抵押融資階段，尚未發生項目實施完畢。實施過程中出現的違約等抵押物的處理會面臨大量的法律層面和社會性問題。大家知道，農村的集體建設用地和宅基地不單純是資產，還承載著國家對農業、農民和農村的政策性兜底責任，到時資產的處置會有很多的顧慮和不便之處。
中國鄉村發現網轉自：今日頭條（頭條號/云高地匯）
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