2016年初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)工作時(shí)即提出，探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民對(duì)土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的“依法自愿有償退出機(jī)制”。應(yīng)該說(shuō)，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，將會(huì)促使農(nóng)村宅基地分配或使用制度發(fā)生變化，但究竟變化到什么程度，取決于地方的嘗試能走得多遠(yuǎn)。
這之后，江蘇、四川、江西、安徽等多地已在嘗試宅基地有償退出的方案。
目前中國(guó)農(nóng)村宅基地有10％－20％是閑置的，部分地區(qū)閑置率高達(dá)30％。與此相對(duì)的是，農(nóng)村新增人口對(duì)宅基地的需求依然強(qiáng)烈，在存量難以盤(pán)活的情況下，農(nóng)村宅基地供應(yīng)仍在增長(zhǎng)。在這種背景下，有償退出成為宅基地集約利用的突破口。
按照現(xiàn)行法律，農(nóng)村宅基地的使用者限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，用途限于建造住房及附屬設(shè)施，同時(shí)，一戶(hù)只能擁有一處宅基地，需要向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)獲得。
之所以對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)嚴(yán)格控制，是出于“一旦放開(kāi)限制，農(nóng)民會(huì)因失去宅基地而流離失所”的擔(dān)心。基于同樣的擔(dān)憂(yōu)，1998年土地管理法修訂時(shí)，規(guī)定集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，農(nóng)民集體所有的土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；1999年國(guó)務(wù)院辦公廳還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知，規(guī)定農(nóng)民住宅僅限于在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏棉D(zhuǎn)讓出售給城市居民，有關(guān)部門(mén)不得批準(zhǔn)城市居民占用集體土地建設(shè)住宅，對(duì)于違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅，不得發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這些規(guī)定延續(xù)至今。
宅基地流轉(zhuǎn)雖然受到嚴(yán)格限制，現(xiàn)實(shí)需求的存在卻催生了頗具特色的郊區(qū)發(fā)展模式：在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，農(nóng)民在宅基地上用自建的住房容納了大量外來(lái)人口。以北京為例，將近三分之一的外來(lái)人口居住在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶。在外來(lái)務(wù)工者推動(dòng)下，宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的價(jià)格也水漲船高。對(duì)于這種現(xiàn)象，黃小虎估算在北京城郊結(jié)合部的農(nóng)村，有30％的宅基地實(shí)際已進(jìn)入市場(chǎng)。
在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，農(nóng)民蓬勃的出租、轉(zhuǎn)讓、加高樓層，以期在宅基地上最大程度尋求利潤(rùn)的群體行為，被統(tǒng)稱(chēng)為“瓦片經(jīng)濟(jì)”，這一說(shuō)法最早始于廣東東莞。東莞2500平方公里的土地共承載了840萬(wàn)人口，其中650萬(wàn)為外來(lái)人口，而這些土地中70％的權(quán)屬為集體。
對(duì)于宅基地需求旺盛的區(qū)域，比如城鄉(xiāng)結(jié)合地帶可以先嘗試允許宅基地自由流轉(zhuǎn)，純粹的農(nóng)區(qū)則緩行，以減輕現(xiàn)實(shí)的改革壓力。
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中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《財(cái)經(jīng)》2016-04-08
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