【摘 要】地租以地權與使用人分離為前提，在中國農村作為媒介機制推進土地使用權流轉以實現規模化經營。中國社會在國家、集體和農戶之間進行地租利益劃分，國家曾依據公權長期向農民收取超額利益，農民集體通過所有權分享地租，農民通過成員權、承包經營權分享地租。地租具有吸附效應，能夠有效實現農地資源利用、預先確定各方利益、確保農民利益份額。由于風險厭惡的群體性格，農民天然偏好地租。在中國農村經濟活動中地租演變出反向地租、農村經濟；類差地租、實物地租、融合地租、保底地租等形式。
【關鍵字】農地；地權；地租；分享機制
地租原本是土地所有權和土地使用人分離情形中土地使用人為了獲得土地使用權向土地所有權人支付的對價。廣義地租是指土地使用人為了使用土地而向土地權利人支付的對價。在現代科學技術和商業技術條件下，土地從空間到地下得到立體化開發利用，在土地之上形成了權利群。農村土地之上，除了農民集體所有權之外，還包括承包經營權、集體建設用地使用權宅、基地使用權等他物權形式。另外，債權性質的集體土地租賃權在總承租人和分承租人或再承租人之間也是重要的地權形式，這些地權均可以作為收取地租的法權依據，形成廣義地租。農地所有權以外的其他地權的地租實現在中國農村經濟生活中的作用日益重要，本文重在研究廣義地租機制如何協調農地與勞動等生產要素實現結合。國家社科基金重大課題“我國農村集體經濟有效實現法律制度研究”課題組在2010年6月的12個省份調查中發現各地普遍存在形態各異的地租現象。課題組初步假設：農民對于地租制度存在依賴與偏好，一些農民集體通過地租實現所有權利益，一些農民通過地租實現承包經營權利益；在農村經濟運行中地租作為媒介機制推進土地使用權流轉，實現規模化經營。
一、中國農村地租制度中的一般問題
在中國農村經濟運行中，地權依據不同情形分化組合產生地租。其中的一般性問題包括：
1、地租以地權與使用人分離為前提。土地是一種資源，土質、氣候、水利、條件等自然力綜合要素帶來經濟貢獻；土地也是一種生產資料，在勞動與土地結合的基礎上開展農業生產；在地權人和使用人發生分離時，地租是購買土地使用權的對價，它一般來源于土地利用所產生的超過平均利潤的那一部分。地租關系中包含了三要素：其一，地權安排帶來的使用壟斷。馬克思(2004)認為，“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它當作排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域。”地租是土地所有者憑借對土地所有權獲取的一部分剩余價值，任何地租都是以土地所有權存在為前提，“地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式，而地租又是以土地所有權，以某些個人對某些地塊的所有權為前提”(馬克思，2004)。中國農民集體享有的土地所有權可以帶來使用壟斷；農享有的承包經營權產生了另一種使用壟斷。土地自然力貢獻成果歸屬于享有壟斷權的農民集體和農民，他們可以藉此獲得地租。其二，土地的使用權與使用人相分離。通過產權制度安排，在特定時段，有人對于土地享有排他性的產權，其他人則對于土地處于無權地位。在地租關系形成之前地權人不愿親自耕種，耕種者又無權耕種。中國的農民集體享有農地所有權，在分散經營體制中農民集體并不直接組織耕種，農戶實際使用土地，從理論上應該由農戶向農民集體繳納地租；。農戶享有承包經營權，有些農戶并不耕種承包地，實際經營者使用其承包地應該交納地租。其三，土地使用權的可交易性。在可分割性的明晰產權基礎上通過合約實現土地使用權交易，土地使用權交易中形成地租。
2、地租是農地使用權交易的對價。中國農村土地流轉的形式包括轉讓、轉包、出租、抵押、入股聯營、地塊互換。其中轉包、出租形式之中，轉包方、出租方保留物權性質的承包經營權本權，從中分離出部分權能，形成作為交易對象的特定地塊特定階段的使用權，其交易對價即為地租。地租來源于農產品價值超過社會生產價格以上的那部分超額利潤，地權人通過地租實現土地權益。“資本化的地租會表現為土地價格或土地價值，以及土地會和其他商品一樣可進行買賣這一事實。”(馬克思，2004)。壟斷地租產生于具有某種獨特自然條件的土地。利用這種土地生產具有獨特品質的珍貴產品(如葡萄酒等)，其產量有限而供不應求。產品出售價格主要由購買者的愛好程度和支付能力決定，從而產生大大高于生產價格的壟斷價格。這個壟斷價格帶來的超額利潤，由租地人轉交給地權人，形成壟斷地租(馬克思，2004).
3、中國農地地租利益的劃分。在集體農地上建立的國家、集體、農民之間的利益關系中，國家集體和農民均可以成為地租的分利方，地租分配份額受到國家政策的直接影響。
其一，國家的利益份額。國家利用手中的公權力，通過對于農村社會進行特殊的組織安排，可以拋開地租機制獲取土地利益。在高級社階段，國家把屬于農民私人所有的土地轉為合作社所有。“集體所有制經濟確立后，取消了土地參加收益分配的權利，模糊了初級社時期原本清晰的產權關系。與此同時，國家通過指令性計劃、統購統銷、關閉農村要素市場、嚴格戶籍制度、限制長途販運以及自由貿易等一系列手段把農民‘固定’在農村，使農民由自由的農業生產者變為不得不依附于農村集體才能生存的‘農業生產車間的工人’。至此，國家實現了以最小的成本從農村集體源源不斷地提取工業發展所需資本積累的目的。”(王瑞雪，2004)。在人民公社時期，國家壟斷購銷渠道，通過糧食低價收購從農民那里獲取隱性地租。“商品出售價格的最低界限，是由商品的成本價格規定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產資本中已經消耗的組成部分就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續下去，預付資本價值就會消失”(馬克思，2004)。國家利益份額過大侵害了農民的社會平均利潤，形成了對農民的掠奪，這種政策導致我國農村的長期貧困。隨著經濟發展，各個產業在國民經濟中比例發生變化，農業所占份額在2011年已經降至GDP的10%以下。農業的弱勢產業性質凸顯，國家不再從農地上汲取利益，相反，稅費改革后村社的組織費用由國家支持。
其二，集體的利益份額。集體介于國家與村民之間，相對于國家而言，集體是鄉村社會的治理形式；相對于農民而言，集體是農民的組織形式；集體具有獨立地位，農民集體與國家、農戶之間的外部邊界是清晰的，集體在經濟社會生活中存在的真實性依賴物質基礎作為支持。農民集體所有權不能僅僅是名義上的，而且需要在利益上予以實現，農民集體需要以所有權者的地位獲取地租。在承包經營制之下，土地資源按照人頭平均分配到農戶在其初期，村集體向農民發包土地的對價是農戶分攤農業稅和農村基層組織運轉費用。稅費改革前的鄉鎮財政負擔由本地農民承擔，通過收取“三提五統”來維持鄉鎮機構運行。稅費改革后，取消了“三提五統”，村干部工資由財政轉移支付，村集體也不得利用地權收取地租。近年來，村集體被禁止保留機動地，法律政策對農戶承包經營權的保護不斷強化，幾乎接近于所有權，集體所有權被承包經營權掏空，許多普通村集體實質上被虛置。現實情形是，“國家通過取消課加在農民身上公法負擔的方式剝奪了農民集體對農村土地所有權的收益權能，并不利于集體的壯大與發展”(陳小君等，2010)。其直接后果是導致農民組織的虛化，喪失了基本的制度功能，無力提供公共產品。如果將村集體看做農民自己的組織，需要其能夠發揮正面功能，則這種政策取向的妥當性就存在問題；。如果為了防止鄉村干部借助三提五統濫收費以損害農民利益，也不能從政策上將村社集體組織虛置，這種政策取向無疑將村集體看作與農戶對立的組織，實際結果是限制村社組織功能并從另一方面損害農民利益。
其三，農戶的利益份額。家庭承包經營制度下，農民按照人頭平均分配土地，好壞搭配，并在此基礎上賦予承包經營權。其積極意義在于，農民占有生產資料，土地的自然力貢獻歸屬于農民，土質、氣候、水利條件的綜合貢獻歸農民收取，這就形成了農民對土地的壟斷。《農村土地承包法》以法律形式保護農民的承包經營權和土地流轉利益不被侵害，這些權益在市場流轉中形成地租。如果說在稅費改革前，農民從農地上所得收獲基本上屬于勞動力的轉移形式，農戶承包土地之后也沒有獲得實質性的地租。稅費改革后農戶可以實際獲得地租(楊春杰，2009)。也有學者認為“《農村土地承包法》似乎沒有注意到社會生產力發展后土地與其他生產要素自由結合的愿望，相對于已經頒布的法律規定，其立法理念不但沒有進步，反而顯得更加保守”(王瑞雪，2004)。這種指責誤解了立法中保護處于弱勢地位的農民利益的初衷，其實，農村地權的流轉必須在保護承包經營權的基礎上展開農地負載著農民的基本生存利益，在農民自己不耕種土地的情形中，這種土地保障功能通過獲取地租實現。
4、地租在農村經濟實現中的制度功能。在市場經濟沖擊之下，小農經濟低效率的弊端日益突出，美國每個農業勞動力平均年生產糧食8萬公斤，中國每個農業勞動力平均年生產糧食1950公斤。在家庭承包基礎上的分散經營制度能量已經發揮殆盡，在解決溫飽之后無法促進農民實現小康生活目標；在這種情況下，農地資源需要重新整合，規模經營顯示優勢，集體統一經營的價值需要重新評估。同時，土地對于農民的保障功能無法替代，家庭承包經營權不能侵害。在全國各地土地使用權的流轉以不同規模多種形式實際地發生。在保護個體農民承包經營權和便利規模經營之間相關立法需要把握分寸，現在發展的方向是發展適度規模經營。1984年中央一號文件提出：“鼓勵土地逐步向種田能手集中，允許農戶自找對象協商轉包。”1993年11月《中共中央關于建設社會主義市場經濟體制若干問題的決定》規定：“允許土地使用權依法有償轉讓。少數經濟比較發達的地方，本著群眾自愿的原則，可以采取轉包、入股等各種形式發展適度規模經營。”通過這些地權整合，“將土地使用權置換為一定周期內的土地持有產權，以土地持有產權為紐帶，漸進性地推進我國農業現代企業制度”(徐漢明，2011)。地租是農民流轉承包經營土地使用權的對價，它已成為實現農地資源整合和規模經營的媒介機制。
二、農民地租偏好的制度理性
在農村經濟活動中地租以多種形式發揮作用地租不但衡平了各方利益，也有效地保護了農民利益，農民地租偏好背后存在制度理性。
1、有效實現農地資源利益。土地租金是土地資源利益的實現形式，農民基于土地資源的所有權或者經營權等其他法權獲得經濟收益。在農民不愿意、不便于或者不利于自己耕種土地時，通過出租土地使用權，使自己所擁有的土地資源能夠獲得經濟上的實現。由于農村土地屬于有形財產，便于控制，一旦出現地租違約，農民有足夠的能力收回土地使用權。
2、便于產生吸附效應。在已經城鎮化和工商業化的村社，村莊演變為資本密集區，能夠提供更多就業機會，吸收了大量的外來務工者。一些村將原來種莊稼的土地蓋廠房出租給商人收取租金在這種變化發生過程中，土地資源的價值上升，性質由農用地變為工商業用地，在土地之上投資建設廠房，地租吸附了工業基礎設施的租金，形成了混合租金，資源利得吸附了資本利得，具有營業租金性質。農民利益的實現形式基本沒有變化，還是通過租金這種方式獲得收益；。但是，企業還為村民提供就業機會，使得農民的生活更有保障。例如，四川省成都市郫縣唐昌鎮戰旗村的先鋒調味品廠雖然每年交租金十幾萬元，但是，要向村民支付100萬左右的工資，成為村民收入的主要來源.
3、預先確定各方經濟利益。作者調查資料顯示，村集體對于農村企業采用經營性管理難度太大，在這種管理模式中村集體難以有效地監控經營者和企業經營活動。而利用地租為基礎的租金機制可以實行財產性管理，將固定資產清理后，按賬面價格計算，出租給經營者，每年預收租金；租金歸村集體成立的管理公司，然后再分配給集體或村民。流動資產是經營者的，經營者獨立經營，自主決策，自負盈虧。租賃協議內容簡單，權利義務關系明確。村社集體企業采用股份合作制組織形式普遍難以成功，紛紛改為租賃經營模式以求生存，這個演變經驗反映了采用租金模式的實際優勢這樣，經濟利益劃分采取預先確定的方式，將有保障的份額事先確定給村集體，將存在不確定性的利益部分交給經營者，既有利于保護村社利益的實現，又有利于調動經營者的積極性。
4、確保農民的利益份額。農民是風險厭惡者，這種性格源于其在市場中的弱勢地位。在強弱實力不對等的博弈中，弱勢一方常用的策略是保證可以實現的最小利益份額。這種做法雖然保守但是明智，體現了弱者的智慧。如果農民集體通過土地入股直接界入經營活動過程，雖然從理論上存在獲取更多經營利潤的可能性；但是，由于信息不對稱，農民集體難免會遭遇經營者的內部人控制問題，往往會面對經營資產和利潤被經營者轉移而將風險和債務留給農民集體的局面。在地租關系中，出租方收取固定地租、不介入生產經營過程，將浮動的盈虧和其他市場風險交給對方。通過地租，將出租方與承租方之間的關系簡化為土地使用合同關系，避免了農村集體或農民在直接經營方面的能力不足。地租在弱勢的農民與強勢的商人之間建立了一道防火墻，將市場經營活動中的復雜問題交給商人處理，商人難以利用“智慧”過度掠奪農民的土地利益。地租的優勢在于穩妥，相對于經營利潤而言，地租的收取并不直接受到經營效果影響，農民可以獲得較有保障的收益。
三、中國農村地租的法權安排
在立法工作中需要通過法權安排以確定誰有權收取地租？依據何種法權收取地租?
1、國家公權與地租。中國地租的分配結構首先是國家制度安排的結果，在宏觀政策框架確定之后，分析私法上的法權安排才有意義。在不同發展階段，國家與集體、農民之間在地租利益劃分上的關系呈現不同特點。在新中國建國初期，國家政策取向是農業支持工業、鄉村支持城市。在人民公社時期，國家參與農地利益分配主要不是通過地租機制，而是通過農業稅和農業特產稅在農地之上設定公法負擔，并且通過統收統購和壓低糧食價格向農民收取超額利益。承包制推行以后，鄉鎮行政開支和提供鄉村公共產品開支也通過“三提五統”方式攤到土地之上。在經濟發展到一定水平之后，宏觀政策作出調整，進入工業反哺農業城市支持鄉村階段。稅費改革中的變化之一是國家不再參與農地利益分配，將地租利益留給集體和農民。在劃定耕地18億畝紅線之后，中央要求地方政府對于農用土地的占用要“增減掛鉤”，耕地向建設用地轉化受到嚴格限制。許多地方政府盤算農民的宅基地，“趕農民上樓”，采取以地換房的方式在城鄉連接部獲得土地。在重慶、四川這些西部試驗區，實行所謂的地票制度，一些偏遠農村“拆院并院”，將農民集中于農村社區，將原有宅基地復墾，節約宅基地轉變為耕地，將增加的耕地指標拿到城市轉賣。土地仍然掌握在本村集體手中，土地用途結構發生了變。化，土地利差地租利益通過異地交易實現。作者調查的四川省成都市戰旗村就是通過這種方式獲得1億元資金建成戰旗村社區。有的甚至采用時空挪移的方式，異地新墾土地以獲得增加耕地指標，再拿這個指標回本地征地，例如江蘇到內蒙古購買土地增加指標。這種做法增加劣等耕地、占用優質耕地，實質上是規避中央政策的對策。
2、農民集體所有權與地租。農民集體獲得地租的法權依據是農地所有權。農民集體是農民個體組織化的結果，農民集體具有相對獨立性，獲得法律上的主體資格，可以享有法律上的集體所有權。《《憲法》》第8條規定：“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。”從理論上，農民集體可以采取統一經營模式，依據所有權的占有、使用、收益、處分權能直接經營土地；也可以收取地租，由他人經營土地。在家庭承包經營基礎上的分散經營模式中，也有權依據所有權的收益權能適當收取地租，實現村組集體經濟利益，使之能承擔提供農業基礎生產條件等村社公共產品的功能。
集體的地租利益最終需要轉化為村民個人利益。因為中國農民集體與農民的關系類似于日耳曼法中團體和成員關系，團體“常常具有作為單一體存在和作為成員的結合體存在的雙重性格。團體既是為了自身目的，又是為了構成成員的目的，成員同樣也是既為了自身的目的，也是為了團體的目的而存在。團體的單一權與成員的個別權是相互結合的”(李秀清，2005)。2008年《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出：“賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。”現階段法律政策的基本取向是強化農民的承包經營權，虛置農民集體所有權，農村集體經濟組織直接經營土地或者依據農民集體所有權收取地租均難以得到法律制度的足夠支持。
3、農民成員權與地租。地租的收取者本來應該是土地所有人，當下農民承包經營土地為何不向村組集體交地租?土地承包經營權人為何反而能夠收取地租?理解這些問題的關鍵在于“本集體成員集體”這樣的所有權主體結構。中國農村社會法權安排的基本邏輯是“一方水土養一方人。”在農民集體中，集體不能脫離成員而存在，成員權聯接了農村集體與農民個人，使農民個人利益與農村集體土地利益發生了聯系。
其一，成員權使農民包含于集體之中。農民是集體的成員，對于集體所有制內部的每一個成員而言，他既是所有者，又不是所有者。“這是因為他作為個人所擁有的公有權只有同其他一切人的所有權相結合，共同構成公有權的時候才能發揮作用；作為個人，他既沒有特殊的所有權決定資本的使用，也不能根據特殊的所有權索取總收入中的任何一個特殊份額”(樊綱等，1990)。但是，集體不能背離成員的利益而存在，在農民和集體之間存在成員權，它既明確了農民的主體地位，也明確了集體的工具性地位。集體是工具性存在，集體并不擁有獨立于作為成員的農民而獲得獨立的法人資格，集體只是名義或者法律上的所有者。農民是利益上的主體，是目的性存在，農民是農民集體這個主體制度所要保障的對象。所以，在承包經營制度安排中，在農地集體所有權之上建立了承包經營權，這種定限物權具有限制所有權的優先效力。
其二，成員權與農地功能配置。在中國的二元社會結構中，農地具有社會保障功能，農民的衣食住行、生老病死主要依賴于土地產出利益。“伴隨著集體所有制的確立，農村集體在無償收回農民土地和其它大宗生產資料所有權的同時，承擔了為集體成員提供社會保障、勞動力就業安置、住房、教育、醫療衛生服務等的義務。農民的成員權，這一特殊的權利由此而生”(王瑞雪，2004)。《憲法》第45條規定，“中華人民共和國公民在年老、疾病或喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保險社會救濟和醫療衛生事業。”近年來提出城鄉一體化和基本社會保障全覆蓋，作為一種社會收入再分配制度，公共財政基本職能之一是為城鄉居民實行強制性的社會保障，全體公民都有享受政府保障的權利。但是，現在對農民所提供的還不是足額有效的福利保障，最多只是一種社會保障補貼，農民的保障仍然依托于集體土地。農民擁有對于土地資源的占有、使用權，以獲得基本生存保障。
其三，地租不能脫離成員權。雖然農村集體所有制經濟中的任何一個成員都不能明確指出完全屬于自己的排他產權，但是這并不能影響農民依據成員權分享集體利益。對于現有的集體經濟利益需要分類安排，如果屬于經營積累的經濟利益可以明確地份額化，應該在成員退出時進行補償。對于農地等資源性的利益，成員只能享有潛在的份額，在成員退出集體時不得補償。但是這種潛在的份額是實在的，可以表現為承包經營資格、分享集體土地地租的資格。地租是村社成員享有的專門利益，與村民身份密不可分，喪失村民身份則喪失地租分享資格。
4、承包經營權與地租。家庭承包經營權是他物權，屬于用益物權，其權能包括占有、使用、收益和依法處分。擁有承包經營權的農民對于所承包經營的土地使用獲得了法律保護的壟斷權。在家庭承包經營權物權化以后，農民地租由承包經營權中的收益權直接衍生而來。農民獲得地租的財產法上的法權依據是承包經營權，在家庭承包經營基礎上實現土地流轉和集中，進行利益補償，土地收益權歸農戶。租賃經營中的地租解決了地權人和經營者之間的利益分配關系，地租是經營利潤的一部分。1995年國務院批轉《關于穩定和完善土地承包關系的意見》指出：“土地承包經營權流轉是家庭聯產承包責任制的延續和發展，應納入承包合同管理的范圍。并允許在土地集體所有制和農業用途不變的前提下，可以依法轉包轉讓互換入股，其合法權益并受法律保護。”2002年《中華人民共和國土地承包法》規定，在穩定家庭承包的基礎上，支持和保護土地承包經營權，依法自愿有償流轉。承包戶可以采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式進行土地承包經營權流轉。該法第36條規定，“土地承包經營權流轉的轉包費。租金轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方。所。有，任何組織和個人不得擅自截留扣繳。”2005年《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定，“農村土地承包經營權流轉應當規范有序，依法形成的流轉關系應當受到保護。”2007年中央一號文件規定，規范土地承包經營權流轉，允許一些省份農村建設用地直接入市流轉。“農戶從開始具備了土地承包經營權的使用權、部分收益權之外，發展到使用權、占有權、部分收益權和部分處置權，農戶的權利(力)在逐步地擴展”(華彥玲，2010)。當前，農業生產規模化經營很少通過集體經濟組織直接發包土地實現，通行的做法是通過家庭承包經營權的流轉來實現。這樣，產權交易過程要完成兩個環節：一是按社區“成員權”發包土地，完成社區組織與農民之間的第一次“產權交易”；二是農民通過已取得的使用權再次流轉形成農業生產規模化(張志強、高丹桂，2008)。土地收益權歸屬于農戶，在農戶的土地承包經營權流轉中農民收取了地租。
四、中國農村地租的當下實現形式
在中國農村社會中，由于農業經濟組織形式的多樣性以及各方主體不同的偏好，現實中的地租形式也發生了演變，除傳統的地租形式外還形成了許多表現形式。
1、農民集體向農戶支付的反向地租。農民集體是農地所有權法律上的主體，表現為鄉農民集體、村農民集體、組農民集體，通過鄉、村、組人格化并獲得行動能力，實踐中，村集體經濟組織或村委會是承包或者租賃中的常見的發包方或者出租方。但是，在中國的家庭承包經營制度中，農地資源的控制權實際上已經平均份額化到農戶，村組集體在農地資源的實際控制方面處于虛置狀態。如果村組集體想重新獲得農地資源的實際支配權，那么村組集體需要從農戶手中租回土地，稱為“反租”；村組集體將土地連片以后或者再加上整理再轉包給種田大戶或其他經營者，稱為“倒包”。村集體向農戶發包土地時，如果農戶向村集體交納地租則是“正向地租”；農戶獲得相對獨立的承包經營權之后，村集體為了向農戶租回農地使用權而向農戶交納的地租為反向地租；種田大戶等經營者從村組集體租地經營又要交納地租。在反租倒包關系中，通過村集體中介，土地從農戶手中流向種植大戶等經營者，其中各自的利益是農戶獲得地租經營戶獲得利潤而村集體獲得差價。因為農民只在小規模農地上承包經營，僅僅能夠滿足溫飽，難以滿足農民的富裕追求，規模經營可能是出路之一如果規模經營能夠帶來比分散經營更多的比較效益優勢，在補償農戶地租利益之后能夠帶來更多的剩余價值，則能夠形成農戶、集體和經營者的共贏。同時需要看到，依據經濟學一般知識，在土地產出中包括地租利潤勞動力成本轉化利益；在反租倒包關系中，農民讓出其中的兩塊只是留下地租這一塊，蛋糕越切越小，這本身存在侵害農民利益的可能性。如果農民的勞動力在市場中能夠有效地與新的生產過程結合、產生新的替代利益，農戶出租土地，替代農民拋荒，那么，這種反租倒包具有合理性。但是，反租倒包突破了村組成員范圍的限制，超越了土地承包法初始設計的基礎性規則，對于實踐中有些地方基層政府鄉村干部置農戶權益于不顧，與商人勾結以資本運作圈地為目的的非法流轉，應該堅決予以制止。
2、不同用途土地之間的類差地租。不同用途的土地產出不同，所以存在不同的使用價格，農業用地的產值最低、地租最低。在利益差的推動下，各地普遍存在將農業用地向建設用地轉化的沖動，在中央劃定耕地紅線之前，沿海省份大量的農業用地已經轉化為建設用地。在經濟發達地區，村集體將農民手中的土地收回，建成工廠廠房或者蓋成商品房進行工商業使用，帶來更高的收益，即使村干部在其中謀取更多利益，村民仍然會獲得遠遠高于耕種的收入。這種做法與現有法律制度規則存在沖突，但是這是歷史原因造成的既成事實，在法律政策上應該逐步將其轉入城市土地管理范圍。在農村社區興辦的鄉村企業所使用的是農村建設用地，由于這些建設用地由農業用地轉化而來，所以許多鄉村企業一般按照農業用地的地租水平繳納建設用地地租，這樣就降低了企業成本。但是這樣就會損害農民利益，如果出租方按照建設用地收取地租就能夠獲得更多的收入。四川省戰旗村以前是以農用地計算地租，下一步要按建設用地計算地租。但是，農民和村集體一般審慎運用自己的談判優勢條件，地租的確定往往需要綜合考慮多種因素，以留住企業為前提。如果村集體的地租收高了，一旦企業辦不下去，村民的工資收入就會受到影響，村民的生活也就會有問題。所以，一般將地租收益分配與引進企業的效益掛鉤，保證企業能夠生存，實際收取的地租是高于農地地租低于建設用地租。
3、資本下鄉中的實物地租。資本的本性是追求利潤，商人的本性是貪婪，商人會收買基層政府和村干部共同盤剝農民；城市資本涌入農村，對于農村的發展有利有弊。農業經營項目由于前期投資大，作物或林木等生產周期長、資本回收周期長、利潤回報需要長時間，所以承包經營一般訂立長期限合同。但是，現代市場之中的通貨膨脹是常態，貨幣連年貶值，如果堅持初始合同確定的貨幣地租數額往往對于農民形成剝奪。所以，在土地租賃中要避免一簽就是幾十年的長合同，保留依據情事變更進行調整的彈性；對于地租的數額需要按照市場變化進行調整。最適合采用實物地租形式，參照幾種基本農產品的市場價格(比如大米價格)的變化來計算租金。四川省戰旗村村集體租農戶的地租按照每畝每年400公斤大米的市場價格計算。
4、營業租賃中的融合地租。在一些工商業化的“偽農村”地區，地租實現往往通過與企業租賃、資源租賃、廠房租賃混合在一起的方式實現的，包含在營業租賃之中，這種地租形式可以稱為“融合地租”。例如，四川省戰旗村把企業的固定資產和無形資產通過招商方式租賃給經營者。目前，戰旗村擁有集體企業7家，集體資產達1280萬元，全村企業年產值可達7000余萬元，利稅400余萬元，解決本村勞動力近300人就業，村集體年經濟收入近60萬元。企業經營者與村集體是租賃關系，固定資產以及營業執照、工業生產許可證、稅務登記證、肥料登記證等無形資產屬于村集體，經營者租賃承包經營，對價是交納租金。經營者現在的租金是將包含固定資產、無形資產、土地租金一起統一交給村集體。
5、股份合作制中的保底地租。原本意義上的股份合作制要求農民以地權入股，實行統一經營，參與管理事務，承擔經營風險。但是，純粹的股份合作制一旦進入商業經營領域，只存在理論上的合理性，在實踐中會損害農民和村集體利益。原因在于農民和村集體難以獲得有效的經營信息，難以控制經營者。四川省戰旗村的村辦企業在1993年進行股份制改造后企業經營每況愈下，2003年村兩委及時采取措施，與個人股股東簽訂股份轉讓合同，由村集體將個人股全部收購。至此，企業再次成為村集體的“獨資企業”，村集體和企業經營者的關系轉變了，作為集體企業的所有者，村集體牢牢握住了集體企業的控制權，避免了集體企業的滅亡。其他省份的調查也顯示，一些名義上土地入股的股份合作制組織中，農民同樣是獲得保底地租。如果要求農民以土地入股，有利潤就分紅，沒有利潤就不分紅，有損失就分攤，農民寧可退出也不同意。有效的股份合作只可能存在于小范圍的農民協作之中，大量的所謂股份合作實際上只是租賃經營，以土地入股的一般收取保底地租。
五、結語
農民是直接依賴土地生存的群體，他們對于地租制度存在天然依賴，農村經濟運行中存在大量地租現象。雖然地租的回報率遠遠低于土地入股所帶來的經營利潤，但是，農民群體的市場風險識別、控制和規避能力弱，地權人與經營者之間信息不對稱，農民無法控制市場化的商業運作過程以獲得更大利益實現，只能理性地選擇拿到“有保障的最小份額”。地租制度在農村集體經濟有效實現中發揮巨大功能，是農村經濟組織和運行活動中的媒介制度，地租是調節土地使用權流轉的經濟杠桿，在規模經營活動中地租是協調地權整合、流轉的媒介機制，地租制度中的法權規范需要進一步完善。
參考文獻：(略)
中國鄉村發現網轉自：《農業經濟問題》
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