樓市“去庫存”是2016年我國經(jīng)濟工作五大任務之一，國家提出了以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，即所謂的農(nóng)民工“市民化”。也就是說，農(nóng)民在城市買房和身份轉(zhuǎn)換要同步推進。這意味著各地在制定激勵農(nóng)民買房政策的同時，要同步推進教育醫(yī)療、社會保障、就業(yè)等方面的服務，真正實現(xiàn)公共服務均等化。
新年伊始，鼓勵農(nóng)民工購房的政策陸續(xù)在全國鋪開，比如按購房面積補貼現(xiàn)金、減征房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購房首付條件、鼓勵銀行放貸、水電氣繳費折扣等等。從政策本身來看，單純激勵農(nóng)民買房的意圖更濃，這與過往地方政府刺激樓市的做法并無二致。
2016年召開的第一次國務院常務會議，部署推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，提出除少數(shù)城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點。但是，目前的實際情況是鼓勵農(nóng)民工購房更顯急迫，與公共服務均等化明顯不在一個步調(diào)上。
筆者認為，占庫存70%左右的三、四線城市，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、土地出讓收入下滑，目前面臨空前的財政困境，指望財政大力度支持公共服務并不現(xiàn)實。因此，要防止把鼓勵農(nóng)民工購房異化為“赤腳上樓”。
從近期調(diào)研報告看，農(nóng)民工確實有購房的愿望，但這更多的是對于城市化、工業(yè)化的向往，包括收入水平和子女教育、老人看病等公共服務。購房變成了實現(xiàn)上述愿望的載體，而非房屋本身。因此，單純以刺激農(nóng)民工購房為目的的“去庫存”可能并不具備持續(xù)性，甚至還掩蓋了一些隱患。
目前，80后和90后的新生代農(nóng)民工已占到農(nóng)民工總數(shù)的70%，他們是購房的目標群體。但是，這部分人群是典型的“紅利人口”，中短期的支出較少、儲蓄較多。即便在政策扶持下，他們得以在城市買房，但不能低估其儲蓄被提前消耗帶來的問題。
根據(jù)國務院農(nóng)民工工作領(lǐng)導小組辦公室2015年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)匡算，外出農(nóng)民工月平均可支配收入1432元，僅為城鎮(zhèn)居民的55.1%，半數(shù)農(nóng)民工平均1.75年換一次工作。農(nóng)民工的收入水平較低、“短工化”嚴重。同時，農(nóng)民工的日常消費支出在不斷上升。
因此，當前鼓勵農(nóng)民工買房，必然會透支其他領(lǐng)域的必選消費或未來消費，消耗家庭儲蓄，甚至是借債。更為重要的是，盡管新農(nóng)合已經(jīng)覆蓋農(nóng)村，但相比水漲船高的城市生活開支、未來收入下滑或失業(yè)的風險，顯得微不足道。同時，養(yǎng)老保險和工傷保險等社會保障覆蓋率還很低。
基于此，當前整體上仍舊處于青壯年和人口紅利期的農(nóng)民工，短期內(nèi)看不到其未來不確定性支出的風險。從問卷調(diào)查看，農(nóng)民工買房的首付款主要靠父母幫助和自己積蓄。由此，一旦儲蓄提前釋放或被透支，在步入中年后，子女教育、父母醫(yī)療等方面的剛性開支必然會讓這些新市民陷入城市底層。為了獲取基本的家庭開銷，農(nóng)民工不得不以肢解完整的家庭結(jié)構(gòu)為代價，父母、小孩甚至是配偶（婦女）繼續(xù)成為留守人群，這將與“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背道而馳。
因此，鼓勵農(nóng)民工購房的同時，要防止各地出臺的政策異化為讓農(nóng)民工“赤腳上樓”。同時，要加快實施“十三五”規(guī)劃提出“雙掛鉤”戰(zhàn)略，即“財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤”。
此舉在于構(gòu)建中央與地方共同分擔“市民化”成本的激勵機制，以體現(xiàn)“市民化”正外部性特征；同時，以增加或減少轉(zhuǎn)移支付、用地規(guī)模，構(gòu)建中央財政轉(zhuǎn)移、土地審批與地方政府吸納外來人口“激勵相容”的機制，這才是鼓勵農(nóng)民工購房的現(xiàn)實路徑。
作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟新聞
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