陳勁松說，世界不是平的。從世界范圍來看，山峰正變得越來越高。以大倫敦都市圈為例，其GDP總量合人民幣為3 .4萬億元，約占英國17 .7%。事實(shí)上，全球經(jīng)濟(jì)都集中在20多個超大都市圈，與發(fā)展靠前的國家經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)。大都市圈成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，也是世界經(jīng)濟(jì)增長引擎。
今年1-5月，東莞成交量2倍于深圳，惠州6倍于深圳，這就是都市圈效應(yīng)。而軌道交通的預(yù)期會使得都市圈同城效應(yīng)更加明顯。今年，莞惠房價分別上漲33%和20%，開始全面補(bǔ)漲。由此可以看出，深圳的外溢發(fā)展，包括以華為布局松山湖為代表的深莞惠一體化已經(jīng)不是預(yù)期，而是現(xiàn)實(shí)。在這種背景下，房價的山峰越來越高。中國未來的發(fā)展引擎不是小城鎮(zhèn)化，而是都市圈，這就是為什么莞惠房價上漲的原因。
陳勁松說，城市的本質(zhì)，是財富的增長源泉。當(dāng)一切越來越具有流動性時，城市的角色定位越來越重要。因此，用所謂一二三四線城市來劃分城市已經(jīng)過時了。而以總部城市、創(chuàng)新中心、商貿(mào)中心、模塊生產(chǎn)中心、休閑中心這些定位來觀察，珠三角要比長三角更具潛力。
深圳房價為何飆漲？
在陳勁松看來，用市場開放度、財富密集度、產(chǎn)業(yè)聚集度三個指標(biāo)來判斷，不同的城市類型決定了人和財富的來源完全不同。
對于總部城市和創(chuàng)新中心而言，世界性資本、本外地資本、當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層等因素造就了有別于其它城市的強(qiáng)勁需求，在供給不足的情況下，體現(xiàn)為房價的極具膨脹。根據(jù)城市類型的不同，房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化為國際型市場和本地化市場，國際型市場的房價隨著時間的推移不斷上漲，而本地化市場的房價則相對穩(wěn)定，有時還會下跌。總部城市以及創(chuàng)新中心，房價和本地人的收入越來越脫鉤，從去年開始到現(xiàn)在，深圳房價的表現(xiàn)說明了這一點(diǎn)。
因此，陳勁松說，我們看到，5年前的2011年，深圳90%的房子是300萬元以下，2016年300萬以下不到28%，而300萬元至800萬元的房子增加到了57%，1000萬元以上的住宅則從2%上升到了10%以上。房價大漲之所以還沒有損害到深圳的核心競爭力，原因之一是莞惠的存在，二是城中村的存在。未來，莞惠對于深圳白領(lǐng)購房的貢獻(xiàn)將越來越大。
軌道將改變城市
陳勁松認(rèn)為，無論總部城市還是創(chuàng)新中心，房價逐步脫離普通階層的收入水平。對于白領(lǐng)而言，他們或長久租房，或流向交通便捷的其它城市。在一線城市中，北上深的上車盤價格分別為290萬、285萬和300萬，以300萬為例，需要首付90萬元和月供1 . 1萬元（月供30年）。而東莞和惠州臨深地區(qū)的上車盤分別為90萬元和65萬元。未來，白領(lǐng)要沿著軌道上班和回家。如果說高鐵改變中國，軌道將改變城市。深圳人將在整個珠三角大范圍內(nèi)展開產(chǎn)業(yè)互動和人員交流。
大都市圈：未來的國家競爭力高地
世界城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會活動活躍，各城市間功能互補(bǔ)性強(qiáng)，是所屬國家和地區(qū)的創(chuàng)新中心和競爭力高地。
城鎮(zhèn)化演進(jìn)的結(jié)果
作為城市化和城市群發(fā)展到成熟階段的一種空間組織形式，都市圈具備了資源利用集約、集聚效應(yīng)明顯、經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新活躍等特點(diǎn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任張來明認(rèn)為，大都市圈的繁榮對一個國家乃至民族有著重大的戰(zhàn)略意義。大都市圈聚集與組織的要求超出了單一城市人口、產(chǎn)業(yè)、社會活動、環(huán)境保護(hù)、治理社會的范疇，而體現(xiàn)為不同規(guī)模、不同特點(diǎn)、不同功能的若干城市的互聯(lián)互通互融。因此，相較于單個城市，都市圈能在更高水平上整合和優(yōu)化各類資源，較大程度地緩解單一城市因人口、資源、人類活動等因素過度聚集而產(chǎn)生的各種城市病。
目前，世界上公認(rèn)的五大世界級都市圈是紐約都市圈、倫敦都市圈、東京都市圈、巴黎都市圈和北美五大湖都市圈。它們已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厝丝谧蠲芗⒔?jīng)濟(jì)最活躍、最富有競爭力的地區(qū)，是所在國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐和參與全球競爭的制高點(diǎn)。
高效交通提供保障
從全球大都市圈的發(fā)展歷程來看，安全、快捷、高效的交通基礎(chǔ)設(shè)施無一不為城市間高效、有序的產(chǎn)業(yè)分工體系提供了有力保障。以倫敦都市圈與東京都市圈為例，在其先期規(guī)劃中，交通與土地利用實(shí)現(xiàn)了完全一體化，即在軌道交通系統(tǒng)的基礎(chǔ)上構(gòu)建了立體的步行系統(tǒng)，交通規(guī)劃直接服務(wù)于用地。
中國房地產(chǎn)未來機(jī)遇在城市圈，而不再一線城市
中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷表示，在未來，講機(jī)遇不能老是說一線城市。一線城市一方面成本很高，利潤很低。黎明楷認(rèn)為，基本上看城市群的布局來說，不止是核心城市，包括周邊其實(shí)還有機(jī)會。
黎明楷談城市群的發(fā)展其實(shí)有幾個階段，
第一，人口流入一些核心的城市。城市出來了慢慢吸引周邊的人口流進(jìn)這個城市。第二，城市本身因?yàn)槿丝诹魅耄钚枨蟊容^高，變成有一些人沒辦法，往外流，慢慢帶動大城市的郊區(qū)發(fā)展，還可以延伸到其他的城市。第三，開始慢慢形成了城市群，城市群就是它不止是一個城市，而是一個核心城市還帶動了周邊的幾塊。第四，外溢效應(yīng)。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：愛微幫
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