陳勁松說(shuō)，世界不是平的。從世界范圍來(lái)看，山峰正變得越來(lái)越高。以大倫敦都市圈為例，其GDP總量合人民幣為3 .4萬(wàn)億元，約占英國(guó)17 .7%。事實(shí)上，全球經(jīng)濟(jì)都集中在20多個(gè)超大都市圈，與發(fā)展靠前的國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)。大都市圈成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。
今年1-5月，東莞成交量2倍于深圳，惠州6倍于深圳，這就是都市圈效應(yīng)。而軌道交通的預(yù)期會(huì)使得都市圈同城效應(yīng)更加明顯。今年，莞惠房?jī)r(jià)分別上漲33%和20%，開(kāi)始全面補(bǔ)漲。由此可以看出，深圳的外溢發(fā)展，包括以華為布局松山湖為代表的深莞惠一體化已經(jīng)不是預(yù)期，而是現(xiàn)實(shí)。在這種背景下，房?jī)r(jià)的山峰越來(lái)越高。中國(guó)未來(lái)的發(fā)展引擎不是小城鎮(zhèn)化，而是都市圈，這就是為什么莞惠房?jī)r(jià)上漲的原因。
陳勁松說(shuō)，城市的本質(zhì)，是財(cái)富的增長(zhǎng)源泉。當(dāng)一切越來(lái)越具有流動(dòng)性時(shí)，城市的角色定位越來(lái)越重要。因此，用所謂一二三四線城市來(lái)劃分城市已經(jīng)過(guò)時(shí)了。而以總部城市、創(chuàng)新中心、商貿(mào)中心、模塊生產(chǎn)中心、休閑中心這些定位來(lái)觀察，珠三角要比長(zhǎng)三角更具潛力。
深圳房?jī)r(jià)為何飆漲？
在陳勁松看來(lái)，用市場(chǎng)開(kāi)放度、財(cái)富密集度、產(chǎn)業(yè)聚集度三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷，不同的城市類型決定了人和財(cái)富的來(lái)源完全不同。
對(duì)于總部城市和創(chuàng)新中心而言，世界性資本、本外地資本、當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層等因素造就了有別于其它城市的強(qiáng)勁需求，在供給不足的情況下，體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的極具膨脹。根據(jù)城市類型的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化為國(guó)際型市場(chǎng)和本地化市場(chǎng)，國(guó)際型市場(chǎng)的房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的推移不斷上漲，而本地化市場(chǎng)的房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定，有時(shí)還會(huì)下跌?？偛砍鞘幸约皠?chuàng)新中心，房?jī)r(jià)和本地人的收入越來(lái)越脫鉤，從去年開(kāi)始到現(xiàn)在，深圳房?jī)r(jià)的表現(xiàn)說(shuō)明了這一點(diǎn)。
因此，陳勁松說(shuō)，我們看到，5年前的2011年，深圳90%的房子是300萬(wàn)元以下，2016年300萬(wàn)以下不到28%，而300萬(wàn)元至800萬(wàn)元的房子增加到了57%，1000萬(wàn)元以上的住宅則從2%上升到了10%以上。房?jī)r(jià)大漲之所以還沒(méi)有損害到深圳的核心競(jìng)爭(zhēng)力，原因之一是莞惠的存在，二是城中村的存在。未來(lái)，莞惠對(duì)于深圳白領(lǐng)購(gòu)房的貢獻(xiàn)將越來(lái)越大。
軌道將改變城市
陳勁松認(rèn)為，無(wú)論總部城市還是創(chuàng)新中心，房?jī)r(jià)逐步脫離普通階層的收入水平。對(duì)于白領(lǐng)而言，他們或長(zhǎng)久租房，或流向交通便捷的其它城市。在一線城市中，北上深的上車盤(pán)價(jià)格分別為290萬(wàn)、285萬(wàn)和300萬(wàn)，以300萬(wàn)為例，需要首付90萬(wàn)元和月供1 . 1萬(wàn)元（月供30年）。而東莞和惠州臨深地區(qū)的上車盤(pán)分別為90萬(wàn)元和65萬(wàn)元。未來(lái)，白領(lǐng)要沿著軌道上班和回家。如果說(shuō)高鐵改變中國(guó)，軌道將改變城市。深圳人將在整個(gè)珠三角大范圍內(nèi)展開(kāi)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)和人員交流。
大都市圈：未來(lái)的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力高地
世界城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)活躍，各城市間功能互補(bǔ)性強(qiáng)，是所屬國(guó)家和地區(qū)的創(chuàng)新中心和競(jìng)爭(zhēng)力高地。
城鎮(zhèn)化演進(jìn)的結(jié)果
作為城市化和城市群發(fā)展到成熟階段的一種空間組織形式，都市圈具備了資源利用集約、集聚效應(yīng)明顯、經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新活躍等特點(diǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任張來(lái)明認(rèn)為，大都市圈的繁榮對(duì)一個(gè)國(guó)家乃至民族有著重大的戰(zhàn)略意義。大都市圈聚集與組織的要求超出了單一城市人口、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)活動(dòng)、環(huán)境保護(hù)、治理社會(huì)的范疇，而體現(xiàn)為不同規(guī)模、不同特點(diǎn)、不同功能的若干城市的互聯(lián)互通互融。因此，相較于單個(gè)城市，都市圈能在更高水平上整合和優(yōu)化各類資源，較大程度地緩解單一城市因人口、資源、人類活動(dòng)等因素過(guò)度聚集而產(chǎn)生的各種城市病。
目前，世界上公認(rèn)的五大世界級(jí)都市圈是紐約都市圈、倫敦都市圈、東京都市圈、巴黎都市圈和北美五大湖都市圈。它們已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厝丝谧蠲芗?、?jīng)濟(jì)最活躍、最富有競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)，是所在國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。
高效交通提供保障
從全球大都市圈的發(fā)展歷程來(lái)看，安全、快捷、高效的交通基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)一不為城市間高效、有序的產(chǎn)業(yè)分工體系提供了有力保障。以倫敦都市圈與東京都市圈為例，在其先期規(guī)劃中，交通與土地利用實(shí)現(xiàn)了完全一體化，即在軌道交通系統(tǒng)的基礎(chǔ)上構(gòu)建了立體的步行系統(tǒng)，交通規(guī)劃直接服務(wù)于用地。
中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)機(jī)遇在城市圈，而不再一線城市
中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)主席黎明楷表示，在未來(lái)，講機(jī)遇不能老是說(shuō)一線城市。一線城市一方面成本很高，利潤(rùn)很低。黎明楷認(rèn)為，基本上看城市群的布局來(lái)說(shuō)，不止是核心城市，包括周邊其實(shí)還有機(jī)會(huì)。
黎明楷談城市群的發(fā)展其實(shí)有幾個(gè)階段，
第一，人口流入一些核心的城市。城市出來(lái)了慢慢吸引周邊的人口流進(jìn)這個(gè)城市。第二，城市本身因?yàn)槿丝诹魅耄钚枨蟊容^高，變成有一些人沒(méi)辦法，往外流，慢慢帶動(dòng)大城市的郊區(qū)發(fā)展，還可以延伸到其他的城市。第三，開(kāi)始慢慢形成了城市群，城市群就是它不止是一個(gè)城市，而是一個(gè)核心城市還帶動(dòng)了周邊的幾塊。第四，外溢效應(yīng)。
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