——北京大興試點見聞
北京大興是集體經營性建設用地改革的試點地區之一。
2015年2月，北京大興等33縣（市、區）被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。在試點近兩周年之際，這項改革試點怎么樣了？改革舉措給大興這個曾經典型的城鄉接合部地區帶來了怎樣的變化？記者近日走進大興一探究竟。
改革突破哪些法律和制度？
根據改革內容，在試點地區暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。
“試點突破了諸多法律和制度的限制，我們能預感到這項改革將給廣大農村以及城鄉接合部地區帶來無限生機與活力。”北京市大興區委書記談緒祥說，“與國有建設用地同權同價，意味著集體經營性建設用地將享受上市交易、融資抵押等相關權利。”
“大興區把集體經營性建設用地入市后的‘未來收益’作為抵押，設立專項金融產品，讓集體經營性建設用地的資產價值和市場屬性得到充分體現。”談緒祥介紹，“我們推出的村鎮（環境）整治建設貸款、小城鎮建設基金等金融服務，為大興區西紅門鎮城鄉接合部改造一期二期、舊宮鎮南小街等項目授信40多億元，讓土地整理開發獲得‘第一桶金’。”
大興為什么被選為試點地區？
上世紀80年代以來，“村村點火、戶戶冒煙”的村級工業大院發展工業的模式一度盛行。“雖然土地出租建起的工業大院能夠帶來一定收益，但小化工、小加工、小餐飲、小市場等低端產業聚集，垃圾遍地、污水橫流嚴重影響了正常生活。”西紅門鎮四村村民陳亞檬對記者說。
“試點地區選擇大興也是因為該地區早在6年前就通過對城鄉接合部地區的改造，開始了集體土地利用的探索。”大興區委書記談緒祥說，2011年，作為北京市城鄉接合部綜合改造試點，大興區先期在西紅門鎮、舊宮鎮開始了集體土地利用新模式的探索，推動產業升級，促進農民就業。
“在西紅門鎮30平方公里的鎮域面積內，從2012年開始，計劃用5年時間推動10平方公里工業大院的拆除，以產業疏解帶動人口疏解。”大興區西紅門鎮黨委書記鄭亞君說，“西紅門鎮率先選擇了壽保莊進行工業大院的拆除騰退工作，有效盤活土地資產，走出了一條集約利用農村集體建設用地的新路。”
大興采取哪些創新做法？
經過初步統計，大興區共有集體經營性建設用地總計4200余宗，由于分布不均，碎片化嚴重，為了有效破解因集體經營性建設用地分布不均引發的“窮村越窮、富村越富”的問題，兼顧公平與效率，大興區在西紅門鎮經驗的基礎上，在全國率先推出了集體經營性建設用地入市“鎮級統籌”模式。
“‘村自為戰、戶自為戰’的傳統農業思維無法解決城鎮化與社會轉型問題。”談緒祥說，建設優美的生態環境、構建良好的城鎮發展體系，需要進行鄉鎮土地資源公平配置的統籌，保障各村土地發展權共享和收益平衡。
“西紅門鎮成立了集體所有制的聯營公司。”西紅門鎮副鎮長王彪介紹，試點地區的集體土地使用權按照一定程序登記至聯營公司名下，并委托其統一進行園區建設、經營管理、收益分配。這既平衡了基礎條件、區位優勢不同的各村的利益關系，也保護了全鎮村民的利益。
農村集體建設用地如何“騰籠換鳥”？
2016年1月，北京市贊比西房地產開發有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小Ｂ地塊”40年的土地使用權，這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。
“該地塊已于今年10月底動工，擬建設‘西紅門青年創投中心’。”該項目負責人彭義介紹，項目建成后將為優秀青年創業者、企業家提供一個與國際接軌的創新平臺。
在大興集體經營性建設用地入市試點的首個項目——鴻坤·金融谷，一個生態環境優美、高端產業集聚的現代化園區已初具規模。鴻坤集團副總裁、鴻坤創新產業投資公司董事長王玉然介紹，目前，該項目引入了王芳傳媒、長江文化等龍頭企業，北京股權交易中心也已簽約入駐鴻坤金融谷。
“業態的發展水平直接關系到集體經營性建設用地入市的價值，更事關經濟組織成員的收益。大興區在集體經營性建設用地入市上確定了‘業態引領、用途引導、節約集約’原則，實現了‘業’與‘地’的共振聯動。”談緒祥說。
農民如何共享收益？
“集體經營性建設用地入市收益能否合理分配，是衡量改革試點成敗的關鍵。”談緒祥說，根據建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制的要求，大興區綜合考慮土地增值收益形成、城鄉建設發展、農民利益保障等因素，制定了增值收益調節金征收使用管理辦法。
據介紹，大興區確定征收土地增值收益調節金的比例范圍為土地交易總額的8%-30%。統籌用于農村基礎設施建設支出，周轉墊付集體經營性建設用地土地開發、土地整理資金，以及農村經濟困難群眾的社保補貼和特困救助。
“農民成為‘帶著資產進城’的新市民，通過入股村民地租保底，每5年增長5%，確保農民既得收益不因改革試點而減少。”談緒祥說，待該聯營公司所統籌土地全部入市即項目決算后，再對所有集體經濟組織成員進行“二次分紅”，地塊上市后，合理設計留地、留物業、留資產和入股經營等方式，確保農民每年都有穩定收入。
西紅門鎮壽保莊村黨支部書記高志華介紹，該村所屬的地塊通過改革，每畝土地的直接收益由原來的每年8000元上升到1.3萬元。“過去，我們家的1.5畝土地建成廠房出租的收入大概是每年6萬元。”西紅門鎮四村村民陳亞檬說，“如今，全家每年的分紅所得能達到12萬元。”
試點地區未來怎樣規劃？
在剛剛結束的北京大興兩會上，提到大興區率先進行集體經營性建設用地試點的城鄉接合部地區，北京市大興區區長崔志成的表述是“正在發生脫胎換骨的變化”。
走進西紅門鎮原有城鄉接合部工業大院的騰退地塊上，一座名為“西紅門生態文化體育休閑公園”的綜合性綠地公園悄然矗立。李可染畫院、現代體育場館等坐落期間。
大興區研究制定了符合首都功能定位、京津冀協同發展和“高精尖”經濟結構要求的相關規劃，在北部各鎮重點引進高科技產業，在南部各鎮重點發展“大眾創業、萬眾創新”相關產業。對于集體經營性建設用地，在確保“地盡其利”的情況下，實現了“產興其業”。
“除了科學規劃產業布局，騰退地塊的大部分面積將建成綠地。”王彪介紹，目前，大興區正在結合西紅門等農村集體經營性建設用地入市，規劃改造城鄉接合部地區。“不僅要發展產業，還要保障生態環境。通過拆除騰退等手段，從根本上解決了城鄉接合部地區的頑疾。”
中國鄉村發現網轉自：新華社2017年1月22日
(掃一掃，更多精彩內容！)
