根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年，我國商品房銷售額117627億元，比上一年增長(zhǎng)34.8%。2017年商品房銷售額突破13萬億，達(dá)到133701億元，創(chuàng)下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。但同樣是買房，背后的需求卻是五花八門。所有的購房需求中，哪些是應(yīng)當(dāng)滿足的，哪些應(yīng)該被堅(jiān)決遏制呢？
目前有哪些住房需求？
樊院長(zhǎng)認(rèn)為，說到住房需求，通常說的是剛需，例如結(jié)婚用房，因?yàn)槲覀兊娜丝谠鲩L(zhǎng)并不是很快，所以剛需其實(shí)現(xiàn)在并不大。另一種需求叫做改善性需求，隨著收入的提高，改善性需求就會(huì)越來越多，收入越高，改善性需求越大，這是合理的追求幸福生活的需求。
還有一種非常重要的需求，就是遷移性的需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在結(jié)婚，得在縣城里有個(gè)房子，縣城的人想到市里買個(gè)房子，市里的人想到省會(huì)城市買個(gè)房子，中等城市的人想在大城市有套房子等等。
剛性需求、改善性需求、遷移性需求，這三種需求是非常合理的居住性需求。房子是用來居住的，不是用來炒的。另外還有兩種投資性需求，一種投資性需求實(shí)際上也可以歸結(jié)為住宅性需求，就是買了房子租給別人住，因?yàn)榭倳?huì)有人住，可以歸入正常的住房需求。
另一種就是通常所說的炒房需求，炒房投資通常指的就是買了房子也不租、也不住，就等著房?jī)r(jià)升值。這個(gè)升值要足夠大、足夠快，來彌補(bǔ)他買房子的成本。
樊院長(zhǎng)說，由于剛性需求、改善性需求、遷移性需求供給沒有跟得上，導(dǎo)致了供求失衡，價(jià)格上漲得特別快，就產(chǎn)生了炒房需求。在我們思考怎樣遏制房?jī)r(jià)過高的時(shí)候，出路是要想供給側(cè)，想怎么增加供給，而不是怎么減少需求。
遷移有什么規(guī)律？
說到人口遷移的規(guī)律，樊院長(zhǎng)認(rèn)為越大的城市人口流入越多，越小的城市遷入人口越少，多數(shù)小城市是人口流失的。大城市因?yàn)樘峁┝烁喔陚涞幕A(chǔ)設(shè)施、物流、人才網(wǎng)絡(luò)，吸引了更多的企業(yè)來發(fā)展，創(chuàng)造了更多收入較高的就業(yè)機(jī)會(huì)，來的人就多了。
當(dāng)人聚集的時(shí)候，又會(huì)產(chǎn)生新的就業(yè)機(jī)會(huì)。比如說餐館等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會(huì)提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)。另外，人的聚集在經(jīng)濟(jì)學(xué)上還會(huì)產(chǎn)生外溢效應(yīng)，人與人之間的碰撞會(huì)產(chǎn)生出新的知識(shí)、各種新的想法、文化創(chuàng)意，各種不同的愛好、口味都能夠得到滿足。在城市化的最初階段，多數(shù)人會(huì)涌向大城市，這是造成現(xiàn)在大城市房?jī)r(jià)高的一個(gè)重要原因。
小城鎮(zhèn)該怎么辦？
歐洲的小城鎮(zhèn)干凈、平和、美好，發(fā)展得很好。其中一個(gè)重要的原因是歐洲在100到150年的時(shí)間里面完成了工業(yè)化的進(jìn)程，城鎮(zhèn)、村里面年輕人還沒有走光的時(shí)候，退休的老人回到了村鎮(zhèn)。
帶著比較高的收入和一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗(yàn)，還帶著社保，退休的老人把在村鎮(zhèn)的老宅修葺成現(xiàn)代化的老宅，將現(xiàn)代化生活，甚至社保的機(jī)制都帶回了這些小城鎮(zhèn)。樊綱說，我們的小城鎮(zhèn)別著急，現(xiàn)在的任務(wù)是保護(hù)好生態(tài)，保護(hù)好文化，保護(hù)好老宅子，還會(huì)有人口回流的一天。
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