根據國家統計局公布的數據，2016年，我國商品房銷售額117627億元，比上一年增長34.8%。2017年商品房銷售額突破13萬億，達到133701億元，創下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。但同樣是買房，背后的需求卻是五花八門。所有的購房需求中，哪些是應當滿足的，哪些應該被堅決遏制呢？
目前有哪些住房需求？
樊院長認為，說到住房需求，通常說的是剛需，例如結婚用房，因為我們的人口增長并不是很快，所以剛需其實現在并不大。另一種需求叫做改善性需求，隨著收入的提高，改善性需求就會越來越多，收入越高，改善性需求越大，這是合理的追求幸福生活的需求。
還有一種非常重要的需求，就是遷移性的需求。農村的小伙子現在結婚，得在縣城里有個房子，縣城的人想到市里買個房子，市里的人想到省會城市買個房子，中等城市的人想在大城市有套房子等等。
剛性需求、改善性需求、遷移性需求，這三種需求是非常合理的居住性需求。房子是用來居住的，不是用來炒的。另外還有兩種投資性需求，一種投資性需求實際上也可以歸結為住宅性需求，就是買了房子租給別人住，因為總會有人住，可以歸入正常的住房需求。
另一種就是通常所說的炒房需求，炒房投資通常指的就是買了房子也不租、也不住，就等著房價升值。這個升值要足夠大、足夠快，來彌補他買房子的成本。
樊院長說，由于剛性需求、改善性需求、遷移性需求供給沒有跟得上，導致了供求失衡，價格上漲得特別快，就產生了炒房需求。在我們思考怎樣遏制房價過高的時候，出路是要想供給側，想怎么增加供給，而不是怎么減少需求。
遷移有什么規律？
說到人口遷移的規律，樊院長認為越大的城市人口流入越多，越小的城市遷入人口越少，多數小城市是人口流失的。大城市因為提供了更多更完備的基礎設施、物流、人才網絡，吸引了更多的企業來發展，創造了更多收入較高的就業機會，來的人就多了。
當人聚集的時候，又會產生新的就業機會。比如說餐館等服務業的發展，會提供更多就業機會。另外，人的聚集在經濟學上還會產生外溢效應，人與人之間的碰撞會產生出新的知識、各種新的想法、文化創意，各種不同的愛好、口味都能夠得到滿足。在城市化的最初階段，多數人會涌向大城市，這是造成現在大城市房價高的一個重要原因。
小城鎮該怎么辦？
歐洲的小城鎮干凈、平和、美好，發展得很好。其中一個重要的原因是歐洲在100到150年的時間里面完成了工業化的進程，城鎮、村里面年輕人還沒有走光的時候，退休的老人回到了村鎮。
帶著比較高的收入和一生的積蓄，帶著現代城市的生活經驗，還帶著社保，退休的老人把在村鎮的老宅修葺成現代化的老宅，將現代化生活，甚至社保的機制都帶回了這些小城鎮。樊綱說，我們的小城鎮別著急，現在的任務是保護好生態，保護好文化，保護好老宅子，還會有人口回流的一天。
中國鄉村發現網轉自：綜合開發研究院 微信公眾號
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