為何一二線城市的房價大漲，而三四線城市卻出現房地產庫存壓力巨大？為何人們只是去討論抑制一二線城市房價上漲和三四次城市去庫存的對策，但卻不去探究為何一二線城市房價暴漲和三四線城市房價滯脹的深層原因？為此，我提出一些別人不曾提及的觀點，或有失偏頗，只是希望在房地產對策上能夠跳出舊框框。
三四線城市房地產高庫存之原因：城鎮化
當前，供給側結構性改革的一項重要任務就是要去庫存，尤其是要去三四線城市的房地產庫存。因此，最近大家討論比較多的是三四線城市如何去庫存，卻很少有人去研究三四線城市房地產庫存增加的深層原因。
在中國區域經濟發展的官方詞匯中，從來都是用“城鎮化”，從不說“城市化”。而城市化(urbanization)則是一個反映農村人口向城市轉移的國際通用詞匯，已經用了100多年，城鎮化沒有對應的英譯。從詞義上看，城鎮化似乎既包含了“城市化”又包含了“鄉鎮化”，涵義比城市化更廣，更能體現中國特色的發展模式。從最早的“進廠不進城”、“離土不離鄉”的鄉鎮企業模式，到2001年城鎮化的首次提出，再到最近“農業轉移人口市民化”的城鎮化及鼓勵農民工買房的舉措，實際上都是本鄉本土城鎮化政策的體現。
而城市化不僅是農業人口轉化為非農業人口，并向城市集中的聚集過程，而且是城市在空間數量上的增多、區域規模上的擴大、職能和設施上的完善以及城市的經濟關系、居民的生活方式以及人類的社會文明廣泛向農村滲透的過程。傳統意義上的城市化，沒有太強烈的行政干預色彩，而是通過城市的集聚效應來吸引外來人口流入，從而在經濟學角度上形成規模經濟，從人口學的角度上提高城市化率。
因此，城市化不是一種行政干預的過程，它更是一種市場化配置資源的結果，是經濟發展的結果而非目標；而城鎮化則更多地體現為行政的力量，實質上是一場造城運動。于是，我們看到，在現有體制改革(特別是行政體制改革、土地流轉制度改革、財稅體制改革等)沒有得到應有推進的情況下，各級地方政府高舉城鎮化的大旗，一是把城鎮化作為拉動GDP的抓手，二是把將城鎮化作為建設“形象工程”的手段，三是將城鎮化作為發展房地產的手段，大力招商引資，四是把城鎮化當作土地財政收入的來源，不斷擴大城鎮面積。
2012《人民日報》載文說，2000年至2010年，中國城鎮總面積10年擴張60%，遠高于城鎮人口增長速度。那么城鎮人口增長多少呢？2000年城鎮化率為36.2%，2010年為49.6%，只提高了13.4%。中國大部分城鎮都為三四線城市，這些城鎮的面積擴大過快，卻缺乏相應的產業支持，因此，創造的就業崗位有限，這就很難吸引新增人口，故大量以城鎮化名義投資的房地產項目過剩就不奇怪了。
一二線城市房價大漲之原因：大城市化
經濟發展的每一階段是很難跨越的，縱觀全球城市化的過程，都是無一例外地經歷過大城市化。比如，幾乎所有的發達國家都沒有刻意采取區域平衡發展戰略，而是遵循人口自由流動的市場原則。其結果是區域經濟發展極不平衡，但地區間的收入差距或整個社會的貧富差距卻縮小了。如巴黎只占法國面積的2%，卻產生了全法28%的GDP；德國漢堡的人均GDP和每平方公里GDP分別超出東北部地區2倍和100倍，但兩個地區的福利卻沒有差異。即便像美國那樣土地肥沃而廣闊的國家，一半以上人口也只集中在5個州，80%的美國人居住地所占的國土面積，從1900年的25%降至如今的17%。
此外，兩個東亞發達國家日本和韓國人口更為集中，東京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP總額位居第一的城市；首爾人口占韓國城市人口的25%，而GDP占24%。即便是與中國類似的人口大國如美國，其第一大城市紐約，人口也要占美國城市人口的8%，GDP要占10%；印度的孟買，人口也要占到城市人口的6%。
與這些發達國家相比，中國的經濟集聚度、人口集聚度都比較低，區域經濟還比較分散，如上海作為全國最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全國的4.4%。由于中國在政策上是力推城鎮化，但城鎮化不符合經濟效益最大化的基本原理，因為只有生產要素的集聚，才能達到規模經濟，。根據世界銀行的大樣本分析，經濟密度增加一倍，生產率會提高6%，而與中心城市的距離增加一倍，利潤就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陸地面積1.5%的土地上創造的。而世界銀行認為中國有近一半的城市沒有達到規模經濟。
如果說證券市場上投資者可以用腳投票來選股，那么，在城市化的進程中，移民也同樣可以用腳來選擇自己的目的地。比如，中國人口的總體遷徙路徑是從中西部地區往東部沿海地區，所謂的孔雀東南飛。但如今，中國人口遷徙已經到了后期，2015年流動人口出現了500多萬的負增長；同時，一二線城市的人口卻出現了集聚趨勢。如安徽的人口還在凈外流，但合肥的人口卻在快速增長；河南的人口也在負增長，鄭州的人口卻是正增長。我在調研中發現，最近房價漲幅較大的省會城市，都是人口流入量較大的，盡管所在省份的人口有可能在減少。而且，從購房者的身份看，外地購房者的比例大致都要達到30%左右。
實際上，人口往大城市集聚不僅僅是為了實現企業經營上規模經濟，或者為了獲得就業機會，同時也是為了能夠更便利地獲得公共服務，因為公共服務資源總是稀缺和不足的，隨著人口老齡化和居民收入水平的提高，人們對醫療保健、養老、休閑娛樂和教育等的需求會不斷增加，但一般的三四線城市在公共服務方面的供給水平，要遠低于一二線城市，因為三四線城市大部分政府的財力薄弱，債務負擔過重，無力提供令人滿意的公共服務，如同樣都是省級城市，貴陽的房價大約只有上海房價的十分之一。故人口肯定還會繼續向一二線城市集聚。2008年統計局公布的百萬人口城市數量為122個，如今，據稱已經超過180個。說明中國的大城市化正方興未艾，這是推動一二線城市房價上漲的主要動力。
從中國各地的人口平均預期壽命看，基本上也是與城市的發達程度呈高度正相關，這也從一個側面證明了公共服務的重要性。如上海、北京的人均壽命都在國內排第一、第二，經濟發達的省份如浙江的人均壽命高于江蘇（盡管浙江的經濟體量不如江蘇，但股票交易總額，網絡消費總額也都超過江蘇），但中西部地區很多省份的人均壽命要低于上海10歲以上。因此，人口老齡化、人均GDP達到中高收入階段（8000美元）與大城市化之間也確有很強的相關性。這也是推動一二線城市房價上漲的動因所在。
高房價與高庫存并存：該如何應對
從以上分析中不難看出，城鎮化與城市化雖然只有一字之差，但前者帶有很明顯的行政色彩，盡管初衷非常好，是為了追求均衡發展、縮小地區差距、城鄉差距和貧富差距，但結果卻離城鎮化的預期目標相差甚遠。城市化是市場配置資源下的自然過程，故城市化本身不是目標，而是為了尋求規模經濟下的效率最大化，其結果則導致城市化率的大幅提升。在中國，政府在推進城鎮化，地方政府為追求政績，更是過度開發城市，導致房地產高速發展；老百姓則服從市場規律，以收入和福利最大化為追求目標，向大中城市遷徙。
為了防止一二線城市人口流入過多，政府的做法不僅是采取房地產限購舉措，而且還嚴格限制超大城市的人口流入，如上海的目標是到2040年，常住人口控制在2500萬，這意味著今后24年上海人口基本為零增長。竊以為，采取這種堵的方式，效果并不好，且導致資源配置的進一步扭曲。比如，在三四線城市為增加公共服務所需投入的財政支出，可能是一二線城市的好多倍。
實際上，房地產調控始于2004年初，當時為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。一方面，加大了對房地產用地的治理整頓力度，清理整頓建設用地，嚴格審批管理，從緊土地供應，逐步推行經營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例提高到35%及以上，上調金融機構存貸款基準利率，嚴禁房地產流動資金貸款等，收緊銀根，減少房地產開發的資金支持。但問題是調控了12年，效果如何，有目共睹。
因此，與其堵，不如疏。如推進土地流轉制度改革，可采取重慶模式，搞土地交易所；中國目前大量僵死企業需要處置，大量過剩產能需要壓縮，完全可以把很大一部分工業用地轉化為住宅用地。此外，所謂上海等城市沒有地了，這都是行政區劃管制下的思維模式，因為行政區劃是人為劃定的，上海周邊不少地方還都存在房地產庫存過高問題，上海市區內的不少工業和商業企業也可以外遷，反正有些工商企業在產能過剩和網絡消費占比越來越高的今天，都已經到了虧損或虧損的邊緣。
至于三四線城市的高庫存問題，基本上是沒有解決辦法了，因為隨著人口老齡化和中國制造業的衰落，廢都的數量一定會增加。如美國的底特律，原本也是中部極其繁華的汽車城，如今則基本成為了廢都，因為汽車業衰退了。中國的不少三四線城市，原本就沒有很好的產業基礎，則是為了招商引資而拼命擴建，其命運或許更慘——這本身就是一個教訓，即一個城市的產業發展和人口布局，不是拍腦袋就可以規劃和設計出來的。
總之，順應人口流向的大趨勢來重新規劃城市的行政區劃，遵循市場在資源配置中起決定性作用的大原則，讓人口流向與公共服務投入及社會資源的配置相一致，這也符合供給側結構性改革的大方向。過去，中國的人口流與資金流相反運行，其結果是地方政府高負債，企業高負債，一二線城市高房價和三四線城市房地產高庫存。如今，病癥已經確診，而這類導致經濟結構扭曲的根源是什么，還需要深思。城鎮化與城市化雖然只有一字之差，但有一句成語叫“差之毫厘，失之千里”。
本文作者海通證券首席經濟學家
中國鄉村發現網轉自：華爾街見聞
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