編者按：今年10月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知，明確提出到2020年使1億左右農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)定居落戶。這是推動(dòng)城鎮(zhèn)化，加速破除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘的重大舉措。與此同時(shí)，農(nóng)村閑置出來的宅基地如何處置、閑置土地的農(nóng)民利益如何保障，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。作為全國第二批34個(gè)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)之一，四川省眉山市彭山區(qū)拿到了探索建立“宅基地有償退出機(jī)制”的入門證，先行先試，讓我們一起來看看他們是怎么做的。
黃橙橙的柑橘掛了一樹，翠滴滴的楠竹從高處彎下腰來輕撫屋頂，站在四川省眉山市彭山區(qū)雙江村二組村民胡永林的老宅院子里，可以將山下徐徐而來的岷江盡收眼底。張獻(xiàn)忠江口沉銀遺址碑恰好就在這片水域，讓這靜謐的山間小院更多了些歷史的厚重感。
在胡家搬進(jìn)城里的新房后，這座老宅已閑置兩年無人看管。如今，這座眼看就破敗凋敝的小樓被粉飾一新，成為區(qū)里引進(jìn)的重要鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目——“盤桓小駐”的重要組成部分。
閑置破敗的農(nóng)村房屋如何與當(dāng)下時(shí)新的鄉(xiāng)村旅游掛上了鉤？這得從我國近年來不斷深化的農(nóng)村改革說起。2015年底，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，明確提出將進(jìn)行宅基地制度改革，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制。作為全國第二批34個(gè)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)，彭山區(qū)拿到了探索建立“宅基地有償退出機(jī)制”的“尚方寶劍”。
不久前，彭山區(qū)雙江村的7戶農(nóng)戶共3.7畝宅基地退回集體，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目順利落地，標(biāo)志著彭山探索“宅基地有償退出機(jī)制”實(shí)現(xiàn)破冰。彭山建立了怎樣的退出機(jī)制？效果如何？記者進(jìn)行了采訪。
農(nóng)民進(jìn)城老宅荒廢 閑置宅基地難變現(xiàn)難利用怎么破
45歲的胡永林和妻子10多年前就進(jìn)了城，憑著一手替人理發(fā)的手藝，夫妻倆在城里開起了理發(fā)店，生意紅火，早已在彭山城區(qū)購買了商品房。兩年前，他又將身體不好的母親接到了城里一起居住。從此，村里的老宅子便荒廢了。
老胡的處境并非個(gè)案。今年7月，彭山區(qū)政協(xié)對該區(qū)6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)8個(gè)村54個(gè)農(nóng)業(yè)社共6260戶農(nóng)戶的宅基地使用情況進(jìn)行了入戶調(diào)查，發(fā)現(xiàn)閑置率高達(dá)18%。
“按照18%的比例和戶均閑置土地210平方米推算，彭山區(qū)目前閑置農(nóng)村房屋超過9000戶，閑置宅基地面積近200萬平方米，如果加上房前屋后的林盤面積，更是一個(gè)很大的數(shù)字。”調(diào)研組相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的不健全，既造成了土地資源浪費(fèi)，也影響了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。
四川省政協(xié)委員、四川恒和信律師事務(wù)所主任李正國表示，在現(xiàn)有法律框架下，宅基地不具備用益物權(quán)的流通屬性，法律規(guī)定其不得上市交易，而只能在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。但近年來，我國創(chuàng)設(shè)的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策”為宅基地退出開了一條口子。
按此政策，通過實(shí)施土地整理，將原有零星分散的宅基地復(fù)墾為耕地后，原集體建設(shè)用地面積扣除新建農(nóng)民集中居住區(qū)用地面積，節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo)可上市交易，用于城鎮(zhèn)建設(shè)。
“但城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤必須在國家下達(dá)的指標(biāo)以內(nèi)，將拆舊地塊和建新地塊共同組成的項(xiàng)目區(qū)整體報(bào)批。而農(nóng)民的宅基地分散零星，退出意愿參差不齊，空間上和時(shí)間上不能相對統(tǒng)一，面積數(shù)量達(dá)不到一定規(guī)模，難以達(dá)到立項(xiàng)要求。”李正國指出，零星宅基地退出操作困難，而零星宅基地的退出又是宅基地退出的關(guān)鍵所在。
收儲掛牌上市 3.6畝宅基地引來鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目
不久前，胡永林花了20多萬元為兒子購置了一套商品房作為婚房。這筆錢，正是他申請將半畝宅基地退出后得到的補(bǔ)償。
2014年，彭山區(qū)被國務(wù)院確定為全國第二批34個(gè)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)之一，拿到了率先探索“農(nóng)村宅基地有償退出”的入門證。
農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定？退出后的宅基地如何處置？補(bǔ)償款從哪里來？這些都是建立“農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制”必須要解決的問題。
經(jīng)過近一年的摸排調(diào)研，彭山區(qū)發(fā)現(xiàn)有些宅基地復(fù)墾難度大、成本高，即使復(fù)墾后土地質(zhì)量也無法達(dá)標(biāo)；有些宅基地本身就處在公益事業(yè)建設(shè)、三產(chǎn)旅游發(fā)展規(guī)劃范圍內(nèi)；有些房屋屬于特色民居，具有保留價(jià)值。“宅基地退出后不一定非要復(fù)墾成耕地，應(yīng)區(qū)別對待，多元化利用，不搞一刀切。”彭山區(qū)農(nóng)改辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
幾經(jīng)討論斟酌，彭山區(qū)的思路逐漸清晰：由區(qū)平臺公司——彭山區(qū)正興農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司（下稱“正興農(nóng)業(yè)”）進(jìn)行收儲，再到農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所掛牌上市，對接鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。這樣既解決了資金來源問題，又為鄉(xiāng)村帶來了發(fā)展機(jī)遇。
方案大致確定后，彭山區(qū)決定在經(jīng)濟(jì)、區(qū)位條件較好的雙江村試上一試。沒想到，聽說這一政策的村民反映強(qiáng)烈，胡永林第一個(gè)就報(bào)了名。最后，包括胡永林在內(nèi)的7戶農(nóng)戶提交了自愿有償退出宅基地申請。
經(jīng)過充分協(xié)商，宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最后敲定按照征地拆遷補(bǔ)償?shù)?span>70%核算，作為上市掛牌價(jià)格。如果招拍掛的出讓價(jià)格高于掛牌價(jià)格，超出的70%返還給村集體，由村集體安排分配。
經(jīng)過掛牌上市，這7戶共3.7畝土地最終被一家企業(yè)收入“囊中”。如今，這些閑置的老房子已經(jīng)被打造為別具風(fēng)格的鄉(xiāng)村民宿，成為鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目——“盤桓小駐”的核心組成部分，預(yù)計(jì)春節(jié)期間就會(huì)有兩個(gè)院子對外營業(yè)。
偏遠(yuǎn)地區(qū)村民意愿更強(qiáng) 如何保證項(xiàng)目不變味不走形
并不是所有農(nóng)戶均享有申請有償退出宅基地的資格。為了防止農(nóng)戶退出宅基地居無定所的情況出現(xiàn)，彭山區(qū)規(guī)定只有已經(jīng)在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)戶才能參與有償退出宅基地。
此次試水讓更多人看到了機(jī)會(huì)。“不久前，我們在相對偏遠(yuǎn)的義和鄉(xiāng)進(jìn)行摸底調(diào)查，竟有100多戶農(nóng)戶表示愿意有償退出宅基地。”正興農(nóng)業(yè)董事長鄧斌告訴記者，從調(diào)研的情況看，越是偏遠(yuǎn)的山區(qū)，農(nóng)民退出的意愿反而越強(qiáng)烈。
但若區(qū)位條件不占優(yōu)勢，農(nóng)村宅基地還能否受資本青睞，這是一個(gè)問題。
值得一提的是，按照彭山區(qū)規(guī)定，通過招掛拍程序獲得宅基地的企業(yè)將獲得產(chǎn)權(quán)明晰的經(jīng)營性集體建設(shè)用地，頒發(fā)集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證，使用年限為40年。盤桓小駐項(xiàng)目投資人姜凌云告訴記者，他已經(jīng)拿到了3.6畝宅基地的集體建設(shè)用地使用權(quán)證。
如何保證引入的三產(chǎn)旅游項(xiàng)目不變味不走形，尤其是不能異化為鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？對此，鄧斌以“盤桓小駐”項(xiàng)目為例，表示這3.6畝宅基地并不連片，而是零星分布在雙江村各處，但在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)卻是按照整體項(xiàng)目申報(bào)，不能分割；此外，企業(yè)是否在經(jīng)營，可以從稅務(wù)、流水等多個(gè)方面得到反映。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《農(nóng)民日報(bào)》2016年12月13日
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