編者按：今年10月，國務院辦公廳印發關于《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知，明確提出到2020年使1億左右農村人口在城鎮定居落戶。這是推動城鎮化，加速破除城鄉區域間戶籍遷移壁壘的重大舉措。與此同時，農村閑置出來的宅基地如何處置、閑置土地的農民利益如何保障，成為各方關注的焦點。作為全國第二批34個農村改革試驗區之一，四川省眉山市彭山區拿到了探索建立“宅基地有償退出機制”的入門證，先行先試，讓我們一起來看看他們是怎么做的。
黃橙橙的柑橘掛了一樹，翠滴滴的楠竹從高處彎下腰來輕撫屋頂，站在四川省眉山市彭山區雙江村二組村民胡永林的老宅院子里，可以將山下徐徐而來的岷江盡收眼底。張獻忠江口沉銀遺址碑恰好就在這片水域，讓這靜謐的山間小院更多了些歷史的厚重感。
在胡家搬進城里的新房后，這座老宅已閑置兩年無人看管。如今，這座眼看就破敗凋敝的小樓被粉飾一新，成為區里引進的重要鄉村旅游項目——“盤桓小駐”的重要組成部分。
閑置破敗的農村房屋如何與當下時新的鄉村旅游掛上了鉤？這得從我國近年來不斷深化的農村改革說起。2015年底，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村改革綜合性實施方案》，明確提出將進行宅基地制度改革，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制。作為全國第二批34個農村改革試驗區，彭山區拿到了探索建立“宅基地有償退出機制”的“尚方寶劍”。
不久前，彭山區雙江村的7戶農戶共3.7畝宅基地退回集體，鄉村旅游項目順利落地，標志著彭山探索“宅基地有償退出機制”實現破冰。彭山建立了怎樣的退出機制？效果如何？記者進行了采訪。
農民進城老宅荒廢 閑置宅基地難變現難利用怎么破
45歲的胡永林和妻子10多年前就進了城，憑著一手替人理發的手藝，夫妻倆在城里開起了理發店，生意紅火，早已在彭山城區購買了商品房。兩年前，他又將身體不好的母親接到了城里一起居住。從此，村里的老宅子便荒廢了。
老胡的處境并非個案。今年7月，彭山區政協對該區6個鄉鎮8個村54個農業社共6260戶農戶的宅基地使用情況進行了入戶調查，發現閑置率高達18%。
“按照18%的比例和戶均閑置土地210平方米推算，彭山區目前閑置農村房屋超過9000戶，閑置宅基地面積近200萬平方米，如果加上房前屋后的林盤面積，更是一個很大的數字。”調研組相關負責人表示，農村宅基地退出機制的不健全，既造成了土地資源浪費，也影響了農民的財產性收入。
四川省政協委員、四川恒和信律師事務所主任李正國表示，在現有法律框架下，宅基地不具備用益物權的流通屬性，法律規定其不得上市交易，而只能在集體內部轉讓。但近年來，我國創設的“城鄉建設用地增減掛鉤政策”為宅基地退出開了一條口子。
按此政策，通過實施土地整理，將原有零星分散的宅基地復墾為耕地后，原集體建設用地面積扣除新建農民集中居住區用地面積，節約的集體建設用地指標可上市交易，用于城鎮建設。
“但城鄉建設用地掛鉤必須在國家下達的指標以內，將拆舊地塊和建新地塊共同組成的項目區整體報批。而農民的宅基地分散零星，退出意愿參差不齊，空間上和時間上不能相對統一，面積數量達不到一定規模，難以達到立項要求。”李正國指出，零星宅基地退出操作困難，而零星宅基地的退出又是宅基地退出的關鍵所在。
收儲掛牌上市 3.6畝宅基地引來鄉村旅游項目
不久前，胡永林花了20多萬元為兒子購置了一套商品房作為婚房。這筆錢，正是他申請將半畝宅基地退出后得到的補償。
2014年，彭山區被國務院確定為全國第二批34個農村改革試驗區之一，拿到了率先探索“農村宅基地有償退出”的入門證。
農村宅基地退出補償標準怎么定？退出后的宅基地如何處置？補償款從哪里來？這些都是建立“農村宅基地有償退出機制”必須要解決的問題。
經過近一年的摸排調研，彭山區發現有些宅基地復墾難度大、成本高，即使復墾后土地質量也無法達標；有些宅基地本身就處在公益事業建設、三產旅游發展規劃范圍內；有些房屋屬于特色民居，具有保留價值。“宅基地退出后不一定非要復墾成耕地，應區別對待，多元化利用，不搞一刀切。”彭山區農改辦相關負責人表示。
幾經討論斟酌，彭山區的思路逐漸清晰：由區平臺公司——彭山區正興農業發展投資有限公司（下稱“正興農業”）進行收儲，再到農村產權交易所掛牌上市，對接鄉村旅游項目。這樣既解決了資金來源問題，又為鄉村帶來了發展機遇。
方案大致確定后，彭山區決定在經濟、區位條件較好的雙江村試上一試。沒想到，聽說這一政策的村民反映強烈，胡永林第一個就報了名。最后，包括胡永林在內的7戶農戶提交了自愿有償退出宅基地申請。
經過充分協商，宅基地退出的補償標準最后敲定按照征地拆遷補償的70%核算，作為上市掛牌價格。如果招拍掛的出讓價格高于掛牌價格，超出的70%返還給村集體，由村集體安排分配。
經過掛牌上市，這7戶共3.7畝土地最終被一家企業收入“囊中”。如今，這些閑置的老房子已經被打造為別具風格的鄉村民宿，成為鄉村旅游項目——“盤桓小駐”的核心組成部分，預計春節期間就會有兩個院子對外營業。
偏遠地區村民意愿更強 如何保證項目不變味不走形
并不是所有農戶均享有申請有償退出宅基地的資格。為了防止農戶退出宅基地居無定所的情況出現，彭山區規定只有已經在城鎮購房的農戶才能參與有償退出宅基地。
此次試水讓更多人看到了機會。“不久前，我們在相對偏遠的義和鄉進行摸底調查，竟有100多戶農戶表示愿意有償退出宅基地。”正興農業董事長鄧斌告訴記者，從調研的情況看，越是偏遠的山區，農民退出的意愿反而越強烈。
但若區位條件不占優勢，農村宅基地還能否受資本青睞，這是一個問題。
值得一提的是，按照彭山區規定，通過招掛拍程序獲得宅基地的企業將獲得產權明晰的經營性集體建設用地，頒發集體建設用地土地使用權證，使用年限為40年。盤桓小駐項目投資人姜凌云告訴記者，他已經拿到了3.6畝宅基地的集體建設用地使用權證。
如何保證引入的三產旅游項目不變味不走形，尤其是不能異化為鄉村房地產項目呢？對此，鄧斌以“盤桓小駐”項目為例，表示這3.6畝宅基地并不連片，而是零星分布在雙江村各處，但在辦理產權時卻是按照整體項目申報，不能分割；此外，企業是否在經營，可以從稅務、流水等多個方面得到反映。
中國鄉村發現網轉自：《農民日報》2016年12月13日
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