中國旅游業邁入萬億投資的文旅時代，文化旅游產業的發展已勢不可擋，不但提供了一種全新的生活方式，成為這個時代下的消費主流，也為眾多企業轉戰旅游行業帶來千載難逢的時代機遇。
如何搶占文旅產業先機，指導文旅項目順利開發？這里借助巔峰智業五礦哈施塔特小鎮與韶山銀河旅游區兩個項目，通過階梯分析四步推進法，從開發角度，看頂層設計如何助推文旅項目戰略落地。
五礦哈施塔特小鎮
一、把握需求：明確企業“文旅時代”訴求
文旅時代，企業面臨的經濟形勢更趨復雜，但同時機遇與挑戰并存，也開啟了大企創新，萬企創名的時代。在不斷創造自我品牌價值的同時，兩類企業成為發展文旅項目的重要企業。
1. 品牌升級需求。多為大中型房地產企業，這類企業有實力、有經驗、有視野、有運作力，房地產開發經驗豐富，易于接受新生產品并勇于嘗試，開發文旅項目在于探索易于復制的模式，延伸產業鏈條，提升品牌生命力，實現企業的多元化發展。這類企業需走出適合自己發展的路，形成獨具特色的開發模式，如萬達、恒大、海昌、碧桂園、綠城、五礦等企業。
2. 跨界整合需求。多為上市、國營等企業，這類企業原有主業與旅游地產相關性不高，跨界進入文旅產業在于尋找新的增長點，擺脫現有經營困局，或者尋求新的產業延伸，實現企業轉型、品牌創新，進而資產持續增值。如華誼兄弟、復星集團、福星科技、韶灌工程管理局等。
二、找準方向：破題突圍實現“文旅開發”
從開發的角度采用倒推分析法細分項目難點與重點，最短時間解決“文旅開發”核心問題，尋找最佳突破口，迅速破題。
1. 創建模式轉型擴張需求
項目簡介：五礦哈施塔特小鎮位于惠州博羅縣，總規模1800畝，總投資60億元。 其中住宅115萬平米，商業配套2萬平米。依托哈施塔特小鎮建筑風貌以及未開發的土地資源，需明確小鎮未來開發方向，打造傳統景區，旅游地產還是主題公園？同時如何建立“五礦模式”，便于復制與品牌輸出？
解決策略：小鎮已具備一定的產業基礎和大游客量基礎，在對比交通區位、資源條件、消費群體與場地條件等分析后，我們認為項目具備開發文旅產業的條件，確定打造一站式全齡全包全時度假綜合體，以此為突破口，形成可復制創新性五礦模式。
實現目標的四個重要環節
2. 跨界融合多元發展需求
項目簡介：韶山灌區位于湖南省湘潭市，流經湘鄉市、湘潭縣、韶山市，長度約52公里。作為湖北省最大的引水灌溉水渠，通水50年以來，以續建配套工程與節水改造為主。2016年韶灌工程管理局明確轉型方向，將韶山灌區打造成為全國現代灌區示范試點——韶山銀河旅游區。開發難點在于如何拓展灌渠的功能，進行最佳產品組合與產業融合，以求最佳綜合效益，實現良好的招商。
解決策略：從投資角度分析，較強的招商吸引力和商業價值，在于凸顯產品的特色、發展潛力和綜合收益。因此產品策劃階段明確了以下幾個重要環節。
實現目標的五個重要環節
三、核心創意：有效凸顯利用“文旅資源”
避開撒網式、雷同式開發，因地制宜，從資源特色出發，對地塊“文旅資源”進行有效開發與利用，提煉開發較為成熟且具有潛力的地塊做引爆點，打造一系列精品旅游線路，串聯逐點突破。
1. 地產項目的“文旅” 升級
五礦哈施塔特小鎮小鎮要解決的是一個典型的地產項目如何實現“文旅” 升級。從五礦哈施塔特小鎮升級為一站式全齡全包全時度假綜合體，我們制定了四個步驟。
第一步：注入強大的產業支撐，全產業鏈下產品落位。
建立七大產業鏈條，產業互補，實現產業閉環。
構建兩大核心產業：文旅地產+幸福文化創意產業。
形成五大支撐產業：休閑商業+商務會議業+健康運動產業+生活服務產業+親子教育產業。
對七大產業鏈展開梳理
以婚慶產業分析為例
第二步：明確特色鮮明主題文化。
三大維度明確小鎮發展文化內涵
第三步：創新運營模式，為企業定制可復制推廣的運營模式。
第四步：量身定制、化繁為簡，提供一站式服務。
一站式一價包服務包括接送機服務、住宿、一日三餐及全天候茶點飲料、運動和娛樂項目、演出和晚間娛樂活動等，關注和迎合客人需求。
一站式服務模式結構圖
2. “不沾邊”旅游項目的“文旅” 復興
韶山銀河旅游區作為惠民工程，50年來以蓄水、灌溉、泄洪抗旱、供水發電等為主要功能，從韶山灌渠升級為韶山銀河旅游區，我們制定了六個步驟。
第一步：細分研學旅游與休閑度假兩大主力市場客群，精準滿足客戶需求。指導產品設計。
四類研學旅游主力客群
第二步：拓展產業鏈，挖掘具有開發價值的產品，注入新的產業增強旅游區活力。
現代水利綜合功能區功能結構示意
第三步：體現地塊資源價值，打造情景體驗、營造即時的歷史現場感，與非紅旅游聯動。
產品布局與主題文化緊密結合
第四步：組團式開發，主題化打造，取舍有道， 注重旅游+運用。
第五步：立體交通串聯景區內外，解決最后一公里問題，實現暢達旅游體驗方式。
第六步：開發模式注重長中短期結合。
采用綜合價值最佳的開發模式：最值得想的旅游項目（人氣、品牌）+最值得做的地產項目（溢價、升值）+最值得拿的水電項目（短期見效，收入穩定，風險?。?。
綜合價值最佳的開發模式
四、量化效益：謀劃“文旅價值”效益最大
根據企業資金狀況與投資需求，長線與短線收益結合，謀求“文旅價值”綜合效益最大化，制定最佳財務規劃。
1. 價值溢價、低投入高回報，立見成效
目前五礦模式——一站式全齡全包全時度假模式正在構建中。
2. 體現大投資、惠民工程與經濟效益結合
目前湖南建工集團已與韶灌工程管理局簽訂韶山銀河旅游區戰略合作，計劃投資65億元，重點打造“全國生態水利先導區、現代農業樣板區、產業融合示范區，城鄉統籌引領區、改革創新探索區”的現代灌區新模式。
結語
文旅一直是一個有情懷有溫度的話題。文旅項目的運營模式和盈利模式，也是當下熱點探索創新課題。中國的文旅產業發展迅猛，投身其中的企業堅持產品創新、運營創新、商業創新、金融創新，為文旅產業高速發展文旅項目持續發展提供了強大的實力保障。
推薦案例：相關旅游小鎮開發模式研究
1. 束河模式——企業參與的旅游小城鎮開發模式
案例簡介：
位于云南的束河是世界文化遺產麗江古城的重要組成部分，于2005年入選CCTV“中國魅力名鎮”。束河古鎮在開發過程中依靠“一個資源、一個企業、一個特色旅游城鎮”的模式，使得得天獨厚的資源得到充分利用，發展成一個具有國際影響力的旅游小城鎮。
發展特點：
①公司開發與政府監管相結合
束河鎮政府將經營權出讓給昆明鼎業集團，鼎業集團僅一年就投入多達3億的資金，充分解決了小鎮政府開發資金來源不足的問題。開發過程中企業可以決定資金支配和開發進程，但必須在政府的引導和監督下進行，不能在損害當地居民利益和后代利益的情況下進行開發。
②公司開發與居民參與相結合
鼎業集團在開發過程中，注重對當地居民利益的保護，推行“游富帶民富”策略。集團讓當地居民成為開發的參與者，推出“庭院旅游”，通過家庭客棧、庭院商店、家庭茶吧等項目帶領居民參與到旅游開發中來，共享利益。這使得當地居民的收入水平大大提高，社區和諧度大大提升。
③公司開發與古鎮保護相結合
鼎業集團在開發過程中非常重視對古鎮的保護，一方面，鼎業集團對古鎮現有景區進行修復和保護；另一方面，著力恢復鎮區古時街道風貌。這些舉措在對古鎮進行保護的同時完成了古鎮旅游景觀的構建，對于公司和古鎮而言是雙贏的舉措。
④公司開發與基礎設施建設相結合
鼎業集團先后投入了1.2億加強基礎設施建設，完成了包括連接束河古鎮與香格里拉大道長1.1km的四車道柏油馬路、6km五花石古巷道路、7.1km“三線兩管入地”等基礎設施工程的建設?；A設施的提升為束河未來旅游的發展奠定了堅實的基礎。
2. 長子營經驗——生態型旅游小鎮的發展模式
案例簡介：
長子營鎮位于北京市大興區的東部。當地畜牧業、農業都相當發達；萬畝原始次生林保持了原始的丘陵地貌，林地條件優越。中國生態農業第一村留民營、國家“九五”重大產業項目北京高科技蔬菜示范區都在該鎮。
發展特點：
①農業先行，農旅互動
低碳農業生產帶動的觀光之旅。頂著中國生態農業第一村、全球生態500佳光環的留民營村是以低碳生態的農業生產技術為特色的大型農業生產基地。該村以沼氣能源為中心，充分利用生物能和太陽能，串聯農、林、牧、副、漁生態系統，真正做到了良性循環和可持續發展。這種先進的農業生產技術和理念帶動了農業觀光之旅，形成了有機農業示范區、畜牧養殖區、工業區、有機農業觀光和生態旅游區等幾大農業觀光區域。
優美農業景觀帶動的踏青之旅。地處長子營鎮赤魯村桃源谷擁有萬畝梨樹，開花季節時能夠欣賞到萬畝梨花盛開的場景。除此之外，游客還可以深入赤魯桃源谷，賞桃花，看杏花，觀梨花。由農業（果林業）生產所形成的優美的農業景觀也成為旅游業發展之處。
悠閑農事體驗帶動的體驗之旅。長子營是北京的蔬果之鄉，一年中有三季可以進行蔬果采摘。優質的蔬果生產基地為來這里旅游的游客不僅提供了采摘綠色有機蔬菜的機會，還提供了采摘溫室蟠桃、凱特杏、櫻桃、洋梨、鴨梨、芒果、冬棗、山楂等個性化水果的機會。而撿雞蛋、親手栽種花草、到大棚里摘菜等個性化的農事體驗項目也吸引了大量游客前往長子營，為該鎮生態旅游增加了更多樂趣和吸引力。
②環境保護，生態人居
京南綠肺，長子營以其萬畝的次生林成為京南面積最大的都市“綠肺”，在此背景下，結合當地大規模農業生產的背景，長子營生態條件較好，空氣質量較高。
低碳循環。前面已經提到留民營依靠沼氣發電，目前以這個村為中心實現了七村聯供，聯供工程以沼氣和有機肥料生產為紐帶，鏈接禽畜養殖、綠色農業、有機農業種植、農產品加工、物流配送、觀光休閑，實現資源的循環利用和綜合效益最大化。
宜居宜建。長子營經過多年的建設，逐步形成交通便利、環境優美的宜居環境。目前全鎮已基本形成了三大發展帶：以高速路千畝自然水域、千畝片林為依托的牛坊至佟莊居住發展帶；沿鳳河、長采路、萬畝菜田形成的留民營、鎮工業區至路城營的宜居發展帶；以國家森林公園、萬畝果品基地為依托的沿安大路而形成與和順場至再城營的宜居發展帶。三大宜居發展帶的形成將為長子營鎮的舊村改造和城市人口疏散工作提供可用的空間，創造居住發展空間。
4. “五朵金花”綻放——對接大都市旅游小鎮發展模式
案例簡介：
成都三圣鄉以種植花卉為主要旅游資源，花卉種植面積多達8000余畝?！叭セㄠl”涵蓋成都錦江區的五個村落，包括幸福村的“幸福梅林”，江家堰村的“江家菜地”，紅砂村的“花鄉農居”，駙馬村的“東籬菊園”，萬福村的“荷塘月色”，五個村子并稱為“五朵金花”，形成“春有紅砂，夏有荷塘，秋有菊園，冬有梅林，江家菜地四季皆宜”之旅游情景。
發展特點：
①滿足都市人向往田園的需求，實現田園生態化
大都市人群平時生活節奏快、壓力大，在周末或節假日時親近自然、享受自然的愿望更加強烈。三圣鄉所采用的生態農業結合旅游農業的農家樂模式恰好滿足了大都市人群這方面的需求。不論是“江家菜地”展示的“周末都市菜農采摘忙”的場景，還是“東籬菊園”營造的“采菊東籬下，悠然見南山”的浪漫，都深深吸引了都市人，為他們在鄉村找到了心靈的棲息之所。
②對接都市的基建標準，實現設施服務城市化
三圣鄉在基礎設施建設方面也積極接軌城市，充分考慮了人性化的需求。道路建設依傍地勢地貌和自然山水，交通布局做到人車分流；水電供應穩定；電話、寬帶到戶；天然氣供應充足且為未來鋪設留有余地。高標準的基礎設施建設讓都市人來到三圣鄉享受到和城市一樣的便利，進一步增強了三圣鄉的旅游吸引力。
③依傍大都市的技術力量，實現發展技術化
靠近大都市的旅游小城鎮在發展過程中更容易得到大都市的技術支持。例如“五朵金花”中的“東籬菊園”在建設時，依托四川省農科所的技術力量，以規模種植菊花為支撐，引導村民規?；⒍鄻踊M行大田種植菊花，形成1000余個菊花品種、300余萬盆盆栽菊花、2700余畝的菊花種植規模。與此同時，在農科所的引導下，村內農房進行改造，和菊花景觀一起形成整體和諧、色彩繽紛的農村景觀系統，給游客帶來視覺上的享受。
④承接大都市資本投入，實現資本多樣化
三圣鄉的資金來源主要有三個方面：一是民間資本的介入。錦江區政府以8300萬資本搭建融資平臺，成功撬動了當地民間資本1.6億來投資建設三圣鄉。二是政府對基礎設施的資本投入?！拔宥浣鸹ā泵總€村都投入一千多萬的資金用于鄉鎮基礎設施的改造。三是集體資產的參與。鄉鎮以固定資產入股來參與三圣鄉的旅游發展建設。三種來源中，獲得資本數額最大的就是通過招商引資吸引民間資本注資三圣鄉旅游。在此過程中，成都市相對發達的經濟水平和開明開放的投資空間為民間資本的注入奠定了基礎。
中國鄉村發現網轉自：地產戰略研究院（微信公眾號）
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