四月初，南方周末記者王小喬給我電郵，介紹溫州下屬的樂清市，在農(nóng)房入市方面實施地方性改革實驗，有望成為十八屆三中全會之后，深化農(nóng)房農(nóng)地入市改革的試驗區(qū)。聽來事體重大，我請王小喬先發(fā)些公開報道來看看，有點背景知識再論其他。
報道說，2013年8月底，溫州市出臺了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，規(guī)定包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，可在縣域范圍內(nèi)公開交易。其中，“最為民眾所關(guān)注”的，是農(nóng)房入市交易。
其實，在溫州市這個《辦法》出臺前，樂清市早在2009年就實行農(nóng)房入市，可在市（縣）域范圍內(nèi)實現(xiàn)“農(nóng)對農(nóng)”買賣，凡樂清本市農(nóng)業(yè)戶口的，購買本市農(nóng)民合法擁有的農(nóng)房，一律給過戶。有意思，溫州的“先行先試”里，還套著一個樂清的“先行先試”，一個縣級市的范圍，持續(xù)了五個年頭，不去看看，以后怕要后悔的吧。
可當時忙著要調(diào)查大都市，日程上只擠得出清明節(jié)那兩日。好在王小喬在當?shù)刈錾疃刃侣務(wù){(diào)查，搭個便車，看一點算一點也好。4月4日早班機落溫州，在機場租了個車，直奔樂清市農(nóng)房交易最活躍的柳市鎮(zhèn)。上次訪柳市是六年前的事了，自駕讓我覺得溫州的高速交通大為改善，只是清明時節(jié)掃墓者眾多，到了鎮(zhèn)里再去村子多有擁堵。
先到柳市鎮(zhèn)外的紅星花園。這里的看點是“一園兩制”：園內(nèi)兩幢一模一樣的小高層居民樓，一幢是商品房，建于國有土地之上，任何人都可購買，也可換手、更名、過戶；另外一幢則為“農(nóng)房”，建于集體土地之上，買房人可以不是本村人，但必須有樂清農(nóng)業(yè)戶口，在縣域范圍內(nèi)，“農(nóng)對農(nóng)”可交易、可辦證、可更名過戶。外觀上，兩幢房子完全看不出區(qū)別。管物業(yè)的說，是同一家房地產(chǎn)公司建起來的，當然一模一樣。
看到中介的廣告，是設(shè)在鎮(zhèn)上的“柳市經(jīng)濟有限公司”。用衛(wèi)星定位儀找到，中午時分，我們一行就坐在人家的店堂里。老板叫鄭巨敏，干本行十來年了。問紅星花園“農(nóng)對農(nóng)”那幢，非要樂清農(nóng)業(yè)戶口才能買嗎？答，是的。再問我是外地戶口，很想買上一套，有沒有辦法？答，找有當?shù)剞r(nóng)業(yè)戶口的幫忙，不過戶名只能是他，不能是你。“那找你幫忙行不行？”鄭先生笑了，“你不怕我賣掉你的房子跑啊！”看來嚴守當?shù)匾?guī)定，沒有空子可鉆。沒轍了，要求鄭經(jīng)理派人帶去現(xiàn)場看房。
再到紅星花園。上商品房樓和“農(nóng)對農(nóng)”樓，各看了一、二套。內(nèi)里也差不多，開間、建筑品質(zhì)都一樣一樣的。問到價錢，“全流通”的商品房比限“農(nóng)對農(nóng)”交易的，每平方米要貴出千把塊人民幣。幾年前在京郊看“太玉園”——一處知名的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤——與位置相鄰的“大產(chǎn)權(quán)”商品樓盤，每平米差價兩三千元。看著、問著、想著，阿爾欽所云“產(chǎn)權(quán)有硬度之別”的提點，就浮了出來，明擺著樂清的“農(nóng)對農(nóng)”比京郊的“小產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)的硬度要強不少。真實世界的經(jīng)濟學，在真實世界里還真可以看得見！“農(nóng)對農(nóng)”的政策根據(jù)，就是“樂清市委（2009）4號文件”。里面有一條：“對持有集體土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證的農(nóng)村房產(chǎn)，允許在全市金融機構(gòu)抵押，允許在市域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人口間轉(zhuǎn)讓。”查報道，從2009年3月1日起，樂清全市成交農(nóng)房4397件，總面積779303平米，其中縣內(nèi)跨村的交易約占一半。
看來市場的房屋中介那里，有效信息還不少。離開柳市轉(zhuǎn)到虹橋鎮(zhèn)，故伎重演，直找房屋中介，明言要買農(nóng)房。虹橋鎮(zhèn)也是個市場經(jīng)濟發(fā)達的地方，以電子元器件制造聞名長三角。外出投資的民企不少，外來打工經(jīng)商的人口更多，雙向?qū)α骰钴S，對農(nóng)房交易就有了需求。找到一家門面小的房屋中介，把問過鄭經(jīng)理的問題再拿來問他：外地城鎮(zhèn)戶口的，能不能買到本地的農(nóng)房？
老板打量我一眼，見怪不怪地答道：怎么買不到？不過沒有房產(chǎn)證，也不到政府辦過戶！我忙問以什么為憑。老板從抽屜里拿出一張文書，咋看好似一幅書法——原來是用毛筆直書之“賣契”。開首云“立賣實契人某某某，因另有發(fā)展，征得共有人同意，自愿將坐落在樂清市虹橋鎮(zhèn)某某路某號混合結(jié)構(gòu)三層一間，情愿折價賣給某某某為實業(yè)，日后任憑買方自行過戶及管業(yè)享用。賣方應(yīng)提供日后過戶時一切有效證件及復印件，并協(xié)同買方辦理過戶手續(xù)。”
接著，“賣契”描述所售物業(yè)的組成，特別標明“地基一概在內(nèi)”，且無其他權(quán)利糾葛。再下來，是雙方議定的成交價格，加注“價款隨契收訖無存”，“永后不找不贖，雙方情愿，永不反悔。恐后口說無憑，特立此契，永為存照”。最后簽字前，是小字抄錄的賣方房產(chǎn)證的信息，包括產(chǎn)權(quán)證號、建筑面積、以及四至。落款簽字畫押的，包括賣房人和共有人，以及“見中人”——坐在我對面的房產(chǎn)中介老板是也。
手捧這份紙質(zhì)甚軟的契書，我不免問，“就憑這個”？中介答，就這個。管用嗎？管用好幾百年啦！買家付款拿得此契，下次賣出時再簽下一份“賣契”，就過戶到下一家。鬧過糾紛嗎？非常少；一旦鬧，由賣家自行料理，與買家無涉。當?shù)亓曀兹绱恕Ｏ拗瀑I家必須是本地農(nóng)家嗎？不限。中介取費多少？答：買賣兩造各付成交房價的1%。不少哇，提供啥服務(wù)？發(fā)現(xiàn)、撮合、幫助議定，也管“售后服務(wù)”——日后再轉(zhuǎn)手過戶時，要幫忙。再到你處過戶，還要各收1%？老板在商言商：少一點吧。好一個中國式的習慣法！
比較意外的是，這位中介說憑“賣契”的交易量大，“農(nóng)對農(nóng)”的交易量小。他的理由聽來也合邏輯：本市有農(nóng)業(yè)戶口的，有多少要買本地人的農(nóng)房啊？外來人待久了的，才要買。請教兩者大致的比例，他的估計是，“賣契”成交的要比“農(nóng)對農(nóng)”多好幾倍！麻煩了，驗證這個命題，兩天時間是不夠的，留著等王小喬的大報道吧。
不過，次日訪問當?shù)匾晃晦r(nóng)村信用社的行家，卻多少驗證了一個事實——早在2009年樂清市出臺“農(nóng)對農(nóng)”房的政策之前，當?shù)氐霓r(nóng)村金融實踐，就已經(jīng)接受農(nóng)房作為貸款的抵押物了。原來溫州本地民營企業(yè)崛起之后，就有了到外地投資、擴大產(chǎn)能與市場的發(fā)展沖動。民企要出外投資，離不開金融助力，可是農(nóng)村人憑信用獲得的貸款，當時規(guī)定不過5萬元而已。額度太少，一些企業(yè)主就拿出自己的農(nóng)房，押給信用社借貸款。都是本地企業(yè)家，知根知底的，還有房產(chǎn)押過來，基層信用社就吃開了這道螃蟹。
那是什么時候？“少說1998年就發(fā)生了”。當時也沒有禁止性法規(guī)，只限集體土地不可轉(zhuǎn)讓，但我們接受抵押的是農(nóng)房，那總是農(nóng)民的私人財產(chǎn)吧？實踐效果也好——農(nóng)房抵押貸款，連拍賣房子的事都罕見，更不要說壞帳率了。地方的法院提出了一些解釋，給予直接間接的支持。到2008年前后，樂清農(nóng)信社范圍就有這樣的信貸40億，全縣大約有80億。
但就在那一年，住建部頒布了《房屋登記辦法》，其中規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理”。傳到樂清，對農(nóng)信業(yè)差不多就是一場“小地震”。想想啊，抵押的農(nóng)房可以售賣才能保護債權(quán)人的利益。現(xiàn)在農(nóng)房不準辦過戶給非本村人，那已發(fā)出去的40億或80億信貸，不就分分秒秒處在高風險之中嗎？茲事體大，樂清緊急應(yīng)變，虧得有敢擔當?shù)娜耍浴罢o要”的形式，堅持樂清農(nóng)房可以繼續(xù)過戶，才算對付了過去。
行家講這一段的時候，有一個細節(jié)重要。農(nóng)信社接受農(nóng)房抵押的時候，也是有選擇的，一般接受蓋在集鎮(zhèn)好地段的農(nóng)房，市場價值在三、四百萬人民幣，年租金也有十幾萬的。這給我一個啟示，當信用社接受農(nóng)房作為抵押物時，農(nóng)房入市已經(jīng)成為既成事實，有成交行為，也發(fā)現(xiàn)了市價，更重要的是一旦有需要，該農(nóng)房可以在市場上轉(zhuǎn)手，以此保證信貸的安全。這樣看，農(nóng)房入市早在2009年之前——至少十年前的1998年——就在樂清成為現(xiàn)實。
這樣看，溫州先行里的樂清先行，還套著更深一層的“先行先試”，那就是樂清的民間和底層先行，然后才有2009年樂清市委“農(nóng)對農(nóng)”的政策設(shè)計。比較一下，以“賣契”代表的民間先行，可沒有以農(nóng)劃界，規(guī)定只有本縣農(nóng)民才有權(quán)利購買本縣農(nóng)房的。這是說，先行先試，卻越行越窄了。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟觀察報 2014年6月9日
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