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黃小虎:農民宅基地能入市嗎

[ 作者:黃小虎  文章來源:中國鄉村發現  點擊數: 更新時間:2016-05-18 錄入:王惠敏 ]

——對土地制度改革一些觀點的商榷

  對于十八屆三中全會《決定》關于土地制度改革的精神,社會有關方面存在著不同的理解和解讀,甚至存在完全相佐的意見。在學術研究領域,以及在黨和政府內部,人們不管持什么樣的意見,都應該受到支持和鼓勵。對少數人的意見和反對的意見,更應該特別加以保護。廣開言路,可以砥礪相長;禁錮封鎖,反而不利于統一認識,最終也是封鎖不住。在解放思想的時代潮流中,人們的認識與事物的發展一樣日新月異,智者千慮必有一失,愚者百思或有一得。出于以上認知,筆者談談對有關土地制度改革一些看法的個人商榷意見,是否符合實際,是否準確,有待讀者批評、判斷。本篇談的是關于農民的宅基地能不能進入市場問題。

  這是當前社會關注度高,分歧也比較大的問題。商品的買賣以及商品使用權的買賣(例如耐用消費品的租賃就是一定期限使用權的買賣),都屬于市場交易活動。我國農村土地屬于集體所有,宅基地入市交易的,只是有關土地的使用權而不是所有權。就是說,交易活動要接受所有權的制約,未經所有者同意的私相授受,不受法律保護。此外,還要接受政府管理如產權登記、用途管制、繳納稅費等的制約。例如,即使是合法交易,如遇政府征收,土地補償的對象應該主要是集體組織,而買方能夠獲得的,只是對建筑投資及剩余年期土地使用權的補償。因此,主張允許宅基地入市,并不是主張可以無法無天的自由交易。有人認為,放任城里人去農村買房,會瓦解農村集體經濟。我的看法是,即使真的發生了這樣的事情,主要責任也不在交易活動的當事方,而在農村基層治理和政府管理不到位甚至缺位。下大力氣解決這些不到位和缺位問題,才是今后應該努力的方向。現在,經濟發達地區的宅基地市場十分活躍,只有承認它才能引導、規范它健康發展。不承認,它也要存在,由于沒有規范,只能是混亂無序,這其實是政府不作為的必然后果。

  有人擔心,放開宅基地市場,會使農民失去最后的保障,成為無家可歸的流民,影響社會穩定。我認為,個案可能發生(但不難解決),成為普遍社會現象的可能性則基本不存在。有供應也有需求,才可能形成市場。我國廣大中西部的純農業地區,經濟相對落后,有的地方甚至十分落后,那里非農就業的機會很少,到發達地區打工,最終能落戶城市的人也很少。對于農民來說,房子(和承包地)是最后的退路,即使暫時閑置不住,也絕不輕易放棄。由于地處偏遠,經濟落后,基礎設施差,城里人也沒有去那里居住的愿望。因此,即使放開宅基地入市,也不可能形成氣候,更不會出現大批人流離失所的社會問題。

  在沿海經濟發達地區,以及各類大中城市的城鄉結合部,隨著經濟的發展,宅基地市場越來越活躍,也并沒有產生流離失所之類的社會問題。中國土地勘測規劃院和北京市農村經濟研究中心,于2004、2005年專題調研了北京農村的宅基地問題。調研了解,1999年至2003年,北京戶籍農業人口減少了21%。與此相應,近郊農村約30%、遠郊15~20%的農宅,原戶主通過經商、務工、上學、參軍等各種各樣的渠道,已經脫離農村到城市落腳,不再居住。這些宅基地,基本上都進入市場流轉了。加上部分自家居住部分出租的,流轉的數量相當可觀。流轉的方式主要是使用權租賃,大部分是短期租賃,也有20年、30年甚至50年長租的,由于是一次性付款,當事人稱之為買地或賣地,但本質上還是租賃。調查表明,完全放棄宅基地使用權的賣方大都是在改革開放以后,有了穩定的非農就業和可觀的收入水平,并且已經居住在城市里的人。他們雖然放棄了宅基地使用權,但并未無家可歸。此外,北京郊區還有不少農戶出于各種原因仍然居住在農村,房子一部分自住,一部分出租,或多或少有些財產性收入,也不可能產生流離失所、無家可歸的問題。總之,改革開放的實踐和歷史發展的邏輯,并不支持有些人的擔心。

  宅基地的買方(即承租方)大體是4種類型,第一種是各類外來務工、創業、打拼的人員。北京的房價之高,不要說藍領,就是許多白領也難以承受。近千萬的外來人員,大部分租住在農民的宅基地里,每天往返奔波,為首都的發展做貢獻。第二種是普通退休職工。收入不高,難以應對市里邊的日常開銷,也無力解決子女的結婚用房。到郊區農村租個房,養點雞鴨種點菜,生活成本下來了,城里子女結婚好歹也有個房了,還可以呼吸新鮮空氣、喝新鮮水,頤養天年。第三種是藝術家。大部分畫家、雕塑家們不可能在北京城里擁有工作室,到農村去買或租個院,一番改造、改建,有個寬敞明亮優雅大氣的工作間,可以安心創作。藝術家們聚集在一起,方便切磋,互相激勵。北京周邊若干“畫家村”就是這樣形成的,已在世界上頗有名氣,也給農村居民帶來現代文明之風。第四種是少數富豪大款圈大院、建豪宅。由于開發商們已經建了各式各樣的高檔住宅,富人們有充分的選擇余地,因而自己圈地建房的在北京并不很多。

  有人認為,城里人到農村去買房是“逆城市化”。這個說法有違常識。城市化的理論含義是指,越來越多的農民脫離農業、農村,到城市里居住,從事二、三產業。城鄉結合部的宅基地市場,解決了大量外來人口的居住問題,使他們能夠安心在城市里打工、經商,從事各種事業,這恰恰是促進了城市化。關閉這個市場,就等于剝奪外來人員的居住權利和工作權利,把他們趕出城市。這樣做,才是真正的逆城市化。至于退休老人到農村居住,藝術家到農村買房建工作室,更是城市化發展的題中應有之意,與逆城市化也是風馬牛不相及。

  黨中央提出,今后一個時期內要著重抓好供給側的結構性改革。宅基地入市,既是農村土地制度的改革,也是城市住房供給側的結構性改革,可以開辟一條新的渠道,大大增加對城市居民的住房供應(以租賃為主),扭轉多年單純依賴開發商的被動局面,減輕政府包攬過多的壓力。既有利于農村、農民,又有利于城市,何樂而不為!唯一可能的問題,是一些基層政府的管理水平較低,放開宅基地市場以后,可能產生某種程度的暫時的混亂。但只要堅持改革的方向不動搖,問題終會得到解決。

    作者系中國土地學會副理事長

    中國鄉村發現網轉自:財新網


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