截至2016年9月末，全國試點地區農村承包土地的經營權抵押貸款余額為141億元，同比增長28.6%。據農業農村部經管司2017年10月對全國20個省份試點進展情況的調度，各地試點工作進展總體平穩，反映的共性問題是抵押物價值評估難、風險分散機制不健全、抵押物處置難等。
一、各地土地經營權抵押價值評估的具體做法
2016年3月，中國人民銀行等5部門發布《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》，就土地經營權抵押價值評估問題原則性地提出，“借貸雙方可采取委托第三方評估機構評估、貸款人自評估或者借貸雙方協商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農村土地經營權價值”。
從評估主體看，主要有多方協商評估、銀行自行評估、政府機構評估、第三方機構評估等。從評估方法看，主要有收益法、成本法、成本收益混合法、其他方法等。如云南省硯山縣使用收益法評估，農村土地承包經營權評估價值=年租地平均凈收益×經營期限+地上附著物價值。江蘇省惠山區按照成本法，主要考慮借款人的土地流轉投入、地面基礎設施及附著物投入等，通過年租金和剩余經營或流轉年限測算農地經營權價值。但上述評估方式還較為粗糙，細究起來還有不少錯誤，如用收益法評估時不應在凈收益中扣除地租。因此，有必要對土地經營權價值評估方法進行更為嚴謹的分析。
二、資本化和資產評估理論
(一)農村承包土地經營權。農村承包土地經營權不等價于土地所有權、土地承包經營權等概念。從經濟學角度看，雖以上概念都屬資產范疇——即預期可帶來收益的財富，但區別在于該資產所能帶來收益的多少、持續時間的長短以及確定性的大小。本文所謂農村承包土地經營權即能為權利享有者(承包農戶或土地流入方)在一段時間內帶來預期收益的資產，后文簡稱為土地經營權。
(二)資本化理論。“資本化”描述的是“任何有收益的事物，即使它并不是一筆貸放出去的貨幣，甚至也不是真正有一筆實實在在的資本存在，都可以通過收益與利率的對比而倒過來計算出它相當于多大的資本金額”這一現象。
(三)資產評估理論。資產評估，指資產評估機構根據特定目的，遵循客觀經濟規律和公正的規則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產的現實價格進行評定和估算。盡管不同行業往往采用各具特色的評估方法，但其方法原理仍然根基于市場法、收益法和成本法三種基礎方法。
三、土地經營權價值評估模型
(一)收益法的適應性分析。市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析后，估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。收益法是通過估測被評估資產直接帶來的未來預期凈收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。成本法是首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。
雖然我國農村土地流轉規模逐年增長，但其中不少土地流轉屬親友間的口頭流轉，其流轉價格不具普遍參考意義，還有些囿于農民談判地位不高導致土地流轉價格沒有反映其真實價值。因此，市場法不太適合試點中大部分土地經營權價值評估。成本法一般適用于新開發土地的估價，也不適用于已經耕種多年的農村承包地的價值評估。運用收益法評估土地經營權價值，則能較好避免以上種種難題，不論是承包農戶耕種土地，還是家庭農場、農業企業使用土地，其帶來的預期收益和收益率都是客觀的，可以通過科學方法進行收集和測算。收益法評估方式對不同條件下的土地經營方式適應性較強，并且根據約束條件的不同呈現不同的評估價值，充分體現了價值的效用屬性。
(二)評估模型。運用收益法評估土地經營權價值，關鍵是確定土地預期凈收益以及土地收益率兩個參數。
土地預期凈收益(NP)是經營土地所獲的預期年總收益(P)減去預計付出的年經營總成本(C)后的凈收益，可用公式表示為NP=P-C。土地預期凈收益一般可通過農產品銷售收入減去投入的農資成本、人力成本等得出，但也要根據“直接聯系”這一約束條件進行具體辨析。例如，農戶種植草莓大棚，同時提供休閑采摘服務并收取門票，那么門票收益評估時應當被合理考慮。
土地收益率(R)是經營土地帶來的預期凈收益的折現率。通過土地收益率可將土地預期凈收益(NP)這一預期的未來價值折現為評估時點的土地經營權價值(V)這一現值，公式為V=NP/R。土地收益率由無風險利率(R1)和風險調整值(R2)兩部分構成，即R=R1+R2。從收益法的角度看，經營土地實質是一種投資行為，既是投資行為便會面臨風險，因此土地收益率中必須包含風險影響因子的考量。無風險利率(R1)可以用短期國債收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，風險調整值(R2)受多重因素影響，可采用一般投資品利率為基準，再比較土地經營權與一般投資品在流動性、風險性、增值性等方面的差異進行修正。對以上修正因素，可以邀請貸款人、銀行、專家、政府等方面代表，通過專家打分法等方式予以量化。根據以上分析，可推導出土地經營權價值評估模型：
其中，n為享有土地經營權的年限，t為第t年。
從以上推導過程不難看出，運用收益法得出的土地經營權價值評估模型，表現出不同約束條件下價值量可能不一致的特征。其影響機制如下：一是考慮時間因素時，由于在時間序列下每一期的NPt，受農產品市場價格波動、自然風險等因素影響會有較大波動，導致不同時期同一地塊的土地價值可能不同。二是不考慮時間因素時，由于不同用途、不同經營策略等因素帶來不同NPt，導致同一時期不同地塊的土地價值不同或者同一時期同一地塊的土地價值可能不同。從銀行角度來說，土地經營權抵押貸款最大的風險影響因素不在于土地本身，而是在于經營土地的人、經營內容、經營時間等，基于收益法的這一模型恰能較好地擬合這些影響因素，控制貸款風險。對于貸款人來說，一塊土地的價值不只在于它的區位、地力等，更在于如何運用它，能夠充分發揮它的效用獲取更大收益者理當獲得更多貸款。本模型能最大程度貼合上述需求。
四、政策建議
根據本模型特點，獲取微觀數據信息對于科學評價土地經營權價值至關重要。當前，一方面，我國雖然建立了農產品成本收益調查制度，但只是從國家、省、縣等層面反映重要農產品的平均收益、成本，并且從時間序列上都是過去形成的信息，沒有反映出收益法評估中微觀主體的預期收益、成本等信息。另一方面，銀行作為土地經營權抵押貸款的決策者，缺乏評估數據來源以及對農村土地市場的專業經驗，并且受成本限制難以獨自開展價值評估業務。綜合來看，有效開展土地經營權抵押價值評估必須找到一條數據有效、成本可控的路徑。
從各地目前試點經驗看，基本上都采取貸款人、銀行、政府三方合作模式。因此，本文建議在這一架構基礎上，進一步完善三方合作的薄弱環節，由試點地區政府組建農村產權交易平臺等中介機構，專門負責日常農村土地流轉信息發布與撮合，土地經營權抵押貸款的權屬鑒證、價值評估、土地再流轉等工作。就價值評估來說，對已發放抵押貸款的客戶，銀行要求其每年向中介機構提供經營信息及相關數據，中介機構根據貸款人提供的數據和當地農產品成本收益調查數據，分品種測算預期收益、預計成本、年均增長率并逐年發布，形成當地土地經營權抵押信息數據庫。針對收到的抵押貸款申請，銀行委托農村產權交易平臺等中介機構進行評估，中介機構根據存量數據免費提供評估報告，同時結合掌握的權屬鑒證進行風險排查，結合日常土地流轉價格信息進行評估價值校正。
作者單位：農業農村部經管司
中國鄉村發現網轉自：《農村經營管理》2018年第5期
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