浙江溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期而引發(fā)的爭(zhēng)議，連日來(lái)持續(xù)引發(fā)關(guān)注焦點(diǎn)。如何解決這個(gè)問(wèn)題才能讓各方都能滿意呢？我在《構(gòu)建和諧共贏的住房與城市建設(shè)體制》對(duì)新出讓土地使用權(quán)制度進(jìn)行了創(chuàng)新研究，這里將在新出讓土地使用權(quán)制度基礎(chǔ)上如何續(xù)期續(xù)費(fèi)進(jìn)行研究探討。
一、土地使用權(quán)續(xù)期續(xù)費(fèi)的法理依據(jù)
1、為什么土地續(xù)期必須收費(fèi)
首先出讓的20年、30年的土地續(xù)期肯定需要收費(fèi)，這部分土地在到期后免費(fèi)續(xù)期到70年，對(duì)于當(dāng)初直接交納70年土地出讓金的人來(lái)講是不公平的，那么就會(huì)有一種可能性，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)，都會(huì)選擇購(gòu)買最短期限，這樣我們關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)了。中國(guó)政法大學(xué)教授劉莘、北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉都從法律法規(guī)方面進(jìn)行了說(shuō)明。
其次土地使用權(quán)70年后的續(xù)期也一定需要收費(fèi)。天賦人權(quán)，人們應(yīng)該平等享受一切大自然的資源，土地也是一種大自然資源。如果70年后土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期，就會(huì)導(dǎo)致少數(shù)人無(wú)償占有其他人資源，而其他人享受大自然賦予資源都要給資源占有者支付費(fèi)用，從而造成剝削。共贏經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)現(xiàn)的一個(gè)新的導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)中處于不平等狀態(tài)的因素，就是人們對(duì)自然資源和社會(huì)公共資源占有不平等，正是這個(gè)不平等造成很多人沒(méi)有勞動(dòng)對(duì)象，有力無(wú)處使而失業(yè)，這是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)最重要最根本性的一個(gè)因素。
2、如何保護(hù)國(guó)民平等享受國(guó)有土地使用權(quán)
著名法學(xué)家應(yīng)松年、北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強(qiáng)等法律專家學(xué)者根據(jù)中國(guó)有些法律推論出土地使用權(quán)續(xù)期不應(yīng)該收費(fèi)。如果這樣法律真的存在，那么只能說(shuō)這個(gè)法律不完善，是惡法，是保護(hù)剝削的法律，需要修改。當(dāng)然，現(xiàn)在中國(guó)地方政府把土地出讓金制作為地方財(cái)政一般性收入，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意志任意發(fā)獎(jiǎng)金發(fā)福利搞建設(shè)等隨便亂花的行為也違背共贏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本思想，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)每個(gè)國(guó)民平等的享受國(guó)有土地使用權(quán)的目標(biāo)。
根據(jù)共贏經(jīng)濟(jì)學(xué)思想，對(duì)初次土地出讓金和續(xù)費(fèi)土地出讓金使用范圍都有嚴(yán)格規(guī)定。初次土地出讓金只能用于補(bǔ)償征地拆遷、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、補(bǔ)貼老百姓購(gòu)置住房等三個(gè)方面。對(duì)于農(nóng)用地或者農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)城市用地，這三個(gè)用途城市土地出讓金按1:1:1的比例平均分配。續(xù)費(fèi)土地出讓金只能用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和補(bǔ)貼老百姓購(gòu)置住房。
二、土地使用權(quán)續(xù)期續(xù)費(fèi)計(jì)算方法
從續(xù)費(fèi)土地出讓金的用途來(lái)看，續(xù)費(fèi)土地出讓金只用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和補(bǔ)貼老百姓購(gòu)置住房。而且城區(qū)道路的翻修資金資金來(lái)源于出租車牌照出讓收入、公交線路出讓收入、城區(qū)加油站代收的燃油稅等三個(gè)方面，排水工程維護(hù)資金由土地出讓金劃撥到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金結(jié)余建立維修基金，路燈養(yǎng)護(hù)資金通過(guò)路燈廣告經(jīng)營(yíng)解決。所以續(xù)費(fèi)土地出讓金主要就是用于補(bǔ)貼老百姓購(gòu)置住房，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中只有排水工程維護(hù)資金可能會(huì)出現(xiàn)不足的情況。
根據(jù)這個(gè)情況，地使用權(quán)續(xù)費(fèi)計(jì)算就等于新出讓土地出讓金的三分之一加上一點(diǎn)點(diǎn)排水工程維護(hù)資金缺口。由此可見，深圳市按照新出讓土地出讓金35%是比較合理，因此我建議全國(guó)都同意采用深圳市按照新出讓土地出讓金35%作為續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
三、土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)的使用
土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)除了5%用于排水工程維護(hù)資金缺口外，其他95%用于國(guó)民的自住房購(gòu)置補(bǔ)貼。
所謂自住房購(gòu)置的貨幣貼政策就是對(duì)所有常住人口購(gòu)置第一套自住性房屋進(jìn)行補(bǔ)貼。補(bǔ)貼數(shù)量以購(gòu)房者的在該城市家庭人口為準(zhǔn)，每口人補(bǔ)貼20平方米，每平方米的補(bǔ)貼以該城市土地出讓金均價(jià)的三分之一進(jìn)行補(bǔ)貼，一個(gè)一生只能享受一次這種補(bǔ)貼。這個(gè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)可以微調(diào)，根據(jù)每年結(jié)余和超支情況進(jìn)行微調(diào)。比如上海，一家三口購(gòu)置一套100平方米的房子，平均樓面地價(jià)是每平方米1.5萬(wàn)元元，可以享受補(bǔ)貼20×3×5000＝300000元。
這里還有幾個(gè)問(wèn)題需要說(shuō)清楚：一是常住人口是指具有本地戶口或者在本地工作三年以上，與其一起居住的家人可以享受補(bǔ)貼。二是在外地有房但是在本地購(gòu)置第一套房可以補(bǔ)貼差額，比如有一家三口原來(lái)住在長(zhǎng)沙，享受過(guò)購(gòu)置住房補(bǔ)貼，后來(lái)兒子到了上海工作，娶妻生子，妻子是杭州人，也享受過(guò)購(gòu)置住房補(bǔ)貼，兒子一家三口又在上海買房，如果現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)在長(zhǎng)沙購(gòu)置自住性住房每人補(bǔ)貼2萬(wàn)元，杭州補(bǔ)貼時(shí)每人5萬(wàn)元，在上海每人補(bǔ)貼10萬(wàn)元，那么兒子買房時(shí)一家三口可以享受23萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。
只有土地使用權(quán)在續(xù)期的時(shí)候交足了土地出讓金，才能避免出現(xiàn)少數(shù)人無(wú)償占有大自然賜予的資源，政府才有資金給沒(méi)有占用和少占用土地資源的人支付對(duì)價(jià)。只有把95%土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)都用于國(guó)民的自住房購(gòu)置補(bǔ)貼，才能確保真正讓大家都享受到了大自然賦予土地資源，做到人人住有所居，不被少數(shù)政府官員據(jù)為己有。
作者單位：安鄉(xiāng)縣發(fā)展和改革局
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