浙江溫州市區部分住宅土地使用權到期后如何續期而引發的爭議，連日來持續引發關注焦點。如何解決這個問題才能讓各方都能滿意呢？我在《構建和諧共贏的住房與城市建設體制》對新出讓土地使用權制度進行了創新研究，這里將在新出讓土地使用權制度基礎上如何續期續費進行研究探討。
一、土地使用權續期續費的法理依據
1、為什么土地續期必須收費
首先出讓的20年、30年的土地續期肯定需要收費，這部分土地在到期后免費續期到70年，對于當初直接交納70年土地出讓金的人來講是不公平的，那么就會有一種可能性，就是開發商在取得土地使用權時，都會選擇購買最短期限，這樣我們關于土地使用權期限的規定就等于形同虛設了。中國政法大學教授劉莘、北京航空航天大學法學院教授劉保玉都從法律法規方面進行了說明。
其次土地使用權70年后的續期也一定需要收費。天賦人權，人們應該平等享受一切大自然的資源，土地也是一種大自然資源。如果70年后土地使用權免費續期，就會導致少數人無償占有其他人資源，而其他人享受大自然賦予資源都要給資源占有者支付費用，從而造成剝削。共贏經濟學發現的一個新的導致市場經濟主體在市場中處于不平等狀態的因素，就是人們對自然資源和社會公共資源占有不平等，正是這個不平等造成很多人沒有勞動對象，有力無處使而失業，這是導致經濟危機最重要最根本性的一個因素。
2、如何保護國民平等享受國有土地使用權
著名法學家應松年、北京市盛廷律師事務所主任畢文強等法律專家學者根據中國有些法律推論出土地使用權續期不應該收費。如果這樣法律真的存在，那么只能說這個法律不完善，是惡法，是保護剝削的法律，需要修改。當然，現在中國地方政府把土地出讓金制作為地方財政一般性收入，根據領導意志任意發獎金發福利搞建設等隨便亂花的行為也違背共贏經濟學基本思想，沒有真正實現每個國民平等的享受國有土地使用權的目標。
根據共贏經濟學思想，對初次土地出讓金和續費土地出讓金使用范圍都有嚴格規定。初次土地出讓金只能用于補償征地拆遷、城市基礎設施建設、補貼老百姓購置住房等三個方面。對于農用地或者農村建設用地轉城市用地，這三個用途城市土地出讓金按1:1:1的比例平均分配。續費土地出讓金只能用于城市基礎設施建設和補貼老百姓購置住房。
二、土地使用權續期續費計算方法
從續費土地出讓金的用途來看，續費土地出讓金只用于城市基礎設施建設和補貼老百姓購置住房。而且城區道路的翻修資金資金來源于出租車牌照出讓收入、公交線路出讓收入、城區加油站代收的燃油稅等三個方面，排水工程維護資金由土地出讓金劃撥到城市基礎設施建設資金結余建立維修基金，路燈養護資金通過路燈廣告經營解決。所以續費土地出讓金主要就是用于補貼老百姓購置住房，基礎設施建設中只有排水工程維護資金可能會出現不足的情況。
根據這個情況，地使用權續費計算就等于新出讓土地出讓金的三分之一加上一點點排水工程維護資金缺口。由此可見，深圳市按照新出讓土地出讓金35%是比較合理，因此我建議全國都同意采用深圳市按照新出讓土地出讓金35%作為續費標準。
三、土地使用權續費的使用
土地使用權續費除了5%用于排水工程維護資金缺口外，其他95%用于國民的自住房購置補貼。
所謂自住房購置的貨幣貼政策就是對所有常住人口購置第一套自住性房屋進行補貼。補貼數量以購房者的在該城市家庭人口為準，每口人補貼20平方米，每平方米的補貼以該城市土地出讓金均價的三分之一進行補貼，一個一生只能享受一次這種補貼。這個補貼標準可以微調，根據每年結余和超支情況進行微調。比如上海，一家三口購置一套100平方米的房子，平均樓面地價是每平方米1.5萬元元，可以享受補貼20×3×5000＝300000元。
這里還有幾個問題需要說清楚：一是常住人口是指具有本地戶口或者在本地工作三年以上，與其一起居住的家人可以享受補貼。二是在外地有房但是在本地購置第一套房可以補貼差額，比如有一家三口原來住在長沙，享受過購置住房補貼，后來兒子到了上海工作，娶妻生子，妻子是杭州人，也享受過購置住房補貼，兒子一家三口又在上海買房，如果現在購房時在長沙購置自住性住房每人補貼2萬元，杭州補貼時每人5萬元，在上海每人補貼10萬元，那么兒子買房時一家三口可以享受23萬元購房補貼。
只有土地使用權在續期的時候交足了土地出讓金，才能避免出現少數人無償占有大自然賜予的資源，政府才有資金給沒有占用和少占用土地資源的人支付對價。只有把95%土地使用權續費都用于國民的自住房購置補貼，才能確保真正讓大家都享受到了大自然賦予土地資源，做到人人住有所居，不被少數政府官員據為己有。
作者單位：安鄉縣發展和改革局
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