原題:放開農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，人們的擔心有沒有道理？
導讀：不論是從穩(wěn)增長的角度，還是從推進城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入的角度，都應盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。
允許城市人到農(nóng)村購買宅基地，一直是個諱莫如深的話題，無論是現(xiàn)行法律還是宅基地各試點地區(qū)，都沒有碰觸這條“紅線”。
但是，在國家穩(wěn)增長著力推動供給側(cè)改革的大背景下，筆者認為，有必要進一步解放思想，大膽放寬宅基地流轉(zhuǎn)，特別是取消宅基地購買人資格的限制。允許城市人到農(nóng)村購買宅基地，可以釋放出巨大的需求，從而對穩(wěn)增長形成有力的支撐。
擔心大可不必
據(jù)統(tǒng)計，全國共有宅基地2.5億宗。假設1%發(fā)生轉(zhuǎn)讓，就有250萬宗。如果每宗售價5萬元，總價就是750億元。轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶將這750億元投入城市，就會對城市的房地產(chǎn)市場形成有力的支撐。
受讓人一般都要重新改造，如果以每宗改造投資5萬元計算，總價又是750億元，對于建材、裝修、家電等行業(yè)也會形成有力的支撐，還能促進社會主義新農(nóng)村建設。如果5%的宅基地發(fā)生轉(zhuǎn)讓，那么其釋放出的需求就會將近萬億元，說不定還能形成第二波房地產(chǎn)熱。
有人擔心，放開農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，尤其是允許城市人購買宅基地，可能導致大量違法用地行為的發(fā)生，從而引起耕地流失。其實，這種擔心大可不必。如果在實際操作中，真正嚴格按照土地管理的法律法規(guī)辦事，就不會出現(xiàn)上述擔心的問題。
因為根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權人在出售或出租宅基地后，不能再申請新的宅基地。如果在實踐中嚴格照此辦理，就不會出現(xiàn)違法用地的問題，也不會導致耕地的流失。
現(xiàn)實情況是，雖然政府嚴格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但是在基層倒賣宅基地的現(xiàn)象屢見不鮮。一些基層干部憑借手中的權力，不斷違法占地，賣舊建新，謀取不正當?shù)睦妫搰栏窆芾砗蛧栏窠沟膽撌沁@種行為。我們現(xiàn)在是該管住的沒有管住，管住的反而是不應該管的。
國家正在大力推進城市化，鼓勵農(nóng)民進城置業(yè)創(chuàng)業(yè)。如果放開宅基地的轉(zhuǎn)讓，尤其是允許城市居民到農(nóng)村購買宅基地，宅基地的價值就會大幅度提升，宅基地使用權人就會獲得一筆進城創(chuàng)業(yè)的資本，或者購買住房，或者去做生意，真正實現(xiàn)人的城市化。
國家也在一直倡導城鄉(xiāng)一體化，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)民進城，或購房置業(yè)，或經(jīng)商做買賣，會拉動內(nèi)需，推動城市化的進程。同樣，允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，就會為農(nóng)村發(fā)展注入一筆不小的資金，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展，推動社會主義新農(nóng)村建設。
國家也一直在要求提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，但對于絕大多數(shù)農(nóng)戶來講，宅基地是最主要的財產(chǎn)。而如今對宅基地的轉(zhuǎn)讓進行如此嚴格的限制，使得宅基地很難變現(xiàn)，大大降低了宅基地的財產(chǎn)屬性，也就談不上增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。
另外，未來二十年，中國60歲以上老年人口將達到4-5億，養(yǎng)老問題將讓整個社會不堪重負。如果允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，讓那些愿意在農(nóng)村生活的老年人到農(nóng)村定居，就會大大降低養(yǎng)老成本。
還有人擔心，放開宅基地流轉(zhuǎn)，會導致大量農(nóng)民無家可歸、流離失所，影響社會穩(wěn)定。我們總是把農(nóng)民當成沒有理智的人群而操多余的心。農(nóng)民與我們一樣，絕大多數(shù)都是有理性的人，不會隨意出賣自己的房屋。沒有理性的城鎮(zhèn)居民也不少甚至更多，國家卻從未禁止過城鎮(zhèn)房屋的自由轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)也未發(fā)生因出售房屋而流落街頭的問題。
那么，為什么還要嚴格限制甚至禁止農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓呢？我們不能因為個別農(nóng)戶的不理智行為，而去嚴格限制其他農(nóng)戶去變現(xiàn)自己的主要財產(chǎn)—宅基地。不能一個人得了病，其他人一塊陪著吃藥。
因此，不論從哪方面來講，都應放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，特別是要允許城市居民到農(nóng)村去購買宅基地。
放開不等于放任
當然，放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，不是放任不管，而任其野蠻生長。
首先，最重要的莫過于嚴格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制好村莊規(guī)劃，嚴格限定村莊發(fā)展規(guī)模。然后，嚴格按照土地管理法“一戶一宅”的規(guī)定和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地標準審批宅基地，決不允許新的一戶多宅。尤其是對于出賣和出租宅基地的，絕對不能再批準新的宅基地。
要堅決杜絕過去長期存在那種現(xiàn)象，一邊是農(nóng)民無地建房，或者一邊是農(nóng)戶合法取得的宅基地的轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，一邊卻是一些村組干部在不斷地賣舊建新、謀取私利。
其次，有關法律應該明確規(guī)定宅基地使用權的年限。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權人只擁有宅基地的使用權。按照土地承包法的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權的年限是30年，而有關法律卻沒有對宅基地的使用年限進行規(guī)定。
如果宅基地使用權人是本集體經(jīng)濟組織成員，不規(guī)定宅基地的使用年限還說得過去。但如果宅基地使用權人不是本集體經(jīng)濟組織成員，就會出現(xiàn)非集體經(jīng)濟組織成員無限期使用本集體宅基地的問題，對本集體經(jīng)濟組織成員顯然有失公允，從法理上也說不過去。
再次，有關法律應該明確規(guī)定宅基地的優(yōu)先購買權。筆者認為，對于宅基地的轉(zhuǎn)讓，本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員應該擁有第一順位的優(yōu)先購買權。如果本集體經(jīng)濟組織成員放棄優(yōu)先購買權，本集體以外的農(nóng)村居民應該擁有第二順位的優(yōu)先購買權。只有二者放棄了優(yōu)先購買權，城鎮(zhèn)居民才有權購買。
這樣，一方面可以首先保證農(nóng)村居民的居住權利，另一方面還可以促進節(jié)約使用土地，同時也兼顧了城市居民對農(nóng)村宅基地的需求，提升宅基地的財產(chǎn)價值。
最后，要扎扎實實地做好農(nóng)村宅基地的確權登記發(fā)證工作，妥善處理各種歷史遺留問題，公平公正地調(diào)解好宅基地權屬爭議，做好宅基地使用權的轉(zhuǎn)移登記，依法維護好宅基地的交易安全，以促進農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。
總之，不論是從穩(wěn)增長的角度，還是從推進城市化、城鄉(xiāng)一體化、增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入的角度，都應盡量放開農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，將農(nóng)村宅基地的活力充分釋放。
作者系國土資源部法律事務中心副主任
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新華社瞭望智庫
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