11月4日，在由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、浙江賽得健康產(chǎn)業(yè)投資管理集團主辦的第六屆老年住宅區(qū)項目交流大會上，藍城集團執(zhí)行總裁傅林江做了題為《特色小鎮(zhèn)的探索與實踐》演講，對特色小鎮(zhèn)商業(yè)模式、規(guī)劃、建設(shè)、運營內(nèi)容進行深入分析。
由宋衛(wèi)平執(zhí)掌的藍城集團目前已經(jīng)把特色小鎮(zhèn)作為一個核心產(chǎn)業(yè)，傅林江在會上講了一個故事，在建設(shè)特色小鎮(zhèn)項目方面，宋衛(wèi)平給高管團隊提了一個要求，讓住在藍城小鎮(zhèn)的人至少多活五到十年。
傅林江表示，他為此還專門拜訪了中醫(yī)保健領(lǐng)域的權(quán)威醫(yī)生，對長壽所需的各種因素進行分析，并根據(jù)實際情況植入藍城小鎮(zhèn)項目的內(nèi)容中，“起碼把居住環(huán)境做好，住在里面愉悅，也能多活幾年。”
傅林江認為，隨著十九大報告提出城鎮(zhèn)化目標(biāo)和中國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀，中國已經(jīng)提前進入城市化和逆城市化并舉的階段，特色小鎮(zhèn)發(fā)展最好的窗口期已經(jīng)到來，但由于興起時間較短等原因，如何做好特色小鎮(zhèn)仍面臨著眾多難題。
以下內(nèi)容據(jù)傅林江演講整理：
機遇前所未有
十九大報告提出要“以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城市格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”也就是說，不能光做大城市，要做城市群，特別要做小城鎮(zhèn)。
“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、局購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”更強調(diào)房子的生活屬性，表達了人們對于美好生活的向往，我們打造的理想小鎮(zhèn)是用來住的，是作為我們最終的理想生活目的地。
“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶。”要求我們在小城鎮(zhèn)的建設(shè)實踐過程中，更加注重生活、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)屬性。
另一個是逆城市化提前到來助力特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，中國因高鐵的迅速發(fā)展，明顯縮短了城鄉(xiāng)間的空間距離和心理距離，突破了城市邊界，走廊效應(yīng)凸顯，加快城鄉(xiāng)一體化迅速發(fā)展，已經(jīng)提前進入城市化和逆城市化并舉的階段，中國特色小城鎮(zhèn)發(fā)展最好的窗口期已經(jīng)到來。
逆城市化指明了小鎮(zhèn)的生活內(nèi)涵和目標(biāo)群體，逆城市化是城市人口向鄉(xiāng)村居民點和小城鎮(zhèn)回流，即當(dāng)城市的發(fā)展到了一定極限，中心城市的各種功能，如政治、經(jīng)濟、文化、居住、休閑娛樂等功能向有條件的中小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村分解，勞動力與消費群體也發(fā)生轉(zhuǎn)移。
逆城市化的人口流動一般呈現(xiàn)特定的階段秩序，富人最先搬出，隨后是中產(chǎn)階級，伴隨著新居住地功能完善，最終形成小城鎮(zhèn)。
從歐美的城市發(fā)展變化趨勢來看，英美發(fā)達國家城市人口變遷分為三個階段，第一個階段是從遠郊、農(nóng)村向城市集聚，也就是城市化；第二階段是從城市集聚到城市外圍、郊區(qū)，也就是城市郊區(qū)化；第三個階段是從城市集聚到小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村，也就是逆城市化階段。
研究發(fā)現(xiàn)，歐美城市在城市人口比例升至50%左右時，會出現(xiàn)第二階段的城市郊區(qū)化現(xiàn)象，當(dāng)城市人口比例升至75%左右時，會出現(xiàn)第三階段的大規(guī)模的逆城市化現(xiàn)象。中國目前城市化率已經(jīng)到了57%左右，加上城市流動人口已經(jīng)達到逆城市化階段。
特色小鎮(zhèn)要做好選址與規(guī)劃
首先談?wù)勑℃?zhèn)的選址要考慮的要素，一個是政府，項目需要當(dāng)?shù)卣谡吲c工作上進行充分支持。一個是購買力，選擇購買力較強的城市周邊，住宅預(yù)期售價處于當(dāng)?shù)鼐用窨梢猿惺艿氖蹆r區(qū)間。
第三是區(qū)位，一線城市周邊區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離市中心直線距離50到120公里；新一線城市中郊、遠郊，距離市中心直線距離30到50公里；二線城市近郊區(qū)縣，距離市中心直線距離5到20公里。
第四是交通，現(xiàn)存在或規(guī)劃有高鐵站、地鐵站、輕軌等線路，距離交通節(jié)點便捷且距離近，距離最近的高速出口車程在10分鐘內(nèi)最佳。
第五是生態(tài)，地塊內(nèi)部或周邊有河流、胡泊、水庫等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好，地塊內(nèi)部或周邊有農(nóng)業(yè)資源科利用，有歷史文化資源沉淀。
第六是地塊，項目建設(shè)用地在1000畝到1500畝最為適宜，可利用農(nóng)業(yè)指標(biāo)不低于1000畝，土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)有保障，容積率綜合平衡。
其次談一下小鎮(zhèn)規(guī)劃的原則，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃必須結(jié)合文脈，吸收傳統(tǒng)美學(xué)精華，注重整體氛圍的營造，并圍繞理想生活場景展開，同時考慮符合美學(xué)的空間設(shè)計、功能生態(tài)的合理分布、場所定位的可識別性和高水平的運營管理。
所以小鎮(zhèn)規(guī)劃打造理想的生活居住及鄰里交往空間、溫暖親密的生活服務(wù)體系、完善便捷的商業(yè)服務(wù)配套、充分支持小鎮(zhèn)就業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源、功能豐富且必備的小鎮(zhèn)中心等五大原則，在做規(guī)劃時就要充分考慮。
小鎮(zhèn)的活力源于小鎮(zhèn)中心，它是小鎮(zhèn)的核心，是居住者聚集的場所，是各種社交活動的發(fā)生地，小鎮(zhèn)的中心是為小鎮(zhèn)居民精心打造的文化生活空間，承載著整個小鎮(zhèn)主要的公共服務(wù)功能，匯集健康、教育、商業(yè)、文化娛樂、運動休閑等內(nèi)容。
一個小鎮(zhèn)的中心應(yīng)該承載著精神文化聚集、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)配套、生活服務(wù)配套、議事決事四大功能。
特色小鎮(zhèn)建設(shè)需具備五個內(nèi)容
再談?wù)勑℃?zhèn)建設(shè)的必須內(nèi)容。第一個是小鎮(zhèn)需要理想和情懷，這是小鎮(zhèn)的靈魂，在定位上要比城市更溫暖，比鄉(xiāng)村更文明，因為小鎮(zhèn)是安放身體、安放需求、安放心靈的場所；在核心驅(qū)動上堅持唯有生活最珍貴，生活服務(wù)是小鎮(zhèn)的核心價值；運營要堅持眾籌、共建、自治和分享，天下一家，客戶就是家人。
第二，小鎮(zhèn)需要融合，未來特色小鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)應(yīng)該實現(xiàn)建制小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和生活小鎮(zhèn)的三鎮(zhèn)融合，綜合自身特征，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，成為產(chǎn)城人文四位一體有機融合、生態(tài)、生活、生產(chǎn)融合的理想小鎮(zhèn)。
第三，小鎮(zhèn)需要留白，小鎮(zhèn)是一個可自我生長的生命體，在營造過程中要適當(dāng)留白，給小鎮(zhèn)生長空間，使其與未來發(fā)展變化相協(xié)調(diào)，建成交付、業(yè)主入住，只是小鎮(zhèn)的新起點，要積極探索和創(chuàng)新小鎮(zhèn)日常運營管理模式，確保可持續(xù)發(fā)展。
第四，小鎮(zhèn)需要文化再造，真正決定小鎮(zhèn)成敗的是文化的再造，通過傳承、借用、雜糅、創(chuàng)新淬煉出有特色的文化，賦予小鎮(zhèn)居民這一人群共同體以獨有的認同感或內(nèi)在的靈魂，同時小鎮(zhèn)的文化還包括了以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新為核心的價值觀、生活態(tài)度和行為方式。
影響小鎮(zhèn)居民歸屬感主要有幾個，對小鎮(zhèn)生活條件的滿意程度，對小鎮(zhèn)文化的認同程度，小鎮(zhèn)居民間的社會關(guān)系，居民在小鎮(zhèn)的居住年限，居民對小鎮(zhèn)活動的參與程度等等。
第五，小鎮(zhèn)需要運營，文化建設(shè)是小鎮(zhèn)運營的核心，通過文化復(fù)興、文化再造與文化IP的打造，挖掘小鎮(zhèn)的文化底蘊，提升小鎮(zhèn)文化質(zhì)地，重塑小鎮(zhèn)文化風(fēng)貌，形成別具一格的文化靈魂及文化特色，這將成為小鎮(zhèn)差異化的核心競爭力。
特色小鎮(zhèn)運營不可或缺
小鎮(zhèn)基金是小鎮(zhèn)運營的保障，多元化的資金渠道，專業(yè)化的資金運作，保證小鎮(zhèn)交付后服務(wù)體系的正常運轉(zhuǎn)、商業(yè)扶持、產(chǎn)業(yè)培育初始投入、精神文化建設(shè)、物業(yè)補貼等方面的需求。基金來源包括項目銷售計提、產(chǎn)業(yè)收益、公益售賣、業(yè)主捐贈、金融收益、參觀旅游收入和社會捐贈等方面。
商業(yè)服務(wù)是小鎮(zhèn)運營的活力，運營體驗式、交互式的商業(yè)服務(wù)模式，為小鎮(zhèn)居民多姿多彩的生活提供了無數(shù)的想象力和可能性，聚集的人流、物流、財流成為小鎮(zhèn)生動的活力之源。為適應(yīng)及引領(lǐng)現(xiàn)代人豐富多彩的生活需求，分類設(shè)置餐飲、零售、休閑、文旅、體驗、辦公6大商業(yè)服務(wù)模塊，形成標(biāo)準化的小鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)配套體系。
小鎮(zhèn)中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)必須自持，自持商業(yè)物業(yè)必須引進有規(guī)模的品牌企業(yè)經(jīng)營，商家企業(yè)需繳納保證金，對商家需進行管理和考核，設(shè)置整改及退出機制，由小鎮(zhèn)專業(yè)團隊進行管理，提升商業(yè)服務(wù)的整體水平。
產(chǎn)業(yè)運營是小鎮(zhèn)運營的根本，需要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依托人才與資本金融，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展。同時，通過產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)復(fù)合培育小鎮(zhèn)主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，吸引城市人才回流，促進原住民的就地城鎮(zhèn)化，小鎮(zhèn)為政府提供稅收，為小鎮(zhèn)的發(fā)展持續(xù)“輸血”。
產(chǎn)業(yè)策劃上，要剖析當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特點及文化價值，挖掘本地區(qū)最有基礎(chǔ)、最具潛力、最能成長的特色產(chǎn)業(yè)，形成多方主體共同參與的產(chǎn)業(yè)策劃方案。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面要對小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確定位，確定主力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢環(huán)節(jié)，并預(yù)留產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)構(gòu)建及發(fā)展的空間，制定招商政策，吸引特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)的進駐。產(chǎn)業(yè)復(fù)合上要通過人才匯集實現(xiàn)眾籌、眾創(chuàng)，多產(chǎn)業(yè)要素多元化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和居住的良性互動與循環(huán)融合。(記者 田國寶)
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟觀察報 2017-11-08
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
