11月4日，在由中國房地產業協會、浙江賽得健康產業投資管理集團主辦的第六屆老年住宅區項目交流大會上，藍城集團執行總裁傅林江做了題為《特色小鎮的探索與實踐》演講，對特色小鎮商業模式、規劃、建設、運營內容進行深入分析。
由宋衛平執掌的藍城集團目前已經把特色小鎮作為一個核心產業，傅林江在會上講了一個故事，在建設特色小鎮項目方面，宋衛平給高管團隊提了一個要求，讓住在藍城小鎮的人至少多活五到十年。
傅林江表示，他為此還專門拜訪了中醫保健領域的權威醫生，對長壽所需的各種因素進行分析，并根據實際情況植入藍城小鎮項目的內容中，“起碼把居住環境做好，住在里面愉悅，也能多活幾年。”
傅林江認為，隨著十九大報告提出城鎮化目標和中國城鎮化發展現狀，中國已經提前進入城市化和逆城市化并舉的階段，特色小鎮發展最好的窗口期已經到來，但由于興起時間較短等原因，如何做好特色小鎮仍面臨著眾多難題。
以下內容據傅林江演講整理：
機遇前所未有
十九大報告提出要“以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城市格局，加快農業轉移人口市民化。”也就是說，不能光做大城市，要做城市群，特別要做小城鎮。
“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、局購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”更強調房子的生活屬性，表達了人們對于美好生活的向往，我們打造的理想小鎮是用來住的，是作為我們最終的理想生活目的地。
“幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶。”要求我們在小城鎮的建設實踐過程中，更加注重生活、養老、產業屬性。
另一個是逆城市化提前到來助力特色小鎮的發展，中國因高鐵的迅速發展，明顯縮短了城鄉間的空間距離和心理距離，突破了城市邊界，走廊效應凸顯，加快城鄉一體化迅速發展，已經提前進入城市化和逆城市化并舉的階段，中國特色小城鎮發展最好的窗口期已經到來。
逆城市化指明了小鎮的生活內涵和目標群體，逆城市化是城市人口向鄉村居民點和小城鎮回流，即當城市的發展到了一定極限，中心城市的各種功能，如政治、經濟、文化、居住、休閑娛樂等功能向有條件的中小城鎮及鄉村分解，勞動力與消費群體也發生轉移。
逆城市化的人口流動一般呈現特定的階段秩序，富人最先搬出，隨后是中產階級，伴隨著新居住地功能完善，最終形成小城鎮。
從歐美的城市發展變化趨勢來看，英美發達國家城市人口變遷分為三個階段，第一個階段是從遠郊、農村向城市集聚，也就是城市化；第二階段是從城市集聚到城市外圍、郊區，也就是城市郊區化；第三個階段是從城市集聚到小城鎮、鄉村，也就是逆城市化階段。
研究發現，歐美城市在城市人口比例升至50%左右時，會出現第二階段的城市郊區化現象，當城市人口比例升至75%左右時，會出現第三階段的大規模的逆城市化現象。中國目前城市化率已經到了57%左右，加上城市流動人口已經達到逆城市化階段。
特色小鎮要做好選址與規劃
首先談談小鎮的選址要考慮的要素，一個是政府，項目需要當地政府在政策與工作上進行充分支持。一個是購買力，選擇購買力較強的城市周邊，住宅預期售價處于當地居民可以承受的售價區間。
第三是區位，一線城市周邊區縣或鄉鎮，距離市中心直線距離50到120公里；新一線城市中郊、遠郊，距離市中心直線距離30到50公里；二線城市近郊區縣，距離市中心直線距離5到20公里。
第四是交通，現存在或規劃有高鐵站、地鐵站、輕軌等線路，距離交通節點便捷且距離近，距離最近的高速出口車程在10分鐘內最佳。
第五是生態，地塊內部或周邊有河流、胡泊、水庫等自然水體資源，且水質條件良好，地塊內部或周邊有農業資源科利用，有歷史文化資源沉淀。
第六是地塊，項目建設用地在1000畝到1500畝最為適宜，可利用農業指標不低于1000畝，土地指標持續供應有保障，容積率綜合平衡。
其次談一下小鎮規劃的原則，特色小鎮規劃必須結合文脈，吸收傳統美學精華，注重整體氛圍的營造，并圍繞理想生活場景展開，同時考慮符合美學的空間設計、功能生態的合理分布、場所定位的可識別性和高水平的運營管理。
所以小鎮規劃打造理想的生活居住及鄰里交往空間、溫暖親密的生活服務體系、完善便捷的商業服務配套、充分支持小鎮就業的產業資源、功能豐富且必備的小鎮中心等五大原則，在做規劃時就要充分考慮。
小鎮的活力源于小鎮中心，它是小鎮的核心，是居住者聚集的場所，是各種社交活動的發生地，小鎮的中心是為小鎮居民精心打造的文化生活空間，承載著整個小鎮主要的公共服務功能，匯集健康、教育、商業、文化娛樂、運動休閑等內容。
一個小鎮的中心應該承載著精神文化聚集、產業創業配套、生活服務配套、議事決事四大功能。
特色小鎮建設需具備五個內容
再談談小鎮建設的必須內容。第一個是小鎮需要理想和情懷，這是小鎮的靈魂，在定位上要比城市更溫暖，比鄉村更文明，因為小鎮是安放身體、安放需求、安放心靈的場所；在核心驅動上堅持唯有生活最珍貴，生活服務是小鎮的核心價值；運營要堅持眾籌、共建、自治和分享，天下一家，客戶就是家人。
第二，小鎮需要融合，未來特色小鎮建設目標應該實現建制小鎮、產業小鎮和生活小鎮的三鎮融合，綜合自身特征，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，成為產城人文四位一體有機融合、生態、生活、生產融合的理想小鎮。
第三，小鎮需要留白，小鎮是一個可自我生長的生命體，在營造過程中要適當留白，給小鎮生長空間，使其與未來發展變化相協調，建成交付、業主入住，只是小鎮的新起點，要積極探索和創新小鎮日常運營管理模式，確保可持續發展。
第四，小鎮需要文化再造，真正決定小鎮成敗的是文化的再造，通過傳承、借用、雜糅、創新淬煉出有特色的文化，賦予小鎮居民這一人群共同體以獨有的認同感或內在的靈魂，同時小鎮的文化還包括了以創業創新為核心的價值觀、生活態度和行為方式。
影響小鎮居民歸屬感主要有幾個，對小鎮生活條件的滿意程度，對小鎮文化的認同程度，小鎮居民間的社會關系，居民在小鎮的居住年限，居民對小鎮活動的參與程度等等。
第五，小鎮需要運營，文化建設是小鎮運營的核心，通過文化復興、文化再造與文化IP的打造，挖掘小鎮的文化底蘊，提升小鎮文化質地，重塑小鎮文化風貌，形成別具一格的文化靈魂及文化特色，這將成為小鎮差異化的核心競爭力。
特色小鎮運營不可或缺
小鎮基金是小鎮運營的保障，多元化的資金渠道，專業化的資金運作，保證小鎮交付后服務體系的正常運轉、商業扶持、產業培育初始投入、精神文化建設、物業補貼等方面的需求。基金來源包括項目銷售計提、產業收益、公益售賣、業主捐贈、金融收益、參觀旅游收入和社會捐贈等方面。
商業服務是小鎮運營的活力，運營體驗式、交互式的商業服務模式，為小鎮居民多姿多彩的生活提供了無數的想象力和可能性，聚集的人流、物流、財流成為小鎮生動的活力之源。為適應及引領現代人豐富多彩的生活需求，分類設置餐飲、零售、休閑、文旅、體驗、辦公6大商業服務模塊，形成標準化的小鎮商業服務配套體系。
小鎮中心的主要商業業態必須自持，自持商業物業必須引進有規模的品牌企業經營，商家企業需繳納保證金，對商家需進行管理和考核，設置整改及退出機制，由小鎮專業團隊進行管理，提升商業服務的整體水平。
產業運營是小鎮運營的根本，需要優化產業結構，依托人才與資本金融，以科技創新引領戰略性新興產業的跨越發展。同時，通過產業策劃、產業規劃、產業復合培育小鎮主導特色產業，吸引城市人才回流，促進原住民的就地城鎮化，小鎮為政府提供稅收，為小鎮的發展持續“輸血”。
產業策劃上，要剖析當地產業特點及文化價值，挖掘本地區最有基礎、最具潛力、最能成長的特色產業，形成多方主體共同參與的產業策劃方案。產業規劃方面要對小鎮產業規劃明確定位，確定主力發展的產業鏈優勢環節，并預留產業基礎構建及發展的空間，制定招商政策，吸引特色產業企業的進駐。產業復合上要通過人才匯集實現眾籌、眾創，多產業要素多元化，實現產業和居住的良性互動與循環融合。(記者 田國寶)
中國鄉村發現網轉自:經濟觀察報 2017-11-08
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