宅基地改革不能一蹴而就，要作好充分預(yù)案，防止改革初期出現(xiàn)混亂和不利影響。
2018年2月4日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》作為“中央一號文件”正式對外公布。根據(jù)文件部署，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。
宅基地關(guān)系到住有所居，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益與獲得感，宅基地“三權(quán)分置”改革獲得了各界廣泛關(guān)注。筆者認為，放活宅基地政策是促進我國經(jīng)濟社會改革的重大決策，一個新的改革紅利機遇期將隨之到來。
改革開放以來，我國的若干次重大政策創(chuàng)新，釋放出巨大的政策紅利。截至目前，有三大創(chuàng)新具有標志性意義：1978年十一屆三中全會后，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的建立，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力；1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革（簡稱“房改”），將城鎮(zhèn)住房商品化、貨幣化，帶動了隨后幾十年房地產(chǎn)市場的繁榮；2001年加入世界貿(mào)易組織（WTO），讓中國與全球市場緊密聯(lián)系起來。
此次宅基地改革，不但可以實現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的集約利用，促進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動城鄉(xiāng)雙向流動，還將有助于解決農(nóng)村留守兒童、留守老人等一系列社會問題，有望成為未來經(jīng)濟發(fā)展的新動力。
當前，我國城市常駐人口與戶籍人口還存在巨大的數(shù)量差。據(jù)統(tǒng)計，2017年北京市常住人口為2170萬，其中外來人口822萬；上海常住人口2418萬，其中有981萬外來人口；深圳市的1252萬人口中有近848萬為外來非戶籍人口。很多外來人口來自農(nóng)村，他們已經(jīng)適應(yīng)了城市生活，無法回到農(nóng)村了。宅基地改革讓農(nóng)村人與城里人一樣，獲得宅基地的使用權(quán)、處置權(quán)，獲得土地流轉(zhuǎn)升值的機會，為他們更好地在城里生活創(chuàng)造條件。
2017年年末，我國有8.13億城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)化率為58.52%。這與發(fā)達經(jīng)濟體80%的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的提升空間。假設(shè)有1億農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口，則有望釋放1/4人口的消費能力，刺激經(jīng)濟增長。同時，根據(jù)統(tǒng)計，我國在義務(wù)教育階段有2300萬左右的留守兒童。農(nóng)村還有數(shù)量龐大的留守老人。這都是中國社會面臨的巨大問題。放開農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)，享受城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療服務(wù)，則可以有效解決我國農(nóng)村留守老人和兒童問題。
當然，宅基地改革不能一蹴而就，要充分做好預(yù)案，防止改革初期出現(xiàn)混亂和不利影響。我認為，可以考慮設(shè)置專門的監(jiān)管部門，為宅基地流轉(zhuǎn)設(shè)置指導(dǎo)價格，防止宅基地被炒作。具體可以采用以下措施：
一、保持土地集體所有制不變
現(xiàn)在的宅基地是無償使用、劃撥的，類似于上世紀90年代前的城鎮(zhèn)住房由國家和單位提供的形式。土地是供給有限商品，無法持續(xù)地為農(nóng)村人口分配宅基地，應(yīng)當讓擁有宅基地的農(nóng)村人口承擔土地使用權(quán)成本。
農(nóng)村宅基地市場化以后，可以先過渡到由集體、個人共同承擔住房成本（這種情況下，宅基地流轉(zhuǎn)獲得的收益由兩方共同持有），隨后逐步向成熟的住房制度發(fā)展，即規(guī)定農(nóng)村宅基地土地仍為集體所有，但使用權(quán)可以按照市場供需確定價格后流轉(zhuǎn)。
集體所有制土地上市流轉(zhuǎn)，要繳納一定的土地出讓金后，才能擁有使用權(quán)。可以參照物權(quán)法對城鎮(zhèn)住房用地的規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村土地所有制同樣具有70年使用權(quán)，與城鎮(zhèn)住房同等待遇。
二、設(shè)置專門的基層土地出讓金管理部門和監(jiān)督部門
土地出讓金作為農(nóng)村集體所有，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織/村民委員會，或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。但是，隨著宅基地流轉(zhuǎn)的放開，集體土地收入會顯著增加，需要設(shè)置專門的出讓金管理部門，讓專業(yè)資金管理人才來管理。由于集體所有制的特殊性，政府部門不宜直接參與，可以派出專業(yè)人才幫扶和監(jiān)督，保障資金安全。
三、設(shè)置指導(dǎo)價格、成立宅基地土地管理部門
農(nóng)村宅基地與糧食安全息息相關(guān)，完全按照市場規(guī)則，一旦市場失靈，偏離正常價格，可能導(dǎo)致農(nóng)村勞動力迅速流失，將直接影響糧食產(chǎn)量。短期內(nèi)，可以設(shè)置宅基地價格指導(dǎo)價，引導(dǎo)已經(jīng)在城市生活、定居，但沒有城市固定住房或戶籍的農(nóng)業(yè)人口流轉(zhuǎn)土地；長期內(nèi)，應(yīng)盡快提高農(nóng)業(yè)規(guī)模化程度，將農(nóng)業(yè)從業(yè)人員收入先提高上來，讓農(nóng)業(yè)與城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)同樣具有高利潤率和吸引力。
我國不少村莊的土地規(guī)劃并未納入政府指導(dǎo)體系，很多村莊的土地規(guī)劃并不受硬性約束。筆者建議修改《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將全國村莊土地統(tǒng)一規(guī)劃；建議成立專門的政府部門，管理宅基地，研究宅基地的集約使用政策。
作者系全球化智庫主任
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中青在線
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