共同富裕要縮小城鄉差距、區域差距、收入差距，核心是縮小城鄉差距。
城鄉收入差距大的重要原因，是城鄉財產性收入差距較大。2020年，城鎮居民人均可支配財產凈收入為4627元，農村居民人均可支配財產凈收入只有419元，城市居民財產性收入是農村居民的10倍。
農民財產性收入較少，是因為農民缺少合法的財產轉讓權，土地房屋無法接入大城市大市場。
農民自發的宅基地和房屋轉讓實例
實際上，農村的宅基地和住房轉讓，早就自發存在。下面介紹三個實例。
這三個例子發生在重慶市奉節縣竹園鎮。奉節縣是國家級貧困縣，山里居住分散、交通不便，教育、資源、商業與行政資源在山下場鎮（鄉鎮的街區集市）集中。為更方便享受場鎮的資源，尤其是教育資源，山區農民有到山下場鎮集中居住的趨勢。很多原本在山上住的農民，通過購買場鎮周邊的農村宅基地或住房，遷至場鎮居住。
竹園場鎮三分之二的人口是其他村遷過來的，在場鎮購買住房或宅基地。在場鎮擁有宅基地的農民，在自家的宅基上蓋四五層高的樓房，其中四五套房子賣給其他村遷來居住的農民。竹園社區居委會自己也花了幾十萬元，購買了農民宅基地上的自建房。
但這些房產不能辦理不動產權證，是所謂的“小產權房”。竹園場鎮三分之二的居民住的是小產權房。這說明，小產權房不僅是一些大城市郊區、東南沿海發達地區的普遍現象，也是中西部貧困山區的常見現象。小產權房不是區域性的，是全國性、制度性的。
第一個例子，張小平跨村購買宅基地。
張小平原來住在竹園鎮亭子村，2014年購買了竹園村許世元的宅基地。
交易的方式，是張小平與許世元簽訂《田地置換協議協議》?！秴f議》約定，許世元答應給張小平1.02畝的田地（田與宅基地），張小平許諾在許世元的土地上建三層樓房，將第三層的住房和一層的一間商鋪給許世元。
合同里面還約定，如果張小平以后在三層以上再加蓋，即按照約定的750元每平方米的價格賣給許世元。這相當于一個期權。農民是很聰明的，在政策約束下，農村的住房往往不能超過三層或三層半。但如果以后法律修改了，可以加層呢？我跟你簽個期權，約定如果以后放開，可以加蓋兩層以上，按照現在雙方接受的單價750元，我有權利買這個房子。田地置換，其實是農村常見的合作建房。
合作建房后，許世元把房屋出租、轉讓，獲得一筆收入，搬到重慶住去了。張小平利用一樓建了一家牛肉干加工作坊，產品通過互聯網賣到全國，每年有上千萬元收入。
合作建房，對合作的農民雙方都有利。讓張小平致富的作坊可以長期存在的前提，是宅基地的轉讓要有合法保障。這個例子里，沒有城市居民下鄉買房，土地的買賣雙方都是農民，但是張小平辦不了不動產證。已經交易的財產權得不到法律保護。
第二個例子，劉詞云跨村購買集體成員權。
劉詞云一家原來居住在竹園鎮義和村。1996年，義和村的小學垮了，劉詞云想讓他的大兒子去竹園場鎮的小學上學。但是上學需要有場鎮及周邊村子的戶口，否則要交一筆外鄉費。
為方便接送孩子上學，也為了免除外鄉費，劉詞云在1996年跨村購買了緊鄰竹園場鎮的龍潭村的一處老房子。簽訂的合同清楚列明，購買老房子的同時，原村民同意劃撥一人的包產田給劉詞云一家，并解決一個人在龍潭村的戶口。
這相當于，劉詞云的大兒子購買了龍潭村的集體成員權。大兒子的戶籍從原來的義和村遷到了龍潭村，前幾年征地還拿到了補償。大兒子在龍潭村有宅基地與住房的不動產權證，劉詞云家另外三口人在義和村有不動產權證。
劉詞云夫妻及兩個兒子常年在龍潭村居住，劉詞云在外打工，妻子在龍潭村帶孩子種地。2019年時，劉詞云翻修新了新房，想把夫妻倆和小兒子的戶口也一并遷至龍潭村。義和村同意遷出，龍潭村同意遷入。但是，公安機關不給辦遷戶，因為劉詞云在兩個村都有不動產證，如果遷戶就是一戶多宅。要遷也可以，要把老房子復墾。
劉詞云的老房子早就不住人了，但是劉詞云想，如果現在把宅基地復墾了，和大兒子一起住，大兒子以后娶媳婦了怎么辦？沒有房子怎么行呢，房子給他了，我住哪呢？不敢遷戶至新房子，老房子也閑置不住。
北京很多人在北京和海南各有一套房，農民卻不能一戶多宅。為什么城里人能一戶多房，全國占地，農民卻不能在新的村老的村各有一套房呢？
農民一戶多宅，不都是亂占土地，有許多是有一定合理性的。有的是因為老房子是危房，沒法住人了，有的是因為老房子在山上，行走不便，有的是為了滿足子女教育、老人養老等多種需要，靠近場鎮建房子。農民蓋新房的地，如果不是分戶批得的，也是要買或與其他人置換土地的。問題不是一戶多宅。農民也想拆危舊的老房子，但是沒有錢和激勵拆除。問題是，通過什么路徑為農民提供激勵，幫助農民拆除危舊的老房子。
第三個例子，李青山家于2001年，花了3.5萬元購買了龍潭村一處老房子。
2003年，李青山家在房子旁邊換了一畝八分地，換地不要錢，在老房子旁邊的地上又花錢蓋了一棟新房子。后來征地拆遷，換地那一家人不干，他們提出，當初征地拆遷你拿了補償，我要跟你收錢。打官司到重慶，法院判李青山勝訴了。但是李青山還是給了對方1.5萬元，把這個矛盾擺平了。因為他當年簽的協議，沒有把轉讓的產權界定清楚，一旦土地升值，就會發生大量糾紛。要息事寧人，有的會補一筆錢，重新締約。
龍潭村70%的居民是其他村的居民跨村買房遷來的。一戶多宅、兩處宅基地的情況很普遍，但是辦不了不動產證，發生糾紛后就很麻煩。
跨村轉讓購買房屋和宅基地的情況，往往搭上承包地，就可以解決老年農民種地的生計保障問題。如果孩子要上學，還可以跨村購買成員權。農民的智慧早就把住房問題、種地、上學的問題解決了，但是我們法律體系、制度體系對農民的需要反應比較慢，還沒有解決農民最需要解決的問題，也就是財產權的合法性問題。
農民有自主解決問題的能力
上述一系列問題產生的根源，是制度沒有把農民的宅基地和住房變成實實在在的財產權，沒有解決農村居民日常生活中最關心的問題。這個制度的設定，是“集體所有、一戶一宅、限地面積、無償分配”。其結果是滿足不了農民的合理需要，于是農民發揮智慧，自發解決自己的問題。這等于是說，上層建筑的設計與農民的實際生活是脫節的。
農村土地改革，就是要通過賦予農民財產權，讓農民通過房屋和土地的置換、買賣以及合作建房等方式，解決具體的問題：孩子上學，到場鎮集中居住，種地保障，辦加工作坊等等。從根本上講，財產權的制度體系，要認可農民的財產權。只要歸還農民的財產權，讓農民具有宅基地等不動產的轉讓權，農民就有辦法提高自己的收入，解決自己生活中的問題。共同富裕，根本上是通過還權賦能，讓農民用自己的智慧解決自己的收入問題。
改革的地方實踐探索
案例之一：德清放活宅基地和農民房屋使用權。
浙江德清縣莫干山是有名的民宿度假區。這里有很多高品質民宿，使用的是當地農民的土地和住房。德清農村是沒有無房戶的，所有的農民基本上都有宅基地，或者在城市里有房子。農民現在什么需要呢？需要的是改善住房，或者盤活村里面閑置的農房。德清改革的目標，就是通過盤活利用閑置宅基地，賦予農村宅基地和農房轉讓權，提高農民的收入。
我訪問的一家民宿，叫“遠山星空”，是來自杭州的一位經營者花了700萬元建的一家山景民宿。其特色是在屋頂上有仰望星空、俯瞰山景的無邊泳池。
這家民宿下面的土地，是村民方杭杰的宅基地。2018年，方行杰兄弟倆分戶，批到了125平米的宅基地。他正在那里打地基，準備建房，那位杭州民宿經營者路過，看到這個位置不錯，問方說能不能把宅基地轉讓給他，他來建房，建好的房子所有權歸方行杰，民宿經營者擁有30年的使用權。這是莫干山民宿經營者常見的合作方式，有標準化的合同。簽完這個合同，民宿經營者出資700萬元建了樓房，一次性給方杭杰135萬元現金，換取了土地和房屋的30年使用權。
德清縣為方行杰與民宿經營者各頒發了一份動產權證。原房東方杭杰一家三口持有宅基地資格權登記證與不動產產權證，證上登記的權利類型是房屋所有權和宅基地使用權。民宿經營者也獲得了不動產權證，權利類型登記的是房屋使用權和宅基地使用權，使用期限30年。宅基地的資格權人沒有喪失土地，只是轉讓30年的使用權，30年之后，這個房屋連帶土地要歸還給他。雙方都有不動產證，只是登記的權利類型有差別，一個是所有權一個是使用權，就把宅基地轉讓的問題解決掉了。
而且，原房東和民宿經營者，都有轉讓權，原房東可以轉讓所有權，民宿經營者可以轉讓使用權，雙方都可以向銀行申請抵押貸款。
截至2021年9月，德清目前已為26宗民宿經營者辦了不動產權證。
看到這個模式時我就想，這是中國傳統的田面權和田底權“兩權分離”的智慧啊。
明清時期就有田面權和田底權的分離，“一田兩主”。擁有田面權的佃戶，可以不經擁有田底權的地主同意而出租田面權；擁有田底權的地主出讓田底權，也不影響佃戶的田面權。田面權和田底權，各有各的市場，也就是所有權有所有權的市場，使用權有使用權的市場。而且“換主不換田”，“賣田不賣耕”，合約任何一方的變化都不會導致合約的變化；不管誰當佃農都要交租，不管誰是所有者，都可以向佃農收租。這是明清時期的慣例。
德清采取這種改革方式，非常簡單好用，農民很容易接受也很歡迎，傳承了中國傳統農村的智慧。
案例之二，義烏轉讓宅基地資格權。
城市擴張到一定程度后，城市郊區的農村已經大量城市化了，農民想把資格權變成有價值的財產。
浙江義烏市是世界小商品市場之都，本地有上百個大大小小的批發市場，而且伴隨浙江自貿區的發展，市場還在不斷擴張，逐漸地把城市郊區的農村都囊括到批發市場的范圍內，城市的邊界也隨之擴張了。傳統村莊適應變化，在政府的政策框架內，自發改造為批發市場，農民的住房可以出租作為商鋪和公寓，價值大幅提升。城市拓展了，義烏政府允許村莊通過舊村改造的方式，整體拆除規劃重建。
村莊規劃重建有什么好處？規劃重建之后，路是通暢的，房屋的規劃布局更加合理，幼兒園等配套設施也有了空間，此外還可以布局批發市場所需要的產業用房。新規劃的村莊，一般是四層半或五層半，一樓可以做市場的商鋪，四面打通，滿足市場所需要的倉儲和物流車輛的進出，二樓作為公司辦公，三樓四樓出租公寓，頂層是村民自住。住房還是村民的。
舊村改造的模式不斷演化，現在演變成有機更新的模式。義烏城西街道的五一村臨近浙江自貿區，位置非常好，現有農戶571戶，宅基地資格權人975人，人均建設用地100平米，村莊用地規模146畝。舊村整村拆除之后，采用藍城集團代建的模式。
傳統的舊村改造模式，是農村農民自己請人規劃設計，自己找工程隊建設，新建的樓房能滿足基本的需求，但是品質不高?，F在舊村改造，發展出了開發商代建模式。藍城集團由房地產企業綠城集團創始人宋衛平創建，聚焦中式小鎮開發。五一村新村，由藍城負責規劃設計、工程管理等，施工單位由村里招投標，藍城收代建費。藍城的規劃設計有中國文化的特色，而且產村分離（產業用房與村莊分離）、人車分離，地下空間全部打通。改造后的村莊品質大幅提高，雖然每戶建筑造價提升了20萬至30萬元，但房屋整體價值提升了200萬元以上。整個區位的價值大幅提升，宅基地的位置和房屋大幅增值，吸引更多人來購買位置。
建房的錢還是需要村民自己出的，錢是怎么來的呢？有一些村民不想住合院，想住樓房，有的想去城里住，或者離開義烏了，想把資格權轉讓出去。村民把資格權委托給村集體，由村集體委托給鎮屬平臺公司，后者以競拍的方式向外出讓。資格權交易的價格大概30萬元，前提條件是有義烏農村戶口。買到資格權后，在新村規劃時，有資格參加選位競拍。也就是，村莊重新規劃后，有的位置蓋房子好，有的位置蓋房子不好，每個位置是要競拍的，有了資格權就可以競拍選位蓋房的權利。
五一村最高的選位拍賣價達到400萬元，最低是8萬元。村民把選位費交給村集體后，集體用一部分錢交藍城的代建費、物業費，剩余的錢返給困難的村民幫助他們建房子。首批238棟合院公開選位，獲得了1.69億公共資金。
資格權對外轉讓，一方面幫需要錢但不想要新村房子的村民得到了退出通道，他們可以拿到30萬元現金；另一方面，提高了競拍選位的最高價，因為買資格權的人是相對有錢的，他們的參與提高了選位費，這筆錢變成了村集體的公共收入，再轉變為補貼農民蓋房的收入。各方都得益了。其實類似的做法在義烏及浙江其他地區早有了，只是以前不叫資格權。通過改革，鄉村基層近20年的做法得以合法化了，不動產權證得以頒發。
案例之三，重慶地票幫助農民購買高標準養老保險。
在大城市周邊或城市近郊，農民的土地和房屋財產權有較高市場價值。但對偏遠山區的村民，土地與住房沒有太大市場價值，他們的收入和養老問題怎么解決呢？怎么將農村土地房屋這些死資產，變成農民養老的收入來源？
重慶市奉節縣金獅村，有360戶村民，其中約90%已在山下場鎮或縣城買房，僅有35戶60歲以上的老人在山上居住。山上的老房子占地面積普遍在300平米以上，但大部分已廢棄閑置。留在山上的老人自給自足，種點苞谷，打點零工，一年只有一萬多元的農業收入。
農村老人養老保障水平低，購買的城鄉居民養老保險每月100元，對農民養老起不了太大作用，在外打工的子女寄回來的錢也是杯水車薪。老人的生活品質普遍較低。
這個村距重慶市主城區有5個多小時車程，土地和住房對城里人沒有吸引力，有沒有什么辦法能撬動城市的資金反哺到村里去？
重慶2008年啟動的地票制度，允許偏遠山區的農戶在自愿的基礎上復墾宅基地，將宅基地變成建設用地指標賣到主城區去，由后者在征地報征時落地使用，從而將城市土地增值的一部分分給偏遠地區。截至2021年初，已經交易33萬畝，累計671億元。
地票是計劃之外的帶空間規模的建設用地，相當于每年為重慶增加了幾萬畝的建設空間。地票價格長期穩定在20萬元左右，其中3.7萬作為復墾經費，支付給區縣土地整治中心?？鄢?.7萬元后的價款，85%給農民，15%給集體。農民的宅基地面積大小不同，核算下來，每戶農民大約能得到6萬到9萬元的價款。
地票在扶貧、農村危舊房拆除、鄉村振興、生態環境修復等方面發揮了重要作用。
區縣將3.7萬元復墾經費中的大部分返給鄉鎮。以竹園鎮為例，每年可得200萬元復墾經費，與其預算內收入持平。山里面的鄉鎮干部工作很辛苦，經常要跑山里各村，車費都不夠，復墾經費支持了鄉鎮干部的扶貧工作。復墾為農戶提供了收入，減輕了基層政府的扶貧壓力。山上的農戶有下山居住的傾向，復墾解決了拆除山上閑置老房的資金問題。村集體也獲得了一筆發展資金。
利用地票，重慶沿江的區縣獲得了保護長江生態的資金。重慶的山里面開了一些礦，需要生態修復。治理礦山的錢從哪里來呢？政府將復墾礦山得到的建設用地指標，作為地票賣出，為補償原權利人及修復生態融資。這是重慶利用地票制度促進生態保護的創新。
對農民而言，參與地票交易最大的收益是，重慶允許參加復墾的農戶購買城鎮職工養老保險。參與地票交易前，農民只能購買低水平的城鄉居民養老保險，每個月發100多元，起不到什么保障作用。要參加高水平的城鎮職工養老保險，需要滿足被征地、是三峽移民、或扶貧對象等條件。重慶市允許，參加復墾的農戶，只要滿足男50歲以上，女40歲以上的條件，都可以花4.1萬元購買城鎮職工養老保險。男60歲（女50歲）之后領取養老金，從每月500元錢開始，逐年逐月遞增，三年之后達到每月1080元。
巫山縣雙龍鎮黑龍村二組約180戶農戶，一半人通過復墾辦理了城鎮職工養老保險。我調研的時候，農民說復墾政策好，最大的好處，是可以購買高標準的養老保險。一位農民說，“高保比兒子穩當”，兒子還不一定有錢給他呢。其次，通過復墾可以退出廢棄的老房子。
購買地票的主城區相關區縣也得益了，因為節約了排隊等待計劃指標的時間成本。
簡單來講，推行地票制度后，農民、村集體以及各級政府多方都從中獲益。
結語：共同富裕的前提
剛才講的幾個案例，包括農民跨村購買宅基地、農房、承包經營權，早就在實踐中發生了。歸根結底，致富是每個人自己的事，成效如何取決于內心擺脫貧困的動力。農民自己會想辦法利用自己的勞力、頭腦、關系、土地、住房等資產致富。要實現共同富裕，就要為農民自發盤活資產的努力掃除障礙。
宅基地是農村農民的主要資產之一，農民有極大地動力盤活宅基地來致富。要幫助農民實現共同富裕，就要為宅基地的合法性提供條件。在大城市及有旅游資源的地區，可以借鑒德清經驗通過直接盤活農民的宅基地；在偏遠山區，可以借鑒重慶地票經驗間接盤活宅基地。
要把這些地方的實踐以及民間自發的合約，上升到全國性的法律政策，將農民致富的努力合法化。共同富裕的前提，是要構建城鄉權利平等的財產權體系。
(本文據作者于2021年9月16日在第十五屆北京土地科學學術論壇的發言整理而成，有一定簡化)
（作者系中央財經大學經濟學院副教授，美國馬里蘭大學經濟學博士；中國鄉村發現網轉自：微信公眾號《人文經濟課堂》）
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