安徽省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳有關(guān)通知表示，將從2020年3月起啟動(dòng)農(nóng)村閑置宅基地和住宅盤(pán)活利用試點(diǎn)，在16個(gè)市各選一個(gè)縣，探索建立閑置宅基地“三權(quán)分置”，適度放活閑置宅基地和閑置住宅使用權(quán)。當(dāng)前，如何進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展？搜狐智庫(kù)采訪了中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林。
朱道林表示，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，由于農(nóng)村人口不斷進(jìn)城，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地出現(xiàn)一些閑置或剩余，通過(guò)“三權(quán)分置”改革能夠給有退出需求的農(nóng)戶(hù)以退出機(jī)會(huì)，通過(guò)流轉(zhuǎn)讓閑置的宅基地得以再利用，減少閑置所導(dǎo)致的浪費(fèi)，也能夠讓農(nóng)民取得一部分原有資產(chǎn)的收益。
對(duì)此，國(guó)家政策也一直強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)農(nóng)民自愿有償退出宅基地。但是實(shí)踐中很多農(nóng)民并不愿意退出宅基地。
朱道林認(rèn)為，目前，退出難的主要原因有兩點(diǎn)：
一是由于農(nóng)村進(jìn)城的人可能不一定能在城市獲得比較穩(wěn)定的就業(yè)，甚至沒(méi)有自己城鎮(zhèn)住房，這種情況下肯定不愿意放棄在農(nóng)村的宅基地，否則就失去了退路。
第二，我國(guó)地域遼闊，東西差異、南北差異，尤其城鄉(xiāng)差異都比較大，宅基地退出往往受到觀念、經(jīng)濟(jì)條件等多種因素影響。如從經(jīng)濟(jì)差異上看，城近郊區(qū)的農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)價(jià)值量會(huì)相對(duì)較高，但對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)，尤其是邊遠(yuǎn)山區(qū)，實(shí)際上也值不了多少錢(qián)，退出價(jià)值不高，不退出還可以作為不得已時(shí)的退路，自然會(huì)選擇不退出。
“從這個(gè)角度看，邊遠(yuǎn)地區(qū)可以賣(mài)的宅基地，并不一定有多大的市場(chǎng)。即使是有市場(chǎng)，有交易，也不一定能形成多大的資產(chǎn)量。”朱道林認(rèn)為，不管怎么改革，農(nóng)村地區(qū)的宅基地主要還是應(yīng)該考慮當(dāng)?shù)鼐幼〉男枨螅瑵M(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)居民的住有所居。
朱道林表示，由于宅基地制度改革既涉及農(nóng)村居民安居樂(lè)業(yè)、生產(chǎn)生活保障，又涉及農(nóng)村轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，與鄉(xiāng)村振興、社會(huì)穩(wěn)定密切相關(guān)，因此改革必須穩(wěn)妥推進(jìn)，既不能導(dǎo)致進(jìn)城務(wù)工的人員想回去時(shí)沒(méi)有退路，同時(shí)也要保證農(nóng)村宅基地改革不被投資者或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)去過(guò)度炒作，更須遵循“房住不炒”的基本原則。因此，改革的難點(diǎn)就在于如何在這幾個(gè)方面找到結(jié)合點(diǎn)和平衡點(diǎn)，才能保證宅基地制度改革得以穩(wěn)妥推進(jìn)。
“城里人不是完全不能到農(nóng)村去購(gòu)買(mǎi)宅基地，但是我不贊成城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地建第二套甚至第三套住宅、建鄉(xiāng)間豪宅。”朱道林認(rèn)為，如果農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)應(yīng)首先滿(mǎn)足并允許在農(nóng)村真正從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的人使用一定的宅基地。他強(qiáng)調(diào)，土地制改革一定要堅(jiān)持為農(nóng)業(yè)農(nóng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)，尤其是為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)的原則。
此前，多地也印發(fā)通知，指出進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤(pán)活利用閑置宅基地、閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展民宿、鄉(xiāng)村旅游等業(yè)態(tài)。
朱道林認(rèn)為，民宿和鄉(xiāng)村旅游應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展，但在發(fā)展過(guò)程中，要遵循市場(chǎng)機(jī)制，讓投資主體自主選擇，這是第一個(gè)前提。第二個(gè)前提，要考慮可能的市場(chǎng)容量，防止新的一哄而上、行政推動(dòng)、簡(jiǎn)單復(fù)制，一旦投資建成缺乏市場(chǎng)，必然產(chǎn)生新的閑置與浪費(fèi)。
“真正去調(diào)查會(huì)發(fā)現(xiàn)，城市郊區(qū)民宿很多，但是真正盈利的民宿并不是很多，普遍存在客流量不穩(wěn)定、季節(jié)性強(qiáng)的特征。主要是市場(chǎng)容量的問(wèn)題，所以要交給市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自己去判斷。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，政策只要給一個(gè)口子就行了，至于發(fā)展到什么程度，還是要遵循市場(chǎng)機(jī)制，不能過(guò)度靠行政手段推動(dòng)。”
他強(qiáng)調(diào)，考慮到今后長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)持續(xù)性，要從整個(gè)城鄉(xiāng)功能的分區(qū)和區(qū)域的空間經(jīng)濟(jì)格局，科學(xué)推動(dòng)。
（作者系中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授、副院長(zhǎng)，中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：搜狐智庫(kù) 2020年3月3日）
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
