安徽省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳有關(guān)通知表示，將從2020年3月起啟動農(nóng)村閑置宅基地和住宅盤活利用試點，在16個市各選一個縣，探索建立閑置宅基地“三權(quán)分置”，適度放活閑置宅基地和閑置住宅使用權(quán)。當(dāng)前，如何進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展？搜狐智庫采訪了中國農(nóng)業(yè)大學(xué)教授朱道林。
朱道林表示，在城鎮(zhèn)化過程中，由于農(nóng)村人口不斷進(jìn)城，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地出現(xiàn)一些閑置或剩余，通過“三權(quán)分置”改革能夠給有退出需求的農(nóng)戶以退出機會，通過流轉(zhuǎn)讓閑置的宅基地得以再利用，減少閑置所導(dǎo)致的浪費，也能夠讓農(nóng)民取得一部分原有資產(chǎn)的收益。
對此，國家政策也一直強調(diào)鼓勵農(nóng)民自愿有償退出宅基地。但是實踐中很多農(nóng)民并不愿意退出宅基地。
朱道林認(rèn)為，目前，退出難的主要原因有兩點：
一是由于農(nóng)村進(jìn)城的人可能不一定能在城市獲得比較穩(wěn)定的就業(yè)，甚至沒有自己城鎮(zhèn)住房，這種情況下肯定不愿意放棄在農(nóng)村的宅基地，否則就失去了退路。
第二，我國地域遼闊，東西差異、南北差異，尤其城鄉(xiāng)差異都比較大，宅基地退出往往受到觀念、經(jīng)濟(jì)條件等多種因素影響。如從經(jīng)濟(jì)差異上看，城近郊區(qū)的農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)價值量會相對較高，但對于遠(yuǎn)郊區(qū)，尤其是邊遠(yuǎn)山區(qū)，實際上也值不了多少錢，退出價值不高，不退出還可以作為不得已時的退路，自然會選擇不退出。
“從這個角度看，邊遠(yuǎn)地區(qū)可以賣的宅基地，并不一定有多大的市場。即使是有市場，有交易，也不一定能形成多大的資產(chǎn)量。”朱道林認(rèn)為，不管怎么改革，農(nóng)村地區(qū)的宅基地主要還是應(yīng)該考慮當(dāng)?shù)鼐幼〉男枨螅瑵M足當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)居民的住有所居。
朱道林表示，由于宅基地制度改革既涉及農(nóng)村居民安居樂業(yè)、生產(chǎn)生活保障，又涉及農(nóng)村轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，與鄉(xiāng)村振興、社會穩(wěn)定密切相關(guān)，因此改革必須穩(wěn)妥推進(jìn)，既不能導(dǎo)致進(jìn)城務(wù)工的人員想回去時沒有退路，同時也要保證農(nóng)村宅基地改革不被投資者或者房地產(chǎn)開發(fā)去過度炒作，更須遵循“房住不炒”的基本原則。因此，改革的難點就在于如何在這幾個方面找到結(jié)合點和平衡點，才能保證宅基地制度改革得以穩(wěn)妥推進(jìn)。
“城里人不是完全不能到農(nóng)村去購買宅基地，但是我不贊成城里人到農(nóng)村買宅基地建第二套甚至第三套住宅、建鄉(xiāng)間豪宅。”朱道林認(rèn)為，如果農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)應(yīng)首先滿足并允許在農(nóng)村真正從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的人使用一定的宅基地。他強調(diào)，土地制改革一定要堅持為農(nóng)業(yè)農(nóng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)，尤其是為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)的原則。
此前，多地也印發(fā)通知，指出進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地、閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展民宿、鄉(xiāng)村旅游等業(yè)態(tài)。
朱道林認(rèn)為，民宿和鄉(xiāng)村旅游應(yīng)該鼓勵發(fā)展，但在發(fā)展過程中，要遵循市場機制，讓投資主體自主選擇，這是第一個前提。第二個前提，要考慮可能的市場容量，防止新的一哄而上、行政推動、簡單復(fù)制，一旦投資建成缺乏市場，必然產(chǎn)生新的閑置與浪費。
“真正去調(diào)查會發(fā)現(xiàn)，城市郊區(qū)民宿很多，但是真正盈利的民宿并不是很多，普遍存在客流量不穩(wěn)定、季節(jié)性強的特征。主要是市場容量的問題，所以要交給市場，讓市場自己去判斷。從這個角度來說，政策只要給一個口子就行了，至于發(fā)展到什么程度，還是要遵循市場機制，不能過度靠行政手段推動。”
他強調(diào)，考慮到今后長期發(fā)展的一個持續(xù)性，要從整個城鄉(xiāng)功能的分區(qū)和區(qū)域的空間經(jīng)濟(jì)格局，科學(xué)推動。
（作者系中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授、副院長，中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：搜狐智庫 2020年3月3日）
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