去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，突出強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出加快農(nóng)民工市民化。那么，城鎮(zhèn)化后的農(nóng)民工家庭能夠買得起什么樣的住房呢？
根據(jù)中山大學(xué)劉林平教授提供的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，筆者曾對(duì)2009年?yáng)|莞農(nóng)民工的買房能力進(jìn)行過(guò)估算。
估算的結(jié)果是：按照東莞當(dāng)時(shí)普通農(nóng)民工的工資水平，假設(shè)夫妻兩人從23歲結(jié)婚起連續(xù)工作到55歲，再加上子女成年后、成家前交給父母的積蓄，不算退休金，該農(nóng)民工家庭在東莞一輩子沒(méi)有貼現(xiàn)的收入最多可達(dá)106.2萬(wàn)元。扣除日常生活開(kāi)支后，可用來(lái)買房的積蓄是44.8萬(wàn)元。因?yàn)檫@些積蓄是工作期間一年存一點(diǎn)積累起來(lái)的，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，在排除通脹的條件下，把這44.8萬(wàn)元積蓄按照4％的利率貼現(xiàn)到結(jié)婚時(shí)，貼現(xiàn)額為22.1萬(wàn)元。用這筆錢購(gòu)買建筑面積為60平方米的住房一套，該農(nóng)民工家庭能承受的房?jī)r(jià)至多為3679元。
而在2009年7月，東莞新房均價(jià)是6608元，二手房均價(jià)是4782元。換句話說(shuō)，在上述條件下，普通農(nóng)民工家庭一輩子在東莞也買不起一套房。
在進(jìn)行上述估算時(shí)，筆者的體會(huì)是：估算過(guò)程比估算結(jié)果更重要。影響估算結(jié)果的魔鬼往往隱藏在估算細(xì)節(jié)中。
首先，農(nóng)民工城鎮(zhèn)化是以家庭為單位的。但在結(jié)婚前后，農(nóng)民工家庭的含義不同。婚前的家庭成員包括父母及兄弟姐妹，婚后的家庭成員包括配偶及子女（也包括共同生活的老人）。因此，在計(jì)算農(nóng)民工家庭城鎮(zhèn)化的收支時(shí)，只能從結(jié)婚時(shí)算起。
其次，農(nóng)民工城鎮(zhèn)化可以理解為農(nóng)民工全家在其就業(yè)地定居，也可以理解為農(nóng)民工在工資相對(duì)高的城市（如北上廣）就業(yè)、全家在房?jī)r(jià)相對(duì)低的家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)（如縣城）買房安家。從統(tǒng)計(jì)上看，這兩種情況下農(nóng)民工全家都變成戶籍城鎮(zhèn)人口了；但對(duì)相關(guān)的農(nóng)民工家庭來(lái)說(shuō)，后一種情況下，農(nóng)民工候鳥式流動(dòng)的局面沒(méi)有改變，留守兒童、留守老人、留守妻子依然存在，只是留守地點(diǎn)從鄉(xiāng)村變成家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)。顯然，后一種情況不利于家庭生活。
第三，農(nóng)民工內(nèi)部存在著收入差異，老板、企業(yè)高管、技工與非技術(shù)的普通農(nóng)民工收入差距不小，男性與女性農(nóng)民工、不同年齡農(nóng)民工的收入也有差距。全國(guó)農(nóng)民工中，收入偏高的，男性占到2/3，因而夫妻兩人的平均收入要比全部農(nóng)民工的平均收入低。如果一個(gè)農(nóng)民工從16歲工作到55歲，則40歲以上的工作年限應(yīng)占其一輩子工作年限的37％強(qiáng)，但有人均月收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的全國(guó)外出農(nóng)民工中，40歲以上人員所占的比例2011年僅為18.2％。由于全部外出農(nóng)民工中收入偏高的青年農(nóng)民工占比偏高，因此農(nóng)民工一輩子的平均工資也低于外出農(nóng)民工的平均工資。
我之所以使用劉林平教授所提供的農(nóng)民工收支數(shù)據(jù)，就是因?yàn)樗臄?shù)據(jù)一是全部來(lái)自非技術(shù)農(nóng)民工，二是同時(shí)區(qū)分了性別和年齡段，從而盡可能減少了籠統(tǒng)使用外出農(nóng)民工人均收入數(shù)據(jù)導(dǎo)致的收入高估。
應(yīng)該指出的是，不同年齡段的鄉(xiāng)村勞動(dòng)力，進(jìn)城務(wù)工的比例很不相同。2009年時(shí)，40歲以上中老年鄉(xiāng)村勞動(dòng)力有相當(dāng)部分閑置在鄉(xiāng)村。即使是今天，鄉(xiāng)村50歲以上的戶籍勞動(dòng)力中，作為高齡農(nóng)民工進(jìn)城工作的也只占1/3。筆者所做的農(nóng)民工夫妻可以在東莞連續(xù)工作到55歲的假設(shè)，只能視為外來(lái)農(nóng)民工就業(yè)與收入的上限。
第四，筆者估算時(shí)，假設(shè)農(nóng)民工家庭為三口人。如果考慮到贍養(yǎng)更多人口，則農(nóng)民工家庭的日常支出還會(huì)增加。
第五，劉林平教授表中的支出是沒(méi)有在就業(yè)地購(gòu)房的農(nóng)民工的支出。這類農(nóng)民工的家庭用房蓋在家鄉(xiāng)，大件家電與家具也購(gòu)在家鄉(xiāng)。在就業(yè)地，他們住在宿舍與出租房，很少有大件家電與家具方面的開(kāi)支。
據(jù)媒體報(bào)道，目前東莞非技術(shù)農(nóng)民工的月收入水平大約上升到了2800~2900元，即上升了約1倍。考慮到企業(yè)短期訂單增加導(dǎo)致的農(nóng)民工工作與收入不穩(wěn)定以及上述四、五兩點(diǎn)——特別是二孩政策全面放開(kāi)的影響，筆者假設(shè)農(nóng)民工家庭日常消費(fèi)支出與收入同步增長(zhǎng)。這意味著現(xiàn)在若結(jié)婚時(shí)購(gòu)買建筑面積為60平方米的住房一套，東莞非技術(shù)農(nóng)民工家庭能承受的房?jī)r(jià)至多為7500元。但2015年11月時(shí)，東莞新房均價(jià)是9487元，2015年12月東莞二手房均價(jià)是9059元。普通農(nóng)民工家庭在東莞同樣一輩子也買不起一套房。
買房主要是農(nóng)民工自己的事。如果今后10~20年普通農(nóng)民工的預(yù)期收入沒(méi)有大幅增加，恐怕他們買不起也不想買就業(yè)地的庫(kù)存住房。因此筆者認(rèn)為，為解決城鎮(zhèn)住房的庫(kù)存，必須雙管齊下，在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，提高農(nóng)民工的收入水平。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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