去年底召開的中央經濟工作會議指出，突出強調要化解房地產庫存，提出加快農民工市民化。那么，城鎮化后的農民工家庭能夠買得起什么樣的住房呢？
根據中山大學劉林平教授提供的問卷調查數據，筆者曾對2009年東莞農民工的買房能力進行過估算。
估算的結果是：按照東莞當時普通農民工的工資水平，假設夫妻兩人從23歲結婚起連續工作到55歲，再加上子女成年后、成家前交給父母的積蓄，不算退休金，該農民工家庭在東莞一輩子沒有貼現的收入最多可達106.2萬元。扣除日常生活開支后，可用來買房的積蓄是44.8萬元。因為這些積蓄是工作期間一年存一點積累起來的，按照經濟學的方法，在排除通脹的條件下，把這44.8萬元積蓄按照4％的利率貼現到結婚時，貼現額為22.1萬元。用這筆錢購買建筑面積為60平方米的住房一套，該農民工家庭能承受的房價至多為3679元。
而在2009年7月，東莞新房均價是6608元，二手房均價是4782元。換句話說，在上述條件下，普通農民工家庭一輩子在東莞也買不起一套房。
在進行上述估算時，筆者的體會是：估算過程比估算結果更重要。影響估算結果的魔鬼往往隱藏在估算細節中。
首先，農民工城鎮化是以家庭為單位的。但在結婚前后，農民工家庭的含義不同。婚前的家庭成員包括父母及兄弟姐妹，婚后的家庭成員包括配偶及子女（也包括共同生活的老人）。因此，在計算農民工家庭城鎮化的收支時，只能從結婚時算起。
其次，農民工城鎮化可以理解為農民工全家在其就業地定居，也可以理解為農民工在工資相對高的城市（如北上廣）就業、全家在房價相對低的家鄉城鎮（如縣城）買房安家。從統計上看，這兩種情況下農民工全家都變成戶籍城鎮人口了；但對相關的農民工家庭來說，后一種情況下，農民工候鳥式流動的局面沒有改變，留守兒童、留守老人、留守妻子依然存在，只是留守地點從鄉村變成家鄉城鎮。顯然，后一種情況不利于家庭生活。
第三，農民工內部存在著收入差異，老板、企業高管、技工與非技術的普通農民工收入差距不小，男性與女性農民工、不同年齡農民工的收入也有差距。全國農民工中，收入偏高的，男性占到2/3，因而夫妻兩人的平均收入要比全部農民工的平均收入低。如果一個農民工從16歲工作到55歲，則40歲以上的工作年限應占其一輩子工作年限的37％強，但有人均月收入統計數據的全國外出農民工中，40歲以上人員所占的比例2011年僅為18.2％。由于全部外出農民工中收入偏高的青年農民工占比偏高，因此農民工一輩子的平均工資也低于外出農民工的平均工資。
我之所以使用劉林平教授所提供的農民工收支數據，就是因為他的數據一是全部來自非技術農民工，二是同時區分了性別和年齡段，從而盡可能減少了籠統使用外出農民工人均收入數據導致的收入高估。
應該指出的是，不同年齡段的鄉村勞動力，進城務工的比例很不相同。2009年時，40歲以上中老年鄉村勞動力有相當部分閑置在鄉村。即使是今天，鄉村50歲以上的戶籍勞動力中，作為高齡農民工進城工作的也只占1/3。筆者所做的農民工夫妻可以在東莞連續工作到55歲的假設，只能視為外來農民工就業與收入的上限。
第四，筆者估算時，假設農民工家庭為三口人。如果考慮到贍養更多人口，則農民工家庭的日常支出還會增加。
第五，劉林平教授表中的支出是沒有在就業地購房的農民工的支出。這類農民工的家庭用房蓋在家鄉，大件家電與家具也購在家鄉。在就業地，他們住在宿舍與出租房，很少有大件家電與家具方面的開支。
據媒體報道，目前東莞非技術農民工的月收入水平大約上升到了2800~2900元，即上升了約1倍。考慮到企業短期訂單增加導致的農民工工作與收入不穩定以及上述四、五兩點——特別是二孩政策全面放開的影響，筆者假設農民工家庭日常消費支出與收入同步增長。這意味著現在若結婚時購買建筑面積為60平方米的住房一套，東莞非技術農民工家庭能承受的房價至多為7500元。但2015年11月時，東莞新房均價是9487元，2015年12月東莞二手房均價是9059元。普通農民工家庭在東莞同樣一輩子也買不起一套房。
買房主要是農民工自己的事。如果今后10~20年普通農民工的預期收入沒有大幅增加，恐怕他們買不起也不想買就業地的庫存住房。因此筆者認為，為解決城鎮住房的庫存，必須雙管齊下，在降低房價的同時，提高農民工的收入水平。
中國鄉村發現網轉自：第一財經日報
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