最高人民法院：
村委會未經村民會議討論決定而訂立的集體土地租賃合同無效！
閱讀提示：
村委會能否將其所有的集體土地出租給他人？未經村民會議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認為，該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應當經村民會議討論決定，未經村民會議討論決定的租賃合同無效。但是實踐中關于該問題的裁判觀點并不統一。
裁判要旨
村委會未經村民會議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定，應當認定無效。
案情簡介
一、文柏池與久裕村聯合社簽訂《合同書》等合同，約定久裕村聯合社將其所有的總面積為250000平方米農用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設。
二、文柏池向廣州中院提起訴訟，請求：久裕村委會、久裕村聯合社支付文柏池補償款1193萬元。廣州中院認為，案涉合同未經村民會議討論決定，是無效合同;文柏池在整個投資過程中取回的款項已超出其投資款，故久裕村聯合社、久裕村委會無需再返還文柏池對涉案土地的投資款。廣州中院判決：駁回文柏池的訴訟請求。
三、文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關于民主決定程序的規定，屬于管理性規定而非效力性規定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。
四、文柏池仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。
裁判要點
法院認定案涉合同無效的原因在于，久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租，涉及全體村民利益的重大問題，根據《中華人民共和國村民委員會組織法》(1988年通過版，已失效)第十一條關于“涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規定，該事宜應當經村民會議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了上述規定，故應當認定無效。
實務經驗總結
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、當事人欲與村委會簽訂租賃合同租賃集體土地時，應當要求村委會提供出租該集體土地經村民會議討論通過的書面文件，以確保租賃合同有效。在村委會提供該文件之前，當事人不應向村委會支付租金，避免遭受損失。
二、租賃集體土地用于非農建設的，租賃合同無效，請參閱公眾號民商事裁判規則2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集體土地用于非農建設》。
相關法律規定
《中華人民共和國村民委員會組織法》(1987年通過版，已失效)
第十一條 村民委員會向村民會議負責并報告工作。
村民會議由村民委員會召集和主持。有五分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定。
村民會議有權撤換和補選村民委員會的成員。
新法：《中華人民共和國村民委員會組織法》(2010年修訂版)
第二十四條 涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：
(一)本村享受誤工補貼的人員及補貼標準;
(二)從村集體經濟所得收益的使用;
(三)本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案;
(四)土地承包經營方案;
(五)村集體經濟項目的立項、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地補償費的使用、分配方案;
(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;
(九)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。
法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
久裕村聯合社與“香港裕豐發展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設，并對租用土地地點、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定;文柏池主張該合同不是土地租賃協議，而是一份土地使用權租賃的前期協議，是對擬租賃土地的前期開發協議。
原判決以久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認定無論《租用土地使用合同書》性質如何，均應經村民會議討論決定；同時，因《協議一》和《協議二》是雙方當事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認定應經村民會議討論決定。
原判決以《租用土地使用合同書》、《協議一》、《協議二》的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定為由，認定上述協議無效，于法有據。因此，文柏池關于原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。
案件來源
文柏池、東莞大寧永盛制衣有限公司與增城市新塘鎮久裕村民委員會、增城市新塘鎮久裕村經濟聯合社土地租賃合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院(2015)民申字第759號]。
延伸閱讀
一、關于村委會未經村民會議討論決定即出租農村土地的相關案例
關于村委會出租農村土地時民主程序是否影響租賃合同效力的問題，實踐中尚存在爭議。
裁判規則一：《中華人民共和國村民委員會組織法》關于“以借貸、租賃或者其他方式處分集體財產的，需經村民會議討論決定方可辦理”的規定不屬于效力性強制性規定，不能作為認定租賃合同是否有效的依據。(案例1)
1、煙臺市芝罘區只楚街道沙埠居委會王曰勝返還原物糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[山東省高級人民法院）2017）魯民申62號]
2、柘榮縣乍洋鄉水碓村居民委員會與陳清華，劉宜達土地租賃合同糾紛二審民事判決書[福建省高級人民法院（2014）閩民終字第1292號]二、《中華人民共和國農村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全國人民代表大會常務委員會發布，為征求意見稿，尚未生效)中關于土地流轉的規定
二、《中華人民共和國農村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全國人民代表大會常務委員會發布，為征求意見稿，尚未生效)中關于土地流轉的規定將第五條修改為：“農村集體經濟組織的成員，有權依法承包經營由本集體經濟組織發包的土地，享有土地承包經營權。
“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包經營土地的權利。
“非本集體經濟組織的成員，除本法第三章規定的情形外，不得承包由本集體經濟組織發包的土地，不享有土地承包經營權，但是可以通過土地流轉依法獲得土地經營權。”
三、 增加一條，作為第六條：“以家庭承包方式取得的土地承包經營權在流轉中分為土地承包權和土地經營權。
“土地承包權是指農村集體經濟組織成員依法享有的承包土地的權利。
“土地經營權是指一定期限內占用承包地、自主組織生產耕作和處置產品，取得相應收益的權利。”
十六、 將第三十二條改為第三十五條，修改為：“土地經營權可以依法采取出租(轉包)、入股或者其他方式流轉。”
二十一、 將第三十七條改為第三十九條，第一款修改為：“土地經營權采取出租(轉包)、入股或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同，并向發包方備案。”
中國鄉村發現網轉自：龍江普法 頭條號
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