原題：增加住房土地供應(yīng)，“政策組合拳”發(fā)力
相比城市租賃房屋，集體建設(shè)用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價(jià)，因此有關(guān)方面有理由實(shí)行必要的行政控制，不能讓集體建設(shè)用地上建造的租賃用房成為一個(gè)暴利市場(chǎng)。
國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。其中提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，決定開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，第一批試點(diǎn)城市包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市。這一試點(diǎn)方案甫一公布，便在網(wǎng)上激起了熱烈的反響，不少人認(rèn)為此舉將對(duì)目前高居不下的房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大的影響。
這種說(shuō)法并非毫無(wú)根據(jù)，近年來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策一直很嚴(yán)厲，但很多城市的房?jī)r(jià)非但不見下降，反而出現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)的走勢(shì)，一個(gè)很重要的原因就是市場(chǎng)可供應(yīng)房源無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的購(gòu)房需求。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的“政策組合拳”中，增加住房建設(shè)土地供應(yīng)一直被視為一個(gè)重要的政策選項(xiàng)，但是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地這么多年的發(fā)展，城市自身可供住房建設(shè)之用的土地已經(jīng)并不豐裕，這已成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)難點(diǎn)。
今年以來(lái)，一些城市提出了“購(gòu)租并舉”的調(diào)控思路，調(diào)控政策開始向租房者適當(dāng)傾斜，這一政策的推行同樣面臨可提供出租的房源不足的問(wèn)題，特別是一些由地方政府出租或讓利建造的租賃用房屋，還面臨著政府與業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的分割等一些技術(shù)性難題，要順暢推行并非易事。
在此情況下，將集體建設(shè)用地引入城市的租賃住房試點(diǎn)，是一個(gè)重要的創(chuàng)舉，而且這種創(chuàng)舉將產(chǎn)生多方面的積極效果。
所謂集體建設(shè)用地，就是不屬于城市國(guó)有的土地，它們一般屬于農(nóng)村集體所有。近一二十年來(lái)，很多城市的版圖不斷擴(kuò)大，一些原屬于農(nóng)村的地區(qū)在進(jìn)入城市以后，其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市國(guó)有土地，但這需要政府花費(fèi)高昂代價(jià)，并且要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行妥善安置，而這些成本都要進(jìn)入商品房?jī)r(jià)格，這也是造成商品房?jī)r(jià)格高企的一個(gè)重要原因。
此次兩部門作出的決定，在不改變土地性質(zhì)的基礎(chǔ)上將集體建設(shè)用地引入城市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，一個(gè)首要的也是明顯的功效，就是能夠有效地解決城市可供房源緊張的困難，為房屋租賃市場(chǎng)提供有保證的房源，并且影響到商品房市場(chǎng)的價(jià)格。當(dāng)大量原來(lái)的購(gòu)房者進(jìn)入租房市場(chǎng)后，商品房市場(chǎng)的需求就會(huì)減退，并最終促使房?jī)r(jià)松動(dòng)，開始下移。
集體建設(shè)用地進(jìn)入城市的房屋租賃市場(chǎng)，另一個(gè)重要的作用是將逐漸改變國(guó)人對(duì)“住有所居”的理解。中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)過(guò)于看重對(duì)住房的保有，一些剛進(jìn)入工作狀態(tài)的年輕人，人生剛起步就受困于房貸壓力。而很多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能提供的基本上是只賣不租的商品房，年輕人只能被動(dòng)接受這種市場(chǎng)，這又反推市場(chǎng)需求過(guò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上升，整個(gè)市場(chǎng)的供需鏈形成了一種惡性循環(huán)。
此次進(jìn)入試點(diǎn)的13個(gè)城市基本上都是特大城市和沿海發(fā)達(dá)城市，對(duì)就業(yè)人口的吸附能力較強(qiáng)，他們也成為這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求力量。盡管這些城市都執(zhí)行了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但隨著時(shí)間的推移，他們將逐步取得購(gòu)房資格，限購(gòu)的威力也將逐漸減效，并對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。
而當(dāng)大批租賃房進(jìn)入市場(chǎng)，這部分人員就可考慮租房居住，年輕人可以減輕為滿足住房需求而不得不承受的過(guò)高的經(jīng)濟(jì)壓力，更好地規(guī)劃自己的人生。如果能有越來(lái)越多的人選擇租房居住，社會(huì)的流行觀念也會(huì)逐漸改變，“住有所居”并不是一定要擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，通過(guò)租賃獲得穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，也是一種選擇。
國(guó)土部和住建部出臺(tái)的這個(gè)試點(diǎn)方案，對(duì)集體建設(shè)用地建造租賃用房作出了細(xì)致的規(guī)定，但到目前為止還是“紙上談兵”，未來(lái)在實(shí)踐中很可能還會(huì)遇上新問(wèn)題，這就需要不斷地在探索中積累經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)政策。
比如，集體建設(shè)用地建造的房屋投入租賃市場(chǎng)后，以什么標(biāo)準(zhǔn)收取房租就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。如果按目前城市里的租房?jī)r(jià)格，那么它對(duì)租房者的吸引力就不會(huì)很大，但相比城市租賃房屋，集體建設(shè)用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價(jià)，因此有關(guān)方面有理由對(duì)其租房?jī)r(jià)格實(shí)行必要的行政控制，不能讓集體建設(shè)用地上建造的租賃用房成為一個(gè)暴利市場(chǎng)。當(dāng)然，這種行政干預(yù)很容易產(chǎn)生與集體土地所有者的矛盾，如何協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，求得最好的平衡點(diǎn)，就需要在實(shí)踐中探索。
將集體建設(shè)用地納入城市租賃房建設(shè)，看似只是圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)的一項(xiàng)新政策，但是它已經(jīng)觸及了我國(guó)土地制度的重大改革，它一方面可以實(shí)現(xiàn)政府、社會(huì)、農(nóng)民和住房保障者的利益共享，更重要的是為我國(guó)土地制度的改革作出了有益的探索。
按照我國(guó)既有的土地政策，集體建設(shè)用地與城市國(guó)有土地之間有截然分明的界線，城市土地屬于國(guó)有，集體建設(shè)用地為農(nóng)民所有，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。這種割裂的土地制度不僅不利于城鄉(xiāng)融合，事實(shí)上也造成了兩種土地價(jià)格的巨大差價(jià)，不僅使城市房?jī)r(jià)高企，也為農(nóng)村土地制度改革帶來(lái)了不小的難度，特別是各地在集體建設(shè)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為一個(gè)龐大的天文數(shù)字，一律拆除已經(jīng)不可能也不盡合理。
而解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，就要按此次允許集體建設(shè)用地建造租賃房顯現(xiàn)的原則，努力達(dá)成政府、社會(huì)、農(nóng)民和住房業(yè)主的共贏，成功化解已經(jīng)存在了多年的這個(gè)老大難問(wèn)題。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：鳳凰評(píng)論
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
