原題：增加住房土地供應(yīng)，“政策組合拳”發(fā)力
相比城市租賃房屋，集體建設(shè)用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價，因此有關(guān)方面有理由實行必要的行政控制，不能讓集體建設(shè)用地上建造的租賃用房成為一個暴利市場。
國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。其中提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，決定開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，第一批試點城市包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市。這一試點方案甫一公布，便在網(wǎng)上激起了熱烈的反響，不少人認為此舉將對目前高居不下的房價產(chǎn)生重大的影響。
這種說法并非毫無根據(jù)，近年來，盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策一直很嚴厲，但很多城市的房價非但不見下降，反而出現(xiàn)了逆勢上揚的走勢，一個很重要的原因就是市場可供應(yīng)房源無法滿足日益增長的購房需求。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的“政策組合拳”中，增加住房建設(shè)土地供應(yīng)一直被視為一個重要的政策選項，但是經(jīng)過房地產(chǎn)市場土地這么多年的發(fā)展，城市自身可供住房建設(shè)之用的土地已經(jīng)并不豐裕，這已成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個難點。
今年以來，一些城市提出了“購租并舉”的調(diào)控思路，調(diào)控政策開始向租房者適當(dāng)傾斜，這一政策的推行同樣面臨可提供出租的房源不足的問題，特別是一些由地方政府出租或讓利建造的租賃用房屋，還面臨著政府與業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的分割等一些技術(shù)性難題，要順暢推行并非易事。
在此情況下，將集體建設(shè)用地引入城市的租賃住房試點，是一個重要的創(chuàng)舉，而且這種創(chuàng)舉將產(chǎn)生多方面的積極效果。
所謂集體建設(shè)用地，就是不屬于城市國有的土地，它們一般屬于農(nóng)村集體所有。近一二十年來，很多城市的版圖不斷擴大，一些原屬于農(nóng)村的地區(qū)在進入城市以后，其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市國有土地，但這需要政府花費高昂代價，并且要對農(nóng)民進行妥善安置，而這些成本都要進入商品房價格，這也是造成商品房價格高企的一個重要原因。
此次兩部門作出的決定，在不改變土地性質(zhì)的基礎(chǔ)上將集體建設(shè)用地引入城市房地產(chǎn)租賃市場，一個首要的也是明顯的功效，就是能夠有效地解決城市可供房源緊張的困難，為房屋租賃市場提供有保證的房源，并且影響到商品房市場的價格。當(dāng)大量原來的購房者進入租房市場后，商品房市場的需求就會減退，并最終促使房價松動，開始下移。
集體建設(shè)用地進入城市的房屋租賃市場，另一個重要的作用是將逐漸改變國人對“住有所居”的理解。中國傳統(tǒng)社會過于看重對住房的保有，一些剛進入工作狀態(tài)的年輕人，人生剛起步就受困于房貸壓力。而很多年來，我國房地產(chǎn)市場所能提供的基本上是只賣不租的商品房，年輕人只能被動接受這種市場，這又反推市場需求過大，導(dǎo)致房價不斷上升，整個市場的供需鏈形成了一種惡性循環(huán)。
此次進入試點的13個城市基本上都是特大城市和沿海發(fā)達城市，對就業(yè)人口的吸附能力較強，他們也成為這些城市房地產(chǎn)市場的主要需求力量。盡管這些城市都執(zhí)行了嚴格的限購政策，但隨著時間的推移，他們將逐步取得購房資格，限購的威力也將逐漸減效，并對房價形成支撐。
而當(dāng)大批租賃房進入市場，這部分人員就可考慮租房居住，年輕人可以減輕為滿足住房需求而不得不承受的過高的經(jīng)濟壓力，更好地規(guī)劃自己的人生。如果能有越來越多的人選擇租房居住，社會的流行觀念也會逐漸改變，“住有所居”并不是一定要擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，通過租賃獲得穩(wěn)定的居住場所，也是一種選擇。
國土部和住建部出臺的這個試點方案，對集體建設(shè)用地建造租賃用房作出了細致的規(guī)定，但到目前為止還是“紙上談兵”，未來在實踐中很可能還會遇上新問題，這就需要不斷地在探索中積累經(jīng)驗，完善相關(guān)政策。
比如，集體建設(shè)用地建造的房屋投入租賃市場后，以什么標準收取房租就是一個現(xiàn)實的問題。如果按目前城市里的租房價格，那么它對租房者的吸引力就不會很大，但相比城市租賃房屋，集體建設(shè)用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價，因此有關(guān)方面有理由對其租房價格實行必要的行政控制，不能讓集體建設(shè)用地上建造的租賃用房成為一個暴利市場。當(dāng)然，這種行政干預(yù)很容易產(chǎn)生與集體土地所有者的矛盾，如何協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，求得最好的平衡點，就需要在實踐中探索。
將集體建設(shè)用地納入城市租賃房建設(shè)，看似只是圍繞著房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺的一項新政策，但是它已經(jīng)觸及了我國土地制度的重大改革，它一方面可以實現(xiàn)政府、社會、農(nóng)民和住房保障者的利益共享，更重要的是為我國土地制度的改革作出了有益的探索。
按照我國既有的土地政策，集體建設(shè)用地與城市國有土地之間有截然分明的界線，城市土地屬于國有，集體建設(shè)用地為農(nóng)民所有，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。這種割裂的土地制度不僅不利于城鄉(xiāng)融合，事實上也造成了兩種土地價格的巨大差價，不僅使城市房價高企，也為農(nóng)村土地制度改革帶來了不小的難度，特別是各地在集體建設(shè)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為一個龐大的天文數(shù)字，一律拆除已經(jīng)不可能也不盡合理。
而解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，就要按此次允許集體建設(shè)用地建造租賃房顯現(xiàn)的原則，努力達成政府、社會、農(nóng)民和住房業(yè)主的共贏，成功化解已經(jīng)存在了多年的這個老大難問題。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：鳳凰評論
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
