原題：增加住房土地供應，“政策組合拳”發力
相比城市租賃房屋，集體建設用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價，因此有關方面有理由實行必要的行政控制，不能讓集體建設用地上建造的租賃用房成為一個暴利市場。
國土資源部、住房城鄉建設部日前印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。其中提出，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，決定開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，第一批試點城市包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市。這一試點方案甫一公布，便在網上激起了熱烈的反響，不少人認為此舉將對目前高居不下的房價產生重大的影響。
這種說法并非毫無根據，近年來，盡管房地產市場調控的政策一直很嚴厲，但很多城市的房價非但不見下降，反而出現了逆勢上揚的走勢，一個很重要的原因就是市場可供應房源無法滿足日益增長的購房需求。因此，在房地產調控的“政策組合拳”中，增加住房建設土地供應一直被視為一個重要的政策選項，但是經過房地產市場土地這么多年的發展，城市自身可供住房建設之用的土地已經并不豐裕，這已成為房地產調控的一個難點。
今年以來，一些城市提出了“購租并舉”的調控思路，調控政策開始向租房者適當傾斜，這一政策的推行同樣面臨可提供出租的房源不足的問題，特別是一些由地方政府出租或讓利建造的租賃用房屋，還面臨著政府與業主共有產權的分割等一些技術性難題，要順暢推行并非易事。
在此情況下，將集體建設用地引入城市的租賃住房試點，是一個重要的創舉，而且這種創舉將產生多方面的積極效果。
所謂集體建設用地，就是不屬于城市國有的土地，它們一般屬于農村集體所有。近一二十年來，很多城市的版圖不斷擴大，一些原屬于農村的地區在進入城市以后，其集體建設用地轉化為城市國有土地，但這需要政府花費高昂代價，并且要對農民進行妥善安置，而這些成本都要進入商品房價格，這也是造成商品房價格高企的一個重要原因。
此次兩部門作出的決定，在不改變土地性質的基礎上將集體建設用地引入城市房地產租賃市場，一個首要的也是明顯的功效，就是能夠有效地解決城市可供房源緊張的困難，為房屋租賃市場提供有保證的房源，并且影響到商品房市場的價格。當大量原來的購房者進入租房市場后，商品房市場的需求就會減退，并最終促使房價松動，開始下移。
集體建設用地進入城市的房屋租賃市場，另一個重要的作用是將逐漸改變國人對“住有所居”的理解。中國傳統社會過于看重對住房的保有，一些剛進入工作狀態的年輕人，人生剛起步就受困于房貸壓力。而很多年來，我國房地產市場所能提供的基本上是只賣不租的商品房，年輕人只能被動接受這種市場，這又反推市場需求過大，導致房價不斷上升，整個市場的供需鏈形成了一種惡性循環。
此次進入試點的13個城市基本上都是特大城市和沿海發達城市，對就業人口的吸附能力較強，他們也成為這些城市房地產市場的主要需求力量。盡管這些城市都執行了嚴格的限購政策，但隨著時間的推移，他們將逐步取得購房資格，限購的威力也將逐漸減效，并對房價形成支撐。
而當大批租賃房進入市場，這部分人員就可考慮租房居住，年輕人可以減輕為滿足住房需求而不得不承受的過高的經濟壓力，更好地規劃自己的人生。如果能有越來越多的人選擇租房居住，社會的流行觀念也會逐漸改變，“住有所居”并不是一定要擁有屬于自己的產權房，通過租賃獲得穩定的居住場所，也是一種選擇。
國土部和住建部出臺的這個試點方案，對集體建設用地建造租賃用房作出了細致的規定，但到目前為止還是“紙上談兵”，未來在實踐中很可能還會遇上新問題，這就需要不斷地在探索中積累經驗，完善相關政策。
比如，集體建設用地建造的房屋投入租賃市場后，以什么標準收取房租就是一個現實的問題。如果按目前城市里的租房價格，那么它對租房者的吸引力就不會很大，但相比城市租賃房屋，集體建設用地建造的租賃房畢竟不需要支付高昂的地價，因此有關方面有理由對其租房價格實行必要的行政控制，不能讓集體建設用地上建造的租賃用房成為一個暴利市場。當然，這種行政干預很容易產生與集體土地所有者的矛盾，如何協調各方面關系，求得最好的平衡點，就需要在實踐中探索。
將集體建設用地納入城市租賃房建設，看似只是圍繞著房地產市場調控出臺的一項新政策，但是它已經觸及了我國土地制度的重大改革，它一方面可以實現政府、社會、農民和住房保障者的利益共享，更重要的是為我國土地制度的改革作出了有益的探索。
按照我國既有的土地政策，集體建設用地與城市國有土地之間有截然分明的界線，城市土地屬于國有，集體建設用地為農民所有，關系到農民的切身利益。這種割裂的土地制度不僅不利于城鄉融合，事實上也造成了兩種土地價格的巨大差價，不僅使城市房價高企，也為農村土地制度改革帶來了不小的難度，特別是各地在集體建設用地上建造的小產權房已經成為一個龐大的天文數字，一律拆除已經不可能也不盡合理。
而解決小產權房的問題，就要按此次允許集體建設用地建造租賃房顯現的原則，努力達成政府、社會、農民和住房業主的共贏，成功化解已經存在了多年的這個老大難問題。
中國鄉村發現網轉自：鳳凰評論
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