摘要：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是影響土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的重要因素,它受自然因素、社會(huì)因素及流轉(zhuǎn)主體自身因素的影響。目前,我國(guó)農(nóng)村土地定價(jià)理論尚不完善,未能綜合考慮所有因素,使得在土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中流轉(zhuǎn)價(jià)格存有許多問(wèn)題。為解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格問(wèn)題,政府要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息的傳遞、完善監(jiān)督機(jī)制,立足政府引導(dǎo)、增強(qiáng)農(nóng)戶法律意識(shí),增加土地流入方利益、建立合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制以及完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系、實(shí)行分批流轉(zhuǎn)。
一、引言
我國(guó)實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制, 極大地激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性, 在農(nóng)業(yè)快速發(fā)展、農(nóng)民收入提高的同時(shí), 也存在著土地細(xì)碎化、小規(guī)模分散的缺陷。土地細(xì)碎化降低了土地利用效率, 導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格偏高, 有人認(rèn)為我國(guó)糧食價(jià)格比國(guó)際市場(chǎng)平均價(jià)格高出50%, 棉花、油、糖、肉等基礎(chǔ)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格也持續(xù)倒掛, 使我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)行土地流轉(zhuǎn), 實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品集約化經(jīng)營(yíng)是解決這個(gè)問(wèn)題的重要舉措。然而, 只有合理確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格, 才能促進(jìn)土地健康、快速流轉(zhuǎn)。因此, 要全面考慮影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素, 解決目前土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題, 促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。
二、影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格因素分析
農(nóng)村土地價(jià)格受氣候、土壤厚度等自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府政策等社會(huì)因素的影響。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是指土地流轉(zhuǎn)時(shí)流入方給流出方的金額, 它有別于農(nóng)村土地價(jià)格, 不僅受自然因素和社會(huì)因素的影響, 而且受農(nóng)戶自身因素的影響。因此, 影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格因素可歸結(jié)為以下三大類。
(一) 自然環(huán)境因素
影響農(nóng)村土地價(jià)格的自然環(huán)境因素很多, 包括土壤、氣候、水文、地形、污染程度等。土壤中水分、養(yǎng)分、空氣、熱量、土壤層厚度、酸堿度等因素越適宜植物生長(zhǎng), 土地價(jià)格越高。其中氣候直接決定著農(nóng)作物種植經(jīng)營(yíng)方式, 其經(jīng)營(yíng)方式不同, 種植農(nóng)作物所獲得的收益不同, 農(nóng)村土地價(jià)格也不同, 比如農(nóng)作物一年多熟地區(qū)的經(jīng)營(yíng)收益大于一年一熟地區(qū), 相應(yīng)的農(nóng)村土地價(jià)格更高。水文是指地表水狀況, 它通過(guò)影響土壤質(zhì)量來(lái)影響農(nóng)作物產(chǎn)量, 進(jìn)而影響農(nóng)村土地價(jià)格。地形會(huì)影響土地的開發(fā)成本和種植農(nóng)作物的類型, 開發(fā)成本越小, 適宜種植農(nóng)作物收益越高, 土地價(jià)格越高。農(nóng)村土地污染程度不同, 所生產(chǎn)的農(nóng)作物產(chǎn)品質(zhì)量存在差異, 土地價(jià)格存在相應(yīng)的差異。我國(guó)自然條件好的農(nóng)村土地, 比如近郊村、水庫(kù)下游農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相對(duì)較高, 每公頃年租金為7500元~12000元, 而山區(qū)、邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村農(nóng)村土地自然條件較差, 流轉(zhuǎn)價(jià)格每公頃年租金僅為3000元~4500元。
(二) 社會(huì)因素
社會(huì)因素分為國(guó)內(nèi)因素和國(guó)際因素。國(guó)內(nèi)影響因素主要包括:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平、人口密度、受教育程度、國(guó)家政策、交通狀況等都會(huì)影響農(nóng)村土地價(jià)格。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展, 農(nóng)產(chǎn)品需求不僅表現(xiàn)在食用上, 飼料使用、酒精和淀粉等工業(yè)深加工所占比重逐步增加。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高, 社會(huì)總需求增加, 工業(yè)深加工、禽畜飼養(yǎng)等行業(yè)紛紛擴(kuò)張, 對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求增加, 導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲;經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下降, 社會(huì)總需求下降, 工業(yè)深加工等行業(yè)發(fā)展前景黯淡, 對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求降低, 導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下降。因此, 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)影響農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格, 進(jìn)而影響農(nóng)村土地價(jià)格變動(dòng)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步將提高農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)出率并減少生產(chǎn)成本的投入, 增加農(nóng)產(chǎn)品種植凈收益, 進(jìn)而提高農(nóng)村土地價(jià)格。人口密度越高, 對(duì)農(nóng)村土地的需求越大, 農(nóng)村土地價(jià)格越高。農(nóng)民受教育程度越高, 進(jìn)城務(wù)工機(jī)會(huì)越多, 對(duì)農(nóng)村土地的需求越少, 農(nóng)村土地價(jià)格越低。國(guó)家政策變動(dòng), 如征收某個(gè)地區(qū)的土地、減少農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口、農(nóng)產(chǎn)品保護(hù)價(jià)收購(gòu)、嚴(yán)守耕地紅線、保護(hù)優(yōu)化糧食產(chǎn)能等都將直接或間接提高該地區(qū)農(nóng)村土地價(jià)格。交通的便利程度會(huì)直接影響該地區(qū)能否進(jìn)行機(jī)械化耕作, 機(jī)械化耕作會(huì)降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本, 提高農(nóng)產(chǎn)品凈收益, 從而提高農(nóng)村土地價(jià)格。國(guó)際影響因素主要包括:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平等。國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升, 農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲, 國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口減少, 出口增加, 農(nóng)產(chǎn)品需求增加導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)格上漲。國(guó)外農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平也會(huì)通過(guò)影響國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口間接影響國(guó)內(nèi)農(nóng)村土地價(jià)格。
(三) 農(nóng)戶自身因素
農(nóng)戶自身因素會(huì)直接影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格, 如農(nóng)民年齡、農(nóng)戶家庭人口構(gòu)成、農(nóng)戶離城鎮(zhèn)距離、農(nóng)民受教育程度、農(nóng)戶種植農(nóng)作物收入占總收入比重等。農(nóng)民年齡越大, 進(jìn)城務(wù)工能力越低, 種植農(nóng)作物維持收入的可能性越大, 而且年齡越大越依戀故鄉(xiāng)土地, 農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)出去的意愿越低, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格將會(huì)增加。農(nóng)戶家庭老人和小孩較多時(shí), 中年人特別是中年婦女只能在家一邊種地一邊照顧家人, 如果將土地流轉(zhuǎn)出去, 整個(gè)家庭將會(huì)失去一部分收入, 這種情況下農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)出去的意愿較低, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較高。農(nóng)戶離城鎮(zhèn)距離越近, 就業(yè)機(jī)會(huì)越多, 對(duì)土地的依賴性越小, 將土地流轉(zhuǎn)出去的意愿越大, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格一般越低。農(nóng)民受教育程度越高, 從事二三產(chǎn)業(yè)的可能性越大, 其收入遠(yuǎn)大于種植農(nóng)作物所獲取的收入, 這時(shí)農(nóng)戶更愿意將土地流轉(zhuǎn)出去, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格降低。農(nóng)戶種植農(nóng)作物收入占總收入比重越大, 說(shuō)明種植農(nóng)作物對(duì)該農(nóng)戶家庭維持生計(jì)的重要性越大, 農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)出去將喪失一大部分收入來(lái)源, 所以將土地流轉(zhuǎn)出去所需要的補(bǔ)償越多, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格越高。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題及原因分析
根據(jù)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的實(shí)際交易價(jià)格、農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)的了解程度、土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管制度、土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域差異等, 進(jìn)一步分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題及原因。筆者主要從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)際價(jià)格低于理論價(jià)格、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較為隨意、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格過(guò)低、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格地區(qū)差異較大等四點(diǎn)進(jìn)行分析。
(一) 實(shí)際價(jià)格低于理論價(jià)格
理論上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是指農(nóng)戶承包土地種植農(nóng)作物能帶來(lái)的收益, 土地流入方為了取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán), 需要向土地流出方支付的金額。然而, 在實(shí)際交易過(guò)程中, 土地流入方向土地流出方支付的價(jià)格往往低于該理論價(jià)格, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際價(jià)格是土地流入方為取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向土地流出方實(shí)際支付的金額。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)際價(jià)格一般由流轉(zhuǎn)雙方所在的村集體組織協(xié)商確定, 并標(biāo)注在土地流轉(zhuǎn)合同中。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)際價(jià)格低于理論價(jià)格的原因很多:第一, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不對(duì)稱, 流出方是分散的農(nóng)戶, 所獲取的土地流轉(zhuǎn)信息少于土地流入方, 在協(xié)商土地流轉(zhuǎn)價(jià)格時(shí)處于弱勢(shì)一方, 故流出方獲得的實(shí)際價(jià)格低于其應(yīng)獲得的理論價(jià)格。第二, 現(xiàn)實(shí)中控制農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的是村干部, 他們?yōu)榱怂饺死? 會(huì)逼迫農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn), 或在農(nóng)民不知情的情況下, 私自將村民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)低價(jià)流轉(zhuǎn)給那些資金雄厚的大老板, 使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)際價(jià)格低于理論價(jià)格。第三, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的理論價(jià)格計(jì)算方法很多, 比如現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法、收益凈現(xiàn)值法等, 其中普遍使用的計(jì)算方法是收益凈現(xiàn)值法。土地流入方將零散土地聚集到一起, 實(shí)現(xiàn)機(jī)械種植, 提高種植效率和規(guī)模效益, 所獲利潤(rùn)較多, 用收益凈現(xiàn)值法計(jì)算的理論價(jià)格較高。但土地流入方購(gòu)買土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就是為了獲取收益, 沒(méi)有收益, 也就不存在土地流轉(zhuǎn)了, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)理論價(jià)格必然高于實(shí)際價(jià)格。
(二) 流轉(zhuǎn)價(jià)格較為隨意
在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中, 流轉(zhuǎn)價(jià)格隨意性較大。有些農(nóng)戶進(jìn)城務(wù)工工資高于種植農(nóng)作物的收益, 他們的農(nóng)田即使不流轉(zhuǎn)出去也會(huì)撂荒, 秉著“不種地, 流轉(zhuǎn)出去, 多少還有點(diǎn)收入”的想法, 對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格比較隨意。一是流轉(zhuǎn)時(shí)間不長(zhǎng), 一般為一到兩年;二是單個(gè)農(nóng)戶所擁有的土地不多, 流轉(zhuǎn)規(guī)模不大;三是親朋好友間流轉(zhuǎn), 出于人情, 不便收取過(guò)高的租金。進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)只是流轉(zhuǎn)雙方事先商量一下價(jià)格, 基本不咨詢土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu), 也不經(jīng)過(guò)中介的協(xié)調(diào), 沒(méi)有簽訂正規(guī)的書面合同。這樣容易損害農(nóng)戶利益, 流入方有可能最終不給或少給租金, 流出方利益受到損害還沒(méi)辦法維權(quán)。流轉(zhuǎn)價(jià)格比較隨意也容易引起土地糾紛, 不利于土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。
流轉(zhuǎn)價(jià)格較為隨意的原因在于:首先, 政府土地流轉(zhuǎn)宣傳不到位, 農(nóng)戶不了解土地流轉(zhuǎn), 更別說(shuō)知道科學(xué)合理的流轉(zhuǎn)價(jià)格, 加之當(dāng)?shù)厝鄙偻恋刭Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu), 農(nóng)戶沒(méi)法咨詢, 只能憑經(jīng)驗(yàn)雙方商議一下。其次, 農(nóng)戶獲取外界信息能力較弱, 并不了解土地流轉(zhuǎn)中介可以幫助確定合理的價(jià)格以及簽訂正規(guī)合同, 加上中介收費(fèi)普遍較高, 農(nóng)戶小規(guī)模流轉(zhuǎn), 他們覺(jué)得經(jīng)過(guò)中介不劃算, 寧愿選擇雙方私下協(xié)商。再次, 農(nóng)戶文化水平不高, 法律意識(shí)淡薄, 不知道采取法律手段保護(hù)自己權(quán)益的必要性。最后, 目前我國(guó)沒(méi)有一套完整的土地價(jià)格評(píng)估體系, 影響土地價(jià)格因素較多, 且每個(gè)地區(qū)影響土地價(jià)格的變量不同, 這些導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)合適的租金沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確評(píng)判。
(三) 流轉(zhuǎn)價(jià)格過(guò)低
在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中, 往往存在土地流轉(zhuǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于種植收益的情況。許多地方出現(xiàn)土地自然生產(chǎn)、拋荒, 還有不少村民遭遇“價(jià)錢圈套”, 大量土地被低價(jià)流轉(zhuǎn), 甚至出現(xiàn)無(wú)償贈(zèng)送土地經(jīng)營(yíng)權(quán)竟然無(wú)人接收的情況, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格極低。根據(jù)《安徽日?qǐng)?bào)》報(bào)道, 皖中某縣農(nóng)村土地年租金才3900元/公頃, 約為種植收益的1/3。
我國(guó)土地資源稀缺, 人口基數(shù)大, 土地本該供不應(yīng)求, 但實(shí)際情況與之相反。導(dǎo)致土地供過(guò)于求, 低價(jià)流轉(zhuǎn)的原因是:從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益低, 機(jī)會(huì)成本高, 農(nóng)戶寧愿選擇進(jìn)城務(wù)工;農(nóng)作物生產(chǎn)與氣候、病蟲害等因素息息相關(guān), 洪澇、干旱、病蟲害爆發(fā)等會(huì)使農(nóng)作物大量減產(chǎn), 農(nóng)民收益低, 即使某年農(nóng)作物大豐收, 也會(huì)因市場(chǎng)上該農(nóng)作物供給大于需求而價(jià)格下降, 農(nóng)民收益仍然較低。農(nóng)戶遭受“價(jià)錢圈套”的原因可能是:政府沒(méi)有出臺(tái)指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格方案, 許多農(nóng)戶在很早之前就將土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)大戶, 當(dāng)時(shí)簽訂的合同租金比現(xiàn)在要低, 但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 物價(jià)出現(xiàn)上漲, 而農(nóng)戶當(dāng)時(shí)簽訂的合同中并沒(méi)有條款規(guī)定租金隨著物價(jià)的上漲而上漲, 相對(duì)于現(xiàn)在的物價(jià)水平而言, 當(dāng)初規(guī)定的租金就極低了。由于農(nóng)戶已經(jīng)簽訂了流轉(zhuǎn)合同, 規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限, 在該流轉(zhuǎn)期限內(nèi), 農(nóng)戶只能按合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)價(jià)格繼續(xù)執(zhí)行。
(四) 流轉(zhuǎn)價(jià)格地區(qū)差異較大
由于全國(guó)各地實(shí)際情況不同, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格差異化較大, 極大地?fù)p害了農(nóng)民的利益。為了更加直觀地顯示部分省份農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的差異, 筆者根據(jù)《2016年度全國(guó)各省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格排行榜》公布的數(shù)據(jù), 將全國(guó)28個(gè)省份2016年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格繪制成圖1。
圖1 2016年我國(guó)部分省份農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格
從圖1可以看出, 我國(guó)部分省份農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差異較大, 且總體上呈階梯狀。上海農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格最高, 為3240元/畝 (折算為48600元/公頃) , 是價(jià)格最低省份江西省的10倍;海南、北京、天津、陜西、山西和四川農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格為1000元/畝~3000元/畝;河南、廣東、吉林、山東、浙江和重慶農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格為600元/畝~1000元/畝;遼寧、新疆、福建、廣西、湖北、寧夏、湖南、河北、黑龍江、安徽、江蘇、內(nèi)蒙古、貴州、云南和江西等地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格都較低, 僅僅為300元/畝~600元/畝。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格地區(qū)差異較大的原因在于:第一, 我國(guó)不同省份交通、水源以及耕地質(zhì)量等自然條件不同, 導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)格不同, 如江西、安徽等省份地處山區(qū), 耕地大多為山地, 開發(fā)困難, 種植農(nóng)作物投入成本高, 交通不便, 故流轉(zhuǎn)價(jià)格較低;北京、天津等地交通便利, 海南氣候溫?zé)?、水源充? 四川盆地耕地集中、便于機(jī)械化種植, 這些較好的自然條件導(dǎo)致流轉(zhuǎn)價(jià)格較高。第二, 不同省份區(qū)位條件不同, 區(qū)位條件與土地流轉(zhuǎn)價(jià)格呈正相關(guān)。上海、北京等地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高, 物價(jià)水平高, 土地供不應(yīng)求, 故流轉(zhuǎn)價(jià)格較高。河南、廣東、浙江等地區(qū)位條件比不上北京、上海, 卻比貴州、云南、江西、內(nèi)蒙古等省份好, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格也相應(yīng)低于北京、上海, 高于貴州、云南等地。第三, 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成規(guī)范的價(jià)格體系, 沒(méi)有正規(guī)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu), 在土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中, 容易偏向于考量某一種因素的影響, 而不是綜合所有影響因素, 比如受區(qū)位條件影響, 對(duì)北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)評(píng)估偏高, 對(duì)貴州、云南等地評(píng)估偏低。受自然因素的影響, 對(duì)江西、安徽等地評(píng)估偏低, 對(duì)四川、海南等地評(píng)估偏高。第四, 不同省市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不同, 流轉(zhuǎn)規(guī)模越大, 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格越高。而土地流轉(zhuǎn)規(guī)模受當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶主體因素的影響, 當(dāng)?shù)亟逃皆礁? 農(nóng)戶從事二三產(chǎn)業(yè)的可能性越大, 進(jìn)城務(wù)工機(jī)會(huì)和收益越大, 將土地流轉(zhuǎn)出去的意愿普遍較高, 流轉(zhuǎn)規(guī)模越大。一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的省份, 教育水平越高, 流轉(zhuǎn)規(guī)模也越大, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就越高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的省份, 教育水平也較低, 比如安徽、江西等地, 接受高中以上教育的人數(shù)比例遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū), 流轉(zhuǎn)規(guī)模較小, 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較低。
四、完善我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的對(duì)策建議
現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不合理, 導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)交易難以順利進(jìn)行。解決土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題, 確定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格, 對(duì)推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行, 實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化具有重要意義。在對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在問(wèn)題及原因研究的基礎(chǔ)上, 提出如何解決土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的對(duì)策建議。
(一) 加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息傳遞, 完善監(jiān)督機(jī)制, 縮小實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的差距
土地流轉(zhuǎn)的參與者主要是土地流入方、土地流出方、各級(jí)政府以及土地流轉(zhuǎn)中介組織, 土地流轉(zhuǎn)信息在這些參與者之間的傳遞順利與否, 直接決定土地流轉(zhuǎn)能否順利進(jìn)行。政府可以通過(guò)建立土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng), 將土地流轉(zhuǎn)信息及時(shí)有效地傳遞給土地流出方和土地流入方, 并保證流轉(zhuǎn)雙方所得到的信息對(duì)稱?？梢越⑼恋亓鬓D(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu), 發(fā)揮中介對(duì)流轉(zhuǎn)主體的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)功能, 同時(shí)加強(qiáng)對(duì)中介組織的監(jiān)督與管理, 通過(guò)中介將土地流轉(zhuǎn)信息及時(shí)、有效、公平地傳達(dá)給土地流轉(zhuǎn)雙方。由于農(nóng)村土地是集體所有制, 在加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息傳遞的同時(shí), 為了杜絕村干部利用權(quán)利強(qiáng)行將土地流轉(zhuǎn)或中飽私囊, 保護(hù)農(nóng)戶參與談判協(xié)商的權(quán)利以及是否同意流轉(zhuǎn)的決定權(quán), 要采取以下措施:第一, 完善監(jiān)督機(jī)制, 村集體土地流轉(zhuǎn)需要經(jīng)過(guò)絕大部分農(nóng)戶的表決同意, 實(shí)現(xiàn)交易信息公開化;第二, 村委會(huì)與承包方就土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行談判時(shí)需要有村民代表在場(chǎng), 杜絕土地流轉(zhuǎn)合同造假現(xiàn)象發(fā)生。
(二) 立足政府引導(dǎo), 增強(qiáng)農(nóng)戶法律意識(shí), 促使土地流轉(zhuǎn)價(jià)格規(guī)范化
政府引導(dǎo)是推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提, 有必要做好以下工作:一是建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái), 明確土地產(chǎn)權(quán), 健全農(nóng)戶土地產(chǎn)權(quán)保障機(jī)制, 科學(xué)合理地制定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同, 免費(fèi)為農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)提供咨詢與合理的權(quán)益保障。二是加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息建設(shè), 積極收集土地流轉(zhuǎn)信息, 通過(guò)政府官網(wǎng)、電子政務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)外公布本地區(qū)土地有待流轉(zhuǎn)信息與流轉(zhuǎn)價(jià)格。三是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)宣傳工作, 大力宣傳土地流轉(zhuǎn)政策內(nèi)容, 使農(nóng)戶意識(shí)到土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)國(guó)家政策, 土地流轉(zhuǎn)流程和價(jià)格都有科學(xué)合理的政策指導(dǎo)。四是建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)和相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解小組, 及時(shí)調(diào)解出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)糾紛, 客觀公正地幫助解決糾紛, 保護(hù)雙方合法利益。同時(shí)為了促使土地流轉(zhuǎn)價(jià)格規(guī)范化, 政府有必要完善土地流轉(zhuǎn)的規(guī)章制度, 并向農(nóng)戶宣傳, 提高農(nóng)戶法律意識(shí), 引導(dǎo)簽訂正規(guī)的土地流轉(zhuǎn)合同, 將土地流轉(zhuǎn)價(jià)格作為條款寫進(jìn)合同中, 切實(shí)保護(hù)農(nóng)戶合法權(quán)益, 減少土地流轉(zhuǎn)糾紛。
(三) 增加土地流入方利益, 建立合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制
政府為了增加土地流入方利益, 就要降低交易成本:一是建立土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布平臺(tái), 及時(shí)發(fā)布當(dāng)?shù)赜写鬓D(zhuǎn)的地塊信息和流轉(zhuǎn)價(jià)格, 減少土地流轉(zhuǎn)雙方搜尋信息的成本。二是每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有必要建立土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)。三是政府相關(guān)部門要不定期對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行突擊檢查, 防止中介機(jī)構(gòu)倒買倒賣、與流轉(zhuǎn)主體相互勾結(jié)等, 確保中介機(jī)構(gòu)公平公正, 誠(chéng)信守法。農(nóng)戶或土地承包商流入土地是為了擴(kuò)大種植規(guī)模, 實(shí)現(xiàn)機(jī)械化種植, 但種植農(nóng)作物風(fēng)險(xiǎn)大、收益低, 政府為了增加土地流入方的收益, 需要加大農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼力度, 并給予外來(lái)承包商一定的政策優(yōu)惠。提高土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不僅要通過(guò)增加土地流入方利益來(lái)增加土地市場(chǎng)需求, 還需要建立合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制, 政府首先要通過(guò)協(xié)商、招標(biāo)、收益現(xiàn)值、價(jià)格指數(shù)等方式確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格;其次要定期公布土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格, 根據(jù)不同自然因素、社會(huì)因素以及流轉(zhuǎn)主體等因素確定相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)格;最后要建立流轉(zhuǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)機(jī)制, 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)水平等因素合理調(diào)整土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。
(四) 完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系, 實(shí)行土地分批流轉(zhuǎn), 避免發(fā)生價(jià)格亂象
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的核心, 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定價(jià)格, 很多流轉(zhuǎn)主體缺乏對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的認(rèn)識(shí), 影響了土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。我國(guó)土地區(qū)域因素差異大, 為了避免發(fā)生價(jià)格亂象, 應(yīng)在完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系的基礎(chǔ)上, 實(shí)行分批流轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不同, 政府可以先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)行土地流轉(zhuǎn), 然后再在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)行土地流轉(zhuǎn), 避免同一時(shí)間市場(chǎng)上土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差異過(guò)大。先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)行土地流轉(zhuǎn)的原因是:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高, 就業(yè)機(jī)會(huì)多, 農(nóng)戶流出土地可以快速找到工作, 減少土地流轉(zhuǎn)造成的失業(yè)率;經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng), 更有能力幫助農(nóng)戶向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化, 促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化;經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)戶從事二三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)多, 而且從事二三產(chǎn)業(yè)的工資高于種植業(yè), 更能幫助流出土地的農(nóng)戶提高家庭收入, 改善生活質(zhì)量。
作者單位：山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省土地調(diào)查規(guī)劃院
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：價(jià)格月刊 2017年10期
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