馬克思曾經指出：土地即“一切生產和一切存在的源泉”，是人類“不能出讓的生存條件和再生產條件”。土地是維持人類生存的食物生產的基本生產資料，以及人類生存不可或缺的空間。在陸地中，除了高山、荒漠等不適宜人類生活居住和生存的土地外，大部分是農村土地。在我國，農村土地不僅是農民賴以生存的最重要的基礎性資源，也是關于整個社會永續發展的重要資源。我國“三農”問題的關鍵是農民與土地關系問題，而解決此問題的關鍵是鞏固、健全農村土地集體所有制，并探索其與社會主義市場經濟相適應的具體實現形式。有鑒于此，本文對農村土地制度改革的方向展開一些討論。
一、農村土地制度改革必須符合我國的現狀和特點
認清我國農村土地資源的現狀和特點，以及它在國民經濟中的重要地位，是我國農村土地制度改革的基本前提。它決定著建設我國農村土地制度的必要性，以及探索我國農村土地制度的基本思路。
1.我國農村土地資源總量巨大
我國有960萬平方公里的土地，折合144億畝，其中農村土地約97億畝，占國土面積的67%，農村土地面積全球第一。我國耕地面積為20億畝，排行世界第四。
農村土地中農業用地占比最大，還有比重不大卻絕對量較大的建設用地。我國城市建設用地只有5萬平方公里，約合7500萬畝，但我國農村建設用地有3億畝（其中宅基地約1.5億畝，農村公益用地約0.9億畝，二三產用地約0.5億畝）之多，幾乎其中每一類型的土地均大于同類城市的建設用地。
2.人均土地資源數量少，質量一般
按人均計算，我國人均農業用地僅及世界人均占有量的1/3，人均耕地只有世界的27.7%。我國耕地質量偏低，據農業部調查，在耕地中，中等田占39%,低產地占32%，兩類耕地占71%。土壤有機質只有1%,而歐美等國為2.5%—4%。而且受近年來化學農業的影響，農村土地污染十分嚴重。我國農藥使用量是世界平均水平的2.5倍,受農藥污染的耕地面積達1.36億畝；畜禽糞便及廢棄物是工業固廢量的3.8倍，超出農田安全承載量數倍乃至百倍以上,污染土壤占耕地面積的1/5。
此外，我國后備耕地資源不足，難以利用的土地多。全國土地資源中流動沙丘、戈壁和海拔3000米以上目前人類難以利用的無效土地面積約有3.487億公頃，約占全國土地總面積的36.3%。
3.土地資源以及村落分散，且規模小
我國海拔較高，地勢起伏較大，山區面積（包括山地、高原和丘陵）占土地總面積的69%，平地面積（包括平原和高平原）約占31%，特別是一些山區十里不同天，田塊零星瑣碎。加之我國人多地少，長期處于一家一戶的傳統經營狀態，因此土地規模較小，土地資源分散。與此相適應的農村村落，也比較分散和規模較小。中國目前有58.7萬個村和497.2萬個組，平均耕地每個村約3400畝,每個生產組約400畝。
4.農村土地利用方式正處于急速變動中
我國正處于農業現代化和城市化、工業化快速發展過程之中，我國農村土地變化的規模和速度國外少見。由于工業化和城市化，很長一段時期農村土地以每年千萬畝速度非農化。由于農業實現現代化、規模化，目前全國1/3的土地已經流轉。全國2.3億戶承包土地的農民中，6600萬戶流轉了土地。
基于我國土地現狀和特點，探索農村土地制度，必須重視以下幾個方面。
1.激勵農民積極性，增強土地流通性，提高土地利用效能
探索符合我國特點的農村土地制度具有充分的必要性：因為農村土地是我國城市化、工業化和農業現代化的重要資源保障。
首先，民以食為天，農村土地承擔著“占世界7%的耕地養活占世界22%人口的重擔”。其次，工業化和城市化需要農村提供相當數量的建設用地。再次，農村生態環境是整個國家生態環境的最重要的有機組成部分，以土地為主體的農村生態環境是國家和民族永續發展的基礎。建設美麗中國在很大程度上就是建設美麗鄉村。
保護、合理利用和提高農村土地資源的效能，除了科技外，一是必須充分提高農民的積極性，這是我國社會主義制度要求的必然；二是必須提高農村土地的流通性，實現農業內部和全社會的有效配置，這是改變土地資源長期以來固守封閉，深化農村要素市場的要求。為此，必須有一個符合我國特點的有效農村土地制度。
2.農村土地制度必須以堅持集體所有制為前提
農村土地制度的深化改革必須堅持集體所有制。我國農村土地中，約67億畝為農村集體所有制，約占整個農村土地面積的70%，農村土地集體所有制是與全民所有制共同成為我國社會主義公有制的兩大支柱。
我國社會主義公有制，主要體現在對國民經濟的控制力、帶動力、影響力上。公有制的資產，一方面取決于決定國民經濟命脈的國有經濟，另一方面取決于作為公有制物質基礎的自然資源。我國農村土地占國土一大半，是我國社會主義公有制不可缺少的重要資源基礎。我國社會主義公有制缺少或者削弱農村集體所有制，將難以為繼。農村土地集體所有制是我國農民歷史性選擇，是農村土地制度深化改革的基本前提，不容猶豫動搖，必須堅持不懈。
3.土地制度要符合我國土地布局和規模的特點
我國農村土地分散規模小，會影響我國農村土地制度的具體形態。如土地的經營規模，一方面需要實現規模化，另一方面與歐美不同，只能逐步實現適度規模。又如土地所有制規模，我國農村村落偏小與長期以來農村土地規模分散偏小有關。在這些村落，世世代代的農民互相守望，相知相識，甚至還有許多血緣關系。土地所有權落實在這些村落，有利于村民們互相照應、互相堅守，農民有安全感。
4.發揮制度優勢，化解農業機會成本較高的劣勢
我國農業規模偏小，有礙規模經濟；土地資源質量不高,近年來污染又嚴重，加之由于我國土地資源相對稀缺，土地產出率的壓力大，需要大量雖然能增加產出但效益不佳的投入，因而總體上我國農業的機會成本較高。
緩解這些矛盾不可能走歐美的道路，與歐美大型農業公司不同，小規模家庭經營的我國，需要發揮制度優勢，通過集體的力量化解這些矛盾。
二、對于農村土地制度形成和發展的回顧和思考
歷史不能割斷，探索我國農村土地制度，對農村土地制度形成以及對其改革發展過程的回顧和思考十分必要。
1.對于土地集體所有制性質的探索
建立于20世紀50年代的農村土地集體所有制，經過了三個不同階段，從個體經濟逐漸過渡過來。第一個階段是互助組，其特征是土地私人所有（有少量公共財產），共同勞動，這是帶有社會主義萌芽的個體經濟形式。第二個階段是初級農業生產合作社（簡稱初級社），其特征是私有土地、耕畜、大型農具等主要生產資料由集體統一經營和使用，農民參加集體勞動，作為農業基本生產資料的土地按股入社，按股分紅，部分地實現了按勞分配的原則。這是一個具有較多社會主義成分，或者稱為半社會主義公有制。第三階段是高級農業生產合作社（簡稱高級社），基本特征是土地集體共同所有，共同勞動，共同享有勞動果實，即取消了按股分紅，完全實現了按勞分配的原則。
農村土地集體所有制形成在哪個階段？有些學者定格在初級社。雖然建設高級社過程中過猛過急，但是隨著歷史的推延，當時操之過急的副作用畢竟逐漸消失了。冷靜、科學地判斷可知，只有當時的高級社才基本實現了土地集體所有制。
2.關于土地集體所有制規模與范圍的探索
關于農村土地制度的社會主義公有制的規模和范圍，幾乎探索了整整半個世紀。探索主要在“趨大”與“趨小”之間不斷擺動。改革開放前30年“趨大”，在最初的自然村基礎上，規模范圍逐漸擴大，“一大二公”的人民公社時期，通過“窮過渡”，范圍擴大到鄉區甚至縣的范圍。改革開放后30年“趨小”，實現“三級所有，隊為基礎”（三級所有指分別屬于人民公社、生產大隊和生產隊所有），公有的規模和范圍回歸到自然村落。
現在有學者提出，今后農民集體不能再保持原來那種以自然村落來劃分。如果這是指農民集體經營實體，根據社會化、專業化發展的要求，值得探索。如果這是指農民土地所有權，并不妥當。第一，土地具有地理屬性，土地集體所有的范圍太大，不利于土地的管理和守護。第二，土地集體所有的本質是人與人之間的關系。將農村集體土地所有權落實在村民們代代相知相識、知根知底，甚至彼此有諸多血緣關系的村級社區范圍內，易于監管，而且對農民而言有安全感。
3.關于土地經營方式的探索
對比改革開放前后30年，我國農村土地經營方式發生了巨大的變化。改革開放前30年，是共同勞動。互助組農忙時，互惠勞動，互相合作。初級社和高級社完全采取共同勞動，統一經營的經營方式。人民公社時期，則在更大的區域和更多的領域內實現統一勞動，甚至取消了農民的自留地。當時主要受到大工業的影響，認為統一經營，共同勞動，有利于實現規模經濟和專業化。同時，不能否定的是，在當時的情況下，共同勞動對于勞動強度大和時效性強的農忙季節確實有很好作用。
改革開放之后30年，采取的是“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制”。雖然20世紀60年代中期，為了解決糧食短缺，不少地區試行的責任地，也應該是一種家庭為基礎的個體勞動。但改革開放以后實行家庭為基礎的雙層經營管理，卻是對于農業勞動方式規律性認識的重大轉變。
首先，當初之所以采取農業共同勞動的一個直接原因，是解決農忙時節需要在短時間內強勞力集中作業，現在由于農業基本實現機械化和社會化，已經不具有必要性。其次，不如工業生產有均勻節奏，農業有自然生產力的自然節奏，有許多不確定性和不可控制性，為集體有效配置資源和安排勞動帶來困難。再次，農業勞動很難與成果建立直接明確的數量關系，這就難以給參與勞動的成員以合理公平的報酬。
顯然，農業與工業不同，這是一個以自然再生產為基礎的產業，以家庭為基礎的勞動，反而有利于及時靈活地適應自然的再生產過程。當然以家庭為基礎的農業勞動，還需要有一定的集體經營管理。
4.土地資源的流動性的探索
農村土地資源流動性起于農村建設用地，但這并不來自預先的設計，而是市場化的實際需要，只有要素流動才可實現資源優化。土地要素實現流動起于改革開放后，與其他各類生產資料相比，可以說是姍姍來遲。從20世紀80年代起步至今，發展十分緩慢。
最早啟動農村土地流動的是農村建設用地，它的流動性可分三個階段。
一是非農建設用地的非農使用階段。20世紀80年代中期，鑒于農村工業大規模發展，中共中央、國務院頒布《關于進一步活躍農村經濟的十項政策》，允許農村合作經濟組織按規劃建成的店房及服務設施自主經營,可出租，但不得出讓、轉讓集體土地使用權。這是允許農村用地在本村產業之間的流動，但不允許“出讓、轉讓”，即主體不能改變。二是農村建設用地流轉試點階段。2008年黨的十七屆三中全會提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”，農村建設用地的流轉先后在重慶、四川、廣東、安徽和浙江等地試點。但這些經驗仍然模糊、不清晰，有局限性。如有的規定農村建設用地不能用于商品房建設，有的規定農村建設用地只能在當地較小的范圍內流通，更多地區規定農村建設用地必須辦理國家征地手續之后才能流通。三是經營性建設用地入市階段。十八屆三中全會提出“城鄉統一的建設用地市場”的決定，賦予農村經營性建設用地與城市建設用地“同等入市、同權同價”。但是農村建設用地必須服從土地規劃和用途管制。不能建售“小產權房”，不能向非本集體成員轉讓宅基地和農民住房。
5.對土地產權屬性的探索
中共十八屆三中全會決議提出，在我國農業經營體制中建立“三權分置”（即土地所有權、承包權、經營權分置）的模式，十八屆四中會議再次提出這一要求。中央對于三權分置的總體要求是“堅持集體所有權、穩定農民家庭承包權、搞活經營權”。同時《物權法》規定：“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有的占有、使用和收益的權利”。《物權法》在法律上明確農村土地承包經營權的基本權利，以及用益權的定位。
經過半個多世紀的不懈探索，一個符合我國農村土地現狀和特點的中國特色集體所有制土地制度日益成熟完善。現在作為農村土地主人的農民對土地享有的權益越來越清晰具體；農村土地的流通性不斷增強，越來越符合市場經濟對于資源的配置要求。
但是，我國農村土地制度中，還存在諸多問題：如何在市場經濟條件下充分發揮農民對土地資源配置和流轉的決策權和自主權？如何進一步根據比較效益配置土地資源，提高農村土地的生產率？如何實現土地經營權流轉的權益保障，特別是進城農民對土地權益的退出機制？如何凸顯土地在市場經濟中價值認可，成為社會普遍認可的有效抵押物？等等。因此，對于我國農村土地制度的探索還在進行之中。
三、農村集體所有土地產權化的必然性
如何看待對于我國農村土地制度的探索？繼續探索我國農村土地制度的路徑何在？人們的看法并不統一。核心問題是對探索農村土地制度的認識：是離開或者削弱公有制，另辟蹊徑？還是堅持在以往探索基礎上，尋找一條符合我國實際，適應市場經濟要求的農村土地集體公有制的具體模式？
1.農村土地制度改革不能否定和弱化集體所有制
有學者認為如要實現農村建設農地的市場化，必須實現私有化，至少可以宅基地和非公益性的土地實行私有化。網上甚至有人認為，目前的農村土地集體所有制已經成為我國經濟建設和推動城市化的巨大障礙，農村土地私有化已經成為我國深化改革的迫切任務，而且條件已經成熟。
有不少學者認為現時的農民集體是來源于1962年的“人民公社六十條”，農民“不享有類似于土地股權這樣的財產權利”“農民在集體中的成員資格也是虛的”，因此主張農村土地通過“股份”，落實到個人。這種理論來自西方產權理論，但西方產權理論可以解釋作為經營權的產權，不能解釋作為公有制的農村土地集體所有。
然而，土地私有在我國根本行不通。第一，土地公有是我國社會主義公有制的基石，是不可能改變的。我國社會主義生產資料公有雖然不可能如先前認識的那樣全社會全覆蓋，但是對于土地、資源、基礎設施和金融的公有可以起到對于國民經濟的主導、控制和保證作用。抽去其中土地資源實現私有化就是抽去公有制的基石。第二，土地資源自然形成，它不僅是農業主要的生產資料，同時是人類賴以生存不可以缺失的空間。為此馬克思認為土地是人類世代共有的資源，從土地功能屬性上講，土地需要實現公有。第三，私有小規模土地私有制下，農民的利益難以保證。主張土地私有的學者認為“土地私有化可以增強農民保護自己土地的意識和能力。集體所有制的情況下很容易出現集體代替個人做主的事情，違背農民的意愿，侵害農民的權益”。但是農民是一個薄弱群體，在人多地少的我國，土地最終處置權歸集體，意味著在有關土地最終處置時，可以共同抱團面對強勢團體，維護自己的利益。
2.探索農村土地產權制度的主要路徑
建設農村土地產權制度不是否定農村土地集體所有制，恰恰相反，是為了完善和豐富農村土地集體所有制，為農村土地集體所有制尋找符合市場經濟要求的新形式。
如何尋找符合市場經濟要求的新形式？
必須不忘改革初衷：實現所有權與使用權的分離，這是30余年來我國農村改革一直遵循的路線，也是農村改革提供給國民經濟改革的最重要的經驗。關鍵是尋找能使集體所有與市場相結合的有效途徑。目的是：所有權堅持公有制性質，使用權按照市場經濟的規則運行；農民既對土地享有最終所有權，同時又可按份享有經營性權益；使農民對于土地的主體地位具體、充實,不空位，農民有權對集體土地的使用發表意見，進行監督，要求權益。為此，有人認為以農村土地集體所有制與使用權的分離為主要內容的“改革農村土地管理制度”是十八屆三中全會以后“最重要的,也是力度最大的一個改革，也是個重大的突破”。這種說法不無道理。
但是在實踐中有個問題，農村集體所有制有個重要的特點，即它是村內集體公有。兩權分離后農民獲得的土地承包經營權，這是一種與本村農民身份密切相關的長期使用權。于是產生了一種兩難選擇：如果流轉農民手中的土地承包經營權，勢必會把與農民身份相關的權利也轉移了，這樣農民作為本村土地集體所有權主人的地位，就很難體現；如果保持農民作為本村土地集體所有權主人的地位，土地承包經營權就不可以流動，從而土地資源的優化配置就無法實現。
通過三權分置終于解決了這個矛盾。即土地權屬不能簡單分為所有權與使用權兩個權利，需要根據分工交易中的不同權益需要，對于使用權繼續分離。即分為具有所有者身份長期使用權的土地承包經營權，以及可以轉讓的有時限的土地經營權。這樣在理論和實踐上，找到了一條在農村土地公有制條件下通向土地產權的道路。
3.農村土地產權制的歷史和現實依據
市場經濟是一個有規則的經濟運行形態。作為財產權的產權，就是由一系列對于財產運行的規則組成，它能夠確定人們和經濟組織在遵循行為規范的前提下運營財產,實現所有者以及利益相關者對財產未來收益和受損的合理預期,明確市場經濟活動中不同民事主體的權利和義務關系和社會財產流轉過程中誰給誰以補償。
現代產權并不就是所有權，它可以是單獨的財產所有權，可以是占有權，可以是支配權，可以是使用權，可以是收益權和處置權，也可以是它們的集合。產權制度形成對于分工高度發展和社會生活高度復雜的現代社會市場經濟來說，具有非常重要的意義。因為作為多層次財產概念的產權，正是產生并與之相適應的社會分工不斷細化和交易方式的日益繁盛的需要。雖然現代產權理論由諾貝爾經濟學獎得主——科斯在20世紀90年代建立，但產權的最初的形式，與所有權相分離的長期財產使用權，古代就有。我國的井田制中，土地屬周王所有，但長期分配給庶民使用。英國農村土地國家所有，私有農場主取得的是永久使用權。在近代上海和江南地區許多地主或者從事工商或者去大城市當寓公，而把耕地永久租賃給一些農民（國內學界稱永佃權，江南俗稱地皮）。
《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》(中文版1992)給產權下的定義是:“產權是一種通過社會強制而實現的對某種經濟物品的多種用途進行選擇的權利”。這個定義非常符合土地所有權者、土地承包權者和獲取土地經營者，對于他們在同一塊土地中不同權利的主張。比如對于同一塊土地，作為所有權者的農村集體具有處置權和總體管理權，作為土地承包經營者具有自己的經營權和通過集體出租獲取租金的權利，作為獲取土地經營權者，具有按照合同要求在規定時限內獨立經營的權利。顯然，農村土地三權分置，有利于在法律層面反映對于同一塊土地，形成的多種不同形式的委托代理關系，以及彼此之間的復雜產權關系。
同時，土地三權分置，還順當地解決了形成我國農村土地產權制度的兩個瓶頸問題：
一是不能對抗公有制，西方產權理論認為產權的可交易性是現代市場經濟的本質特征，但產權是以平等為前提條件的，而平等的產權主體必須具有清晰的產權界限，為此產權需要最終落實在私人頭上。農村土地在我國屬于公有制，屬于全體組成人員共有，作為土地的所有權不可能清晰地按份落實到成員個人。三權分置將所有權與使用權分開，即保持土地所有權的公有性質，將使用權的一部分，即農民的土地承包經營權，通過集體賦予農民個人。土地承包經營權明晰地落在農民個人頭上，這就完全符合了產權主體清晰的要求。二是必須將集體成員的產權與非成員的產權分開。一方面農民作為集體成員，如前所述，由其身份所決定的土地承包經營權不能失去，另一方面根據產權的特性必須能流動交易。根據產權主體多元化和利益主體多元化的特點，在同一塊土地上根據不同權利和利益，將具有長期的土地使用權的土地承包經營權，從一般土地經營權中分離出來，形成土地承包權和一般的土地經營權兩種不同的經營權。前者由身份取得，后者由交易取得，兩者所有的權益、獲取的資格、持續的時間都不同（另外，作為集體成員所具有的土地承包經營權不可以在集體成員之外轉讓）。
因此，不要以為只有私有制才能將產權與個人的利益直接掛鉤。實現土地產權制度，并不削弱農民在集體所有制中的地位和作用，農民既對土地享有所有權，同時又可按份享有經營性產權。同時農民又有將自己承包土地的經營權轉讓，收取出讓租金。
4.必須理順三權之間的關系
西方產權理論最初對于產權只是定位于所有權，即配杰威齊所提出的產權即所有權。隨著市場經濟的發展中分工代理以及交易關系的復雜化，產權不斷外延拓展路徑，有物權、債權、股權、知識產權在內的各類產權形態。產權可以包括所有權，也可以只是各種形態的使用權。
我國農村土地產權形成無疑是土地所有權與使用權分離，以及使用權內部再分離的結果。一些學者可能為了強調農民在農村集體中的重要地位，不適當地提高了作為承包權的用益權的地位和作用。
一是以為農民的土地承包經營權可以高于土地所有權，在三權中處于核心地位。二是不同意土地承包經營權產生于土地所有權，而是土地承包經營產生所有權，理由是與傳統民法不同，土地所有權與土地承包經營權是同一個主體。
其實土地所有權和土地承包經營權的主人均是作為土地主人的農民，但實現這種主人地位的方式不同。前者是通過農民集體共有體現，后者是通過個人持有體現。沒有當初全體農民的歷史選擇的土地集體所有，就不可能有今天農民的土地承包經營權。土地承包權產生的緣由就是農民的集體所有，即由農民是土地集體所有組織成員的資格所獲取的。至于說土地承包經營產生所有權，這與上述回顧和討論的農村土地制度形成和改革發展的歷史過程不符合。沒有農民選擇的土地集體所有權，哪有農民的土地承包權？
三權分置實際上正是根據農村土地集體所有權，以家庭為基礎，雙層經營的經營方式，以及農村土地不斷適應社會主義市場需要逐步演化而成的結果。這既符合我國的農村土地制度改革的歷史過程，又符合產權演化的邏輯過程。由于在農村土地制度中，農用土地是主體，而且反映了最復雜最典型的土地與農民之間的關系，通過上述討論了農用地中的三權分置，對于其他農村土地產權的認識也就迎刃而解了。
四、若干重要的農村土地產權形式
不同于對物的所有權，產權是法定主體對開放性財產所擁有的各項權利的總和。以下對于具有各種不同權利關系的重要農村土地產權進行具體分析。
1.土地承包經營權
農村土地產權中最重要的是土地承包經營權。從法律屬性上分析，土地承包權是特殊的用益物權。它的特殊性有兩方面：一是指用益物權，不同于一般的用益物權，它是憑集體組織成員身份獲取的永久性權利；二是指用益物權由債權固定化而形成，在集體內部是分工負責的承包權，在集體外部是具有獨立權利的用益物權。
與所有用益物權一樣，農村土地承包經營權有一定的范圍限制。首先，土地承包經營權特指農業用地的經營權。《物權法》第一百二十四條明確規定“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度”，排除了建設用地的經營權。其次，土地承包經營權不是土地經營的所有方面的權利，憲法規定“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制”。雙層經營包含了兩個經營層次：一是家庭分散經營層次；二是集體統一經營層次。土地經營權只是指以家庭經營為基礎的經營權，不包括集體統一經營的權利。即不能包括集體具有的土地管理和配置權、農地設施裝備統一建設和管理權、農業環境的整治和綠色農產品的監管等。農村集體勞動雖然取消，但總勞動仍由集體調節。有些學者根據一些地區農村集體缺乏管理，認為集體管理已經不必要，不適當地放大土地經營權，放棄從全局和長遠考慮，不符合憲法規定。土地承包經營權的流通只有一種方式，即農民向村集體退還承包經營權。2017年中央一號文件“允許地方多渠道籌集資金，按規定用于村集體對進城落戶農民自愿退出承包地、宅基地的補償”。具體說明了土地承包經營權退出的原則：一是必須退給村集體，二是要求退出的必須是“進城落戶農民自愿退出”者。這是鑒于農村社區有著共同利益，以及有利于減少農民退出承包權可能帶來的風險。
至于一些學者認為土地承包經營權屬于自用物權，這在法理上說不通。只有所有權和使用權為同一主體才是自用物權。雖然農民是集體組織的成員，但農民與集體組織不是同一主體。個體與整體有關而有別，全面所有制的財產屬于全民，但可以說，對于公民個人而言，這些財產就是他們的自用物權嗎？
2.建設用地的產權
農村建設用地包括三部分：一是農民宅基地，二是農村公益性用地，三是農村經營性建設用地。除農村公益性用地外，其他兩部分均可以成為產權。但是兩種產權不同，經營性建設用地如果由集體經濟組織自己經營，應該屬于自用物權。如果由非所有權主體經營，應該屬于租賃權或者股權，其中股權和長期租賃權應該是用益物權。作為產權的宅基地應該是長期租賃的用益物權。
《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。其中多余的宅基地是否可以流通？以前農村宅基地，集體所有，家庭長期使用，但是不可以轉讓。一方面城鎮化和非農化之后的農村宅基地在總量上不需要這么多，另一方面非農化農民進城成本大，可以退還宅基地增加收入。宅基地應該可以流動，但需要有序規范。
在2017年中央一號文件中與土地承包經營權一樣，規定宅基地需要退還給村集體，再由村集體給予補償。這是因為農民的宅基地是農村集體組織給予農民保障性居住權，它是集體組織成員權的體現。非成員不能獲取宅基地，不然就侵犯了成員的權利。退還的宅基地部分需要退還農田，部分可以用于發展農村新型產業和休閑農業，部分可以通過流通用于城鎮化。
為了解決農村建設用地受到地理位置的限制問題，像一些地區有建設用地的需求，卻缺少建設用地，而另外一些地區建設用地富余，卻沒有建設的需求，四川、重慶等地試行的“地票”交易，即把建設用地富余的用地指標讓渡給需要建設用地的地區，這是建設用地的“特許權”交易，這種特許權實際上是建設用地產權衍生出來的產權。
3.土地經營權
與土地承包經營權不同，土地經營權是指非集體成員獲取的權益。土地經營權可以是債權，也應該可以是用益物權。但是作為用益物權的土地經營權要比作為債權的經營權時限長，可以超過債權20年的時限，當然承包權更長，它有長久的年限。而且用益物權是物上權，不動產登記后可以轉讓和抵押，具有更多權益，有利于經營者長期經營。
中央提出“經營權”可轉讓、可抵押，應該指作為用益物權的“土地經營權”。農民如果將承包經營權轉讓，實際上是將土地經營權的某一個時限的“土地經營權”轉讓，因此農民不可能因此喪失了土地承包經營權。沿海地區農村的土地經營權大都通過村集體轉讓。這種方式對于轉讓后實現成片規模化生產有益，而且也容易集體監管。
4.作為股權的土地承包經營權
2017年中央一號文件提出“穩妥有序、由點及面推進農村集體經營性資產股份合作制改革，確認成員身份，量化經營性資產，保障農民集體資產權利”。農村土地作為產權入股可以用土地承包經營權入股，可以用土地經營權入股，也可以用經營性建設用地入股。但是不同產權的性質不同，入股后的權利也應該不同。如果是純粹承包經營權入股，實際上是承包經營者組成的按股享有管理經營以及受益分配權益的一種新的組織形式。如果是純粹的經營性建設用地入股，由于建設用地使用權歸集體，農民只能按股獲取收益權，不能按股享有經營管理方面的使用權。如果兩種形式的產權均有，應該根據不同產權比例匹配不同的權利。
由于經營性建設用地由集體統一經營，其收益除給農民分紅外還需用于集體公益性開支。為此，上海閔行區在農村集體組織產權改革時，一般設立20%—30%的集體股。但是，國內有不少學者主張不管入股資產的性質，統統分給成員個人，筆者認為這種主張不妥。
必須指出，不管以什么形式的產權入股，均是土地使用權的入股，作為土地所有權仍然為集體所有，不能股份化。另外，用于村公益的建設用地，以及作為“雙層經營”中的集體統一經營權利，不屬于入股之列。
對于有限公司的股東，如果股份想轉讓股東以外的人，公司法規定需要其他股東的50%以上人數同意。實踐中，新產生的集體產權組織，都不允許將股權轉讓給本集體組織以外的成員，這是因為這些股份代表的是本村土地，本村人不希望本村土地流入外人手中，另外，這些股權還具有某種福利性，大家也不希望本村居民因轉讓股份失去這些福利，這是鄉親使然。
作者簡介：張占耕，男，上海農業科學院研究員
中國鄉村發現網轉自：區域經濟評論
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