——以浙江麗水為例
麗水作為人民銀行總行與浙江省政府“行省共建”的全國(guó)農(nóng)村金融改革試點(diǎn)地區(qū), 同時(shí)又是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)地區(qū), 始終堅(jiān)持回歸本源、服務(wù)“三農(nóng)”的改革理念, 持續(xù)推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作并有效盤(pán)活農(nóng)村“沉睡”資產(chǎn)。2017年初以來(lái), 人民銀行麗水市中心支行結(jié)合當(dāng)?shù)孛袼蕖⑥r(nóng)家樂(lè)等農(nóng)旅經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)際, 將農(nóng)民住房所有權(quán)與使用權(quán)分離, 創(chuàng)新推出農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款, 進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化, 推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。
農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款的可行性
近年來(lái), 麗水市民宿、農(nóng)家樂(lè)等旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速, 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, 農(nóng)村信貸需求不斷擴(kuò)大。人民銀行麗水市中支在調(diào)研中發(fā)現(xiàn), 轄內(nèi)鄉(xiāng)村民宿和農(nóng)家樂(lè)所使用的場(chǎng)所, 有很大一部分是由經(jīng)營(yíng)者通過(guò)租賃方式從農(nóng)戶或村集體手中流轉(zhuǎn)獲得使用權(quán)。同時(shí), 在農(nóng)民住房所有權(quán)基礎(chǔ)上派生出一定期限內(nèi)的農(nóng)民住房使用權(quán), 其包含的租金、裝修、家具等價(jià)值較高。農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以“農(nóng)民住房使用權(quán)”向商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款的需求較大。
實(shí)際上, 根據(jù)現(xiàn)有的政策法規(guī), 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款已經(jīng)不存在障礙。首先, 《物權(quán)法》《擔(dān)保法》關(guān)于農(nóng)房抵押貸款的政策限制主要是“集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押”。從農(nóng)民住房所有權(quán)中分離出來(lái)的農(nóng)民住房使用權(quán)用于抵押, 并沒(méi)有違反相關(guān)法律。其次, 農(nóng)民住房使用權(quán)用于抵押與國(guó)家保護(hù)農(nóng)民利益的政策取向不存在沖突。在農(nóng)房抵押貸款推進(jìn)工作中, 中央在關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)方面的改革一直較為謹(jǐn)慎, 只允許宅基地在村集體范圍內(nèi)流轉(zhuǎn), 其目的主要是防止出現(xiàn)大量農(nóng)民失房失地現(xiàn)象。然而, 如果開(kāi)展農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款, 即使出現(xiàn)不良, 也僅僅是處置一定期限內(nèi)的農(nóng)民住房使用權(quán), 農(nóng)房及土地的所有權(quán)始終歸農(nóng)民和村集體所有。
對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言, 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款具有較強(qiáng)的操作性。首先, 農(nóng)民住房使用權(quán)具有較高價(jià)值且相對(duì)較容易評(píng)估。農(nóng)民住房使用權(quán)租金、房屋內(nèi)家具、家電等資產(chǎn)價(jià)值較高, 并且租金可以根據(jù)流轉(zhuǎn)合同量化, 家具等資產(chǎn)也可折現(xiàn)評(píng)估, 金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款時(shí)抵押物的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)明確。其次, 作為抵押物的農(nóng)民住房使用權(quán)具有較好的市場(chǎng)流動(dòng)性。發(fā)生不良的貸款抵押物, 可以流轉(zhuǎn)給有投資民宿意愿的經(jīng)營(yíng)主體, 通過(guò)再次流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益讓渡, 從而減輕金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物流轉(zhuǎn)處置的擔(dān)憂。
試點(diǎn)初見(jiàn)成效
農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性很強(qiáng)的金融創(chuàng)新。我們?cè)谕七M(jìn)過(guò)程中, 對(duì)農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款的可行性及相關(guān)政策進(jìn)行充分研究, 并組織設(shè)計(jì)了貸款的總體推進(jìn)方案, 確保創(chuàng)新工作有序推進(jìn)。明確了貸款發(fā)放的對(duì)象與條件、抵押物價(jià)值確定、貸款辦理流程等內(nèi)容。
為確保創(chuàng)新工作風(fēng)險(xiǎn)可控, 我們采取先試點(diǎn)后推廣原則, 在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上再向全市各縣 (市、區(qū)) 、各銀行機(jī)構(gòu)全面推廣。一是科學(xué)選取試點(diǎn)縣。選取了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、農(nóng)房抵押貸款創(chuàng)新意愿較強(qiáng)的云和縣以及獲批開(kāi)展全國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的青田縣作為首批試點(diǎn)地區(qū)。二是合理選擇試點(diǎn)合作銀行。選擇產(chǎn)品創(chuàng)新自主性較高的農(nóng)商行 (農(nóng)村信用聯(lián)社) 和村鎮(zhèn)銀行作為首批試點(diǎn)合作銀行。三是審慎選擇首批貸款發(fā)放對(duì)象。選擇了民宿經(jīng)營(yíng)情況優(yōu)良、農(nóng)民住房使用權(quán)價(jià)值較高、信用好、有融資發(fā)展需求的民宿作為首批貸款發(fā)放對(duì)象, 既便于操作, 又有利于控制風(fēng)險(xiǎn)。
在開(kāi)展農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款過(guò)程中, 麗水市金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了兩種操作模式。一是民宿經(jīng)營(yíng)者利用從農(nóng)民手中流轉(zhuǎn)租賃過(guò)來(lái)的農(nóng)民住房使用權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)營(yíng)者流轉(zhuǎn)租賃合同約定的使用年限、農(nóng)房裝修投入、民宿預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益等資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估, 確定授信金額和發(fā)放貸款。如果經(jīng)營(yíng)者不能及時(shí)歸還貸款, 銀行可以將農(nóng)民住房使用權(quán)進(jìn)行再流轉(zhuǎn), 所得價(jià)款用于抵償貸款損失。農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)推出后, 深受民宿經(jīng)營(yíng)者歡迎。比如, 云和縣“牧云居民宿”利用從農(nóng)戶處流轉(zhuǎn)獲得的15年農(nóng)民住房使用權(quán), 向銀行抵押獲得30萬(wàn)元貸款, 用于擴(kuò)大民宿規(guī)模。青田縣洞背村村民周某向同村村民租用一幢6間3層共720平方米的農(nóng)房用于經(jīng)營(yíng)古村民宿, 此后他用這些房屋6年的使用權(quán)向銀行申請(qǐng)到15萬(wàn)元貸款, 用于擴(kuò)大民宿規(guī)模。二是農(nóng)民以自有住房使用權(quán)申請(qǐng)抵押貸款。在這一模式中, 農(nóng)民以自有住房一定年限的使用權(quán)作為抵押物, 銀行則根據(jù)農(nóng)房的使用條件和農(nóng)戶信用狀況確定授信額度。如果農(nóng)戶不能及時(shí)歸還貸款, 銀行可將農(nóng)房相應(yīng)年限的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易, 所得價(jià)款用于抵償貸款損失。該業(yè)務(wù)開(kāi)展以來(lái), 青田縣石門(mén)漁村村民陳某平、陳某松分別以其20年期限的農(nóng)房使用權(quán)為抵押物, 從銀行獲得30萬(wàn)元和10萬(wàn)元貸款, 用于滿足其農(nóng)家樂(lè) (民宿) 流動(dòng)資金需求;考坑村村民吳某以其480平方米石頭老房子的20年使用權(quán)為抵押, 獲得30萬(wàn)元貸款用于開(kāi)辦特色民宿。
農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)進(jìn)展順利, 并產(chǎn)生較好的示范效應(yīng)。目前, 麗水已經(jīng)在3個(gè)試點(diǎn)縣啟動(dòng)了農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù), 7家銀行機(jī)構(gòu)共為67家民宿經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放了67筆貸款, 金額共計(jì)1550萬(wàn)元, 平均每筆貸款金額23萬(wàn)元, 全部用于擴(kuò)大民宿經(jīng)營(yíng)規(guī)模。隨著這些貸款的順利發(fā)放, 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款得到社會(huì)各界高度關(guān)注, 越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備參與貸款試點(diǎn)工作, 申請(qǐng)農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款的民宿經(jīng)營(yíng)主體也明顯增加。
農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款有效破解了農(nóng)房流轉(zhuǎn)處置難問(wèn)題。由于農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)的特殊性, 且考慮到農(nóng)民失房失地引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題, 以往的農(nóng)房直接抵押貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn), 在抵押物處置方面有著較大的困難。而農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款, 在保障農(nóng)房所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上, 實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房使用權(quán)價(jià)值最大化, 并且在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可通過(guò)再次流轉(zhuǎn)破解農(nóng)房限定在本村范圍流轉(zhuǎn)、處置難等問(wèn)題, 很大程度上消除了金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押創(chuàng)新的顧慮。農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款的成功推出, 不僅拓寬了農(nóng)村市場(chǎng)主體的融資渠道, 而且在較大程度上滿足了民宿等經(jīng)營(yíng)主體的大額融資需求, 有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化和價(jià)值最大化, 促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
主要問(wèn)題和政策建議
缺乏政策的頂層設(shè)計(jì)。雖然農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款在法律上不存在直接障礙, 但在政策及法律層面尚缺乏頂層設(shè)計(jì), 在工作推進(jìn)中難以找到直接的政策依據(jù), 導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)在推進(jìn)過(guò)程中仍然存在一定顧慮;在配套制度設(shè)計(jì)時(shí), 相關(guān)部門(mén)對(duì)此項(xiàng)金融創(chuàng)新持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
確權(quán)頒證、抵押登記等配套機(jī)制有待建立。明晰產(chǎn)權(quán)和避免重復(fù)抵押是抵押貸款工作的重要基礎(chǔ), 也是銀行機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注的環(huán)節(jié)。由于“農(nóng)民住房使用權(quán)”這一概念是麗水市參照中央關(guān)于農(nóng)地“產(chǎn)權(quán)分置”思路以及近年來(lái)當(dāng)?shù)孛袼蘅焖侔l(fā)展、農(nóng)民住房租賃流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大等現(xiàn)實(shí)情況創(chuàng)新提出的, 在實(shí)際操作過(guò)程中缺乏政策支持, 在推進(jìn)“農(nóng)民住房使用權(quán)”的確權(quán)頒證工作特別是明確頒證和抵押登記部門(mén)職責(zé)時(shí)存在一定困難。
風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制有待進(jìn)一步完善。根據(jù)現(xiàn)有操作模式, 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款發(fā)生不良后, 在抵押物處置工作中, 流轉(zhuǎn)受讓對(duì)象一般也必須是從事民宿經(jīng)營(yíng)的主體, 受讓對(duì)象相對(duì)要求更高、范圍更小, 單單由銀行機(jī)構(gòu)自行處置難度較大。同時(shí), 農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款處于創(chuàng)新階段, 金融機(jī)構(gòu)存在一定后顧之憂, 期待盡快建立對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制以提高其積極性。
針對(duì)上述主要問(wèn)題, 筆者提出相應(yīng)的政策建議。首先, 建議參考農(nóng)地“三權(quán)分置”改革思路, 由中央研究制定出臺(tái)相關(guān)政策, 鼓勵(lì)將農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行分離, 并支持金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)民住房使用權(quán)的相關(guān)融資創(chuàng)新工作, 為基層創(chuàng)新實(shí)踐提供政策依據(jù)。其次, 建議地方政府在推進(jìn)農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)新工作中, 明確由主管農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作的國(guó)土部門(mén), 負(fù)責(zé)農(nóng)民住房使用權(quán)的確權(quán)頒證和抵押登記工作。最后, 建議組織政策性擔(dān)保公司積極參與農(nóng)民住房使用權(quán)抵押擔(dān)保工作;由政府成立收儲(chǔ)機(jī)構(gòu), 對(duì)發(fā)生不良的農(nóng)民住房使用權(quán)進(jìn)行收儲(chǔ), 集中處置;制定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償財(cái)政配套政策, 構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)補(bǔ)償機(jī)制;加快保險(xiǎn)與農(nóng)民住房使用權(quán)抵押貸款的有效結(jié)合, 控制貸款風(fēng)險(xiǎn), 減少金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國(guó)金融 2017年22期
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