中國的改革是從農(nóng)村起步的，農(nóng)村改革的主要做法是先試點(diǎn)，通過試點(diǎn)逐步積累經(jīng)驗(yàn)，待條件成熟后再在全國范圍內(nèi)全面推開。近年來，中國在農(nóng)村領(lǐng)域推行了一系列的改革試點(diǎn)。2015年以來，經(jīng)全國人大常委會(huì)授權(quán)，自然資源部（原國土資源部）會(huì)同有關(guān)部門組織開展了農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度“三項(xiàng)改革”試點(diǎn)，中國人民銀行會(huì)同有關(guān)部門組織開展了承包地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)。通過試點(diǎn)探索，取得了諸多改革經(jīng)驗(yàn)和具體實(shí)效，各地試點(diǎn)證明可行的一些改革舉措已經(jīng)體現(xiàn)到已修訂的相關(guān)法律法規(guī)中。2018年12月29日，十三屆全國人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議通過了《關(guān)于修改<中華人民共和國農(nóng)村土地承包法>的決定》；2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議又審議通過了《中華人民共和國土地管理法》修正案，為下一步全面推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供了法律保障。
全面深化農(nóng)村改革，其核心是土地制度改革。當(dāng)前，農(nóng)村土地承包法和土地管理法修正案已經(jīng)通過，急需出臺(tái)相關(guān)配套法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，以推動(dòng)農(nóng)村各項(xiàng)土地改革試點(diǎn)盡快在全國全面推開，使新的法律能夠得到有效的貫徹實(shí)施。在城鄉(xiāng)融合發(fā)展的體制機(jī)制框架下，中國土地制度改革的基本方向是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，首先是搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺(tái)，盡快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。最近，中央已經(jīng)明確提出：到2022年，要“基本建成”城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；到2035年，要“全面形成”城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這是城鄉(xiāng)融合發(fā)展背景下農(nóng)村土地制度改革的重點(diǎn)和核心目標(biāo)。然而，至今為止，中國的土地市場尤其是建設(shè)用地市場仍然是城鄉(xiāng)分割的，中國的房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)不完整的跛足的市場。與城市房地產(chǎn)市場相比，農(nóng)村房地產(chǎn)市場起步晚，開放程度低，發(fā)育嚴(yán)重滯后，遠(yuǎn)不能適應(yīng)鄉(xiāng)村振興的需要。近年來，雖然全國已經(jīng)開展了農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作，一些地方搭建了區(qū)域性的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、閑置房產(chǎn)交易平臺(tái)，但農(nóng)民承包地和宅基地各種權(quán)能仍缺乏有效的實(shí)現(xiàn)渠道，集體土地產(chǎn)權(quán)仍處于與國有土地產(chǎn)權(quán)不平等的地位（鄭振源、蔡繼明，2019），由此限制了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性增收渠道的拓寬。2018年，全國農(nóng)村居民人均財(cái)產(chǎn)凈收入僅相當(dāng)于城鎮(zhèn)居民的8.5%，財(cái)產(chǎn)凈收入對(duì)農(nóng)村居民可支配收入增長的貢獻(xiàn)率只有2.9%。此外，房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)分割和不均衡，農(nóng)村房產(chǎn)交易受限和各種權(quán)能缺失，也是導(dǎo)致近年來一些大城市城區(qū)房價(jià)過高、上漲過快的重要原因之一。
為此，應(yīng)在確權(quán)登記的基礎(chǔ)上，以賦權(quán)賦能為核心，加快農(nóng)村土地市場化改革的步伐。要全面推進(jìn)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，并逐步將農(nóng)民承包地納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。同時(shí)，在總結(jié)各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，盡快在全國范圍內(nèi)開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、農(nóng)村宅基地制度等各項(xiàng)改革。
關(guān)于農(nóng)村宅基地制度改革，重點(diǎn)是在完善集體成員資格認(rèn)定辦法和嚴(yán)格宅基地取得條件的基礎(chǔ)上，按照所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的思路，放開搞活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，增加市場的開放性和交易半徑，加快房地一體化改革，最終實(shí)現(xiàn)可對(duì)外出租和轉(zhuǎn)讓。對(duì)于農(nóng)民自愿退出的合規(guī)宅基地，要通過相關(guān)的制度安排和政策措施，打通宅基地退出與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的連接渠道。在集體經(jīng)營性建設(shè)用地有償出讓轉(zhuǎn)讓制度建立起來后，可允許符合條件且自愿退出的宅基地有條件地轉(zhuǎn)換為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，并在其入市后納入集體經(jīng)營性建設(shè)用地予以管理。在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的背景下，實(shí)行宅基地退出與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的有效銜接，不僅有利于加快形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，而且可以對(duì)城鄉(xiāng)居民不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行市場開放上的平等待遇。
作者系中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2020年第1期（有刪減）
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