2018年中央一號文件明確提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。這為激活閑置農房和宅基地提供了制度保障和改革導向。我省一些地方發揮先行先試優勢，積極探索宅基地“三權分置”改革，賦予宅基地住房保障功能和財產權利雙重屬性，激活閑置農房和宅基地。
農村宅基地“三權分置”的實踐
一個時期以來，廣大農村還不同程度地存在農房私下交易現象，農村隱形“地產”市場情況比較復雜。適度放活宅基地和農房使用權改革，可有效遏制并規范農村隱形“地產”市場，促進農村基層社會治理體系和治理能力現代化建設。
宅基地“三權分置”是“放活”的制度前提。2015年4月，義烏市在上報的《義烏市農村宅基地制度改革試點實施方案》中首次在全國提出農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”制度設計。
落實所有權，強化村集體宅基地分配權、處置權和收益權，突出農民主體地位，以最大化提升宅基地集體所有權功能性收益水平。
保障資格權，多形式固化成員資格，賦予宅基地資格權財產權利屬性，以最優化土地規?？刂坪鸵巹澒芸赝七M美麗鄉村建設和城鄉融合發展。
放活使用權，彰顯住房保障和財產權利雙重屬性，以充分發揮市場和政府作用，實現空間布局和資源配置優化，允許宅基地使用權轉讓。開展宅基地使用權抵押貸款，持有農房不動產權證書的農戶，都可以農村住房抵押擔保方式申請貸款。截至2018年3月，義烏全市已累計發放農民住房抵押貸款7029筆，貸款金額34.09億元。
激活閑置農房是“放活”的實現方式。紹興市實施的“閑置農房激活計劃”，堅持農房產權要清晰、歷史遺留問題要處理好、村莊建設有規劃管控、閑置農房底數要摸清、農民流轉交易意愿要掌握、流轉交易要有平臺和服務、產業發展要有良好業態、激勵機制要有政策體系八大原則。
明確大前提。首先是產權清晰無爭議，其次是堅持“一戶一宅”和“戶有所居”。
構建大平臺。發揮“互聯網+”作用，以健全農村產權交易為主線，建設專業推介網站，將農房信息采集、審核、發布、交易全部上線，線上線下同步激活。
發展新業態。把“閑置農房激活計劃”與美麗鄉村建設等工作結合起來，同步謀劃、統一規劃、整體實施，利用閑置農房培育鄉村旅游、“長租房”等新產業新業態。
權能活化與抵押融資是“放活”的關鍵環節。2015年12月，樂清市被列入全國農民住房財產權抵押貸款試點縣（市），在全面確權登記頒證、處置歷史遺留問題基礎上，以破解“價值評估難、不良處置難”為突破口，探索活化使用權權能及其抵押融資。
在價格評估上，多方評估與自行評估相結合，實現抵押融資風險最小化。農村宅基地和房屋價值缺乏市場比較、收益來源和“假設開發”的參考，造成農房抵押評估作價困難。同時中介評估機構以標的物評估價為基數追求利潤最大化，導致評估價虛高等問題。要發揮當地村干部、鄉鎮駐村干部、村民代表熟悉情況的優勢，組成評議小組，綜合擬定農房預估價值，作為農房抵押貸款“整村授信”的直接評估參考指標。
在不良處置上，司法保障與多維防范相結合，實現抵押物處置成功率最大化。抵押物處置成功率是農房抵押貸款的生命線，針對農房抵押貸款中出現的問題房（戶），通過金融機構，準確把握第一、第二還款來源，用“以時間換空間”短期解決客戶現金流問題。
全面確權登記頒證是“放活”的基礎條件。確權登記頒證，化解矛盾糾紛，實現改革維度與歷史維度之間通約，以農村住房不動產發證夯實宅基地權利基礎。宅基地改革的前提是權屬要清晰。義烏市在堅持落實村集體所有權基礎上，固化資格權，充分尊重農戶參與權、知情權與話語權，對農村宅基地及住房進行確權登記頒證。
樂清市明確農村住房歷史遺留問題的處理，加快對違建宅基地的處置、補辦工作，并進一步規范農村宅基地及住房確權登記發證。
紹興市在激活閑置農房改革實踐過程中，實現全市農房確權登記頒證，明晰農房權屬，解決歷史遺留問題。試點出臺《宅基地及房屋租賃使用權登記辦法》，頒發浙江首例宅基地及房屋租賃使用權證書，使相關主體吃上“定心丸”。
放活宅基地和農房使用權的探索
放活宅基地和農房使用權改革，使農村宅基地實現了從“死資產”到“活資產”的質變，從“一戶一宅”向“戶有宜居”的轉變，從無償無期使用到有償使用有償退出的改變，從城鄉兩頭無序增地到節約集約綜合發展的蛻變，達到農民歡迎、農村發展、市場活躍、政府滿意的多贏效果。放活宅基地和農房使用權，還需要與承包地制度和農村綜合配套改革協調推進。
與承包地制度協調相配套。隨著城市化、工業化水平的持續提高和農民的代際變化，農民與土地、農民與村莊黏度呈逐步遞減趨勢；同時，村莊結構性的演化和分化，將對原來宅基地分配制度、使用制度造成沖擊，進而引發新的變革。按照現行宅基地制度，無限制地增加宅基地分配和供應并不現實。事實上，農民在“戶有所居”前提下對財產權利的要求日益增強。我們認為，改革農村宅基地制度，關鍵是保障和落實農民宅基地用益物權。長遠來看，宅基地與承包地在制度安排上應當協同一致，但必須配套跟進固化成員的宅基地資格權所帶來的保障新生代農民“戶有所居”的新型政策體系。
統籌推進農村綜合配套改革。這是增強改革疊加效應，充分釋放改革紅利的根本途徑。德清縣通過農村集體經營性建設用地入市、土地征收制度和宅基地制度的“三塊地”改革統籌，承包地“三權分置”、集體資產股份權能、林權水權和農業經營制度改革集成，“城與鄉”政策并軌改革配套，全面推進鄉村振興，推動城鄉融合發展。目前，該縣城鄉交通、住房保障、供水、供氣、污水處理、垃圾處理已全面實現“六個一體化”；附著在戶籍背后的33項城鄉居民政策已實現全面并軌，城鄉養老服務已于2017年底實現一體化；2017年城鄉居民收入比已下降至1.69∶1。
激活閑置農房和宅基地，看上去只涉及到“一塊地”，實際上涉及到農村集體產權制度改革的方方面面，涉及國土資源的有效保護、開發和利用。在推進鄉村振興的過程中，要以系統性的頂層設計來統籌農村綜合改革，增強廣大農民的獲得感和幸福感。
作者分別為浙江省鄉村振興研究院學術委員、浙江省鄉村振興研究院副教授
中國鄉村發現網轉自：浙江新聞
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