農村集體經營性建設用地，是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。
集體經營性建設用地是一個歷史形成的概念。
1998年修訂實施的《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條）；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設（第63條）。齊精智律師提示在這兩款的限制下，農村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進行公共設施和公益事業建設，以及興辦鄉鎮企業之外，不能用于其他建設活動。
1990年代中后期，我國農村鄉鎮企業普遍進行向私人所有改制，之后很少出現新辦的鄉鎮企業。這就意味著，農村集體土地基本不能用于經營性建設開發。農民申請宅基地，主要是滿足其生產生活基本需求的“自用”性質，不具備經營性質。這就是農村宅基地及其上房屋，不能向外集體之外買賣，或者買賣之后，不能辦理房產證的原因。
本文將通過立法沿革、地方政府立法概況以及未來立法預期，對我國就農村集體經營性建設用地的法律環境予以分析，找出企業開發利用的合法途徑。
一、我國現有法律對農村集體經營性建設用地規定。
按照《土地管理法》的規定，集體建設用地可分為三類：鄉（鎮）企業用地，鄉（鎮）村公共設施及公益事業用地和農村宅基地，但《物權法》并未將宅基地使用權納入建設用地使用權的范疇。
1、《中華人民共和國土地管理法》
第十一條 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。
第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
第六十一條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
2、《中華人民共和國物權法》
第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
3、關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知財稅〔2017〕29號。
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經研究，現將承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策通知如下：
在城鎮土地使用稅征稅范圍內，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮土地使用稅。
二、目前農村集體經營性建設用地的立法改革。
1、《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。
二是建立農村集體經營性建設用地入市制度。
針對農村集體經營性建設用地權能不完整，不能同等入市、同權同價和交易規則亟待健全等問題，要完善農村集體經營性建設用地產權制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能；明確農村集體經營性建設用地入市范圍和途徑；建立健全市場交易規則和服務監管制度。
2、《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》。
九、分階段依法確定集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鄉（鎮）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在農民集體同意，報鄉（鎮）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施后，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。
3、《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》。
第四條 本辦法所稱調節金，是指按照建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度的目標，在農村集體經營性建設用地入市及再轉讓環節，對土地增值收益收取的資金。
農村集體經濟組織通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得農村集體經營性建設用地入市收益，以及入市后的農村集體經營性建設用地土地使用權人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉讓等方式取得再轉讓收益時，向國家繳納調節金。
第六條 調節金分別按入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%-50%征收。
農村集體經營性建設用地土地增值收益，是指農村集體經營性建設用地入市環節入市收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益。
試點縣綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉用與農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農民利益等原則，考慮土地用途、土地等級、交易方式等因素，確定調節金征收比例。
第七條 農村集體經營性建設用地以出讓、作價出資（入股）方式入市的，成交總價款為入市收入。
以租賃方式入市的，租金總額為入市收入。
4、《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》。
第三條 允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的入市改革試點地區。
第四條 農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農村集體經營性建設用地使用權作為抵押財產，由銀行業金融機構向符合條件的借款人發放的在約定期限內還本付息的貸款。
農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。
第五條 在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農村集體經營性建設用地使用權抵押的，地上的建筑物應一并抵押。
前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。
5、《國土資源部 住房和城鄉建設部 國家旅游局 關于支持旅游業發展用地政策的意見》。
（二）支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅游項目。在符合生態環境保護要求和相關規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設的旅游項目，優先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅游項目，各地可按照“誰投資、誰受益”的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權利人自行復墾。政府收回和征收的歷史遺留損毀土地用于旅游項目建設的，可合并開展確定復墾投資主體和土地供應工作，但應通過招標拍賣掛牌方式進行。
（三）依法實行用地分類管理制度。旅游項目中，屬于永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬于自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的，不征收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅游經營關系。
（四）多方式供應建設用地。旅游相關建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應；用途混合且包括經營性用途的，應當采取招標拍賣掛牌方式供應，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規劃建設用地標準》的“娛樂康體用地”辦理規劃手續，土地供應方式、價格、使用年限依法按旅游用地確定。景區內建設亭、臺、棧道、廁所、步道、索道纜車等設施用地，可按《城市用地分類與規劃建設用地標準》“其他建設用地”辦理規劃手續，參照公園用途辦理土地供應手續。風景名勝區的規劃、建設和管理，應當遵守有關法律、行政法規和國務院規定。鼓勵以長期租賃、先租后讓、租讓結合方式供應旅游項目建設用地。
（十二）嚴格旅游業用地供應和利用監管。嚴格旅游相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批準，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為，以協議方式供應土地的，出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。嚴格旅游項目配套商品住宅管理，因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的，不得批準。嚴格相關旅游設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經營項目的，應由政府收回，重新依法供應。
本文件自下發之日起執行，有效期五年。
三、地方政府關于農村集體經營性建設用地的規定。
1、《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》
第二條 本辦法所稱集體建設用地使用權，是指符合土地利用總體規劃和城市規劃的村莊、集鎮、建制鎮中權屬合法、界址清楚的集體建設用地使用權。
集體建設用地使用權流轉是指在集體土地所有權不變的前提下，轉移集體建設用地使用權的行為。包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、入股以及其他經雙方協商一致的流轉行為。
第五條 集體建設用地使用權流轉后，其具體建設項目必須符合國家有關產業政策，嚴禁使用集體建設用地用于房地產開發和住宅建設。
第七條 集體建設用地使用權流轉（除轉讓、轉租外），須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
集體建設用地使用權流轉方案提交村民會議或者村民代表會議表決前，應當公布其流轉形式、擬建項目及其環境影響情況、土地使用者情況、流轉收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情況。
第十一條 集體建設用地出讓、出租，應當在土地有形市場或土地交易場所掛牌交易。
對使用集體建設用地從事商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權出讓程序，采用招標、拍賣、掛牌等方式提供集體建設用地使用權。
第十二條 集體建設用地使用權出讓價格，不得低于省人民政府制定的當地國有土地出讓最低價格標準。沒有制定最低標準的，應參照農用地分等定級估價成果或相鄰地段國有土地價格確定。
第十四條 集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建筑物、其他附著物按照集體建設用地出讓合同約定處理。如合同未作約定，參照國有土地使用權到期地上建筑物、其他附著物處置辦法處理。
第十六條 土地使用者以轉讓方式轉移集體建設用地使用權時，集體建設用地有償使用合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。土地使用期限為原土地使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十一條 鼓勵整理農村集體建設用地，將原集體建設用地整理成耕地的，可在為實施土地利用總體規劃而將農用地轉為建設用地的土地利用計劃中優先使用城鎮范圍內的土地。
嚴禁擅自將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地進行流轉。確需將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地的，必須按照法律、法規規定辦理審批手續。
第二十二條 集體建設用地使用權出讓、轉讓的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，其收繳和使用管理辦法，按照國家有關規定執行。
2、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》
第三條 取得農民集體土地進行非農業建設，應當符合國家有關產業政策及當地土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃。涉及農用地轉為建設用地的，應當落實土地利用年度計劃的農用地轉用指標。
第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。
第十六條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。
原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與農民集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。
3、《煙臺市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》
第二條 本辦法所稱的集體建設用地，是指鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的村鎮建設用地范圍內鄉(鎮)村企業、公共設施、公益事業及其他設施使用并依法辦理了使用手續的土地。
第六條 新增的集體建設用地，必須按照土地利用總體規劃依法辦理農地轉用及使用手續后方可實行流轉。
第七條 住宅用地不得實行流轉。
第九條 集體土地所有權人為鄉(鎮)集體經濟組織或村集體經濟組織。集體建設用地使用權人為依法使用集體建設用地的單位或個人。
4、《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》
第八條 農村集體建設用地整理由區（市）縣人民政府統籌安排，由市、縣人民政府土地管理部門及其下屬的土地開發整治中心具體負責實施。
第二十條 集體建設用地使用權可以采取協議、招標、拍賣或者掛牌等方式流轉。
集體建設用地用于工業、商業、旅游業、服務業等經營性用途以及有兩個以上意向用地者的，應當進入土地有形市場采取招標、拍賣或者掛牌等方式公開交易。
第三十六條 集體建設用地使用權流轉價格不得低于政府公布的該區域的集體建設用地使用權流轉最低保護價。
5、《東莞市集體建設用地使用權流轉管理辦法》
第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的集體所有土地。
第七條 村民住宅用地使用權不得流轉，因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房（含農民公寓住房）后，不得再申請新的住房用地（含農民公寓住房）。
第八條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地使用權不得用于商品住宅開發，按照土地利用總體規劃和城市規劃可以用于商品住宅開發的，必須依法征為國有土地。
第十五條 集體建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）工礦倉儲用地（含工業用地、采礦用地、倉儲用地）五十年；
（二）公共建筑用地（含機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫療衛生用地、慈善用地）五十年；
（三）商服用地（含商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地）四十年；
（四）交通運輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地、街巷）五十年；
（五）公用設施用地（含公共基礎設施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；
（六）綜合或者其他用地五十年；
（七）依照本辦法第七條規定流轉的村民住宅用地應當完善出讓手續，出讓年限為七十年。
第十七條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。
第十八條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應當按規定向市國土資源部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，市國土資源部門應當依法給予辦理。
6、《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》
第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指鄉鎮企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地，以及其他經依法批準用于非住宅建設的集體所有土地。
本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指在所有權不變的前提下，出讓、出租、轉讓、轉租和抵押集體建設用地使用權的行為。
第八條 集體建設用地使用權的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。集體建設用地出租的最高年限不得超過二十年。
第九條 出讓、出租集體建設用地使用權可以采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式。
第十條 集體建設用地使用權的出讓價格可以參照當地的土地征收價格確定。集體建設用地使用權出租的租金標準可以參照當地土地征收價格折算的數額確定。
第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿后，集體建設用地使用權由所有權人無償收回，地上建筑物和其他附著物按照出讓、出租合同的約定處理。出讓、出租合同未約定的，參照國有土地使用期限屆滿后地上建筑物和其他附著物的處理辦法處理。所有權人和使用權人應當自土地使用期限屆滿之日起三十日內，到原登記機關辦理土地使用權注銷登記。
7、《臨沂市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》
第二條 本辦法適用于本市城市規劃建成區外鄉(鎮)村的集體建設用地使用權的流轉管理。商業、旅游、娛樂等集體建設用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式確定土地使用者。經營性房地產開發建設用地不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指城市規劃建成區外集體建設用地使用權發生轉移的行為。集體建設用地使用權流轉可分為首次流轉和再次流轉，首次流轉是土地所有者與使用者之間的流轉，是指集體土地所有者將土地所有權與使用權分離，土地使用者有償取得一定年期的集體建設用地使用權；再次流轉是指依法有償取得集體建設用地使用權的單位或個人，在土地使用年期內，將余期土地使用權轉讓、出租、作價出資(入股)。
第七條 集體建設用地使用權流轉，必須符合土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃。涉及占用農用地的，必須辦理農用地轉用手續，并實行建設項目用地預審制度。
第九條 集體建設用地使用權流轉使用年限，一般不超過30年；再次流轉的，不得超過前次流轉合同約定的剩余年限。
第十六條 土地流轉合同約定的使用期屆滿，土地使用者未提出續用申請的，土地使用權由土地所有者無償收回，集體土地流轉合同屆滿30日內，流轉雙方報經原登記機關核準，辦理注銷登記，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按照流轉合同約定的事項辦理。
8、《南京市集體建設用地使用權流轉管理辦法》
第三條 本辦法所稱集體建設用地使用權流轉包括與建設用地實物對應的集體建設用地使用權流轉和建設用地指標交易。
建設用地實物，是指經依法登記，核發《集體土地使用證》的農民集體所有土地。包括鄉鎮企業、鄉鎮公共設施、公益事業等存量建設用地和經村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農用地轉用手續后新增的集體建設用地。
建設用地指標，是指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地等農村集體建設用地通過萬頃良田工程、城鄉建設用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復墾為耕地后，可用于建設的新增用地指標。
第七條 農民集體所有的建設用地依法屬于村農民集體所有的，所有權代表為村集體經濟組織，沒有建立村集體經濟組織的由村民委員會代行所有權；屬于村民小組農民集體所有的，由村民小組行使所有權，村集體經濟組織或村民委員會監督；屬于鎮街農民集體所有的，所有權代表為鎮街集體經濟組織，沒有鎮街集體經濟組織的，所有權代表為鎮人民政府或街道辦事處。
第八條 市、區縣國土資源管理部門應當對集體土地進行權屬調查，確定土地所有者和使用者，由市、區縣人民政府頒發《集體土地所有權證》和《集體土地使用證》。
第九條 對法律規定不需要辦理征收手續的新增集體建設用地，在辦理農用地轉用手續后，可以根據土地所有者的要求，直接將集體建設用地使用權確權給土地所有者或土地所有者代表，頒發《集體土地使用證》。
第十條 集體建設用地使用權流轉不得改變原批準的規劃條件，規劃條件確需改變的，應按以下方式處理：
(一)規劃條件的改變須符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，并取得城鄉建設規劃管理部門的批準；
(二)在辦理土地流轉前，土地流轉受讓方須與土地所有者簽訂補充協議，交納前后規劃條件下土地流轉價格差額；
(三)土地用途由非經營性用地變更為商業、娛樂、旅游開發等經營性用地的，土地使用權不得協議流轉，由土地所有者收回后重新按規定程序通過公開招拍掛方式進行流轉。
第十九條 集體建設用地使用權作價入股是指集體建設用地所有者或使用者將一定年期的集體建設用地土地使用權收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。作價入股年限應與企業登記的經營年限相銜接，最長不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。土地使用權作價入股的紅利(收益金)可以按實際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。
第二十條 集體建設用地使用權作價入股一般采取雙方協議方式。集體建設用地使用權轉讓、出租可以采取雙方協議方式，也可以采取公開招拍掛方式。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉用于商業、娛樂、旅游開發的須采取公開招拍掛方式。
9、《長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法》
第二條 本辦法所稱的集體建設用地使用權流轉，是指已經依法批準為集體建設用地的土地使用權，在保持土地所有權不變的前提下，依照規定的程序，通過有償、有限期的出讓、租賃、作價（出資）入股、聯營、轉讓、轉租和抵押等方式發生轉移的行為。
第十五條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有者將一定年限的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，按集體建設用地使用權出讓的有關規定辦理。
第十七條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：
（一）對短期使用或用于修建臨時建筑物的集體建設用地，應實行短期租賃，租賃年限一般不超過 5年；
（二）對需要進行地上建筑物、構筑物建設后較長時期使用的集體建設用地，應實行有期限租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過第十六條規定的集體建設用地使用權出讓的最高年限。
10、《珠海市集體建設用地使用權流轉實施辦法（試行）》
第二條 本市行政區域內（不含橫琴新區）的集體建設用地使用權流轉及相關管理活動，適用本辦法。農村集體經濟組織在集體建設用地上建設公共租賃房用于出租、農村宅基地管理等事項，另行制定相關辦法。
第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，現狀為建設用地的農村集體所有的土地。
集體建設用地使用權流轉，是指在土地所有權不變的前提下，出讓、租賃、轉讓、出租、轉租、抵押集體建設用地使用權的行為。
第七條 集體建設用地使用權可以流轉用于工業、商業、旅游、酒店、娛樂、辦公等類用途。
集體建設用地使用權不得用于商品住宅和非農村住宅建設。
第十條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體建設用地所有者支付出讓價款，土地使用者取得集體建設用地使用權的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
第二十三條 集體建設用地使用權出讓、租賃合同約定的土地使用年限屆滿，集體建設用地使用權由集體建設用地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、租賃合同的約定處理。
第四十五條 集體建設用地使用權流轉實行最低限價制度。
集體建設用地使用權出讓地價標準不得低于相應國有建設用地使用權基準地價的70%。
集體建設用地使用權租賃年租金標準不得低于相應集體建設用地使用權出讓地價標準/出讓年限。
集體建設用地使用權出讓、租賃公開交易底價不得低于相應國有建設用地使用權基準地價的70%，由區人民政府（經濟功能區管委會）負責核定。
11、《昆明市集體建設用地使用權流轉管理辦法》
第三條 本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指在所有權不變的前提下，出讓、租賃、轉讓、出租、抵押和作價入股集體建設用地使用權的行為。
第六條 流轉土地的用途按照土地利用現狀分類國家標準執行。
禁止未經批準將土地利用總體規劃確定的農用地和未利用地變為集體建設用地。
第八條 依法批準的集體建設用地應當確權登記，依法取得土地所有權或者使用權證書。土地權屬無爭議的，方可依法申請集體建設用地流轉。
第九條 集體建設用地使用權流轉，應當報經縣級人民政府批準。
工業、商業、旅游、娛樂等經營性項目使用集體建設用地的，應當采取招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓。
第十六條 集體建設用地租賃和作價出資（入股）的管理，參照本辦法中集體建設用地使用權出讓的有關規定執行，但租賃最高年限不得超過二十年。
12、 《巴中市農村集體經營性建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》
第二條本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指具有生產、經營性質的農村集體建設用地。包括：
(一)第二次土地利用現狀調查成果認定屬于經營性用途的農村集體建設用地;
(二)因企業原因無法繼續生產經營的原鄉鎮企業用地;
(三)原村小學、衛生院(站、所)等鄉(鎮)、村、社公共設施、公益事業，因政策等原因無法繼續使用，經縣(區)人民政府審批同意改變為經營性用途的集體建設用地;
(四)其他。
第三條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權流轉，是指符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃以及產業規劃，權屬合法、界址清楚，已經依法批準為經營性建設用地并獲得集體土地使用權證書的土地，在不改變集體土地所有權的前提下，以出讓、出租、作價出資(入股)和轉讓、轉租以及抵押等有償方式轉移集體建設用地使用權的行為。
除法律、法規另有規定外，中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織，均可申請參加農村集體經營性建設用地使用權流轉活動。
第四條 本辦法適用于巴中市行政區域內的農村集體經營性建設用地使用權流轉管理。
農村村民住宅和鄉(鎮)、村、社公共設施、公益事業建設使用集體土地不適用本辦法，應依照土地管理法律法規規定辦理。
第七條流轉的農村集體經營性建設用地應當符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，并遵守土地用途管制和遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。
流轉的農村集體經營性建設用地可以用于工業、商業、旅游、娛樂、服務等生產、經營性項目，但不得用于商品房地產開發和其他住宅開發建設。
第二十三條流轉合同約定的農村集體經營性建設用地使用期屆滿且不續期的，土地使用者應當到原登記機關辦理農村集體經營性建設用地使用權注銷登記，農村集體經營性建設用地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、其他附著物按照流轉合同約定處理。
13、《潮州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》
第二條 本市行政區域內集體建設用地使用權流轉適用本辦法。
本辦法所稱集體建設用地使用權流轉是指在集體建設用地所有權不變的前提下，集體建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移的行為，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等，但利用本村建設用地建設鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地、農村村民住宅用地的除外。
集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資）、與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
第八條 新增集體建設用地使用權出讓、出租。依法辦理農用地轉用審批手續后新增的集體建設用地使用權出讓、出租，應當在統一的交易平臺進行。工業用地和商業、旅游、娛樂等經營性集體建設用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在土地公開交易機構以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得土地公開交易機構出具的成交確認書或中標通知書。
第十三條 集體建設用地使用權出讓后，雙方當事人應當在合同簽訂后持相關材料，依照《土地登記辦法》和我市相關規定，向土地行政主管部門申請辦理權屬登記，由登記機關頒發集體建設用地使用證。
第二十七條 集體建設用地使用權人要求繼續使用土地的，應當至遲在土地使用權流轉合同屆滿前一年內與合同另一方協商，合同另一方同意繼續使用的，按本辦法的規定重新簽訂合同，支付土地出讓價款或租金，辦理登記手續。
集體建設用地使用期限屆滿，使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲批準的，土地所有權人可無償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權流轉合同的約定處理。
14、《三亞市集體建設用地開發利用管理暫行辦法》
第二條 本辦法所稱集體建設用地，是指經依法批準用于鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業、農村村民住宅等村鎮建設，以及其他經依法批準用于非農建設或者可依法確認為建設用地的農村集體所有土地。
第十條 利用集體建設用地進行經營性項目建設，參照國有土地建設項目審批程序進行項目審批。未經市人民政府批準，不得在集體建設用地上安排建設項目。
第十四條 在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業發展規劃，并有利于穩定家庭承包經營體制、留足本集體經濟組織成員生產生活用地的前提下，除村民宅基地和鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地外，權屬合法、界址清楚，并辦理了集體建設用地所有權登記手續的集體建設用地使用權按規定程序報經有批準權的人民政府批準后，以出讓、出租、作價入股、與他人聯合舉辦企業或抵押等方式進行流轉用于收益穩定、有利于促進農民就業的經營性項目。
第十六條 集體建設用地使用權出讓用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應參照國有土地使用權公開交易的規定，以招標、拍賣、掛牌等方式在土地有形市場進行公開交易。集體建設用地使用權出讓的使用年限不得超過國家規定的同類國有土地使用權出讓的最高年限。
在風景名勝區范圍內集體建設用地的使用權不得出讓。
第十七條 集體建設用地使用權轉讓、聯營合作、作價入股的，最長年限為5 0年，確因特殊情況需延長的，報省政府批準。
以集體建設用地使用權出租，出租年限不超過30年。
第十九條 農村集體經濟組織以出讓、出租、作價入股、聯營等方式使用集體建設用地，應取得村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
以集體建設用地使用權出讓、入股，農村集體經濟組織應當委托土地評估機構對土地使用權價格進行評估，土地估價報告報市國土行政主管部門確認備案后，作價入股的以土地評估價與投資方約定投資額比例確定股權比例。
以集體建設用地使用權作價入股合作開發的（不含上市公司），在集體建設用地使用權入股合作協議簽訂之前，農村集體經濟組織可和合作投資人先行約定選擇固定回報的獲利方式（即投資獲利之前，每年收回固定回報值不得低于土地評估價值的同期存款利息；如投資獲利，則以股權應享份額和約定固定回報值之間“就高不就低”原則獲利）。
15、《海南省建設用地使用權統一交易管理辦法》
第十一條 工業、商業、旅游、娛樂、住宅等經營性用地以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，商品住宅用地（含商業和住宅混合類用地）應當采取拍賣或者掛牌方式出讓，其他經營性用地可以采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
16、《中山市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》
第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指農民集體所有的土地中已依法辦理農用地轉用審批手續的非農業建設用地。本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指集體建設用地使用權依照法定程序，通過有償、有限期的出讓、轉讓、出租、轉租和抵押等方式發生轉移的行為。
第四條 集體建設用地使用權流轉后，土地所有權仍歸村農民集體所有。依法流轉的集體建設用地使用權享有與城鎮國有土地使用權同等的權益。
第六條 集體農用地應當依照法律規定辦理農用地轉用審批手續，轉為集體建設用地后方可進行流轉。
集體未利用地應先經有批準權的人民政府批準開發后，方可進行流轉。
第七條 集體建設用地使用權流轉前，應當先確定集體土地所有權，核發土地所有權證書。農民集體土地所有權的確定，由經營、管理該土地的農村集體經濟組織（或村民委員會，下同）申請，市土地行政主管部門審核后，報市人民政府確認。
第十八條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。
第二十八條 集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，參照同類國有土地使用權出讓最高年限確定。集體建設用地使用權轉讓、轉租的，使用年限不得超過原出讓或出租合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十一條 集體建設用地使用權流轉合同約定的使用期屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物和附著物按流轉合同的約定處理；合同沒有約定的，按有關法律規定處理。原土地使用者應在使用期屆滿之日起30日內持房地產權證向市土地行政主管部門申請辦理注銷登記。
17、《石阡縣人民政府關于集體建設用地使用權流轉的實施意見》
一、集體建設用地使用權出讓
集體建設用地使用權，是指土地管理相對人享有的非農業建設使用集體土地的權利，集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有權人將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權價款的行為。出讓集體建設用地使用權可以采用協議出讓和公開出讓（招標、拍賣和掛牌出讓）兩種方式。以出讓方式獲得的集體建設用地使用權，可以轉讓、出租、抵押和作價入股，但是，集體建設用地使用權不能用于商品房開發。以出讓方式獲得集體建設用地使用權的，使用期限屆滿，使用者可以申請續期，需要續期的，應當重新以出讓方式取得集體建設用地使用權。
有償取得集體建設用地使用權的，土地使用最高年限按土地用途確定：居住用地70年；工業用地50年；商服用地40年；其他用地50年。
五、集體建設用地使用權入股
集體建設用地使用權入股，是指集體建設用地使用權人將一定年限的集體建設用地使用權作價折成企業股份，由集體建設用地使用權人持股，參與分紅的行為。出讓方式取得的集體建設用地使用權可以入股，行政劃撥方式取得的集體建設用地使用權應當按照本意見的規定補辦出讓手續后才能入股。具體入股程序按照《銅仁市人民政府關于農村集體建設用地使用權流轉的實施意見》（銅府發〔2012〕53號）的相關規定執行。
18、《上海市關于開展農村集體建設用地流轉試點工作的若干意見 》
三、確定農村集體建設用地流轉范圍和內容
（六）劃定流轉范圍。凡符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、依法取得的農村集體建設用地使用權，原則上均可流轉。
（七）明確農村集體建設用地用途。依法取得的農村集體建設用地，可以用于工業、商業、旅游業、服務業等經營性項目。禁止使用農村集體建設用地進行商品住宅開發建設。國家和本市基礎設施、公共管理和服務設施等公益性項目建設需要使用農村集體建設用地的，依法征收為國有后使用。
四、做好農村集體建設用地流轉基礎工作
（十一）明確農村集體土地權屬。農村集體土地原則上以村為單位，確權給村農民集體所有，并在登記機關進行登記。屬于村民小組農民集體所有的土地，在登記時予以載明。市、區縣兩級土地管理部門設立負責農村集體土地確權登記的機構，從事土地登記具體工作。各鎮（鄉）規劃和土地管理所負責做好基礎調查工作。
（十四）加強對收益分配使用的監管。設置農村集體建設用地流轉收益資金專戶，建立以鎮（鄉）為單位的財務監管體系，每年對集體經濟組織土地收益的分配使用情況進行審計，審計結果向該集體經濟組織成員公開。
19、《北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法》
第二條 本辦法所稱農民集體建設用地使用權，是指除村民建設住宅用地、鄉（鎮）村公共設施和公益事業用地以外的集體建設用地使用權（以下簡稱集體建設用地使用權）。集體建設用地使用權，在土地所有者和土地使用者自愿的前提下，可依本辦法規定，以轉讓、租賃、作價出資（入股）等方式流轉。
第五條 嚴禁擅自將農民集體所有的農用地和未利用地變為建設用地，為實施規劃確需將上述土地變為建設用地的，必須按有關法律規定，履行申請和批準手續；嚴禁利用集體建設用地進行商品住宅開發，按規劃可以開發的，必須征為國有；集體建設用地使用者必須按批準流轉的用途使用，不得擅自變更土地用途。
20、《佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》
第八條 集體建設用地必須按年度計劃出讓、出租。由區國土部門聯合各鎮（街道）共同編制《南海區集體建設用地出讓、出租年度供應計劃》，報區人民政府批復后，下發各鎮（街道）執行。鎮（街道）審批流轉申請時，確需調整供應計劃和指標的，另行報請區人民政府批準。
第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有建設用地使用權出讓的最高年限。
第二十一條 集體建設用地使用權公開出讓、出租的起始價（起始租金）或協議出讓價（協議租金），原則上不得低于集體建設用地基準地價（基準租金）的70%；因特殊原因，起始價（起始租金）或協議出讓價（協議租金）低于70%的，該宗地在申請流轉審批時，村（居）集體經濟組織須提交加具公章的相關說明材料，說明材料應包含降低起始價（起始租金）或協議出讓價（協議租金）的原因。
第二十六條 集體建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，集體建設用地使用權由村（居）集體經濟組織無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。
第二十七條 根據“土地用途管制”原則，嚴格區分農用地發包與集體建設用地使用權流轉，禁止農用地以建設用地名義出讓、出租，以及農用地與建設用地捆綁出讓、出租。
農用地發包時，禁止在發包條件中設定該宗地轉建設用地后其使用權由承包人直接取得。已發包的農用地擬轉為建設用地流轉的，必須先中止原承包合同，轉為集體建設用地后，重新辦理流轉手續。
第三十七條 集體土地商服產業載體項目，是指經認定的出讓集體建設用地以商服用途進行開發，竣工驗收后，按規劃、住建部門審定的房屋基本單元進行分割登記、分拆銷售的開發項目。
第四十四條 經認定的集體土地商服產業載體項目用地出讓，必須進入集體建設用地區級交易平臺進行公開交易。
第四十五條 集體土地商服產業載體項目通過竣工驗收后，按規劃、住建部門審定的房屋基本單元進行確權，經住建部門核發現售備案證明的，可以分拆銷售。
四、農村集體經營性建設用地的未來立法。
國土資源部關于《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（征求意見稿）公開征求意見的公告：
三、將第十一條改為第十二條，修改為：“國家實行不動產統一登記制度，依法對土地以及房屋、林木等定著物進行登記。
“農民集體所有的土地，由縣級以上人民政府不動產登記機構登記造冊，核發證書，確認所有權。
“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級以上人民政府不動產登記機構登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
十三、將第四十四條改為第四十三條，將第二款修改為：“建設占用永久基本農田或者國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準?！?/p>
將第三款修改為：“在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由省、自治區、直轄市人民政府批準。其中，設區的市、自治州人民政府批準鄉（鎮）土地利用總體規劃的，除宅基地以外，農用地轉為建設用地由市、自治州人民政府批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準?！?/p>
二十五、增加一條，作為第六十三條：“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，并簽訂書面合同。
“按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。
“集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。”
綜上，在我國土地管理法就農村集體經營性建設用地尚未正式修訂之前，企業應當當地政府已有的法規并考慮到立法修訂的影響，審慎的開發農村集體經營性建設用地。
作者單位：陜西明樂律師事務所
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