8月28日，國土部、住建部一則消息，再令房市掀起大波。北京、上海、廣州、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，將首批試點，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。兩部委表示，此舉是要構(gòu)建購租并舉的住房體系，以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
也就是說，1998年以來，城市住房由政府征地、壟斷供應(yīng)國有土地建設(shè)這個套路被打破了。以后，集體土地也可以供應(yīng)城市住房。城中村、城鄉(xiāng)接合部的村子，可以利用集體建設(shè)用地，名正言順地發(fā)展為外來人口提供住所的“瓦片經(jīng)濟”。
長期以來，除了零星試點，集體土地供應(yīng)城市住宅都是禁區(qū)。即便十八屆三中全會后開始的新一輪土地改革試點，也要求集體建設(shè)用地不得發(fā)展房地產(chǎn)。然而，一波波瘋漲的房價，已經(jīng)嚴重危及城鎮(zhèn)化推進和下一階段經(jīng)濟發(fā)展。畸形房價的重要推手——供地機制的改革勢在必行。最終，中央決心，在集體土地供應(yīng)住宅方面，邁出重要一步。
目前商品房成本構(gòu)成中，土地成本占據(jù)大頭。政策出臺后，有人認為是樓市大殺招，甚至有分析認為，市場將出現(xiàn)兩到三折的房子。這實在危言聳聽——土地是村集體自己的，不用花錢買，但有機會成本。而市場價格，最終是由供求決定的，不是成本。
從現(xiàn)有信息來看，集體土地入市建租賃房，并不會引起住房出售市場“跳水”，而將以漸進式方式，改變房地產(chǎn)生態(tài)。對樓市究竟影響幾何？這受制于很多因素，有待于各地試點細則出臺。
首先是入市方式。村集體可否在符合規(guī)劃的前提下，自主決定是否入市？目前，各個城市每年的土地都是“計劃供應(yīng)”，政府牢牢控制著供應(yīng)量。今年4月，在經(jīng)歷又一輪房價瘋漲后，北京率先大面積放行集體土地建租賃房，但仍然將集體土地供應(yīng)納入供地計劃——2017年-2021年，北京計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃。其中，集體建設(shè)用地1000公頃，約占六分之一。如此執(zhí)行，離多元市場化供地還非常遙遠。本質(zhì)上，政府仍然壟斷供地權(quán)。
不過，即便仍舊是“計劃供應(yīng)”，將集體土地納入，對于擴大供應(yīng)，意義也很大。近年來，拆遷越來越難，擴大國有住宅用地供應(yīng)，難度也越來越大。甚至很多城市的年度住宅用地供應(yīng)計劃，常常不能順利完成。由村集體自行或者聯(lián)合其他主體開發(fā)集體建設(shè)用地，成本、難度都要低得多，供應(yīng)潛力巨大。4月，穩(wěn)房價壓力如山下，北京宣布倍增住宅用地計劃供應(yīng)量。這其中，就有賴于集體土地的供給。這種模式下，供地節(jié)奏和供地規(guī)模，都由政府把控。
如果放開或逐漸放開市級層面的計劃控制，由村集體根據(jù)市場，以及基層政府等利益相關(guān)者的合意，自行操作入市事宜，多元主體、市場化供地機制的發(fā)育、生長，將給中國樓市和房地產(chǎn)運作機制，帶來真正深遠的變革。從放開租賃市場入手，若精心輔以配套措施，或有望實現(xiàn)中國樓市以及“土地財政”的軟著陸。
理論上，北京、上海、廣州都有可觀的集體建設(shè)用地可入市，提供有效住房。北京，五六環(huán)之間的城鄉(xiāng)接合部，分布著大量的集體建設(shè)用地?，F(xiàn)有建設(shè)用地中，國有和集體產(chǎn)權(quán)，約各占一半。不過，北京在2000年初，將五六環(huán)之間的大片村莊，都規(guī)劃為綠色隔離帶，但這之后，并未嚴加約束。外來人口的強烈需求，不斷刺激集體建設(shè)用地蔓延。目前，北京正在實施新一輪的城鄉(xiāng)接合部整治，多少拆遷綠化？多少留給村莊發(fā)展？這取決于政府的治理理念，以及和村莊利益的博弈。
再者，入市的是什么樣的房子，也至關(guān)重要。目前，北京試點入市的集體住宅用地，都用于建公租房，按照保障房系統(tǒng)分配、管理，相對封閉。這次，放行集體土地建市場化租賃房，是題中之義，對租賃市場的影響更為直接。發(fā)展租售并舉，改變過去中國住宅供應(yīng)偏倚“買”的局面，將有助于抑制買房狂熱，淡化投資性，讓住宅回歸居住功能。
公眾和市場最關(guān)心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉、搖身一變進入市場？這恐怕正是有關(guān)部門最為擔(dān)憂的。兩部門強調(diào)，不得“以租代售”。國土部有關(guān)負責(zé)人在政策發(fā)布當(dāng)天回應(yīng)輿論關(guān)切稱，租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，不能混為一談。
按照《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
如何避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，“明租暗售”？中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授陶然認為，政府可以引入市場化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小產(chǎn)權(quán)房”短期大量入市，對市場造成崩塌性震動。
在目前樓市危如累卵的形勢下，“小產(chǎn)權(quán)房”若失控，易觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破滅，房價硬著陸。
一條現(xiàn)實路徑是，以對房價沖擊力小的租賃住房為切入點，釋放集體土地潛力，培育穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)租賃市場，并探路集體土地發(fā)展住房的規(guī)則。如此，既可解城鎮(zhèn)化住房之困，又可緩慢釋放樓市壓力，為房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)變機制，開辟通道。這是陶然等人士對于這條漸進式道路的期待。
集體建設(shè)用地建租賃住房，開啟了妙手解連環(huán)的第一步，能否最終順利解開環(huán)套，還得看改革的決心和籌謀。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：財新網(wǎng)（火線評論）2017年08月29日
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