原標題：村民出地、老板出錢，小產權房在農村野蠻生長后將何去何從？
“長坡第一幢電梯房長福大樓即將震撼入市，經典戶型火熱預定中……”這是一則張貼在信宜市北界鎮長坡村的廣告。長坡村是一個有4000多人的行政村，距市區和圩鎮分別為25公里、6公里。廣告中的電梯樓位于村莊中心位置，占地數百平方米，目前已建設10層，高度遠超周邊農戶自建房。
這樣的高樓在龍川縣老隆鎮蓮南村有數十棟。蓮南村地處東江邊，地理位置優越，與龍川老縣城隔江相望。近年來，隨著縣城擴容提質、蓮南村被納入縣城規劃區、教育資源的集聚，農戶建房熱情隨之高漲，催生了大量小產權房。
記者調查發現，這些樓房一般都是村民與外地老板合作建成，村民出地，老板出錢并負責建設。樓房竣工后，除兩到三層歸農戶自住，其他的都由老板出售或出租。這些樓房大部分未辦理用地、規劃、報建等手續，購房的業主無法辦理房產證。但因其價格只有當地商品房的三分之一左右，需求比較旺盛。
因地處縣城規劃區，龍川縣老隆鎮蓮南村近年出現幾十處房屋違建點。圖為該村的小產權房集中區。
（文|南方農村報記者/段鳳桂；見習記者/劉琪）
村委會引資建樓房
2015年，信宜市北界鎮柴沖村村委會提出新農村建設方案，即建設文化廣場、籃球場等文體設施，以及兩幢八層高的大樓，大樓一二樓為村委會辦公區，三至八層為住房，用于解決困難戶和偏遠地區農戶的居住問題。
為了解決資金問題，村干部提出了引進老板投資建設，完工后將房屋以“租賃”形式給當地村民居住，并一次性收取70年租金給投資方的方案。這一方案很快吸引了社會資本的注入，總投資300多萬元的項目于去年完工，24套110平方米的房子被村民“搶租一空”。
看到“柴沖模式”后，長坡村民梁恩鑒也動起了合作建房的心思。他的房建于1980年代，雖早已破敗，但占地面積不小，接近四百平方米。隨著子女長大，他一直想拆掉舊房原地重建新房，但苦于資金壓力遲遲未建。為此，他主動找到承擔柴沖村項目建設的信宜市商人范俊坤，雙方一拍即合。
2016年下半年，梁恩鑒的房子開始動工。根據雙方的協議：甲方梁恩鑒負責提供約500平方米的宅基地，乙方范俊坤全額帶資建設，建成的樓房一二層歸甲方使用，三層以上租給乙方，租賃期限為三十年，期滿后再贈送四十年，乙方有權分租或轉租，乙方帶資的建房款轉為甲方的租金。
在龍川縣蓮南村，這一合作模式更加普遍。村民陳衛兵(化名)告訴記者，他們村有五六棟樓房都是村民與外來老板合作建成的，其中一棟的用地涉及8戶人。
遠處黃色建筑物為蓮南村小產權房。
“原來都是種黃豆、花生的旱地，一戶有一小塊，所以，大家都交出來讓老板統一建?！标愋l兵說，樓房占地四百多平方米，建了8層，下面三層歸出地農戶所有，大家根據所出地塊的大小分配房屋。
根據陳衛兵提供的建房合同書，記者看到：雙方的合作條件為甲方提供地皮，乙方出資承建；甲方產權為首層、二層和三層，乙方產權為三層以上，乙方有權出售、出租、居住等；如遇國家征收，所有地皮及一至三層房產賠償歸甲方，四至八層房產賠償歸乙方。
“2015年，我們村有50棟左右，后來又建了十幾二十棟?！币晃徊辉妇呙拇甯刹扛嬖V記者，從2012年左右開始，蓮南村的小產權房進入野蠻生長狀態，沒有任何規劃，有些地方連消防車都進不去。而且，幾乎所有高樓都是村民跟外來的老板合作開發的，村民出地，老板出錢，一般建八至十二層，村民占三層，剩下的房子由老板出售。
未完工預訂已過半
范俊坤介紹，“長福大樓”預計投資660萬元，打算建十三層半，每層有四套140平方米左右的房，總建筑面積為7000多平方米，每平方米的售價在1400元至1680元之間，樓層越高價格也越高。雖然現在還未完工，但已經有20多戶交了5-10萬元的預付款。在他看來，這種模式不僅可以節約土地，還可以解決偏遠山區老百姓的住房問題。
“一戶人的宅基地，能解決幾十戶人的居住問題。對于這種項目，我們是歡迎的?！遍L坡村支書祝茂珍說，長坡村很早就有了集市，集市輻射周邊12000余人，村里有超市、學校、銀行、診所等，生活比較便利?！霸谶@里建樓是有吸引力的，訂房的基本是長坡村和周邊村莊的農民。”
梁先生是長坡村隔壁的汕口村村民，去年底在“長福大樓”訂了一套房。他告訴記者，他常年在東莞發展，而且已在東莞安家，家里的老房子因無人居住坍塌多年，“重新蓋一棟沒必要，買個房主要是為了返鄉探親、拜山時有個地方住?！?/span>
在蓮南村，因周邊聚集有龍川一中、新城初級中學、水貝小學、蓮南小學等中小學校，從鄉鎮過來的陪讀家長成了購房的主力軍。謝女士是龍川縣龍母鎮人，有兩個小孩，分別讀小學和初中。2013年，為了方便小孩上學，她籌錢在蓮南小學旁買了一套110平方米、總價15萬元的房子?！拔抑罌]房產證，有證的商品房四五十萬元一套，我哪買得起？”她說。
蓮南小學一位負責人告訴記者，全校有600名學生，三分之二來自鄉鎮，“為了陪小孩讀書，絕大多數家長都在村里租房或買房。農民房便宜。”
違章建筑風險多
從表面上看，長坡村、蓮南村小產權房給村民、投資者、購買者都帶來了利益，形成了多方“共贏”局面，但事實并非如此，這些小產權房幾乎都未辦理相應手續，存在諸多風險。
2016年6月，梁恩鑒以拆舊建新、父子分戶的名義三次向北界鎮政府提交建設用地規劃許可申請表，每次申請的占地面積和建設規模均為150平方米、2250平方米。材料遞上去之后并未通過審批?！芭幌聛?，我就先建了?！狈犊±ぬ钩?。
北界鎮人大副主席黃達全說，“長福大樓”是拆舊建新，不涉及占用耕地建房的問題，但手續不完善，用地也超出了原來范圍，“我們要求他們停工、補齊手續，手續不齊不能建。”
在蓮南村，這一問題更加嚴重。據老隆鎮城建辦和龍川縣住建局規劃報建股負責人透露，蓮南村最近幾年建起來的數十棟小產權房幾乎都沒有辦理報建手續，屬于違章建筑。
龍川縣城規劃區土地規劃聯合執法協調辦公室主任鐘承武告訴記者，以前，由于職能部門執法力量偏弱，監管重點主要放在建成區，導致規劃區范圍的違章建筑越來越多。
“我們在嚴格控制增量。對于之前建的違章建筑，目前還沒有明朗的處置辦法?！辩姵形湔f，從去年到現在，縣城規劃區范圍內的違章建筑基本是零開工。其中，單蓮南就有20多個違建點被控制。對于這些違章建筑存在私下交易的問題，鐘承武表示很難監管。但他提醒，這種行為存在法律風險和政策風險。
國務院今年印發的《關于支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》提到“在符合農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房”。不過，這種放開是有限度的。
中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任唐仁健曾指出，農村集體土地違法開發房地產、搞莊園會所等都不行，只可以用于新產業、新業態的發展。
中國鄉村發現網轉自：南方農村報
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