原標題：村民出地、老板出錢，小產(chǎn)權房在農(nóng)村野蠻生長后將何去何從？
“長坡第一幢電梯房長福大樓即將震撼入市，經(jīng)典戶型火熱預定中……”這是一則張貼在信宜市北界鎮(zhèn)長坡村的廣告。長坡村是一個有4000多人的行政村，距市區(qū)和圩鎮(zhèn)分別為25公里、6公里。廣告中的電梯樓位于村莊中心位置，占地數(shù)百平方米，目前已建設10層，高度遠超周邊農(nóng)戶自建房。
這樣的高樓在龍川縣老隆鎮(zhèn)蓮南村有數(shù)十棟。蓮南村地處東江邊，地理位置優(yōu)越，與龍川老縣城隔江相望。近年來，隨著縣城擴容提質(zhì)、蓮南村被納入縣城規(guī)劃區(qū)、教育資源的集聚，農(nóng)戶建房熱情隨之高漲，催生了大量小產(chǎn)權房。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓房一般都是村民與外地老板合作建成，村民出地，老板出錢并負責建設。樓房竣工后，除兩到三層歸農(nóng)戶自住，其他的都由老板出售或出租。這些樓房大部分未辦理用地、規(guī)劃、報建等手續(xù)，購房的業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證。但因其價格只有當?shù)厣唐贩康娜种蛔笥遥枨蟊容^旺盛。
因地處縣城規(guī)劃區(qū)，龍川縣老隆鎮(zhèn)蓮南村近年出現(xiàn)幾十處房屋違建點。圖為該村的小產(chǎn)權房集中區(qū)。
（文|南方農(nóng)村報記者/段鳳桂；見習記者/劉琪）
村委會引資建樓房
2015年，信宜市北界鎮(zhèn)柴沖村村委會提出新農(nóng)村建設方案，即建設文化廣場、籃球場等文體設施，以及兩幢八層高的大樓，大樓一二樓為村委會辦公區(qū)，三至八層為住房，用于解決困難戶和偏遠地區(qū)農(nóng)戶的居住問題。
為了解決資金問題，村干部提出了引進老板投資建設，完工后將房屋以“租賃”形式給當?shù)卮迕窬幼。⒁淮涡允杖?/span>70年租金給投資方的方案。這一方案很快吸引了社會資本的注入，總投資300多萬元的項目于去年完工，24套110平方米的房子被村民“搶租一空”。
看到“柴沖模式”后，長坡村民梁恩鑒也動起了合作建房的心思。他的房建于1980年代，雖早已破敗，但占地面積不小，接近四百平方米。隨著子女長大，他一直想拆掉舊房原地重建新房，但苦于資金壓力遲遲未建。為此，他主動找到承擔柴沖村項目建設的信宜市商人范俊坤，雙方一拍即合。
2016年下半年，梁恩鑒的房子開始動工。根據(jù)雙方的協(xié)議：甲方梁恩鑒負責提供約500平方米的宅基地，乙方范俊坤全額帶資建設，建成的樓房一二層歸甲方使用，三層以上租給乙方，租賃期限為三十年，期滿后再贈送四十年，乙方有權分租或轉租，乙方帶資的建房款轉為甲方的租金。
在龍川縣蓮南村，這一合作模式更加普遍。村民陳衛(wèi)兵(化名)告訴記者，他們村有五六棟樓房都是村民與外來老板合作建成的，其中一棟的用地涉及8戶人。
遠處黃色建筑物為蓮南村小產(chǎn)權房。
“原來都是種黃豆、花生的旱地，一戶有一小塊，所以，大家都交出來讓老板統(tǒng)一建。”陳衛(wèi)兵說，樓房占地四百多平方米，建了8層，下面三層歸出地農(nóng)戶所有，大家根據(jù)所出地塊的大小分配房屋。
根據(jù)陳衛(wèi)兵提供的建房合同書，記者看到：雙方的合作條件為甲方提供地皮，乙方出資承建；甲方產(chǎn)權為首層、二層和三層，乙方產(chǎn)權為三層以上，乙方有權出售、出租、居住等；如遇國家征收，所有地皮及一至三層房產(chǎn)賠償歸甲方，四至八層房產(chǎn)賠償歸乙方。
“2015年，我們村有50棟左右，后來又建了十幾二十棟。”一位不愿具名的村干部告訴記者，從2012年左右開始，蓮南村的小產(chǎn)權房進入野蠻生長狀態(tài)，沒有任何規(guī)劃，有些地方連消防車都進不去。而且，幾乎所有高樓都是村民跟外來的老板合作開發(fā)的，村民出地，老板出錢，一般建八至十二層，村民占三層，剩下的房子由老板出售。
未完工預訂已過半
范俊坤介紹，“長福大樓”預計投資660萬元，打算建十三層半，每層有四套140平方米左右的房，總建筑面積為7000多平方米，每平方米的售價在1400元至1680元之間，樓層越高價格也越高。雖然現(xiàn)在還未完工，但已經(jīng)有20多戶交了5-10萬元的預付款。在他看來，這種模式不僅可以節(jié)約土地，還可以解決偏遠山區(qū)老百姓的住房問題。
“一戶人的宅基地，能解決幾十戶人的居住問題。對于這種項目，我們是歡迎的。”長坡村支書祝茂珍說，長坡村很早就有了集市，集市輻射周邊12000余人，村里有超市、學校、銀行、診所等，生活比較便利。“在這里建樓是有吸引力的，訂房的基本是長坡村和周邊村莊的農(nóng)民。”
梁先生是長坡村隔壁的汕口村村民，去年底在“長福大樓”訂了一套房。他告訴記者，他常年在東莞發(fā)展，而且已在東莞安家，家里的老房子因無人居住坍塌多年，“重新蓋一棟沒必要，買個房主要是為了返鄉(xiāng)探親、拜山時有個地方住。”
在蓮南村，因周邊聚集有龍川一中、新城初級中學、水貝小學、蓮南小學等中小學校，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)過來的陪讀家長成了購房的主力軍。謝女士是龍川縣龍母鎮(zhèn)人，有兩個小孩，分別讀小學和初中。2013年，為了方便小孩上學，她籌錢在蓮南小學旁買了一套110平方米、總價15萬元的房子。“我知道沒房產(chǎn)證，有證的商品房四五十萬元一套，我哪買得起？”她說。
蓮南小學一位負責人告訴記者，全校有600名學生，三分之二來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)，“為了陪小孩讀書，絕大多數(shù)家長都在村里租房或買房。農(nóng)民房便宜。”
違章建筑風險多
從表面上看，長坡村、蓮南村小產(chǎn)權房給村民、投資者、購買者都帶來了利益，形成了多方“共贏”局面，但事實并非如此，這些小產(chǎn)權房幾乎都未辦理相應手續(xù)，存在諸多風險。
2016年6月，梁恩鑒以拆舊建新、父子分戶的名義三次向北界鎮(zhèn)政府提交建設用地規(guī)劃許可申請表，每次申請的占地面積和建設規(guī)模均為150平方米、2250平方米。材料遞上去之后并未通過審批。“批不下來，我就先建了。”范俊坤坦承。
北界鎮(zhèn)人大副主席黃達全說，“長福大樓”是拆舊建新，不涉及占用耕地建房的問題，但手續(xù)不完善，用地也超出了原來范圍，“我們要求他們停工、補齊手續(xù)，手續(xù)不齊不能建。”
在蓮南村，這一問題更加嚴重。據(jù)老隆鎮(zhèn)城建辦和龍川縣住建局規(guī)劃報建股負責人透露，蓮南村最近幾年建起來的數(shù)十棟小產(chǎn)權房幾乎都沒有辦理報建手續(xù)，屬于違章建筑。
龍川縣城規(guī)劃區(qū)土地規(guī)劃聯(lián)合執(zhí)法協(xié)調(diào)辦公室主任鐘承武告訴記者，以前，由于職能部門執(zhí)法力量偏弱，監(jiān)管重點主要放在建成區(qū)，導致規(guī)劃區(qū)范圍的違章建筑越來越多。
“我們在嚴格控制增量。對于之前建的違章建筑，目前還沒有明朗的處置辦法。”鐘承武說，從去年到現(xiàn)在，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違章建筑基本是零開工。其中，單蓮南就有20多個違建點被控制。對于這些違章建筑存在私下交易的問題，鐘承武表示很難監(jiān)管。但他提醒，這種行為存在法律風險和政策風險。
國務院今年印發(fā)的《關于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》提到“在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房”。不過，這種放開是有限度的。
中央農(nóng)村工作領導小組副組長、辦公室主任唐仁健曾指出，農(nóng)村集體土地違法開發(fā)房地產(chǎn)、搞莊園會所等都不行，只可以用于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展。
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉自：南方農(nóng)村報
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