無法抵押，一直是農村集體建設用地入市的瓶頸之一。若抵押權能實現，意味著農村集體建設用地與國有建設用地的“同權同價”，邁出關鍵一步。
2015年初，根據中共十八屆三中全會部署，新一輪的農村農地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點正式啟動，并在全國選定了33個改革試點，其中15個是集體經營性建設用地入市試點。
浙江省德清縣正是這15個農村集體經營性建設用地入市試點中，走在最前面的。目前，浙江省德清縣已入市的集體經營性建設用地達45宗，占全國試點地區(qū)已入市土地宗數的逾三分之二；并有16宗地做了抵押貸款。
在德清參加現場會的資深土地問題專家劉守英告訴財新記者，通過一年多的探索，德清已經在集體建設用地如何出讓、土地估值、增值收益分配、抵押權能實現等方面，形成了比較完備的制度供給。德清的實踐證明，通過建立一套完備的制度，農村集體經營性建設用地入市“完全可以搞成”。
根據德清縣國土局披露的數據，過去一年來，已經入市的這45宗地共396.63畝，成交金額1.0387億元，集體經濟組織獲得收益8755萬元。抵押的16宗地總面積112968.88平方米，抵押品估值4182.2萬元。
德清如何極大釋放集體土地價值
2015年3月獲批成為全國試點后，德清為集體經營性建設用地入市制定了系統方案。
首先是調查摸底。2015年4月起，德清對全縣存量集體經營性建設用地搞了普查，摸清了1881宗10691畝的底數。此后，德清對這些地塊“一村一梳理，一地一梳理”，排定了符合“就地直接入市”條件的地塊，共有1036宗面積5819.01畝，并對所有地塊進行了公示。另有845宗4872.85畝，由于地塊零星、分散，需要先復墾，則按計劃調整到產業(yè)集中區(qū)入市。
德清從就地入市做起。2015年9月8日，首宗以拍賣方式交易的農村集體經營性建設用地成功入市。此地塊位于洛舍鎮(zhèn)砂村村，面積19.94畝，規(guī)劃用途為商業(yè)服務業(yè)用地，緊鄰規(guī)劃中的湖州莫干山高新區(qū)北部園區(qū)，亦毗鄰規(guī)劃中杭寧高速砂村出口。這宗地的入市，吸引了4位競買人報名參與競拍。經過24輪競拍，砂村本地商人林國祥以1150萬元的價格，獲得該宗地40年使用權，溢價率達到了20.2%。
德清縣試點工作領導小組總結認為，這一價格與國有建設用地價格基本一致，實現了“同權同價”入市，也說明地塊區(qū)位好、配套成熟、前景明確的集體經營性建設用地受到了市場歡迎。
這宗地成功入市、收益返還后，砂村集體經濟組織的每股股權價值從5500元，一下子增加到8000元，增幅達45%。
目前成交的45宗地都是就地直接入市，基本都采取“招拍掛”方式交易，少數地塊考慮到原土地使用者利益等情況，采取協議出讓方式。入市方式也分為“出讓”和“租賃”兩種。
德清縣估算，若以可入市的10187畝土地為基礎（含“就地入市”與“異地調整入市”），以工業(yè)、商服業(yè)4：1的出讓比例，和平均26萬元/畝的價格計算，德清農村集體經營性建設用地入市，可實現集體出讓收入26億元。刨去增值收益調節(jié)金，農民可以獲得的入市收益為20.8億元，當地人士形容“這是真真切切的土改紅利”。
建立制度支持體系 農民也是決策者
劉守英表示，德清農村集體經營性建設用地成功入市，離不開一整套成體系的制度供給的支持。德清試點對于集體建設用地入市的制度化、法治化，形成理論和制度成果，做了重要貢獻，“原來農民自發(fā)搞的時候，是沒有這一套東西的”。
這包括：
——入市決策程序。德清明確，集體經營性建設用地的所有權主體是農村集體經濟組織，農民和農民集體理應成為入市事項決策者。故此，德清系統推進了村級土地民主管理，將宗地情況、入市方式、交易形式、起始地價、合同條款、收益使用等入市重大事項納入全程公開、民主管理范圍，明確入市事項須經民主決策方可提出入市申請。
試點過程中，德清有4宗條件成熟的地塊因各種原因沒有通過村民代表會議入市表決，政府最后選擇不強制推進，充分尊重群眾意愿。
——初步建立城鄉(xiāng)統一的地價體系。德清制定實施了《德清縣集體經營性建設用地出讓地價管理規(guī)定（試行）》，指導、規(guī)范中介組織地價評估行為；明確每個地塊必須選擇兩家評估公司評估，客觀公正地體現市場價格。德清還啟動了城鄉(xiāng)統一的基準地價體系修編，開創(chuàng)建立了集體經營性建設用地基準地價和租金體系。
——建立交易平臺。德清在參照國有建設用地出讓經驗的基礎上，建立相關市場規(guī)則，將全縣集體經營性建設用地統一納入縣公共資源交易中心交易，建立多方協同的入市監(jiān)管服務機制，實現了與國有建設用地“統一的交易平臺、統一的市場規(guī)則、統一的服務監(jiān)管”。
——落實抵押權能。德清縣政府出臺了《關于鼓勵金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的指導意見》，當地農業(yè)銀行先試水，在全國率先試點實施集體經營性建設用地使用權抵押貸款。
——探索建立收益分配機制。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制是這輪全國試點的核心任務之一。德清以“同權同價同責”為出發(fā)點，確定了土地增值收益調節(jié)金收取合理比例。
收益由國家、集體、個人共享
德清通過收取土地增值收益調節(jié)金的方式，來調節(jié)收益分配。
據試點工作領導小組披露，德清通過3個步驟來測算收益調節(jié)金的收取比例。
首先，參考征地區(qū)片綜合價，以5萬元/畝作為集體經濟組織的投入成本；其次，按照德清縣國有土地市場平均價（工業(yè)25萬元/畝，商服業(yè)80萬元/畝），估算集體經營性建設用地入市后的畝均增值收益；最后，明確以政府投入的基礎設施配套費用（4～8萬元/畝）以及參照國有土地出讓提取用于社會公共利益的社會保障、教育、農業(yè)發(fā)展、生態(tài)補償等7項基金（約占出讓總價的16%）作為收取調節(jié)金的主要依據。
德清采取按規(guī)劃用途和區(qū)位差異，差別化收取增值收益調節(jié)金的方式。經過綜合測算，工業(yè)用地按土地級差區(qū)域位置不同分別按16%、20%、24%收取增值收益調節(jié)金，商服用地按土地級差不同分別按32%、40%、48%收取增值收益調節(jié)金。
德清并明確，政府收取的土地增值收益調節(jié)金，用于農村基礎設施建設、環(huán)境建設、土地前期開發(fā)等支出，仍舊反哺于農民和農村。
在農村內部，則按照三級集體經濟組織不同，差別化落實農民和集體收益。德清明確，屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織的土地入市的，收益不直接分配，主要用于轄區(qū)內農村基礎設施建設、民生項目等支出；屬村級集體經濟組織的土地入市的，農戶通過股權增厚（入市收益追加量化成員股權）的形式，享受分紅權益；屬村內其他集體經濟組織（村民小組）的土地入市的，收益的10%應作為村集體提留，歸村集體所有，用于村內公益事業(yè)，其余可在該集體經濟組織成員之間公平分配。不過，在一次分配與多次長期分配，屬村民小組的土地入市收益如何分配等問題上，尚存在不同意見。
德清縣發(fā)現，集體經營性建設用地權利得到確認后，極大地釋放了土地利用效能，促進了小微企業(yè)發(fā)展。集體經營性建設用地使用權享有與國有建設用地同等的抵押權，實現了“同等抵押”，企業(yè)也更愿意放心大膽地進行升級改造，拆除破舊廠房，升級機器設備，助推經濟轉型升級。經過初步測算，至2015年底已入市的41宗土地，新建和追加投資將達3億元以上。
重點探索異地調整入市
2016年，在就地入市之外，德清還將重點探索異地調整入市，探索開展城中村整治入市；確保完成入市100宗，力爭200宗（2000畝）。德清國土局副局長邱芳榮告訴財新記者，6月8日，德清將推出14宗地異地調整入市，“探索意義比原來大”。
德清縣總結，土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革，無論從資源利用角度看，還是從資產權益角度看，都有密切聯系，不宜分割實施，應打通統籌操作。不過，目前，這還沒有得到中央和有關部門頂層設計支持。
“集體經營性建設用地入市試點的價值，是消除有關部門疑慮，只要有規(guī)范、完善的安排，農民是能夠很好地使用集體建設用地的。兩種所有制土地平等進入市場，不是無稽之談。”劉守英表示。
劉守英認為，存量集體建設用地入市試點，對于完善制度配套體系，為建立城鄉(xiāng)統一土地市場提供了信心。同時，集體建設用地入市改革，必須有更系統地設計，尤其在征地制度與宅基地制度改革上與之聯動設計，釋放更大制度紅利。（記者汪蘇）
中國鄉(xiāng)村發(fā)現網轉自：財新網
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