城中村有兩個(gè)核心問題：原住民的生產(chǎn)方式問題和外來低收入人口的居住問題，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的超常規(guī)發(fā)展，后一個(gè)問題顯得更為突出，是中國(guó)城市化進(jìn)程能否進(jìn)一步突破的關(guān)鍵所在
8月29日的一個(gè)重磅消息是：國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。
隨之而來的是對(duì)于這個(gè)方案的各種解讀。這些解讀主要都專注于集體建設(shè)用地所建設(shè)的租賃住房的輸出端——房屋租賃市場(chǎng)，而這些租賃住房的輸入者，顯然被忽略了。
所謂輸入者，指的當(dāng)然是提供這些租賃住房建設(shè)用地的村集體。
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早在十幾年前，筆者就分析過這個(gè)問題，當(dāng)時(shí)是從關(guān)注城中村現(xiàn)象開始的。
城中村現(xiàn)象是隨著城市化的進(jìn)程而產(chǎn)生的，如果沒有快速發(fā)展的城市化進(jìn)程，是不會(huì)產(chǎn)生城中村現(xiàn)象的。一個(gè)正常的城市化過程應(yīng)該包括原有村落的三農(nóng)問題（農(nóng)村問題、農(nóng)民問題及農(nóng)業(yè)問題）的一攬子解決。而之所以會(huì)產(chǎn)生城中村現(xiàn)象，就是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的快速城市化過程中只解決了農(nóng)業(yè)問題——將原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式改變了，并且這個(gè)改變過程也是不徹底的——終止了農(nóng)民們的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，即種地，卻沒有讓村民們開始新的生產(chǎn)方式。于是，獲得了征地補(bǔ)償?shù)囊恍┐迕襁^起了游手好閑、不事生產(chǎn)的生活。這就使得這些農(nóng)民不僅在所謂的身份上沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢ㄒ婚_始仍然保留著農(nóng)村戶籍），更沒有在思想觀念、文化水平、生產(chǎn)技能等各方面轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?。最終的結(jié)果就是農(nóng)村只是變成了沒有傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的農(nóng)村，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成為現(xiàn)代城市的一部分。
而一些城市隨后開展的城中村改制和改造過程，主要解決的依然只是農(nóng)民的身份問題（將農(nóng)村戶籍的村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘艏木用瘢?，以及生產(chǎn)方式中的組織形式問題（將村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個(gè)人股東共同持股的現(xiàn)代公司形式的股份制公司）。而這些以行政命令方式完成的轉(zhuǎn)變?nèi)匀晃茨苁钩侵写逶瓉淼拇迕窦船F(xiàn)在的居民們?cè)谒枷胗^念、文化水平、生產(chǎn)技能等各方面轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，城市化進(jìn)程仍然遠(yuǎn)未完成。最重要的一個(gè)標(biāo)志就是，這些城中村改制和改造過程幾乎絲毫未改變城中村原住民的主要生產(chǎn)方式——簡(jiǎn)單地出租房屋，或者可以形象地稱之為“種房子”，看上去和他們多年從事的種地勞動(dòng)并無本質(zhì)的區(qū)別。
目前在廣州這樣的大都市，城中村問題的核心是相互纏繞在一起的兩個(gè)現(xiàn)象：村民依靠城中村的房屋獲得收益，并且是主要甚至是惟一的收益；外來低收入人口依靠城中村提供住房，并且是低廉甚至是最低廉的住房。這兩個(gè)問題又可以集中為一個(gè)突出問題，就是城中村內(nèi)存在大量高密度、低質(zhì)量、景觀不佳、游離于城市管理體制之外的住房。
這個(gè)突出問題又引發(fā)了城市管理的一系列其他問題：出租屋管理問題、城市治安問題、外來人口的有序管理問題，等等。而這些問題幾乎都是城市管理當(dāng)中最為棘手的問題。因此可以毫不夸張地說，如果城中村的問題能夠妥善解決，廣州這類超大城市管理中一半以上的問題也就迎刃而解了。
然而，上述突出問題恰恰也是城中村問題的難點(diǎn)所在。上面提到了城中村的兩個(gè)核心問題：原住民的生產(chǎn)方式問題和外來低收入人口的居住問題，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的超常規(guī)發(fā)展，后一個(gè)問題顯得更為突出，可以說：外來低收入人口的居住問題是房?jī)r(jià)問題的真正核心所在，也是中國(guó)城市化進(jìn)程能否進(jìn)一步突破的關(guān)鍵所在，因?yàn)檫@些外來低收入人口正是從各地農(nóng)村進(jìn)入城市并且希望在城市定居的人群，只有他們最終在城市安居，城市化程度才能繼續(xù)穩(wěn)步提升。
但在現(xiàn)有的土地制度框架下，直接將城中村土地賦權(quán)為等同于國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地，其帶來的沖擊顯然是無法把握的，于是采用不改變土地所有權(quán)的方式讓其進(jìn)入城市房屋租賃市場(chǎng)，就是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的選擇。
而且我注意到這次的試點(diǎn)方案提出“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房?！碧貏e是后一種形式，是我一直所推崇的，因?yàn)榘堰@項(xiàng)業(yè)務(wù)交給專業(yè)化的公司來運(yùn)作，比村鎮(zhèn)集體組織的效率會(huì)更高一些，而且村鎮(zhèn)集體采用聯(lián)營(yíng)、入股方式，能夠保證村集體及其成員有長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入，不會(huì)坐吃山空。更重要的時(shí)候，通過聯(lián)營(yíng)等方式，可以讓村鎮(zhèn)集體組織成員學(xué)會(huì)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)，而不再是和以前一樣只是“種房子”，從事最簡(jiǎn)單粗放的房屋出租業(yè)務(wù)。
作者系中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授、房地產(chǎn)咨詢研究中心主任
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：財(cái)新網(wǎng)
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