城中村有兩個核心問題：原住民的生產方式問題和外來低收入人口的居住問題，隨著房地產市場的超常規發展，后一個問題顯得更為突出，是中國城市化進程能否進一步突破的關鍵所在
8月29日的一個重磅消息是：國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。
隨之而來的是對于這個方案的各種解讀。這些解讀主要都專注于集體建設用地所建設的租賃住房的輸出端——房屋租賃市場，而這些租賃住房的輸入者，顯然被忽略了。
所謂輸入者，指的當然是提供這些租賃住房建設用地的村集體。
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早在十幾年前，筆者就分析過這個問題，當時是從關注城中村現象開始的。
城中村現象是隨著城市化的進程而產生的，如果沒有快速發展的城市化進程，是不會產生城中村現象的。一個正常的城市化過程應該包括原有村落的三農問題（農村問題、農民問題及農業問題）的一攬子解決。而之所以會產生城中村現象，就是因為在當時的快速城市化過程中只解決了農業問題——將原有的農業生產方式改變了，并且這個改變過程也是不徹底的——終止了農民們的傳統生產方式，即種地，卻沒有讓村民們開始新的生產方式。于是，獲得了征地補償的一些村民過起了游手好閑、不事生產的生活。這就使得這些農民不僅在所謂的身份上沒有及時轉變為市民（一開始仍然保留著農村戶籍），更沒有在思想觀念、文化水平、生產技能等各方面轉變為市民。最終的結果就是農村只是變成了沒有傳統農業生產活動的農村，遠遠沒有成為現代城市的一部分。
而一些城市隨后開展的城中村改制和改造過程，主要解決的依然只是農民的身份問題（將農村戶籍的村民轉變為城市戶籍的居民），以及生產方式中的組織形式問題（將村委會管理的集體經濟轉為由集體法人股東和個人股東共同持股的現代公司形式的股份制公司）。而這些以行政命令方式完成的轉變仍然未能使城中村原來的村民即現在的居民們在思想觀念、文化水平、生產技能等各方面轉變為市民，城市化進程仍然遠未完成。最重要的一個標志就是，這些城中村改制和改造過程幾乎絲毫未改變城中村原住民的主要生產方式——簡單地出租房屋，或者可以形象地稱之為“種房子”，看上去和他們多年從事的種地勞動并無本質的區別。
目前在廣州這樣的大都市，城中村問題的核心是相互纏繞在一起的兩個現象：村民依靠城中村的房屋獲得收益，并且是主要甚至是惟一的收益；外來低收入人口依靠城中村提供住房，并且是低廉甚至是最低廉的住房。這兩個問題又可以集中為一個突出問題，就是城中村內存在大量高密度、低質量、景觀不佳、游離于城市管理體制之外的住房。
這個突出問題又引發了城市管理的一系列其他問題：出租屋管理問題、城市治安問題、外來人口的有序管理問題，等等。而這些問題幾乎都是城市管理當中最為棘手的問題。因此可以毫不夸張地說，如果城中村的問題能夠妥善解決，廣州這類超大城市管理中一半以上的問題也就迎刃而解了。
然而，上述突出問題恰恰也是城中村問題的難點所在。上面提到了城中村的兩個核心問題：原住民的生產方式問題和外來低收入人口的居住問題，隨著房地產市場的超常規發展，后一個問題顯得更為突出，可以說：外來低收入人口的居住問題是房價問題的真正核心所在，也是中國城市化進程能否進一步突破的關鍵所在，因為這些外來低收入人口正是從各地農村進入城市并且希望在城市定居的人群，只有他們最終在城市安居，城市化程度才能繼續穩步提升。
但在現有的土地制度框架下，直接將城中村土地賦權為等同于國有經營性土地，其帶來的沖擊顯然是無法把握的，于是采用不改變土地所有權的方式讓其進入城市房屋租賃市場，就是一個相對穩妥的選擇。
而且我注意到這次的試點方案提出“村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。”特別是后一種形式，是我一直所推崇的，因為把這項業務交給專業化的公司來運作，比村鎮集體組織的效率會更高一些，而且村鎮集體采用聯營、入股方式，能夠保證村集體及其成員有長遠穩定的收入，不會坐吃山空。更重要的時候，通過聯營等方式，可以讓村鎮集體組織成員學會現代物業經營，而不再是和以前一樣只是“種房子”，從事最簡單粗放的房屋出租業務。
作者系中山大學嶺南學院教授、房地產咨詢研究中心主任
中國鄉村發現網轉自：財新網
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