周天勇：“農村土地集體所有，這個集體是誰？村民自治組織不是一個經濟組織，不是公司，也不是政府。那么土地應該歸這樣的組織所有嗎？農村集體所有，很多地方其實就是村長和村支書所有，他們把土地賣掉、租掉，很多老百姓不知道。”
三中全會后，很多領域改革陸續啟動，土地制度改革是最難啃的骨頭之一，中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇撰文闡述中國目前土地制度現狀及產生的問題，以及對土地和住房制度改革的建議，本期推出：土地制度改革方向。
三中全會提出了一些土地制度改革方面的內容，大體上說，一個就是說對集體土地以后要減少強制征用的范圍；第二，農村集體土地可以直接進入建設市場；第三個，農民承包經營土地可以流轉；第四，就是農民的住宅用地，宅基地，可以出讓、出租，入股、抵押，但沒說繼承。通過這一系列的改革，強化農民的財產權益，使農民在土地財產增值方面獲得收入。
農村土地集體所有，實際就是村長和村支書所有
三中全會的這種土地制度改革確實進展非常大，但是，我從學者的研究角度看，還沒有系統性。土地制度怎么改有幾個關鍵的問題要解決。
第一，土地所有制，集體所有制面臨的一個問題，這個集體是誰？現在我們所指的集體是村民自己，村民自治組織。但它不是一個經濟組織，不是一種有經濟責任的組織，也不是公司，也不是政府。那么土地應該歸這樣的組織所有嗎？城市居民小區里有居民委員會，相當于村民自治組織，居民住宅地下的土地，應當由你的居委會所有嗎，不可以，這個比喻是一樣的。
第二，集體所有，很多地方實際就是村長和村支書所有，他們把土地賣掉、租掉，很多老百姓不知道。全國各地已經發生了很多很多的沖突。以后如果說集體土地不用國家征用，直接賣地，讓村長、村支書決定賣地會造成更嚴重腐敗。
第三，在未來30年，大量的村莊是要消亡的，村莊都消亡了集體何在？集體是土地的所有者，集體都沒了，土地到期后找誰去續約？集體所有就不能隨便把地頂給別人。集體所有制是一個落后生產力，屬于封閉的社會農業或者牧業，人口不流動時的農業社會的一個所有制形式。現在全世界土地大范圍實行集體所有制的國家，就中國一個。有一些改革學者給中央提建議，說集體所有制這是一個底線不能突破，只能是在集體所有下農民承包經營來解決問題。我覺得這樣的不動大框架的修補性改革，以后會埋下很大禍根。
第四，房產稅怎么征？土地出讓金怎么辦？理論上講是房產稅是可以替代出讓金的。房地產稅以有產權為據向政府納稅，首先要登記你的財產，然后按市價征收。但是如果按市價征收，目前房價泡沫太大，征房產稅就會消滅中產階級，會遇到強烈的抵抗。
另外征收房地稅，土地出讓金是否廢除。土地出讓金不廢除，這邊向窮人征，那邊向富人征，就沒辦法讓老百姓生活了。我在貸款的時候，交了出讓金，買了房子之后除了要交按揭的利息，還要交房產稅，雙重向政府交錢，那我還怎么生活？
土地所有制可以全部國有
我認為，不想用明晰產權，市場決定主導的改革方案，想在目前大格局不動的思路下，制定改革方案，一定會失敗，一定會給未來埋下更多的隱患。需要配套、協調和系統地設計方案，其核心是明晰產權和市場決定。只有這樣才能順利地解決問題，給未來留下禍根。
一、改造鹽堿等未用土地、擴大土地來源。我們現在鹽堿地有十幾億畝。中國的耕地占全國面積的14%-15%左右。沙漠大概是40億畝，廢氣工礦地在4000多萬畝。我們現在村莊占用面積是3億多畝，城市占地不到1億畝，也就是說農村村莊現在6億多人口，他們占地是城市用地的3倍。當然有些村莊消失以后，如果有退出機制，就是說土地買賣機制是靈活的話，土地是能退出來的。實際上我們土地是夠用的，就是要改造出來一部分鹽堿地、可耕的地、廢氣的工礦用地、還有其他可利用的土地，還有比如說通過節水灌溉，既可以提高土地的生產率，又可改造和增加一些種植面積。
我今年到英國去、去年4月份到美國舊金山，他們那邊就是順著坡建的一些別墅和其他住宅。不占平地和耕地，而且綠化、生態、環境都做的挺好。我們一個別墅征用了很多地，我覺得別墅和多層及高層住宅樓建設浪費了太多的平地耕地，而且人家建起來也很漂亮。比如說北京在如果在門頭溝、昌平山上放開建住宅的話，讓他們不要破壞綠化，不要破壞山體，很多是可以利用的土地。
第二，土地所有制全部國有，把集體部分也改成國有。改成國有以后，土地使用者發證確權。比如說我在農村有一塊宅基地，把產權證發下來。同時土地交易、出租、入股、抵押、繼承權利都要有。現在宅基地法律上是沒有繼承權的，三中全會也沒有說明和定論。實際上市場經濟是契約經濟，契約經濟交換是要有產權證的。比如說要賣車，這個車必須有車證，房子得有有關部門給你發的，多少平米、方位在哪的產權登記證。契約的基礎就是我到銀行可以拿這個抵押進行貸款。
集體所有、國家代管、永續使用
緊接著改稱永續使用，徹底解決問題。不要定30年、50年、70年。永續使用也是產權的一個形式，叫永續使用產權。這樣就可以征財產稅了，包括房地產稅，遺產稅等。假如說土地還是集體所有，但是你可以永續使用。這也是一個辦法。但是要有約束，不要讓村長和村支書賣掉，不要讓他們插手。叫集體所有、國家代管、永續使用。另外一種辦法是土地使用權再延長100年，也不用交出讓金，就像以色列那樣，到期之后再延長197年，就是定期永遠延續下去的辦法。我認為全部國有永續使用是一勞永逸的解決辦法，如果說集體所有永續使用也是一個妥協的辦法，如果說兩者都不動，再多延長一百年，這也是一個妥協的辦法，這就是把麻煩推給我們一百年以后的總書記和總理了。
第三個尖銳問題是，土地由誰來賣？改革的取向，應當是三中全會精神，新民市決定，由市場來賣。所有的手里有宅基地的、有林子的、有農業耕地的，不要由國土部門來賣，而是由企業或者土地現在的使用者到土地交易市場去掛牌。這樣也會避免腐敗，保護了很多干部。相當多巨額的行賄受賄大案，與地方政府賣地有關，現在很多國土部門的干部都是高危行業。不小心就進去了。為什么不讓市場決定呢？賣雞蛋的為什么沒有行賄受賄，沒有腐敗呢？就是因為市場化了，尋不到租了。
第四，房地產稅怎么征，政府的收入從什么地方來呢？主要是房地產稅。就是所有房子都要按照每年的比率交稅，但是這個稅怎么征呢？應當分清消費性住宅資產和投資性住宅資產。凡是居住的房子都是消費性的住宅資產。比如說我住了一百六十平米的，我那個地方每平米是5萬元，你要按市價征收1%的稅，就是一年8萬元。我現在一個月工資是7700元，完了把公積金之類的扣除之后，就剩下6000多了。我工資就全部交房產稅都不夠。我覺得要按市價1%征收，根本不可能。那怎么辦呢，你就把這套房子確定為消費性住宅資產。因為我沒賣，我自己住，我不是投資用的。消費性住宅資產的價格怎么確定呢？你按五年北京市人均可支配收入。五年能買一個體面房子的價格。我算了一下是4000塊錢。如果要買160平米的房子，是64萬元，64萬按1%的稅率征收是交6400元。6400塊錢還是靠譜的。如一下子要征8萬元，這個事就不靠譜，因為你征的是價格泡沫稅。我覺得一定是按消費性住宅財產征稅。
民眾應該呼吁擁有土地長期使用權
輿論和民眾要干什么事呢？應該呼吁，要想征我的房產稅，把長期使用產權給我。用國家要用長期使用產權換取對居民的住宅的房地產稅征稅權。如果這時候再不提，那30年、50年還按這個稅率征。錢拿走了，后代還繼承不了。50年后國家再賣一次地，或者收回國有，征財產稅是沒有道理的。除了收房地產稅以外就收買賣交易費，比如說我現在要賣房子，賣給誰了，政府要收一筆錢。所以通過這些辦法。政府在海邊通過吹沙造田賣一部分，土地房屋的房屋的交易稅收一部分；房地產稅、住宅房地產稅和工業商業金融地產稅再收一部分，完全可以形成替代出讓金的財政收入渠道。
第五，就是房屋要多渠道供給，多渠道是什么呢？首先就是政府保障房。政府保障房的背后是政府的財力、經濟發展水平。像新家坡600多萬人，所有從印度洋、蘇伊士運河過來的船都要經過那里，東南亞去歐洲買油的都要走那，所以它的海運、金融發達的不得了。所以他們有能力實行公租房，大家都有房，交點租金都行了。我們是搞不起的。
地方政府沒錢建那么多保障房
昨天我聽一個房地產專家說。如果真正按中央保障房計劃，一年要建700萬套，地方政府真要蓋700萬套房子，水泥鋼材都不夠用，為什么現在水泥、鋼鐵都賣不了，而且還往下滑，這說明地方政府沒有在建，要么就是偷工減料了。所以現在城里的保障房都蓋不起，何況還要給3億農民蓋。如果真要蓋，銀行體系都得破產了，所以我認為保障房全部限定在5%的人群。不要蓋那么多，而且是真正沒有房子的，保障房就是在北京立交橋地下住的那些人，就是要解決他們的問題。而不是解決買不起房子，現在還有房子住的人。
再一個就是里要放開，放開多渠道建房。可以有房地產商建房，但是也可以有私人建房、有集資建房、有合作建房。把渠道打的暢通一些。現在保障房政策還不如城中村那些小產權房，如果我們今天沒有70億平米，占全國城鎮住宅三分之一的小產權房，我們今天城市里的住宅就更困難了。從這個意義上講，我們要感謝小產權房。國土等部一次又一次嚴厲打擊小產權房，非得要拆掉不可。其實你是折不掉的，全部折掉，相當多的居民要上街了。國土部部長也就得下臺了。政府部門這方面千萬不要干愚蠢的事。許多小產權房，還是要疏通消防等道路，進行安全改造，政府幫助投資一些基礎設施，提供公共服務。不要再通過讓其交出讓金的方式合法化，而是通過開征房地產稅的方式將其合法化。
第六，政府交給市場，不是不管，土地住宅體制改革還有一個重要內容就是用途管制，規劃管理，即土地要用途管制，建設有規劃管理。就是要嚴格按照規劃進行管理。道路、商業用地、教育用地、旅游用地、農業用地、濕地。全讓市場去調節是不行的。
最后政府要管理的是宏觀調控，宏觀調控是什么呢？房價高了，土地供應少了，政府要拿出儲備的土地，要低于市面的價格拋出去，把低價壓下來。土地價格太低，農民賣地的時候吃虧太大。那怎么辦呢，政府用保護價把它收進來。
作者系中共中央黨校國際戰略研究所副所長
中國鄉村發現網轉自：鳳凰財經
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